民法 第 838-1 條（強制執行拍賣之協定）
快速跳轉
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第838條之1：土地與建物原同屬一人，因強制執行拍賣分屬不同人時，視為已設定法定地上權，地主不得拆屋還地，但建物方須付地租。
Q · 法拍只買到房子沒買到地，會被地主趕走嗎？
不會。土地建物原同屬一人因法拍分離，自動成立法定地上權
依民法第838條之1，土地與建築物原本同屬一人，因強制執行拍賣導致土地、建物拍定人不同時，法律視為已設定地上權，地主不能要求拆屋還地。但建物持有人須付地租，金額由雙方協議、不成則由法院判決定之。第二項另規定：建築物滅失時，此地上權即消滅。
深度解讀
想像一個場景：有人欠債被法院拍賣房產。他的土地跟房子本來都是他的，結果拍賣完，土地被甲買走，房子被乙買走。這下糟了，乙的房子蓋在甲的地上，甲可以叫乙拆房子嗎？如果可以，法院拍賣等於製造了一場強拆悲劇，沒人敢買法拍屋了。這條就是防止這場悲劇的安全閥。法律直接擬制（假裝）買到房子的人已經跟買到土地的人設定了地上權。不需要雙方同意，不需要去地政事務所登記，法律自動幫你裝上。你買了法拍屋，腳下那塊地你雖然不是主人，但地主不能趕你走。不過這個保護傘不是免費的：你要付地租，付多少、付多久，先自己談，談不攏法院幫你定。還有一個冷酷的但書：房子倒了或拆了，地上權跟著消滅，地主可以收回土地。這條保護的是房子，不是你。
- 白話解讀與法律定性
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 6 國規定對照
相關函釋 2 則
立法沿革 1 版
- 強制執行名詞
- 拍賣名詞
- 地上權名詞
本條有 1 段立法理由。
登入後可與所有讀者共筆，標重點、寫心得，一起把這條讀透。
登入開始共筆回 民法 全文
原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。