107年度訴字第305號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 11 月 21 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度訴字第305號原　　　告即反訴被告　吳采靜訴訟代理人　陳銘釗律師反訴被告　　許銘仁訴訟代理人　陳國瑞律師被　　　告即反訴原告　黃蕙霜訴訟代理人　何志揚律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年10月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。確認反訴被告間就附表所示不動產，於民國一百零六年九月二十六日所為買賣契約之債權行為及所有權移轉契約之物權行為之關係均不存在。反訴被告吳采靜應將如附表所示不動產，於民國一百零六年十月十六日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告起訴主張基於買賣契約及所有權移轉行為，取得附表所示房屋（起訴時僅指附表編號9所示房屋，於民國107年6月21日以民事準備續暨答辯狀補正為附表所示房屋）所有權，被告尚居住於其內，爰依民法第767條及第179條之法律關係，請求被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利等語；被告則於民國107年3月13日具狀提出答辯，並同時提起反訴，主張反訴被告吳采靜與追加反訴被告許銘仁（下稱許銘仁）就如附表所示不動產（含房屋及其所在土地、公設部分，下稱系爭不動產）之買賣及所有權讓與行為，均為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定無效，並依民法第242條、第113條及第179條之法律關係，請求確認反訴被告即原告與追加反訴被告何銘仁間，就系爭不動產於106年9月26日之買賣及所有權移轉行為之法律關係均不存在，並請求反訴被告吳采靜應將附表所示不動產，於106年10月16日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷等語（本院一卷，第20頁）。又於107年7月13日以民事反訴追加聲明狀，追加主張縱認反訴被告與追加反訴被告間買賣為真，反訴被告明知系爭不動產為反訴原告與反訴被告許銘仁共有，為惡意之第三人，依民法第244條規定，追加反訴備位聲明請求反訴被告即原告與反訴被告許銘仁間就附表所示不動產，於106年9月11日所為買賣契約（債權行為）及所有權移轉契約（物權行為）應予撤銷，並請求反訴被告吳采靜應將系爭不動產於106年10月16日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷等語（本院二卷，第18頁）。是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於原告是否取得系爭不動產之所有權而生，進一步言之，此即涉及原告與許銘仁間就系爭不動產於106年9月26日所為之買賣及所有權移轉行為之法律關係是否有效，核屬有相牽連之關係，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告提起反訴，應予准許。二、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款亦有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。查本件原告起訴原請求：請求判令被告等將坐落臺中市○○路000巷00弄 00號房屋全部遷讓交付原告；並自106年10月17日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）35,000元（含管理費），並按照結算之水電瓦斯費用實支實付等語（本院106年度中簡字第3336號卷，第5頁反面），嗣於107年4月16日以民事準備書狀就訴之聲明變更為請求判令被告等將坐落臺中市○○路000巷00弄00號房屋全部遷讓交付原告；並自106年10月17日起至交屋日止按月給付賠償金35,000元等語（本院一卷，第75頁）。又於107年6月21日以民事準備續暨答辯狀補正請求騰空遷讓返還標的為如附表所示房屋（含房屋及土地、公設部分，即系爭不動產）及被告應自106年10月17日起，至返還前項房屋之日止，按月給付原告35,000元。（本院一卷，第168頁）。另反訴被告原反訴請求確認反訴被告間，就系爭不動產於106年9月26日之買賣及所有權移轉行為之法律關係均不存在，並請求反訴被告吳采靜應將附示不動產，於106年10月16日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷（本院一卷，第20頁），嗣於107年7月13日以民事反訴追加聲明狀，將上開反訴聲明列為反訴先位聲明，並追加請求反訴被告間就附表所示不動產，於106年9月11日所為買賣契約（債權行為）及所有權移轉契約（物權行為）應予撤銷，並請求反訴被告吳采靜應將系爭不動產於 106年10月16日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷（本院二卷，第18頁），為反訴備位聲明。經核前揭本訴原告之聲明之變更及減縮，以及反訴原告所為反訴之聲明追加備位聲明，係基於同一基礎事實且為減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴方面：一、原告起訴主張：（一）原告於106年9月11日與前屋主許銘仁就如附表所示房屋簽訂房屋買賣契約，並已於106年10月16日完成過戶，惟數次連絡被告（與前屋主許銘仁為夫妻關係），因房屋已售出，需搬遷，被告均置之不理，並態度強硬表示絕不搬離，惟縱被告與許銘仁有金錢糾紛，亦應搬離遷出返還原告，爰依法民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，並依民法第179條規定，請求自106年10月17日至交屋日止，按月給付35,000元相當於租金之不當得利。（二）系爭不動產由許銘仁授權許國和委託住商不動產臺南夢時代店店長梁永豐銷售，由臺中南區愛買店營業員李家榮銷售予原告，於106年9月11日與許銘仁簽訂不動產買賣契約，於106年10月16日完成所有權移轉登記，原告即為系爭不動產之所有權人，而兩造並無任何關係，被告乃無權占有。而買賣價金1100萬元符合市場行情，亦有購屋資金往來明細及匯款單據。況許銘仁於98年3月間取得系爭不動產，於98年10月23日與被告結婚，系爭不動產則為婚前財產。且系爭不動產之原所有權人許銘仁與原告並無任何親誼關係，此前亦不認識，許銘仁於106年9月委託向榮不動產仲介經紀有限公司即住商不動產臺南夢時代加盟店銷售系爭不動產，經該公司轉介源商資產管理有限公司即住商不動產臺中南區愛買店共同銷售，由原告於106年9月11日以價金1100萬元買受，並約定該價金應由安新建築經理股份有限公司辦理「買賣價金履約保證」，原告即依約按期將買賣價金匯入該公司之價金履約保證專戶，於106年10 月12日全部履行完畢，並於同年月16日受讓系爭不動產所有權移轉登記，則原告與許銘仁間就系爭不動產之買賣行為，與一般不動產市場之買賣交易無異，彼此間價金收付過程亦屬正常，毫無任何通謀虛偽意思表示。況依「辦理強制執行事件應行注意事項」第57條1款規定，縱屬執行法院依法執行拍賣之不動產，亦容有不點交之可能，自不應以拍定人有意標買該不點交之不動產即謂其與債務人或執行法院間存有任何通謀虛偽之意思表示。再所謂不動產行情，尚乏一致標準，以內政部不動產交易實價查詢之資料而論，系爭不動產之買賣實價與週遭不動產買賣實價相較，亦互有高低，衡諸上開買賣條件亦合乎一般常理。被告復未舉證其就系爭不動產有占有權源，縱認許銘仁曾指示被告管領系爭不動產，惟因原告與許銘仁間既已於系爭不動產買賣契約書第17條其他約定事項已有約定，顯見許銘仁已不再指示被告繼續管領系爭不動產，且依上開約定或稱買賣條件之解釋，出賣人業已拋棄對系爭不動產之占有，將其對被告之返還請求權讓與原告，以代交付，轉由原告逕向被告請求返還房屋，被告自不得再具有所謂許銘仁之占有輔助人之地位。原告現住集合住宅，嚮往住在社區型透天別墅，系爭不動產屬社區型透天別墅，鄰近臺中高工，附近商圈生活機能便利，價格亦在原告能力範圍，絕無不當目的，且原告為買受系爭不動產，不僅將原有房地抵押增貸至600萬元，並將系爭不動產抵押借貸680萬元，益證原告確真實買受系爭不動產，請求被告遷讓系爭不動產，別無以損害被告為目的，並無權利濫用，違反誠信原則之情。至被證19委託銷售標的現況說明書（成屋）第5項勾選「是」（共有）之部分，應係指系爭不動產坐落臺中市○區○○○○段00000○號即門牌號碼臺中市○區 ○○路000巷0號權利範圍109分之1部分之分別共有，非系爭房屋即附表編號9為被告與許銘仁共有。（三）參照臺灣高等法院臺中分院106年度上字第404號民事判決，並未對「夫妻關係存續中，就夫名義之房屋，為了共甸使用居住，所以妻有居住使用之權利」提出任何法律見解，亦可知原告為請求被告搬離系爭不動產，不會構成權利濫用。另參照上開民事判決及強制執行法相關規定，不動產買賣因有第三人占有而無法點交非不常見，本件買賣亦不能因有系爭不動產買賣契約書第17條其他約定事項之約定或買賣條件存在，即認原告與許銘仁間就系爭不動產買賣附加勞務提供，或為通謀虛偽意思表示。至被告提出錄音光碟及譯文，僅為兩造對話部分內容，明顯斷章取義為有利於被告之片面解釋，不得為證。另請求被告占有系爭不動產所受應返還原告相當於租金之不當得利，係參考系爭不動產附近之租金行情而定。（四）聲明： ⒈被告應將如附表所示不動產騰空遷讓返還原告。 ⒉被告應自106年10月17日起至返還前項不動產之日止，按月給付原告35,000元。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：（一）許銘仁與被告為夫妻關係，共同出資購買系爭不動產作為夫妻共同住所地，惟許銘仁前因外遇對被告負有債務，不願清償故謀脫產，先與許銘仁父親許國和通謀虛偽意思表示，將系爭不動產出售予許國和，再由許國和出面請求被告遷出系爭不動產，業經本院103年度訴字第932號（下稱另案）判決駁回其請求，即被告勝訴確定。後被告對許國和及許銘仁提起撤銷詐害行為（103年度訴字第1248號），歷經獲勝訴確定，詎許國和於上開訴訟期間仍執意再度以通謀虛偽意思表示方式，向訴外人鄭淑芬借款，虛偽設定抵押權，經被告提起撤銷詐害行為，亦經臺灣臺南地方法院判決被告勝訴確定。許銘仁先前脫產未果，另尋他法與原告通謀虛偽意思表示，將系爭不動產登記原告名下，由原告請求被告遷讓房屋，以達目的。觀諸常情，一般房屋買賣均會要求賣方負起交屋之責，本件賣方許銘仁與被告為夫妻關係，更應比照辦理，卻由買方自行處理被告遷出，有系爭不動產買賣契約書第17條其他約定事項可按。原告明知系爭不動產賣方配偶即被告仍居住其內，竟願購買且負責以各種如騷擾、恐嚇及提起民、刑事訴訟等手段驅離被告，即於過戶後即開始以LINE及簡訊騷擾被告，另於106年10月18日至被告任教國小找校長、同年月20日至校門口舉牌、於LINE表示如果要告，許銘仁將會全力配合等手段逼迫被告主動遷離，足見原告與許銘仁間乃虛偽買賣，甚於106年10月18日開始向臺水、臺電、欣中瓦斯謊稱無人居住，要求拆表、斷水、斷電、斷瓦斯，另對被告告訴竊佔罪嫌。（二）系爭不動產之主建物所在土地地段（即下橋仔頭段320-99地號地段），於103年至106年公告土地現值及公告地價確實已大幅調漲，鄰近320-69等地號公告價格亦同樣大漲，原告引用被告4年前即103年銀行貸款估價1070萬元主張系爭買賣1100萬元價格合理，顯屬牽強。況原告明知系爭不動產於另案被認定為虛偽買賣乃因價格低於市價，故刻意將本件交易價格定於1100萬略高於1070萬元，此舉反更凸顯原告對另案通謀虛偽買賣熟稔，並早已知悉被告與許銘仁間就系爭不動產存有糾紛。另依一般社會交易現況，市價常較銀行貸款估價及公告土地現值高，原告以鄰近地段不及系爭不動產之順天歐堡社區作為價格比較，惟順天歐堡社區不論法拍價格、市場行情卻均遠高前開金額，目前主建物45.49坪市價約為1980萬元、主建物45.48坪，法拍1拍價格1509萬元、2拍價格1207.2萬元，反觀系爭不動產不僅地段較佳緊鄰商圈，又臨12米路、主建物59.12坪坪數更大，且後方另有水利地增建增加使用範圍（此均為原告自行分析提出），系爭不動產交易價格自應高於前開金額，方屬合理。再如系爭不動產所在日光行宮社區，105 年至107年之出售之實價登錄物件有4，確實均落在1500萬以上。況系爭不動產從地下室至地上4樓另有增建水利地，當年另須自付近百萬之增建成本，不僅使用坪數效益更大，後方有私人花園，屬於社區中特殊物件，房價自遠較同社區內其他物件高。加以依原告所為系爭不動產實價登錄資料，系爭房屋僅登記為3房2廳3衛之格局，亦與實際建物格局現實情況不合，係為掩飾低價而錯誤低報。另住商不動產網站107年5月，以「高工路/500公尺/2年內/透天」條件搜尋實價登錄物件，可搜得鄰近地區31筆資料，相較下更知原告買受系爭不動產價金顯低於市場價格，甚較屋齡20年以上、地段在巷內透天房價更低。原告何以得以顯悖於行情低價買受，背後隱藏原因為何？更可認其等通謀虛偽意思表示嫌疑重大。縱原告提出資金流向，然通謀虛偽意思表示本即隱而不顯，不僅不易為外人察知，更難舉證，故從價格判斷是否為真實交易，乃客觀合理之方法，本件系爭不動產交易價格遠低於市價，既為明顯客觀之不合常理之處，自得據此認定乃通謀虛偽。況系爭不動產既已透過房屋仲介業者買賣，竟缺少內政部規定應具備之不動產說明書，可知該買賣並非真實，方未簽署所有一般不動產買賣必備之文書資料；授權委託書並無賣方許銘仁簽名，許國和擅自託售乃惡意脫產之延續；且買賣契約有多項約定點交條款，買賣雙方卻另有合意僅至過戶；依不動產買賣習慣，買受人會親至現場調查位置、現況、使用情形及權利關係，原告卻事前已明知產權不清仍進行買賣，並預先免於交付義務，更於所有權移轉翌日即付清尾款，與一般點交交屋後方付清尾款之常情不符；縱有申請房貸，惟繳款金流來源不明，無從認定確實為原告所繳付，在在可認有通謀虛偽情事。至證人李家榮與原告於作證前1個月方辦理離婚登記，證詞可信度低，況證人李家榮證詞又與證人張文毓所述不符，無從作為有利原告之認定。（三）被告自98年10月23日與許銘仁婚後，雙方即約定共同居住於系爭不動產，且二人婚姻關係尚存在，此為原告所知悉，縱原告真有購屋之意，因系爭不動產既為被告與許銘仁於98年3月間共同出資購買，有被證六匯款單據可證，並作為婚後共同住所地，參照臺灣高等法院臺南分院94年度上易字第140號、臺灣高等法院臺中分院92年度上易字第382號判決意旨，及本院105年度訴字第2189號、104年度訴字第2075號判決見解，本件被告與許銘仁間之婚姻關係仍存續中，被告與許銘仁間就系爭房屋尚有使用借貸關係存在，而有權住居使用系爭不動產，即夫妻均為占有人，共同占有系爭不動產。縱系爭不動產登記於許銘仁名下，惟被告與許銘仁均屬共有人之一，許銘仁未經被告同意擅自出售，與原告共謀擅自處分系爭不動產，原告自始至終均知悉且配合登記，自無適用善意受讓，並無取得系爭不動產所有權，即原告明知內情，依民法第118條規定，其移轉登記未經被告同意不生效力，則以惡意原告不得主張被告返還系爭不動產。即系爭不動產僅名義上登記為許銘仁名下，實則為二人共同出資購買，被告居住無論基於共有人地位、使用借貸法律關係或共同占有人、占有人輔助人（縱認許銘仁為直接占有人，被告基於婚姻關係為配偶而為占有輔助人，許銘仁迄未將系爭不動產點交予原告，即尚未搬遷，自不生點交效力），仍屬有權占有，亦非無權占有系爭不動產。縱許銘仁與原告簽訂系爭不動產買賣契約，約定由原告負責使被告遷離，應係因許銘仁囿於夫妻關係無法直接逼迫被告遷出系爭不動產，乃與原告通謀虛偽意思表示，先將系爭不動產過戶登記至原告名下，由原告出面施壓要求被告遷出，惟被告並不因此喪失占有權源，原告乃惡意買受系爭不動產代替許銘仁使被告遷出，原告行為顯屬權利濫用，並違反誠信原則。雖被告與許銘仁就系爭不動產之使用借貸關係，僅於當事人間債之效力，無法對抗未繼受該法律關係之原告，惟原告明知被告與許銘仁間之夫妻關係而占有系爭不動產非屬無權占有，況許銘仁對被告既無任何權利可主張無權占有，卻仍惡意買受系爭不動產，再以各種手段驅離被告，均屬妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，應認權利濫用及違反誠伸原則，況原告身為買方，所受讓權利不大於賣方，自更無從主張，觀之另案遷讓房屋理由，縱認原告取得系爭不動產所有權，仍不得請求被告遷出系爭不動產。（四）另家暴令之相對人反過來訴請家暴令聲請人遷讓房屋，確實會抵觸家暴令。蓋：家庭暴力防治法之立法精神，在於保護處於家庭暴力危險中之被害人，免於家庭暴力行為之傷害，故法院既已核發保護令，表示保護令聲請人確實有處於受暴之危險，且確實感受暴力之精神威脅時，因此法院斟酌後方核發保護令以保護被害人。本件被告既為家暴令聲請人，且命相對人許銘仁遠離之場所乃系爭不動產，顯示系爭不動產乃作為保護被告免疑受到家庭暴力之場域範圍，倘保護令相對人許銘仁又以系爭不動產所有權人自居，另行以通謀買賣、遷讓房屋等訴訟行為，強令受到保護之被告必須離開系爭不動產，顯已破壞當初核發保護令所預期達到之效果，更有違家庭暴力防治法之立法精神，換言之，許銘仁以遷讓房屋方式令被告離開系爭不動產，如被告未及時另行聲請並由法院核發保護令，原先之保護令形同失效，則許銘仁變相規避保護令之限制意旨，通謀虛偽出賣與原告，確實已抵觸家暴令。（五）聲明：原告之訴駁回。貳、反訴方面：一、反訴原告即被告（下稱被告）起訴主張：（一）承上本訴，反訴被告即原告（下稱原告）從未向許銘仁購買系爭不動產，雙方係通謀虛偽意思表示將系爭不動產登記於原告名下，再約定由原告代替許銘仁要求被告遷出系爭不動產，故原告自始從未取得系爭不動產所有權。且依原告與許銘仁間買賣之玉山銀行敦南分行專戶資金控管表所載，106年10月18日專戶款項結清（交屋），許銘仁即將履約保證專戶10,386,776元結清全部匯款領出（本院卷第143頁），未依不動產買賣契約第17條約定留置300萬元於履約專戶內至買方驗屋交付為止，足證買賣顯然不實；另原告尚未與許銘仁簽訂不動產買賣契約書前，於106年6月至9月間即指派原告之夫李家榮及朋友梁永豐多次至被告任教信義國小及日光行宮住家不斷騷擾，要求被告搬離系爭房屋，均與買賣常情相悖離，足見其買賣為虛偽，被告自得反訴提起確認買賣關係及物權移轉行為不存在，並依民法第242條、第87條第1項、第113條及第179條不當得利之請求請求原告塗銷所有權移轉登記。（二）縱認原告與許銘仁之買賣為真，惟原告明知系爭不動產乃被告與許銘仁共有，且被證19之「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」上面，許國和代理許銘仁勾選不動產乃共有且有被告占用，甚至於不動產買賣契約書第17條其他約定事項載明賣方不負責驅離現居人，且原告亦自認明知被告與許銘仁間關於系爭不動產之前在法院所為之撤銷訴訟情況，原告亦於LINE上傳給被告上開法院訴訟判決影本，足徵原告乃惡意之第三人，依民法第244條規定，縱原告與許銘仁間為買賣行為（有償行為），然許銘仁所為之有償行為明知有損害被告之權利（按反訴原告為房屋之共有人，並有實際出資），且受益人即原告於受益時明知上情，被告自得反訴備位請求撤銷並請求原告回復原狀。（三）聲明：先位聲明： ⒈確認反訴被告吳采靜與追加反訴被告許銘仁間，就附表所示系爭不動產，於106年9月26日所為買賣契約之債權行為及所有權移轉契約之物權行為之關係均不存在。 ⒉請求反訴被告吳采靜應將附表所示不動產，於106年10月 16日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷。備位聲明： ⒈反訴被告吳采靜與追加反訴被告許銘仁間就附表所示不動產，於106年9月11日所為買賣契約之債權行為及所有權移轉契約之物權行為應予撤銷。 ⒉反訴被告吳采靜應將如附表所示不動產，於106年10月16 日經臺中市中山地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷。二、反訴被告即原告答辯：原告購屋前僅知許銘仁與被告為分居狀態，感情不睦，系爭不動產為婚前財產，許銘仁有處分權，因誤判系爭不動產驗屋交屋無難度而購買系爭不動產。原告多次向被告表示願提供相關資料及資金往來，惟被告避不見面，顯意圖拖延搬遷時間，貪圖相當於租金之利益。原告既為善意且合法取得系爭不動產所有權，被告對許銘仁可主張之任何權利均與原告無關。原告與許銘仁間就系爭不動產之買賣非通謀虛偽之意思表示，依法應受善意取得之保護。被告與許銘仁間之債權債務糾紛，原告購買之初原不瞭解，係於過戶後，經被告單方陳述，始向仲介公司查證得知等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、反訴被告許銘仁答辯：（一）被告未舉證證明許銘仁與原告間有通謀虛偽意思表示，許銘仁並否認有何通謀虛偽意思表示，由卷內不動產買賣契約書，足證系爭不動產買賣絕非通謀虛偽意思表示，係經由住商不動產仲介，由安新建築經理公司辦理履約保證，由代書辦理過戶，係一般正常有償買賣之法律行為。被告以市價反推系爭不動產出售價格較低，惟究與有無通謀虛偽意思表示無關。縱李家榮於6月間前往被告任職學校抗議云云，亦無足認原告與許銘仁就系爭不動產買賣為通謀虛偽意思表示。且原告於買賣當時完全不認識許銘仁，不知許銘仁與被告間糾葛，自不能認受益人於受益時亦知情事，又被告對許銘仁有何債權存在，亦未見被告有何舉證證明與何銘仁共同出資購買系爭不動產作為夫妻共同住所地，而已辦理保存登記之建物之所有權認定，應以登記為主，被告既非系爭不動產編號9建物之共有人，自不得主張何銘仁無權處分，至系爭不動產買賣合約書上勾選共有，係因系爭不動產為社區型透天住宅為有共有部分如會議接待室、守衛室、共有進出車道、活動中心，並非謂原告亦係共有人之一。況系爭不動產所有價金均由何銘仁支付予前手，與被告無關。而臺灣高等法院臺中分院104年度上字第318號第10頁之認定，對被告與許銘仁間已生爭點效，被告不得一再執詞主張。況被告對許銘仁有債權存在云云，既經許銘仁於106年6月1日匯款2,164,388元清償債務，被告對許銘仁已無債權存在，自不符民法第244條要件，而無確認利益。（二）臺灣高等法院106年度上字第404號判決理由與本件案情不符。雖配偶權中有住所決定及同居義務，其中住所決定權係指夫妻選定婚後共同生活住所的權利。次依釋字第452 號解釋，可知配偶之同居義務，雖賦予一方對他方同居之義務，但能否推論一方對於他方之不動產均有主動要求提供居住之義務，尚難認定。上開解釋未賦予配偶同居義務為對世權，此權利既不是積極之權利，且夫妻同住不具有典型社會公開性，自不得任意認定可對外對抗他人之所有權。本件被告與許銘仁間無任何借名登記法律關係，於臺灣高等法院臺中分院104年度上字第318號判決書第10頁及最高法院105年度台上字第689號判決均同一認定，對被告與許銘仁間已生爭點效，既無借名登記關係存在，即無借名登記外部性可言。另不會以親戚關係或價格低於市價即認定為通謀虛偽，被告至今未了解買賣全部過程，又非許銘仁請求被告搬離，與原告間亦無任何委任關係，自不牴觸家暴令。本件被告既非系爭不動產所有權人，亦非共有人，只因與許銘仁間為配偶關係，明知無任何所有權，竟將許銘仁趕離系爭不動產，甚更換大門門鎖，縱被告主張配偶占用權，亦不具公示權，不得對抗所有權，反觀原告出資且登記取得系爭不動產所有權，為保障交易安全，被告縱有占有權，亦為夫妻間可主張之權利，性質上非屬對世權，既不得對抗原告之所有權，原告請求被告遷讓房屋，自不成立權利濫用。（三）聲明：反訴駁回。參、兩造不爭執之事項（本院一卷第166頁反面）：一、系爭不動產登記名義人為原告。二、系爭不動產目前由被告占有使用中。肆、得心證之理由：一、本訴部分：原告主張被告現今仍居住於系爭不動產等情，除為兩造不爭執外，自堪信為真實。至於原告主張請求被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，則為被告以前揭等詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告是否為系爭不動產之所有權人？倘若為是，則被告是否有占有之本權？而原告是否為系爭不動產之所有權人，又涉及反訴請求中，反訴被告即原告吳采靜與反訴被告許銘仁間，就系爭不動產及買賣及所有權移轉，是否為通謀虛偽意思表示？本院析之如下：（一）按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。最高法院48年台上字第29號判例意旨足資參照。經查： ⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事判例參照）。查本件被告主張系爭不動產係其與許銘仁共同出資購買作為夫妻共同住所，惟因許銘仁與被告間感情不睦，且許銘仁對於被告負有債務，因許銘仁不甘清償，竟擅自將系爭不動產，以買賣為原因移轉登記予原告，原告與許銘仁間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效，損害被告之權利。而本件原告主張其與許銘仁間，就系爭不動產為買賣並移轉所有權，並據以提起本訴，主張被告現居於系爭不動產為無權占有，從而，本件原告與許銘仁間，就系爭不動產買賣及所有權移轉之法律關係是否存在，將影響原告是否取得系爭不動產之所有權，以及被告之占有本權是否存在，對於被告在私法上之地位即有受侵害之危險，且此項危險得以法院對於原告與追加反訴被告、被告間之確認判決予以除去。從而，被告提起本件確認之訴，以排除此項危險，自足認其有即受確認判決之法律上利益，核與前開法條之規定並無不符，自為法之所許。 ⒉又許銘仁於101年6月10日因外遇而與被告簽立乙紙契約書，約定再發生與配偶以外女子逾矩上床之情事，即願意給付被告200萬元，惟至同年7月仍遭被告發現與大陸女子往來密切有出軌行為，故許銘仁於同年7月25日再傳簡訊予被告坦承出軌，則被告與許銘仁間就「與被告以外女子有逾矩上床情事」之給付條件已成就。被告即對許銘仁依101年6月10日契約書有200萬元債權存在，且其請求權亦未罹於15年之請求權時效乙節，業據臺灣高等法院臺中分院104年度上字第318號認定在卷（本院一卷，第40頁），故被告所稱「因原告對被告負有債務，不甘心清償故脫產而為通謀虛偽意思表示」乙節，確實有通謀虛偽為意思表示之誘因與動機存在。 ⒊而原告曾以與本件類似方式，將系爭不動產移轉至許銘仁父親許國和，再由許國和向本院提出遷讓房屋之訴，經本院以103年度訴字第932號判決許國和之訴駁回確定，有卷附判決可參（本院一卷第25頁），後來被告對許國和及追加反訴被告許銘仁提起撤銷詐害行為，經勝訴判決確定（本院一卷，第45頁正、反面），於該撤銷詐害行為事件訴訟期間，因許國和與鄭淑芬就系爭不動產設定普通抵押權，故被告復對許國和與訴外人鄭淑芬就系爭不動產所為抵押權設定，請求確認許國和與鄭淑芬就該抵押權擔保債權不存在，並請求鄭淑芬塗銷該抵押權，而對照上揭撤銷詐害行為（抵押權設定）之訴，係於105年12月8日確定，有卷附確定判決證明書可參（本院一卷，第58頁），許銘仁即於106年9月26日與原告再為系爭不動產買賣契約及所有權移轉，其行為態樣又相同，則被告稱原告係惡意以相同方式，即有所據。 ⒋又本件原告與許銘仁間買賣契約，固經許銘仁提出106年6月9日之不動產委託銷售契約書正本，惟經本院當庭查證，該正本第一頁土地建物標示欄部分「台中」等字樣，確實以立可白塗銷，但卷附影本（本院二卷，第103頁）卻沒有塗銷之跡，正本與影本不符，且正本後方並無授權書，有本院107年10月24日言詞辯論筆錄可參（本院二卷，第136頁），經本院當庭諭知許銘仁應補提106年6月9日之不動產委託銷售契約書正本，迄本件宣判前，均未見許銘仁補提前揭不動產委託銷售契約書，是以，本件並無證據可資認定許銘仁就系爭買賣及不動產所有權移轉，有授權許國和為之，故系爭不動產之買賣及不動產所有權移轉買賣之真意，確有疑義。 ⒌再就系爭不動產買賣當時，經證人即原告之配偶李家榮於本院107年10月24日言詞辯論期日結證稱：當時在尋找透天或別墅，當時已有房子，可是是華廈的，找透天或別墅是要自住的。會看上系爭房屋是其一個同事從住商臺南夢時代店轉過來的，當時梁永豐有提到屋況不錯，價格也還可以等語（本院二卷，第129頁反面至第130頁），惟就屋況如何認定，證人李家榮則稱其公司在同一個社區有其他物件，係依照其他物件情況判斷等語（本院二卷，第130 頁）。但證人李家榮又稱因許銘仁說其老婆不見許銘仁，故不能看屋（本院二卷，第130頁），衡之常情，證人李家榮既然在看屋當時，與原告間已經有房屋可住，且改買透天或別墅又是要供自住使用，則對於屋況而言，當係影響其是否購買中古屋之重要條件，且既然證人李家榮又稱並未與許銘仁接觸過，也不認識許銘仁等語（本院二卷，第129頁反面），且其又自承同一社區並沒有其它物件可供比較，因為其他物件是兩戶打通，所以無法跟系爭房屋做比較等語（本院二卷，第130頁），因此，以證人李家榮與原告，與許銘仁並不熟識，且系爭不動產成交價格又超過千萬元，屋齡更已達12、13年之久，以一般交易常情觀之，購買中古屋者，由於每個房屋所有人使用情況不盡相同，建商品質也未臻一致，故中古屋之購買，屋況即為重要之點，影響中古屋價格高低，但證人李家榮與原告購買系爭不動產，卻在無法進入看屋之情況下遽為買賣，顯與一般購買中古房屋之常情相悖。 ⒍再就房屋之點交而言，證人李家榮亦自稱向許銘仁購買時，當然希望愈快入住愈好等語（本院二卷，第130頁反面），且其亦自承梁永豐在交易前，就有說現在看屋比較困難，因為臺南夢時代轉給證人李家榮時，有提到房屋現在住著許銘仁之配偶，而其亦自承遇到夫妻雙方，一方表達出售之意，他方卻不允許看屋之情況不多等語（本院二卷，第131頁），其也自承收到鑰匙後，未前往核對，因為怕開門產生爭議等語（本院二卷，第132頁），而證人李家榮對於夫妻一方願意出售，他方不願意出售，為何仍敢購買乙節，其雖稱就看房屋登記名義人為何人決定等語（本院二卷，第131頁），從而，綜合上述陳述，證人李家榮既然在系爭不動產買賣契約成立之前，就已經知悉屋內住有被告，且被告已明白表示不願意提供看屋，此情況既屬於交易之變態情事，證人李家榮又係從事不動產仲介買賣之人，其更得以查察系爭不動產可能在夫妻之間，產生一方願意出售，他方不願意出售之衝突，其一方面稱只要所有權人要賣就可以，而系爭不動產登記所有權人為許銘仁，他方面卻又對於其等所認定之「所有權人」許銘仁所寄送的鑰匙，擔心產生爭議，益徵原告與證人李家榮，並無購買系爭不動產之真意；且許銘仁與原告並未舉證證明系爭不動產究竟有何獨特之不可取代性，足以使原告願意支付超過一千萬元之高價，購買一間目前夫妻雙方對於出售不動產與否尚有爭議，且夫妻一方已明白拒絕他人看屋，屋齡又已達12、13年之久，可能屋況有所損害，足以影響價格高低，卻在未看屋，又可能有爭議之情況下，遽然購買可能在法律上產生爭議（買賣是否有效？許銘仁是否為有權處分人？），事實上出賣人許銘仁於締約之始，又已表明不點交，使得原告與證人李家榮必須在支付買賣價金後，反而取得法律上不確定，事實上又無法點交之房屋，顯然與購買中古屋之交易常情相悖。 ⒎再就買賣價金而言，原告固然提出安新建築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細表以證明系爭買賣價金之支付（本院一卷，第95頁），但對照買賣價金支付之時間，分別為106年9月12日簽約款110萬元，及9月26日用印款110 萬元，10月3日完稅款110萬元，10月11日交屋尾款90萬元及680萬元，換言之，在買賣契約簽訂之106年9月11日後一個月內，原告即已將買賣價金之1,100萬元全部履行完畢，但對照證人李家榮所稱在簽約後知悉許銘仁與被告間訴訟判決，及簽約後2、3天到被告學校找被告，但被告避不見面等語（本院二卷，第132頁反面），是以，上揭原告及證人李家榮履約之時，正好就是原告與證人李家榮於締約後，甫知悉許銘仁與被告間就系爭不動產所有權認定有所爭執之時，原告與證人李家榮一方面在購屋前，就客觀情況已足以產生懷疑，卻未為看屋及求證，甚至於契約簽訂時，已標明無法點交時，仍願意購買，卻反倒於購屋後始要求出示糾紛資料，已違常情；而在締約後，既然發現系爭不動產有糾紛，原告與證人李家榮既與許銘仁未曾謀面又非熟識，一般交易常情通常買受人此時會主張同時履行抗辯，或雙方進入協商而付款暫緩，但對照前揭原告及證人李家榮之陳述及履約狀況，原告及證人李家榮履約之際，正好就是其知悉許銘仁與被告就系爭不動產有爭議之時，換言之，一方面原告及證人李家榮已知悉出賣人許銘仁就系爭不動產與被告有所爭執，他方面卻仍繼續履行買賣契約之價金給付義務，違反一般交易常情更鉅，足證原告與許銘仁間，就系爭買賣契約及所有權移轉讓與行為，係臨訟拼湊及編造，均屬通謀虛偽意思表示無訛。 ⒏再對照證人李家榮結證稱：在簽約前沒有，但簽約後許銘仁有將其與被告間的訴訟判決給伊看，當時伊請梁永豐聯絡夢時代問清楚房屋是否有糾紛，夢時代黃淑妹才傳真資料到伊店裡…簽約後2、3天到被告學校找被告，但被告避不見面等語（本院二卷，第132頁反面至第133頁），兩相對照，足證證人李家榮與原告，在未實際看屋且又經被告明白拒絕看屋之情況下，願意以高於一千萬元之價格購買屋齡已12、13年之房屋，顯有違背常情，已如前述；在簽約後，證人李家榮既經許銘仁將其與被告間之訴訟判決給原告及證人李家榮過目，衡之常情，倘若簽約當時，許銘仁並未將其與被告間就系爭不動產有爭議之判決交由原告及證人李家榮閱覽，顯然係許銘仁在系爭不動產買賣過程中，未盡到出賣人之告知義務，原告理應對於出賣人之許銘仁提告，而非向仍居住於系爭不動產內之被告提告，始符合常情，其理由在於許銘仁於簽約前，即已讓原告與證人李家榮知悉被告仍居住在內，且不願意提供看屋，因此，被告居住在內且不願意提供看屋之情節，為原告及證人李家榮在締約之初即已知悉，證人李家榮與原告若真在意此節，其當會選擇不要購買系爭不動產，或是購屋前即向被告確認不許看屋之緣由，即可免去購買之後無法點交之風險，要無大費周章，先締約再來提告之煩；再者，以證人李家榮前揭證言觀之，倘若原告與證人李家榮係於締約後始知悉許銘仁與被告之判決結果，原告理應以許銘仁未善盡告知義務而向許銘仁求償，自無可能向締約時「已知悉」住在屋內之被告提告，卻反而未向締約時「未善盡告知義務」欺瞞原告及證人李家榮之許銘仁提告求償之理。何況由被告所提出原告與被告之簡訊對話，原告即稱「懂法律，沒有怕走法院」、「許銘仁說要告他全力配合」及「契約寫很明白，就是我要自己請許太太離開」等語（本院一卷，第62、63頁），顯見原告與許銘仁間之契約，並無買賣系爭標的物（系爭不動產）之真意，僅係透過買賣契約及所有權移轉讓與之形式，以達成迫使被告遷屋之目的，益徵原告與許銘仁間，就系爭不動產，並無買賣及所有權移轉之真意，屬通謀虛偽意思表示，足堪認定。 ⒐綜上所述，本件固然原告提出其購買許銘仁系爭不動產之履約情況，但由於契約訂立之前，原告及證人李家榮已知悉被告仍居住在內，且不允許他人看屋，而許銘仁也告知被告不願意見許銘仁，原告及證人李家榮又無法看屋，佐以系爭不動產屋齡已屆12、13年，非新屋，對於中古屋買賣之屋況，誠屬購買時衡量之重要之點，綜合上開等情，原告及證人李家榮於購買之初，既已知悉前揭情況，客觀上已足使一般交易之相對人對於購買標的物之法律上爭執及事實上無法點交有所顧忌，卻仍願意以高於一千萬元之價格購買法律上有爭議，事實上又無法點交之不動產，嗣後才在締約後始開始要求許銘仁出示糾紛資料，已悖於常情甚鉅；甚至在締約後，其等既然已知許銘仁與被告間糾紛，則對於未善盡告知義務，隱瞞訴訟紛爭之許銘仁，未予提告，反而向締約前即已明白表示拒絕看屋之被告提告，此種捨棄契約請求權，不向怠於告知訴訟糾紛之出賣人請求履行義務，而向締約前已知悉之占有人請求遷讓房屋之舉，更與一般交易常情相違。準此，本院認被告所舉之證，已足使本院產生利於被告之心證，堪認原告與許銘仁間就系爭不動產之買賣契約及所有權移轉讓與行為，均為通謀虛偽意思表示而無效，從而，原告並未取得系爭不動產之所有權，其主張民法第767條請求被告遷讓房屋及第 179不當得利請求被告給付占有之相當於租金之損害，均屬無據，應予駁回。二、反訴部分：（一）反訴被告間就系爭不動產之買賣契約及所有權移轉讓與行為，均為通謀虛偽意思表示而無效，既如前述，足認反訴被告間就系爭不動產，並無買賣法律關係存在；反訴被告間顯無基於買賣原因而移轉系爭不動產所有權之真意，應甚明確，則反訴被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及移轉之物權行為，顯屬通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1項之規定，其債權及物權行為之意思表示應為無效。反訴原告訴請確認反訴被告間就系爭不動產之買賣行為及所有權移轉登記行為均屬無效、不存在，洵屬正當。（二）按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第242條前段定有明文。又債權人為保全其債權，行使代位權者，於債務人怠於行使其權利時，即得為之。至於債權人所欲保全之債權與債務人怠於行使之權利，孰先孰後，則與代位權之行使，不生影響（最高法院72年台上字第3534號民事判例意旨參照）。又債務人與第三人通謀而為虛偽意思表示，其意思表示無效，債權人得依同法第242條規定，代位行使債務人之權利，訴請第三人回復原狀，以保全其債權。經查反訴被告間就系爭不動產所為之買賣及移轉登記行為，係屬通謀虛偽意思表示而無效，反訴原告為反訴被告許銘仁之債權人，均如前述，反訴原告依民法第242條及民法第87條第1項、第113條及第179條不當得利之規定，代位許銘仁請求反訴被告吳采靜塗銷系爭不動產於106年10月16日以買賣為原因之所有權移轉登記，核屬有據。三、綜上所述，就本訴部分，因許銘仁與原告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及移轉之物權行為，顯屬通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1項之規定，其債權及物權行為之意思表示應為無效。原告並未取得所有權，其以民法第767 條及第179條為法律關係，請求被告遷讓房屋及給付占有之相當租金之不當得利，為無理由，應予駁回。至於反訴部分，因前揭系爭不動產所為買賣之債權行為及移轉之物權行為，顯屬通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1項之規定，其債權及物權行為之意思表示應為無效。反訴原告訴請確認反訴被告間就系爭不動產之買賣行為及所有權移轉登記行為均屬不存在。另代位許銘仁請求反訴被告吳采靜塗銷系爭不動產於106年10月16日以買賣為原因之所有權移轉登記，均無不合，應予准許。四、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。五、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為無理由，反訴部分，反訴原告之訴為有理由，均依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 11 月 21 日民事第三庭法官林慶郎以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 11 月 21 日書記官陳采瑜附表： ┌─┬──────────────────┬────┬─────┐ │編│ 土地及建物標示 │面積（平│權利範圍 │ │號│ │方公尺）│ │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 1│臺中市○區○○○○段000000地號土地 │ 184 │1/109 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 2│臺中市○區○○○○段000000地號土地 │ 670 │95/10000 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 3│臺中市○區○○○○段000000地號土地 │ 36 │2/138 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 4│臺中市○區○○○○段000000地號土地 │ 60 │全部 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 5│臺中市○區○○○○段0000000地號土地 │ 306 │619/10000 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 6│臺中市○區○○○○段0000000地號土地 │ 7 │2/138 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 7│臺中市○區○○○○段0000000地號土地 │ 7 │2/138 │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 8│臺中市○區○○○○段00000○號建物即 │370.47 │1/109 │ │ │門牌號碼臺中市○區○○路000巷0號建物│陽臺雨遮│ │ │ │ │12.03 │ │ ├─┼──────────────────┼────┼─────┤ │ 9│臺中市○區○○○○段00000○號建物即 │167.61 │全部 │ │ │門牌號碼臺中市南區高工路265巷46弄16 │陽臺雨遮│ │ │ │號建物 │27.82 │ │ │ │ │ │ │ └─┴──────────────────┴────┴─────┘

臺灣臺中地方法院107年度訴字第305號

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