臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1249號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1249號

原告

李蚌珠

原告

林月卿

原告

張大文

原告

王雪沼

原告

陳展邦

原告

王偉格

原告

姚舜晏

原告

王依仁

原告

張德靜

原告

王姝節

原告

黃文慧

原告

吳佳齡

原告

陳敏惠

原告

王孟冬

原告

李廣欣

原告

石鼎銘

原告

凌廣工業股份有限公司

上一人法定代理人

高炎姬

共同訴訟代理人

鄭敏郎律師

共同訴訟代理人

盧之耘律師

被告

新潤建設股份有限公司

法定代理人

劉毅剛

訴訟代理人

繆 璁律師

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

曾憲忠律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國105年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴係依公平交易法第21條第1項、第2項、第31條、第32條，民法第354條、第359條、第227條等規定，請求被告負損害賠償責任。嗣於⑴民國103年12月26日具狀追加依民法第191條之1（見本院卷㈠第77頁），⑵104年2月3日言詞辯論期日當庭追加依消費者保護法第51條（同卷第148頁反面），請求被告負損害賠償責任。經核上開各請求權之爭點均在被告銷售房屋時，有無以不實事項告知原告或有隱匿，基礎事實均屬同一，訴訟資料及證據亦均共通，宜於同一訴訟程序解決，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。原告於104年4月30日具狀依消費者保護法第7條第3項請求（同卷第280頁），僅在說明同法第51條之適用方式，屬補充法律上陳述，非為訴之變更或追加，併此敘明。

二、原告起訴主張：

㈠、被告前於臺北市○○區○○段0○段00地號土地上，新建地上11層、地下3層之建物，案名「新潤悅峰」（下稱系爭建案），地址為臺北市○○區○○路000巷00號，並對外銷售。附表一原告於97年間先後向被告購買所列房地，並分別簽訂房屋及土地預定買賣契約書（下合稱房地買賣契約，買受情形如附表一備註欄所載）；附表二原告雖係輾轉受讓所列房屋，但均分別與直接向被告購屋之買受人（下稱前手）簽署權利讓與書，讓與附表二所列房地本於買賣契約所生之一切權利，包括但不限於訴訟權、和解權與請求權等相關溯及簽訂房地預定買賣契約時相關權利予附表二原告（轉讓情形如附表三所示），是附表二原告已受讓附表二所列房地買賣契約所生之請求權及訴訟權（附表一、二所列房屋與坐落之土地合稱系爭房地）。

㈡、被告明知其取得之北市97建字第0078號建築執照核准使用分區為工商混合區，僅得供策略性產業及一般服務業之用途，惟倘以非供住宅使用之工商混合辦公大樓出售，獲利空間有限，為獲取暴利，竟在銷售現場施作住宅格局之樣品屋供參觀，銷售人員並於銷售時提供平面配置參考圖及水電平面圖，分別標示主臥室、臥房、書房、起居室、餐廳、廚房及衛浴設備等供住宅使用之格局配置等圖面，欺矇、誤導消費者，謊稱系爭建物可供住宅使用，屬公平交易法第21條第1項、第2項虛偽不實廣告行為。又被告提供之土地預定買賣契約書固記載「依現階段都市計畫不得移作住宅使用」，然房屋預定買賣契約卻無相同之文字記載，刻意以一般人不易了解的文字，將房屋標示為「…使用分區為工商混合區，建築基地供第51組、第52組及策略性產業使用之樓地板面積須達50%以上，惟經本市都市設計及土地開發許可審議委員會審議通過者，得於5%以內酌予調整。…。」，意圖混淆、誤導消費者，作為未來豁免責任之藉口，原告或其前手因被告上開行為，以每坪50、60萬元不等供住宅使用之高價位購入，相較距離系爭建物僅約百公尺華固建設股份有限公司（下稱華固公司）興建之「IPARK」建案，每坪價差高達20萬元，而受有損害，爰依公平交易法第21條、第30條、第31條（原告漏載第30條），民法第191條之1，消費者保護法第7條第3項、第51條等規定請求被告負損害賠償責任，並暫先以每坪10萬元之價差計算所受損害，請求數額及計算方式如附表一、二「請求數額」欄所載。

㈢、建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組應申請變更使用執照，建築法第73條第2項定有明文，同法第91條並規定，違反前開規定者，處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以上罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。被告銷售系爭建物銷售時，將之定位為住宅商品，而非取得建照時所核准之僅能供作策略性產業及一般服務業商品，致原告誤認得供住宅使用而購入，被告並變更本屬男女廁所之公共空間，分別與原告約定為專用空間，利用二次施工之方式，交付符合住宅規格之建物予原告。嗣新潤悅峰公寓大廈管理委員會（下稱管委會）於102年4月間陸續接獲臺北市政府都市發展局（下稱都發局）同年4月3日北市都建字第10264030100號函、10月23日北市都建字第10264399401號函文，認定被告與原告約定為專用空間之現況，違反建築法第77條第1項，依建築法第91條第2款及行政罰法第18條第1項規定，課處被告330萬元罰鍰，並限於文到次日起3個月內，協同管委會辦理改善事宜，屆期未改善者，連續處罰。至此，原告始知系爭建物依法不得供作住宅使用，且面臨遭拆除及罰款之窘境。則原告或其前手為供住宅使用而以較高價位購入系爭房地，卻不得作為住宅使用，致約定專用空間遭建管處勒令回復原狀，有受強制拆除之風險，顯已無法達到原告購買系爭房地之預定效用，而有瑕疵，且屬不完全給付，致原告或其前手受有不能為通常使用之損害，爰民法第354條、第359條、第227條規定請求被告負損害賠償責任，請求數額計算方式如附表一、二「請求數額」欄所載。

㈣、並聲明：⑴被告應各給付原告如附表一、附表二所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，聲請宣告假執行。

三、被告抗辯略以：

㈠、原告張大文、陳敏惠、石鼎銘、李廣欣、吳佳齡、王孟冬等6人非第一手買受人，亦未提供與前手間之權利轉讓證明，欠缺訴訟標的法律關係之要件。又原告王依仁、張德靜、王姝節、王雪沼、黃文慧、凌廣工業股份有限公司（下稱凌廣公司）、王偉格、姚舜晏與林月卿雖取得與被告具買賣關係之前手間所簽署之權利讓與證明，惟依土地預定買賣契約書第11條第2項及房屋預定買賣契約第12條第2項約定，在被告同意前，買受人所為權利讓與對被告不生效力，且此禁止讓與之特約應為原告王依仁等人或其前手明知，是上開債權讓與不生效力。

㈡、被告銷售系爭建案時，於銷售中心房屋模型前設有「本案基地為工商混合區（比照第一種商業區辦理）」之告示牌，為任何至銷售中心之顧客皆得見聞。又土地預定買賣契約書第1條：「座落於台北市○○區○○段0○段00地號一筆地號土地，土地內之建築基地…使用分區為工商混合區，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用。」，房屋預定買賣契約書第2條第1項：「座落於台北市○○區○○段0○段00地號一筆地號土地，使用分區為工商混合區，建築基地供第51組、第52組及策略性產業使用之樓地板面積須達50%以上，…未規定事項，依本市土地使用分區管制規則第一種商業區規定辦理。」，房屋預定買賣契約第2條第2項與契約附件13─社區管理公約暨同意書第1章第1條：「都市發展局核准之執照圖及產權登記項目用途為1樓一般服務業、2樓至7樓：策略型產業第28組資訊服務業、8樓至11樓：一般服務業。本案建築依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用。」，前述契約附件13第1章第3條：「本大廈非屬住宅、集合住宅等類似用途使用。」等約定，均明確記載系爭建案為工商混合區，現階段不得移作住宅使用，應依臺北市土地使用分區管制規則第一種商業區規定辦理，被告自無刻意欺瞞消費者之情。被告於簽約時已明確告知原告或其前手系爭房地依現行法令不得作為住宅使用之情形，並清楚標示該土地使用分區及各樓層房屋法定使用目的，更於契約中以粗體黑字加強註記以為提醒，是原告或其前手於簽約時即已知悉系爭建案為工商混合區，現階段不得移作住宅使用之事實，原告稱至102年4月間接獲都發局函知違反建築法相關規定，始知悉系爭房地依法不得作為住宅使用等語，顯非事實。

㈢、被告於97年4月起至97年6月間陸續與原告及其前手簽訂房地買賣契約，原告或其自斯時起即已知悉系爭房地不得作為住宅使用，然遲至103年10月31日始提起本件訴訟，已罹公平交易法第33條前段及消費者保護法第7條所定2年時效，被告自得拒絕賠償。

㈣、縱原告之損害賠償請求權未罹於時效，其所提原證5圖說之性質僅為要約引誘，非屬契約之一部。依土地預定契約書第1條及房屋預定契約書第2條第1項、第2項及附件13第1章第1條、第3條約定，被告與原告或前手簽訂房地預定契約書時，非依據廣告圖說為訂約之說明與洽談，而係提出與廣告圖說全然相反之約定，明確告知系爭建案依現階段法令不得作為住宅使用，並由原告或前手將契約攜回審閱相當時間，應已了解系爭建案屬工商混合區，系爭房屋未包括廣告所稱住宅用途，顯見雙方並未就以廣告作為房地預定買賣契約內容一部之意思，廣告圖說即因與前開約定相牴觸，乃屬要約之引誘，非屬契約之一部。又縱認廣告圖說屬買賣契約之一部，惟被告於簽約時已明確告知原告或其前手系爭房地為工商混合區，依法不得作為住宅使用，經原告或其前手同意買受，兩造間就系爭房地之使用目的及使用規範於簽約時產生新的合意，即同意變更為不得作為住宅使用，按新約取代舊約之法理，應以房地預定契約所載之內容為準。

㈤、被告於銷售系爭建案時已告知原告或其前手系爭房地不得作為住宅使用，以及各樓層之門廳、廁所約定專用部分與法令規定不符等情，並載明於房地買賣契約，清楚標示各樓層房屋法定使用分區。依房屋預定買賣契約第7條第5項與契約附件13第2章第2條第6項：「各棟各戶當層服務性空間（廁所）或（門廳）約定為相鄰當戶約定專用使用。」，及第21條第7項：「本契約建築物如有非屬核准建築圖所含之設施(備)，皆屬未經建築許可之增設設施（及一般所稱之『二次施工』工程），惟就其合法性不予承諾或擔保，…如因政府法令或相關因素所致影響使用或必須移除時，則與賣方無關，（買方）亦不得主張減少本約之買賣價金。」等約定，可知雙方已特約免除被告就將各樓層門廳與廁所作為相鄰戶約定專用之擔保責任，原告或其前手亦知悉該約定專用部分係未經建築許可之增設設施，倘嗣後因政府法令致該約定部分須拆除時，不得向被告請求減少價金，原告或其仍同意買受，屬民法第355條規定所稱預先拋棄本於瑕疵請求擔保權利之行為，自不得再請求被告負物之瑕疵擔保及不完全給付責任。

㈥、參諸系爭房地附近市場行情，與系爭建案同時期且同樣坐落工商混合區、辦公服務區內（即房屋不得移作住宅使用區域），而將房屋作為住宅出售之遠雄藝朗、寬藏、百達南京等建案，其每坪單價約在63萬元至74萬元間，而系爭建案實際單價每坪僅約46萬餘元（依契約第2條第2項與第3條約定計算（土地總價19,460,000元＋房屋暨車位總價8,340,000元－車位價格2,200,000元）÷55.37坪＝462,344元/坪），遠低於市場價格，顯見被告係依一般服務業與策略型產業用途決定出售價格，並無原告所指藉出售系爭房地謀取暴利之情，原告及前手亦未受有何損害。

㈦、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、被告前於97年間在臺北市○○區○○段0○段00地號土地上新建地上11層、地下3層之建物，案名「新潤悅峰」（即系爭建案），地址臺北市○○區○○路000巷00號，並對外銷售。系爭建案經都發局於97年12月27日核發97建字第0078號建造執照，坐落土地之使用分區為工商混合區，1樓為一般服務業，2樓至7樓為策略型產業（第28組資訊服務業），8樓至11樓為一般服務業，不得作為住宅使用等情，有建造執照在卷可憑（見本院卷㈠第14-16頁）。

㈡、原告所提李蚌珠與被告簽定之房地預定買賣契約書為被告銷售系爭建案時使用之定型化契約（見本院卷㈠第173-216頁，以下逕以該份契約說明）。

四、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張系爭建案為工商混合區，僅能供作策略性產業及一般服務業之用途，被告於銷售時提供不實廣告，欺矇、誤導原告或前手可供住宅使用，致其等誤認系爭房地可供住宅使用而購買，依公平交易法第30條、第31條、第21條第1項、第2項、民法第354條、第359條、第227條、民法第191條之1、消費者保護法第51條、第7條第3項請求被告按每坪10萬元計算賠償如附表一、二所示數額。又原告或其前手以高價購入系爭房地，卻不得作為住宅使用，約定專用空間復遭建管處勒令回復原狀，顯然無法達到系爭房地買賣契約之預定效用，受有不能為通常使用之損害，依民法第354條、第359條、第227條規定請求被告賠償如附表一、二所示數額等語，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告受讓權利是否對被告生效？㈡被告銷售系爭建案時有無欺矇、誤導原告或其前手可供住宅使用？原告得否依公平交易法第30條、第31條、第21條第1項、第2項，及民法第354條、第359條、第227條、民法第191條之1、消費者保護法第51條、第7條第3項請求被告負損害賠償責任？㈢系爭房地遭建管處勒令回復原狀是否致未達房地買賣契約之預定效用？原告得否依民法第354條、第359條、第227條規定請求被告負損害賠償責任？茲分別析述如下：

㈠、原告受讓權利是否對被告生效：按債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準（最高法院18年上字第1422號、19年上字第382號、40年台上字第1241號、43年台上字第99號判例意旨參照），是基於債權債務相對性原則，當事人之一方債權人自無基於契約對債務人以外之第三人請求履行該契約債務之餘地。又若係當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括得讓與第三人承受者，則屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例、98年度台簡上字第36號判決意旨參照）。契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉，與債權讓與者，受讓人僅受讓原債權人之債權，在性質上並不相同；契約承擔，因當事人將其本於契約所生法律上之地位概括移轉於承擔人，故除係有法定之契約承擔事由（如民法第425條規定）外，須由原契約當事人與承擔人三方面同意為之，如由讓與人與承擔人成立契約承擔契約，則須原契約之他方當事人之同意，始生效力，蓋契約承擔契約發生效力後，讓與人即脫離原有契約關係，契約之法律上地位即由他方當事人及承擔人繼續維持，故須經他方當事人參與，或得其同意始發生效力（最高法院97年度台上字第1864號、98年度台上字第2169號判決意旨參照）。經查：

⒈附表一原告除李蚌珠、陳展邦外，張大文為李蚌珠指定登記之名義人，陳敏惠為配偶即訴外人陳美花指定登記之名義人，李廣欣為配偶即訴外人黃俊堯指定登記之名義人，均非與被告簽定房地預定買賣契約之當事人，自不得本於契約當事人之地位對被告主張權利（至張大文將契約權利讓與李蚌珠、陳美花將契約權利讓與陳惠敏部分，與附表二原告一併敘述於後）。而石鼎銘係向訴外人胡詩珮購入，並非向被告購得，自非原告所指第一手買受人，亦與附表二原告一併敘述於後。

⒉原告張大文、陳美花、石鼎銘及附表二原告主張已受讓附表

一、三所列前手就所列房地預定買賣契約書對被告所有債權，而得對被告行使房地預定買賣契約書之所有權利云云。惟依其等所提債權讓與書影本所載（頁數均見附表一、三，內容均相同），係約定前手將其等就附表一、三所列房地之所有權利，包括但不限於訴訟權、和解權與請求權等相關權利，溯及自簽訂房地預定買賣契約書時讓與原告張大文、陳美花、石鼎銘及附表二原告，顯係將其等因與被告簽立之房地預定買賣契約書所生之權利義務，概括讓與原告張大文、陳美花、石鼎銘及附表二原告承受，自屬契約承擔，而非單純之債權讓與，然為該原契約之他方當事人即被告所明白拒絕承認，揆諸前揭說明，該契約承擔對被告不生效力。則原告張大文、陳美花、石鼎銘及附表二原告與被告就附表一、三所列房地既無契約關係，自不得就該房地對被上訴人主張民法第354條、第359條物之瑕疵擔保、民法第227條債務不履行損害賠償請求權，或公平交易法第30條、第31條、第21條第1項、第2項，消費者保護法第51條、第7條第3項損害賠償請求權，其等所為請求，均應予駁回。以下僅就原告李蚌珠、陳展邦二人部分之請求有無理由，續為探究（以下逕稱原告，李蚌珠購入之27號11樓、11樓之3，及陳展邦購入之27號11樓之2及其坐落土地，以下合稱系爭房地）。

㈡、被告銷售系爭建案時有無欺矇、誤導原告可供住宅使用：原告主張被告在銷售中心施作住宅格局之樣品屋供參觀，銷售人員並於銷售時提供平面配置參考圖及水電平面圖，分別標示主臥室、臥房、書房、起居室、餐廳、廚房及衛浴設備等供住宅使用之格局配置等圖面，致原告誤認系爭房地可供住宅使用等語。經查：

⒈證人林玉璇即系爭建案之銷售人員於本院審理時到庭結證稱：伊從事建案銷售業務已20年，97年間伊受僱於鴻慶廣告公司，負責銷售系爭建案，不曾於被告公司任職。當時大約2、3個月全部簽約完畢，後續還有一些服務，印象中第一天成交30%至40%，大概有一半的戶數係伊成交的，數量不記得。伊知道系爭建案不可以作為住宅使用，銷售中心一進門就是模型，模型上有放壹個壓克力看板，標示此區為工商混合區（即本院卷㈠第102-103頁），此外應該還有1張地圖，將該區用紅色筆將地目圈起來。客戶進來會先告知這是工商混合區，雖然沒有標示不得作為住宅使用，但是還是會告知不得作為住宅使用。如果願意購買的客人就繼續談，如果不願意購買的客人也不會浪費他的時間。向伊買房子的客人大部分都不是第一次買房子，且當中投資客佔了很大部分，因為系爭建案地段很好，當時有炒民生捷運線，系爭建案銷售的行情比周圍土地偏低，買方心態是有上漲的空間，甚至同業都會自己下來買。客戶簽約時會另外派簽約組當場，再跟客戶確認，因為他們也擔心銷售人員沒有跟客人講清楚不能作為住宅使用這件事，簽約時伊也會在場。簽約之前有客戶會問系爭建案可否作為住宅使用，簽約之後就沒有。遇到客戶這樣問的時候，伊還是很明確告訴他說，依照法規是不能作為住宅使用，但會從增值的角度去說服客戶購買。因為臺灣有很多乙種工業用地，很多客戶雖然知道這樣土地沒有辦法作為住宅使用，但還是會購買，就是基於增值的角度。有給客戶看本院卷㈠第43、44、45頁的平面圖，其他的不確定。但伊認為現場應該不會有46頁以下的圖面，那是屬於水電的部分，銷售時候不會拿給客人看，是客戶買了之後如果有需要做裝修才會拿這個平面圖。當時平面圖有很多版本，有的只有做隔間參考，有的是不同形式隔間的參考圖，因為每個人的需求都不一樣，伊確定有書面，不記得電子表版裡面有沒有（見本院卷㈡第24-27頁）等語。

⒉證人黃承治即統籌系爭建案銷售事務之主管於本院審理時到庭結證稱：97年間伊任職於鴻慶廣告公司，負責統籌系爭建案之銷售，包括人員管理、案場管理全部在內，不曾於被告公司任職。銷售過程中，被告公司有與鴻慶公司合辦系爭建案之銷售講習，請多位講師到場，包括建築師、燈光設計師等人，一開始先把系爭建物講清楚，銷售的說法則是兩家公司共同討論出來的。系爭建案是定位在商務會館，因為這是工商混合區，本來就是作為辦公使用，跟內湖其他辦公大樓動輒壹佰坪的規模不一樣，因為系爭建案屬於信義計畫區、南港重劃區的核心，地點很好，所以可以作為辦公使用，所以銷售時強調的是地點。當時賣的都是毛坯屋，因為當時的景氣很好，房價一直在上漲，有一種現在不買就會買不到的氛圍，也有很多投資客來買，銷售人員也非常強調系爭建案不得作為住宅使用這點。系爭建案有3個銷售員負責，因為銷售員都有挑過，都很資深，除了林玉璇跟陳敏娟之外還有一位姓張的小姐，資歷也超過20年，不會不清楚系爭建案不得作為住宅使用，或為什麼不得作為住宅使用的原因。不會跟銷售人員說原則上不要主動跟客戶說系爭建案不能作為住宅使用，因為銷售中心一進門就有工商混合區的標示，契約書翻開第1頁也有明確不得作為住宅使用的字樣，客戶把契約拿回去翻開來看馬上就知道，如果不願意第二天就會退訂，伊沒有必要跟銷售人員這樣說。本院卷㈠第43、44頁平面圖是現場提供給客戶看的，第45頁是裝潢公司（即被告所稱設計公司）放在現場提供給客戶的，但一般不會主動提供參考圖，是在客戶有詢問的時候才會拿出來給他們當參考。沒有看過第46頁以下的圖面，這比較像水電公司的配置圖或是裝潢公司的圖。因為有些已購的客戶會跟設計公司討論裝潢的內容，設計公司經常到銷售中心，所以現場會放很多種版本的參考圖，有住家的、辦公室、會議室的型態，伊記得是書面，都是壹張壹張的（見本院卷㈡第24-27頁）等語。

⒊證人陳敏娟即系爭建案之銷售人員另於本院審理時到庭結證稱：伊任職代銷公司，幫被告銷售系爭建案，銷售人員有三個人，就是伊與林玉璇及另一位同事，都是約聘人員，不屬於任何一家公司，單純以銷售數量來賺取傭金。另外代銷公司有派駐一名黃姓主管在現場，如果有價格或者是無法解決的問題就會跟現場主管反映。如果有成交，就會寫成交單交給櫃台，櫃台人員也是代銷公司的人，再去跟被告處理，簽約時伊也會在場。本院卷㈠第217-218頁照片（與同卷第102-103頁照片相同）即為系爭建案當時之銷售中心（見本院卷㈡第7頁反面、第8頁反面）等語。。

⒋依被告所提銷售中心現場照片（見本院卷㈠第102-103頁，業經證人陳敏娟確認無誤）觀之，銷售中心房屋模型前設置有高度約為模型1/4、寬度約為模型1/3之告示牌，並以明顯之字體載明：「本案基地為工商混合區（比照第一種商業區辦理）」，任何至銷售中心之消費者一望即知系爭建案坐落之基地為工商混合區，縱使消費者對於工商混合區之使用限制不甚明瞭，亦足以使消費者對於工商混合區與住宅區有何差異，或可否作為住宅使用一節，產生疑慮，進而詢問銷售員。而依證人林玉璇、黃承治前述證言可知，其等於銷售時，確曾告知消費者系爭建案不得作為住宅使用之限制，但以系爭建案地處信義計畫區、南港重劃區的核心之優勢，從增值之角度說服客戶購買，並於簽約時陪同在場。參以土地預定買賣契約書第1條約定：「座落於臺北市○○區○○段0○段00地號一筆地號土地，土地內之建築基地（...）使用分區為工商混合區，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用。」，房屋預定買賣契約書第2條第1項土地部分記載：「座落於臺北市○○區○○段0○段00地號一筆地號土地，使用分區為工商混合區，建築基地供第51組、第52組及策略性產業使用之樓地板面積須達50%以上，…未規定事項，依本市土地使用分區管制規則第一種商業區規定辦理。」，第2條第2項房屋部分記載：「...都市發展局核准之執照圖及產權登記項目用途為一樓一般服務業、二樓至七樓：策略型產業第28組資訊服務業、八樓至十一樓：一般服務業。本案建築依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用。」，附件13社區管理公約暨同意書第1章第1條亦記載：「依都市發展局核准之執照圖及產權登記項目用途為一樓一般服務業、二樓至七樓：策略型產業第28組資訊服務業、八樓至十一樓：一般服務業。本案建築依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用。」、第3條：「本大廈非屬住宅、集合住宅等類似用途使用。」等，有房地預定買賣契約書為佐（同卷第173頁、第183頁至同頁反面、第210頁）。其中土地預定買賣契約書第1條「使用分區為工商混合區，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用」，及房屋預定買賣契約書第2條第1項「使用分區為工商混合區」、附件13社區管理公約暨同意書第1章第1條全條文均以粗體及較大字體標示，一般人於翻閱時均可立即察知該等約定，縱不明第一種商業區、工商混合區、策略型產業、一般服務業等名稱之意義，亦可輕易知悉系爭建案「不得移作住宅使用」之意；再參以新潤悅峰社區99年12月18日第２屆區分所有權人大會會議紀錄臨時動議記載：「提案

一、住戶提出本社區之土地使用區分是否可變更登記為辦公服務區（原本為策略性產業工商混合區），以放大社區房舍使用範圍，提昇房產價值。」（見本院卷㈡第215頁），足認原告對辦公服務區、工商混合區之異同並非無法區別，始於購屋後要求變更使用分區，益證原告於簽約時已明知系爭房地不得作為住宅使用之情。

⒌證人林玉璇、黃承治雖證稱銷售員於銷售系爭建案時確有提供本院卷㈠第43、44頁以住宅用圖隔間之平面圖予消費者，第46頁以下水電圖面於銷售時不會提供予消費者，俟於消費者購買後需要裝修才提供參考。惟其等亦證稱平面圖有很多版本，有的只有做隔間參考，有的是不同形式隔間參考圖，包括住家、辦公室、會議室等型態，並非僅有住家一種，且係由設計公司提供，放置現場供客戶參考。證人陳敏娟亦證稱：系爭建案銷售的是毛坯屋，但代銷公司告知客戶可以一坪25,000元的代價請被告代為依照平面圖的格式施作隔間，伊負責的部分就只有到簽約而已，後續客戶要施作隔間的部分是各自跟被告洽談（見本院卷㈡第8頁）等語，顯見系爭建案係以毛胚屋銷售，消費者如有裝修需求，則須另行委請設計公司施工，參以本院卷㈠第45頁以下平面圖載明係由訴外人竺合設計工程有限公司（下稱竺合公司）提供，放置現場供消費者參考之情，自無法僅憑原告李蚌珠取得住宅隔間平面圖，即認原告主觀上均有系爭建案得作為住宅使用之誤認。另證人陳敏娟雖證稱：銷售的時候是用電子表板銷售，裡面有兩種平面圖，一種是沒有隔間的平面圖，還有另一種叫示意圖，內容就是把三房兩廳這些隔間放到圖裡，電子表板不知道是誰提供，本來就設置在現場，其他銷售人員也是使用電子表板銷售。客戶手上也有平面圖，就是有隔間的住宅平面圖。本院卷㈠第43-50頁平面圖客戶都會有，而且現在的成屋也是這樣（見本院卷㈡第7-9頁）等語。惟依一般建案銷售實務，銷售員固會提供隔間示意圖供消費者參考，但於簽約前實無提供水電平面圖之必要，本院卷㈠第46-50頁水電平面圖衡情應為消費者簽約並委託裝潢後，始由設計公司提供，證人陳敏娟竟稱銷售時消費者均有上開水電圖面，其上開證言自難信實，應以證人林玉璇、黃承治較為可信。至證人陳敏娟稱銷售的時候是用電子表板銷售部分，雖據證人林玉璇、黃承治證稱確有表板存在，惟二人對於表板內容均已不復記憶，顯見二人並非經常使用表板銷售，證人陳敏娟此部分證述，亦難採信。又縱使證人陳敏娟於銷售時確有提供所證稱之圖面供消費者參考，被告依約交付契約標的既為毛胚屋，不包括裝潢，上開圖面內容亦無從構成契約之一部，原告主張上開圖面構成契約之一部分，即屬無據。

⒍證人陳敏娟另證稱：被告在準備銷售前有向代銷人員告知統一說詞，也就是當客戶問到關於系爭建案不得作為住宅使用事情時，要如何對外說明。系爭建案是屬於辦公服務區，伊個人沒有銷售過這種產品，對於什麼叫辦公服務區並不清楚，因此在介紹的時後就這個部分是模糊帶過。因為事隔太久，已經不記得被告告知代銷人員的統一說詞，有印象的是類似銷售乙種工業區的概念，就是辦公服務在使用上並沒有危險，也沒有說不可以住人，而且當時被告提供的樣品屋的樣式都是設計成住家使用，是3個房間加壹個和室，還有壹個開放式的廚房，而且這個建案在該地段算是第一個建案，非常醒目，都是當成住家在賣。伊之前有銷售過乙種工業區作為住宅使用的情況，從來沒有發生過住宅被拆或認定為違建這種事，所以不知道這個建案的問題在那裡，因伊個人對於辦公服務區不是那麼清楚，但因才剛剛銷售完附近乙種工業用地作為住宅使用的建案，遇有客戶質疑系爭建案無法作為住宅使用時，會跟客戶說其實辦公服務區還優於乙種工業用地，感覺比較高級，而且以那個地點來說，交通不算方便，不太有人會拿來作為辦公室，再加上所有輔助銷售的工具，都是引導為住宅使用，伊個人當時也認為作為住宅使用沒有問題，以這樣的方式告訴客戶，客戶也都覺得很有道理，況且附近的其他建案，目前也都是作為住宅使用。在伊經手的個案裡，買受人簽約時有針對土地預定買賣契約第1條記載「不得移作住宅使用」的文字提出疑問，伊回應契約是記載「依現階段都市計劃規定」，不代表以後不能夠作為住宅使用，並舉例元氣大鎮的建案也是工業用地作為住宅使用，到現在也是都沒有問題。有一些客戶問的比較專業、仔細，後來都沒有買，現在發生問題的就是跟伊一樣對這個辦公服務區的使用不是很清楚的客戶。印象中系爭建案大約3、4個月就銷售完畢，個人成交幾戶不記得，在伊加入這個案子之前，其他同事包括林玉璇已經賣了幾戶，伊覺得這個點不錯，有跟原告陳敏惠說要不要考慮承接，後來陳敏惠向林玉璇手上的客戶承接預售屋，直接給付現金110萬。伊知道系爭建案不得作為住宅使用，但以伊銷售房屋20多年的經驗，也有銷售過乙種工業用地作為住宅使用的，從來沒有發生過問題，所以陳敏惠詢問時，伊告知沒有問題（見本院卷㈡第8-10頁）等語。惟系爭建案屬工商混合區，並非辦公服務區，證人陳敏娟從事建案銷售業務已有20年經驗，縱使從未銷售過辦公服務區之建案，亦應在銷售前了解產品條件，其竟證稱係以辦公服務區銷售，而與其他銷售員之認知不同，顯為個人敬業精神不足；又證人陳敏娟雖對系爭建案知使用分區有所誤認，惟其明知系爭建案不得作為住宅使用，對於消費者質疑系爭建案得否作為住宅使用時，將之比擬為乙種工業區，告知消費者辦公服務區在使用上沒有危險，亦非不能居住，且「依現階段都市計劃規定不能作為住宅使用，不代表以後不能作為住宅使用」等語，顯然已明確告知消費者系爭建案不得作為住宅使用，自無使消費者誤認系爭建案作為住宅使用係屬合法之可能。又倘無其他例如增值等誘因，單憑證人陳敏娟上開說詞，實無法使一般消費者願意接受系爭建案不得作為住宅之違法狀態，甘冒作為住宅使用後遭拆除之風險，而購買系爭建案，證人陳敏娟上開陳述是否真正，誠屬可疑。況證人陳敏娟上開陳述僅其個人使用之銷售手段，難認所有銷售員均使用相同方式銷售，原告亦未舉證證明購買系爭房地時之銷售員為證人陳敏娟，自難認定原告因證人陳敏娟上開陳述而誤信系爭房地可作為住宅使用。從而，證人陳敏娟上開證言不足以認定原告就系爭房地不得作為住宅使用之事實，有何誤認。

⒎綜上：

⑴、原告於簽訂房地預定買賣契約時即已知悉系爭房地為工商混合區，不得作為住宅使用，其主張於102年4月間陸續接獲都發局告知違反建築法相關規定，始知系爭房地依法不得作為住宅使用，自無可採，其主張被告應依民法第354條、第359條、第227條負瑕疵擔保責任，請求減少價金或賠償損害，為無理由。

⑵、原告主張被告將本院卷㈠第43-50頁平面圖放置於銷售中心現場，使人誤認系爭房地可供住宅使用，涉有廣告不實云云。惟系爭建案係以毛胚屋銷售，被告依約交付之建物不含裝潢，本院卷㈠第43頁為頂樓配置圖，第44頁第3、5、7樓平面配置圖，無法看出係住宅隔間；第45頁以下則為竺合公司提供，放置現場供有意委託該公司進行室內設計之消費者參考，並非被告應交付之內容，即無法執此認定被告有何廣告不實。況依前述，一般消費者於銷售中心可明顯看到系爭建案為工商混合區，房地預定買賣契約亦以明顯字體記載系爭房地「不得作為住宅使用」等簡單明瞭之文字，證人林玉璇、黃承治亦均證稱一再強調系爭房地不得作為住宅用途之限制，即使原告一再引為佐證之證人陳敏娟，亦明確證稱係告知消費者「現階段都市計劃規定不能作為住宅使用，不代表以後不能作為住宅使用」之語，明確告知系爭房地不得作為住宅用途之限制，實無使人誤認系爭房地可「合法」供住宅使用之可能，尚難認被告有原告所指廣告不實之情形，原告主張被告違反公平交易法第21條第1項、第2項規定，應依同法第30條、第31條負損害賠償責任，亦無理由。

⑶、按商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償責任。但其對於商品之生產、製造或加工、設計並無欠缺或其損害非因該項欠缺所致或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第191條之1第1項定有明文。其立法理由第3點載明，該條所稱商品，包括自然產物及工業產品在內，故該條所稱商品，自包括房屋在內。惟上開規定係針對商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，亦即必須商品本身因生產、製造或加工、設計而有欠缺所致，系爭房屋於建造、設計並無安全之虞，原告主張誤認系爭房地可供住宅使用而以較高價位之住宅商品購入，而受有價差之損害，與系爭房屋有無安全之虞無涉，非商品責任保護之範疇，原告依民法第191條之1第1項規定請求被告負損害賠償責任，洵屬無據。

⑷、按消費者或第三人依消保法第7條規定對企業經營者請求損害賠償，須商品有安全或衛生上之危險，致生損害於消費者或第三人之生命、身體、健康、財產為要件。所謂消費者係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人；第三人則指製造者可預見因商品或服務不具安全性而受侵害之人。故就房屋買賣而言，若房屋於流通進入市場時其構造及使用之建材與建築術成規，或當時科技或專業水準不符，有安全或衛生上之危險，致危害購屋或房屋使用者之生命、身體、健康、財產而生損害，被害人始得依消保法第7條規定對企業經營者請求賠償損害（最高法院著有98年度臺上字第2273號判決意旨參照）。準此，系爭房屋並無安全之虞，難認具有何危害消費者生命、身體、健康、財產之可能，原告依消保法第7條規定請求被告賠償，並依同法第51條請求被告給付懲罰性賠償，亦非可取。

㈡、系爭房地遭建管處勒令回復原狀是否致未達房地買賣契約之預定效用：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。本件房地預定買賣契約書均明確約定系爭房地使用分區為工商混合區，不得移作住宅使用，且為原告於簽約時所明知，前已詳述。則原告為求增值之利益而購買系爭房地，甘冒違法之風險將系爭房地作為住宅使用，縱事後遭都發局函命改善，亦難認系爭房地有何減少預定效用之情事，是原告依民法第354條、第359條、第227條規定請求被告負損害賠償責任，自屬無據。

五、綜上而論，原告依公平交易法第30條、第31條、第21條第1項、第2項、民法第354條、第359條、第227條、民法第191條之1、消費者保護法第51條、第7條第3項等規定請求被告按每坪10萬元計算賠償如附表一、二所示數額，及依民法第354條、第359條、第227條等規定請求被告賠償系爭房屋遭命拆除之損害如附表一、二所示數額，均屬無據，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

【附表一】地址均臺北市內湖區行善路383巷┌───┬──────┬───┬────────────────────┬───────────┐│原告 │ 地 址 │坪 數 │請求之金額及計算方式 │備註 │├───┼──────┼───┼────────────────────┼───────────┤│ │27號11樓 │55.37 │5,500,000元 │李蚌珠為第一手買受者。││ │ │ │（其中包括約定專用2.69坪，每坪以700,000 │97年4月11日向被告購入 ││ │ │ │元計算，計1,883,000元之減少價金之請求） │，有買賣契約在卷可稽（││李蚌珠├──────┼───┼────────────────────┤卷㈢第150-155頁） ││ │27號11樓之3 │56.01 │5,500,000元 │ ││ │ │ │（其中包括約定專用2.69坪，每坪以700,000 │ ││ │ │ │元計算，計1,883,000元之減少價金之請求） │ │├───┼──────┼───┼────────────────────┼───────────┤│ │27號2樓 │55.23 │5,500,000元 │張大文係李蚌珠之配偶，││ │ │ │（其中包括約定專用2.69坪，每坪以700,000 │97年4月11日李蚌珠購買 ││ │ │ │元計算，計1,883,000元之減少價金之請求） │之初即向被告指定登記為││張大文├──────┼───┼────────────────────┤張大文，有買賣契約在卷││ │27號2樓之3 │55.86 │5,500,000元 │可稽（卷㈢第150-155頁 ││ │ │ │（其中包括約定專用2.69坪，每坪以700,000 │）；97年7月4日，張大文││ │ │ │ │與李蚌珠簽訂權利讓與書││ │ │ │ │（卷㈢第13、132頁） │├───┼──────┼───┼────────────────────┼───────────┤│陳展邦│27號11樓之2 │42.21 │4,200,000元 │陳展邦為第一手買受者 ││ │ │ │（其中包括約定專用1.45坪，每坪以700,000 │97年4月10日向被告購入 ││ │ │ │元計算，計1,015,000元之減少價金之請求） │，有買賣契約在卷可稽（││ │ │ │ │卷㈢第172-174頁） │├───┼──────┼───┼────────────────────┼───────────┤│陳敏惠│27號7樓之3 │55.91 │5,500,000元 │陳敏惠係陳美花之配偶，││ │ │ │（其中包括約定專用2.69坪，每坪以700,000 │97年4月11日陳美花購買 ││ │ │ │元計算，計1,883,000元之減少價金之請求） │之初即向被告指定登記為││ │ │ │ │陳敏惠，有買賣契約在卷││ │ │ │ │可稽（卷㈢第198-200頁 ││ │ │ │ │）；103年3月18日，陳敏││ │ │ │ │惠與陳美花簽訂權利讓與││ │ │ │ │書（同卷第142頁）。 │├───┼──────┼───┼────────────────────┼───────────┤│李廣欣│27號3樓之2 │42.08 │4,200,000元 │李廣欣係黃俊堯之配偶，││ │ │ │（其中包括約定專用1.45坪，每坪以700,000 │97年5月14日黃俊堯購買 ││ │ │ │元計算，計1,015,000元之減少價金之請求） │之初即向被告指定登記為││ │ │ │ │李廣欣，98年7月15日王 ││ │ │ │ │孟冬以買賣為原因登記為││ │ │ │ │所有權人，有建物謄本及││ │ │ │ │異動索引在卷可稽（卷㈢││ │ │ │ │第205-206頁）。 │├───┼──────┼───┼────────────────────┼───────────┤│石鼎銘│27號8樓之1 │42.17 │4,200,000元 │97年6月2日胡詩珮、周淑││ │ │ │（其中包括約定專用1.45坪，每坪以700,000 │玲向被告購入，有買賣契││ │ │ │元計算，計1,015,000元之減少價金之請求） │約在卷可稽（卷㈢第207-││ │ │ │ │209頁）；98年3月28日周││ │ │ │ │淑玲讓與登記權利予胡詩││ │ │ │ │珮，有讓渡書在卷可稽（││ │ │ │ │同卷第210頁）；101年8 ││ │ │ │ │月8日石鼎銘向胡詩珮購 ││ │ │ │ │入，103年4月29日簽訂權││ │ │ │ │利讓與書（同卷第143頁 ││ │ │ │ │）。 │└───┴──────┴───┴────────────────────┴───────────┘