臺灣臺北地方法院106年度消字第13號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 106年度消字第13號

原告

方啟豪

訴訟代理人

張智超律師

被告

宏泰人壽保險股份有限公司

法定代理人

魯奐毅

訴訟代理人

何哲旭

　　　　　　邱柏青律師

上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於預售「海洋都心2」建案（下稱系爭建案）期間，以廣告宣稱訴外人威秀影城股份有限公司（下稱威秀公司）之「威秀影城」將進駐系爭建案周遭之「宏泰商圈」（下稱系爭廣告），致伊信賴系爭廣告而認系爭建案之房屋有增值性，乃以總價新臺幣（下同）702萬元向被告購買坐落新北市○○區○市段000○000○0○000○0地號土地上之預售屋1戶（F5-20F）及汽車停車空間1位（M5-0465，下合稱系爭預售屋），並於民國103年1月10日簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），伊並已給付部分買賣價金共110萬元予被告。而威秀影城之進駐為系爭建案之主打廣告，依消費者保護法第22條之規定，該等廣告內容自應構成系爭契約之一部分，被告就此即負有給付義務，惟威秀影城嗣已確定不進駐宏泰商圈，被告無法依系爭廣告內容履約，且威秀影城不進駐宏泰商圈一事確影響系爭預售屋之價值，則前揭契約內容即屬無法實現，被告所為之給付顯已無法達成兩造契約預定之狀態，自有民法第354條之瑕疵，縱認非屬給付不能，亦屬不完全給付，伊自得依民法第226條、第227條、第256條、第359條之規定，主張解除系爭契約，並請求被告返還已給付之買賣價金。又縱認上開解除契約之主張為無理由，伊仍得依系爭契約第26條第2點約定解除系爭契約，而原告依約固得沒收房地總價15％計算之違約金，惟上開違約金計算顯屬過高，且伊因罹患腦惡性腫瘤無法痊癒、現為重度身心障礙需專人照護、無法工作，更遭詐騙集團詐騙數十萬元，審酌兩造經濟實力懸殊、被告無法引進威秀影城有違誠信原則、信賴保護等法理，應依民法第252條規定予以酌減違約金至0元為適當，被告沒收之價款為無法律上原因，應依民法第179條規定負返還責任。爰依民法第359條、第259條規定，請求解除契約並返還其已繳付之價金，或依民法第179條規定，請求被告返還以違約金為由沒收之買賣價金。並聲明：(一)被告應給付原告110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；(二)願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：威秀影城並非系爭建案之社區公設，亦非系爭契約約定之給付標的，是威秀影城縱不進駐系爭建案周遭之宏泰商圈，伊仍不負物之瑕疵擔保責任、給付不能或不完全給付責任。又伊確於101年7月間與威秀公司簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），然威秀公司嗣後終止系爭租賃契約，系爭廣告並無不實情事，且伊僅係描述系爭建案將來周圍環境之商業願景，並無確保威秀影城進駐之給付義務。縱認系爭廣告為系爭契約內容之一部分，惟伊仍將提供未低於系爭廣告內容之同等級影城，故原告主張解除系爭契約並返還價金，為無理由。又系爭買賣契約中之違約金條款係依內政部規範所定，並無過高之情事，原告以其個人身體狀況主張違約金過高，尚非伊所能斟酌之範圍，是原告請求違約金酌減，亦屬無據等語資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回；(二)如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、不爭執之事項（見本院卷第119頁）：

(一)原告於103年1月20日以總價金702萬元之價格向被告購買系爭預售屋，並已給付價金110萬元予被告。

(二)被告於101年7月間確有與威秀公司簽訂系爭租賃契約，惟威秀公司於103年8月4日發函終止上開租賃契約，威秀影城已確定不進駐宏泰商圈。

四、本院之判斷：原告主張被告以系爭廣告宣稱威秀影城將進駐系爭預售屋周遭之宏泰商圈，致使原告因相信該等資訊而購買系爭預售屋，惟嗣後威秀影城已確定不進駐，被告即無法依上開已成為系爭契約內容之廣告資訊履約，爰解除系爭契約並請求返還已付之價金，或請求酌減違約金並返還已付價金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

(一)系爭廣告為系爭契約內容之一部分：

1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號判例意旨參照）；又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條定有明文。查原告主張被告於預售系爭建案期間，陸續以「威秀影城將進駐淡海新市鎮」為廣告主軸，並強力推廣威秀影城將帶動商圈、房價會增值等文宣等情，業據其提出被告之廣告文宣為證（見本院卷第33至39頁），而被告亦未否認該等文宣確係系爭建案之廣告（見本院卷第93頁反面），則依兩造之系爭契約第2條約定：「乙方（即被告）應確保廣告內容之真實，『本預售屋之廣告宣傳品』及其所記載之建物設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖為契約之一部分」（見本院卷第10頁反面），故認系爭廣告應為系爭契約內容之一部分。

2.被告雖辯稱：系爭契約第2條包括範圍僅限於廣告宣傳品記載建材設備表、房地及停車位平面圖、位置示意圖，不應將此條片段解釋而認被告應確保系爭預售屋周遭環境之區域規劃云云，然觀諸系爭契約第2條約定係「『本預售屋之廣告宣傳品』及『其所記載之建物設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖』為契約之一部分」之文字內容，足徵系爭契約第2條之廣告內容，當非僅限於廣告宣傳品所記載之建物設備、房地及停車位平面圖與位置示意圖，否則契約文字僅須記載「本預售屋之廣告宣傳品所記載之建物設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖為契約之一部分」即可，是被告此部分所辯，尚無可採。

3.被告另辯稱：系爭廣告僅係描述將來周遭環境之商業願景，，均非系爭預售屋之社區公設，亦非系爭預售屋之銷售範圍，縱有抬高系爭預售屋價值之效果，僅係消費者主觀上之預期，伊並無確保威秀影城進駐宏泰商圈之給付義務云云，然系爭建案周遭將設有影城、購物商場等環境之描述，既經被告附加於系爭廣告，並強調系爭建案之增值前景，藉此作為增加原告等消費者購買系爭建案之誘因，殊無容許被告一面藉此吸引消費者購買房屋而增加賺取利益之機會，惟當消費者質疑周遭之實際環境與系爭廣告描述不符時，竟得謂系爭廣告僅係描述房屋之周遭環境，而與買賣契約履行無關之理，故依系爭契約第2條約定、消費者保護法第22條規定，系爭廣告既為系爭契約之一部分，被告應提供之給付自不應低於上開已為其引用作為廣告內容之環境描述，是被告所辯，亦不足採。

(二)原告主張依民法第359條、第226條、第227條、第256條規定解除契約，並請求返還價金110萬元，有無理由？

1.按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。而消費者保護法第22條所謂真實之要求，乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可，除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示，否則該條文亦非特別保證（最高法院73年台上字第1173號判例意旨、92年度台上字第788號判決要旨參照）。

2.本件被告固以系爭廣告吸引原告購買系爭預售屋，然觀諸系爭廣告內容，無非僅係在強調該建案房屋以影城、購物中心為鄰可能帶來之生活便利性、房屋增值性等優點，並未宣稱此等優勢僅為「威秀影城」所特有而不能由其他同規模之影城所達成，且依通常交易觀念，消費者願意進入戲院消費之重要因素，多係消費者對於放映影片之喜好及該影片上映之時段，而非戲院之品牌，是系爭預售屋因周遭有大型影城進駐所能增加之附加價值，亦可由其他與威秀影城同規模之影城產生，故被告固因系爭廣告而需對原告負擔不低於該廣告內容之給付義務，然依社會一般通念、通常交易習慣及兩造締約過程當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質觀之，尚難僅憑最終進駐宏泰商圈之影城品牌並非威秀影城，即遽認被告所提供之給付具有物之瑕疵存在或屬給付不能、不完全給付。

3.原告固主張係因被告違反與威秀公司間之系爭租賃契約，經威秀公司終止租約，始造成威秀影城不能進駐宏泰商圈之結果，而認有可歸責被告之事由而給付不能、不完全給付云云。查被告於101年7月間確與威秀公司簽訂系爭租賃契約，威秀公司同意設立淡海威秀影城，嗣威秀公司於103年8月4日發函終止系爭租賃契約等情，為兩造所不爭執，故被告於刊登系爭廣告時確有與威秀影城簽約之事實，並無廣告不實情事。而被告因開發、建設系爭建案周遭之宏泰商圈固可能與廠商間產生各式爭議，惟此乃被告與個別廠商間之紛爭，尚難以被告另案違約情事，即推論被告於本件系爭預售屋買賣關係有可歸責之事由。況實際上被告就宏泰商圈內之影城、飯店、商場等商業設施之規劃，已經被告送交內政部都市設計審議委員會審議通過，且經核准建造執照後，已於104年6月20日申請開工，並經新北市政府工務局同意備查，有被告所提出之都市設計審議報告書節錄、新北市政府工務局103淡建字第525號建造執照、新北市政府工務局104年7月21日新北工施字第1041298558號函在卷可稽（見本院卷第64至65、66至68、84頁），當無從再由被告擅自變更其規模或更改作為其他商業開發。是威秀影城雖已確定不進駐宏泰商圈，但依前揭經主管機關核定及興建中之規劃，嗣後進駐之替代影城之規模應不受影響，被告亦稱已與上市公司之影城簽約，因被告必須配合該影城發布重大消息，而不能單方提出相關書面資料等語（見本院卷第119頁正反面），則宏泰商圈既仍有影城、商場、旅館之規劃，且將有上市公司規模之影城進駐，依上說明，當難謂被告有何提供低於系爭廣告內容而為給付之情事存在，自不能認被告之給付有何不符約定效用之瑕疵可言。

4.況系爭預售屋因周遭環境所帶來有關生活機能及增值效益之優勢，僅為附屬價值，並非有何因此影響系爭預售屋居住使用及結構安全之情事存在，如許原告據此主張解除契約，亦顯失公平。從而，原告依民法第226條、第227條、第354條之規定，主張被告就系爭契約之履行有給付不能或不完全給付或瑕疵給付之情事存在，乃據以依民法第256條、第359條之規定解除契約並請求返還已付之價金云云，為無理由。

5.至原告雖聲請被告提出其與威秀公司簽署之系爭租賃契約及與其他影城簽約之資料，然上開被告與威秀公司就威秀影城之簽約過程及確定不進駐結果，均為兩造所不爭執，上開租賃爭議亦經被告以威秀公司為被告另案訴訟審理中，有原告提出本院103年度重訴字第1292號判決在卷可參（見本院卷第143至148頁），而被告亦提出上開審議報告書、建造執照等資料證明其仍繼續發展、興建宏泰商圈之商場、影城及旅館，則應無命被告提出上開資料之調查必要，併予敘明。

(三)原告主張依民法第252條規定酌減違約金，並依民法第179條規定請求返還價金，有無理由？

1.依系爭契約第26條第2點、第4點約定：「除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方（即原告）違反『付款條件及方式』之規定者，買賣雙方並得解除本契約；解約時乙方（即被告）得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。」、「依第一、二項之約定解除契約時，甲乙雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償。」，查原告主張其未能繼續給付價金，而以起訴狀作為向被告為解除契約之意思表示（見本院卷第8頁），與上開約定相符，兩造間系爭契約於被告收受起訴狀繕本起溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。

2.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過當者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第1709號判決要旨參照）。查前揭契約第26條第4點約定，該違約金應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又系爭預售屋價款合計702萬元（其中房地價格652萬元、車位價格50萬元），核屬於高價位之商品買賣，購買者應具有相當之資力或籌措資金之信用，而原告解除契約，固將使被告當時出售過程所為費用支出歸於徒勞而受有損害，惟原告已部分履約而繳納系爭預售屋價款共計110萬元，被告解約後將之沒收即認屬前揭違約金。本院審酌原告係因可歸責於己之事由，未能按契約所定期限繳款，而有違約情事，再斟酌國內之經濟情況、當事人所受損害、支出勞費、解除契約效果及影響、系爭契約履約情形、平衡買賣雙方之利益等一切情事，認系爭違約金條款應酌減至房地總價款之10％計算違約金為適當，是被告以原告為購買系爭預售屋所繳付之110萬元價款充作違約金，尚屬過高；則經酌減後，被告得沒入之違約金為702,000元（702萬元×10％＝702,000元）。

3.次按違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在，當事人行使解除權後，依民法第259條及第260條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第259條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同，是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還，亦即應按所酌減之數額依民法第182條第2項計付利息（最高法院94年度台上字第1874號判決要旨參照）。承前所述，原告已給付買賣價款計110萬元予被告，被告解約後所得沒入之違約金應酌減至總價款之10％為相當，即被告得沒收原告所繳價金中之702,000元。是本件經核減後被告就溢收部分即398,000元（1,100,000元－702,000元＝398,000元）即已屬無法律上之原因，而受有利益，並致原告受有損害，原告得依民法第179條不當得利之規定訴請被告返還。

4.另按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項固有明文。惟在違約金酌減之情形，違約金酌減為形成訴權，此觀諸民法第252條之規定即明，並非當事人一主張即生效力，是在法院判決確定時，違約金酌減之形成力始發生，於斯時不當得利之請求權始確定發生，不當得利受領人始確定知悉其受領超過酌減後數額部分，受領法律上原因已不存在，按諸民法第182條第2項規定違約金之受領人應於判決確定時，始有附加利息一併返還之義務；申言之，當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102年度台上字第1330號、98年度台上字第501號、97年台上字第1078號判決要旨參照）。是本件原告請求被告返還違約金酌減後之利息，應自本件判決確定時起至清償日止之範圍內，始屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。從而，原告得請求被告返還不當得利398,000元及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付398,000元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為之請求，則無理由，不應准許。

六、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行，復依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。