臺灣臺北地方法院106年度簡上字第519號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第519號

上訴人

呂學在

訴訟代理人

張漢榮律師

複代理人

侯傑中律師

複代理人

游文愷律師

被上訴人

晶鑽房屋仲介股份有限公司

法定代理人

游明同

訴訟代理人

蔡秉穎

上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國106年5月26日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭105年度北簡字第00000號第一審判決提起上訴，本院於民國107年6月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國103年4月16日委託被上訴人居間購買訴外人姚其湄所有，坐落臺北市○○區○○段0○段00○0000○0000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號2樓之1房屋（下稱系爭房地），兩造並於同日簽立承買確認書（下稱系爭確認書）、不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），成交總價為新臺幣（下同）4,700萬元，故上訴人依系爭確認書第4條及民法第569條規定，應給付被上訴人服務報酬47萬元（計算式：4,700萬元×1%＝47萬元），然被上訴人前於105年4月11日以臺北三張犁000000號存證信函函催上訴人給付，上訴人仍拒不給付，爰依系爭確認書及第568條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人47萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、上訴人則以：

㈠被上訴人之員工即訴外人李信仲於103年4月間向上訴人告知系爭房地之出售訊息，並稱系爭房地出租每月租金高達8萬元，投資報酬率佳，經上訴人評估後認應可承受系爭房地之貸款，遂與姚其湄簽訂系爭買賣契約，且被上訴人提供予上訴人之系爭房地說明書亦明確記載有不定期限租賃、租金8萬元及未稅等情形，上訴人於簽約當日即給付470萬元，103年5月15日再匯款470萬元至「永豐商業銀行受託信託財產專戶」，總計已支付940萬元予姚其湄。

㈡上訴人向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）桃園分行洽詢辦理貸款，並請李信仲將系爭房地的租賃契約逕送彰化銀行，竟發現李信仲交付予彰化銀行之租賃契約（下稱系爭租約）承租人為李信仲，出租人為姚其湄，且租賃期間為103年5月1日至103年7月31日2個月，因租金遠低於8萬元，且係出租予訴外人身千演藝顧問股份有限公司（下稱身千公司）經營DNA舞蹈休閒生活館，而姚其湄為身千公司之監察人，上訴人認為是受姚其湄與李信仲之詐欺而訂立系爭買賣契約，上訴人因此向本院對姚其湄提起返還價金之民事訴訟，經本院以104年度重訴字第102號判決駁回上訴人之訴，嗣上訴人不服提起上訴，上訴人與姚其湄於臺灣高等法院（下稱高院）105年度重上字第511號達成訴訟上和解。

㈢李信仲為被上訴人之員工且偽造系爭租約之行為，得推論李信仲未誠實告知系爭房地之實際租賃情形，仍為上訴人媒介，李信仲顯然係對「顯無履行能力」及「無訂立該約能力」之上訴人為媒介，已違反民法第567條規定。另李信仲為使上訴人之銀行貸款得以通過，進而偽造系爭租約，以使姚其湄出售系爭房地之目的得以達成，亦即為有利於姚其湄之行為，是依民法第571條規定被上訴人自不得向上訴人請求服務報酬。縱認上訴人應給付服務報酬，惟因上訴人所應給付之服務報酬顯高於被上訴人所付出之勞務價值，故請依民法第572條規定予酌減等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、不爭執事項：

㈠上訴人前於103年4月16日經由被上訴人居間，願以4,700萬元購買姚其湄所有之系爭房地。

㈡上訴人多次與被上訴人就「居間服務報酬」磋商，最終同意按成交總價款「百分之一」給付服務報酬於予被上訴人，並於簽立系爭買賣契約當日，同時簽署系爭確認書以資為證。

㈢上訴人與姚其湄於103年4月16日經由被上訴人之居間而簽訂系爭買賣契約。

㈣上訴人對李信仲及被上訴人提起損害賠償之請求，經本院105年度重訴字第1070號判決駁回。

㈤上訴人對姚其湄提起返還價金之訴，經本院104年度重訴字第102號判決駁回，上訴人提起上訴後，案件繫屬於高院105年度重上字第111號，上訴人與姚其湄於105年3月25日以636萬元金額成立訴訟上和解。

㈥李信仲偽造系爭租約，並由李信仲直接傳真予彰化銀行，系爭租約首頁上方記載「接收時間5月9日9時49分」。上訴人對李信仲提出偽造文書之告發，案經臺灣臺北地方檢察署以105年度偵字第17177號聲請簡易判決處刑，經本院刑事庭改適用通常程序處理，並以105年度簡字第2519號判決李信仲行使偽造私文書罪，處有期徒刑3月，得易科罰金，緩刑2年，並應於判決確定1年內，向公庫支付75,000元。

五、得心證之理由：

㈠本院104年度重訴字第102號及105年度重訴字第1070號判決於本件並無既判力或爭點效之適用。

⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。民事訴訟法第400條第1項、第401條第1項分別定有明文。次按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷者，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，固不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理。惟倘前訴訟經判斷之爭點與後訴訟無涉，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷，即無上開爭點效法理之適用（最高法院107年度台上字第837號判決意旨參照）。

⒉查，本院104年度重訴字第102號請求返還買賣價金事件之當事人兩造為本件上訴人與姚其湄，訴訟標的為民法第92條第1項、第179條、第184條第1項、第252條規定，且經高院以105年度重上字第111號成立訴訟上程解終結，並非以確定終局判決方式終結，有判決書、和解筆錄在卷可參（見本院卷第28至32頁）。本院105年度重訴字第1070號請求損害賠償事件之當事人為本件兩造與李信仲，訴訟標的為民法第184條第1項前段、第188條第1項前段規定，有判決書附卷可參（見本院卷第33至39頁）。本件當事人為兩造，訴訟標的為被上訴人系爭確認書、民法第568條第1項規定。則本件與本院104年度重訴字第102號事件訴訟標的不相同，當事人僅上訴人相同，自無既判力或爭點效可言。而本件與本院105年度重訴字第111號事件，當事人並非完全相同，訴訟標的也不相同，而有關上訴人對於姚其湄，關於系爭房屋每月租金收益之爭點事實，與本件並無關聯性，因此，並無既判力或爭點效之適用。

㈡被上訴人請求上訴人給付47萬元為有理由。

⒈系爭確認書前言載明上訴人委託被上訴人仲介購買系爭房地，第4條並約定：「買方承諾應於買賣成交時，給付成交總價款百分之一服務報酬予委託人，於簽訂不動產買賣契約時以現金1次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由致無法完成簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予受託人」，有系爭確認書附卷可參【見臺灣桃園地方法院桃園簡易庭105桃簡字第921號卷（下稱桃簡卷）第12頁】，又按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文；民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上第2675號判例意旨參照）;另居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。因此，被上訴人所提供的服務性質為居間仲介購買服務，上訴人於系爭房地買賣成交時，即應將成交總價款1%的服務報酬給付被上訴人。系爭買賣契約約定總價款為4,700萬元，服務報酬即為47萬元（計算式：4,700萬元×1%＝47萬元）。

⒉上訴人雖辯稱：李信仲為賺取高額之仲介費，故意隱瞞調查之結果，未清楚告知上訴人系爭房地目前租約已到期，已屬不定期租賃，且當地市場行情合理租金僅約5萬元，與李信仲所稱系爭房地租金8萬元相差甚大，李信仲對於該租金是否有報稅亦陳述前後不一，仍為上訴人媒介，偽造系爭租約提供予貸款銀行，以求貸款順利通過，並使姚其湄得以出售系爭房地而有利於出賣人，李信仲顯已違反民法第567條「就訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人」、「對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為媒介」之規定，以及違反民法第571條「為利於委託人之相對人之行為」，且系爭買賣契約無法履行的主要原因是李信仲偽造系爭租約，因為可歸責於被上訴人之事由，上訴人依民法第225條第1項規定，免給付義務等語，惟：

⑴按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第225條第1項、第567條及第571條分別定有明文。

⑵查，李信仲於上訴人簽立系爭契約時有提供標的現況說明書（下稱系爭說明書）予上訴人，其上有上訴人簽名，就系爭房地現況「是否有租賃情形？」項目，是勾選「租期」、「不定期限租約」、「租客同意配合於點交前搬遷（檢附搬遷同意書）」，併記載「租金80,000元（未稅）」等情，有系爭說明書附卷可參（見桃簡卷第40頁、原審卷第41頁背面）。而李信仲偽造系爭租約的日期是在103年5月某日，有本院105年度簡字第2519號刑事簡易判決附卷可參（見原審卷第71至73頁），已在系爭買賣契約成立之後，且其偽造的目的是提供給彰化銀行審核貸款之用。

⑶訴外人陳基洋有向姚其湄承租系爭房地作為舞蹈教室使用，約定租期自100年6月起至102年5月31日止，月租9萬元，租約屆期時，姚其湄表示要賣房子，就改採不定期租賃，做到103年7月，其中自100年6月起至103年4月間的租金是以現金存款或匯款之方式，每月存入或匯入9萬元於姚其湄之銀行帳戶內，於103年5月至103年7月間，以現金存款或匯款之方式，每月存入或匯入4萬元於姚其湄銀行帳戶內，有陳基洋於本院104年度重訴字第102號之證詞可參【見本院104年度重訴字第102號卷（下稱另案卷）第129至130頁】，並有姚其湄於另案提出之租賃契約封面、國泰世華商業銀行中正分行104年8月31日函文可參（見另案卷第137、187頁）。

⑷就上開金額為4萬元部分，依姚其湄於另案陳明：103年5月間開始用押租金扣抵租金，押租金數額在租約已約定為18萬元，所以分3個月每月扣除5萬元，故每個月先付4萬元，剩下3萬元押租金是預留作為最後結算費用，7月陳基洋還有在租3、4天，是搬家善後時間，所以7月還是有給4萬租金，最後我再和陳基洋現金結算總共要還他多少錢等語（見另案卷第165頁反面）。綜上，姚其湄於上開期間內以月租9萬元將系爭房地出租予陳基洋，且自102年6月起改為不定期限租賃之事實，堪予認定。故李信仲雖有偽造租約之犯罪行為，然並無損於系爭房地確實存有不定期租約的事實，且李信仲亦非為了達成上訴人簽訂系爭買賣契約之目的而偽造，無法認為李信仲係違反對上訴人之義務而為利於姚其湄之行為。

⑸因此，系爭說明書將租賃現況記載不定期限租約、租金每月8萬元（未稅），雖低於實際租金1萬元，但仍難認李信仲有就其所知未據實告知之情形。又上訴人於簽訂系爭買賣契約後，已經支付940萬元，僅因發現系爭租約有偽造情形始拒絕履約，實難因此即認上訴人為顯無履行能力之人，參以系爭房地原有租金收益已達每月9萬元，上訴人若能出租亦應得以租金收益支付每月貸款的相當成數，益證李信仲應無可能明知上訴人僅能以系爭房地現有之租金8萬元收入用以支付房貸，而在無其他資力之情形下，仍為上訴人媒介，故李信仲並無明知上訴人為顯無履行能力之人，仍為上訴人媒介之情形。又系爭服務報酬為金錢給付，並無給付不能之情形，上訴人迄今不願給付，亦係可歸責於上訴人之事由，是上訴人辯稱其免給付義務等語，亦無可採。

㈢上訴人請求酌減服務報酬，並無理由。

⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。民法第572條前段定有明文。再按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或一個半月之租金。不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條亦有明文。

⒉再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。

⒊查系爭房地之買賣總價金為4,700萬元，依系爭確認書計算之服務報酬為47萬元，並未逾上開不動產仲介業報酬計收標準規定之最高限額，難認上開約定數額有過鉅失其公平之處。且本件服務報酬是系爭買賣契約成立時即應給付，與前述違約金性質完全不同，無從予以酌減。況被上訴人已同意將服務報酬由2%折讓為1%，有系爭確認書可參，參以本件交易完成之前曾經經歷過帶看、覆看等簽約前階段行為，以及為簽訂系爭買賣契約所做的各種準備、調查行為，被上訴人收取1%服務報酬，尚無為數過鉅顯失公平或需要酌減的情形，上訴人請求依民法第572條前段、第252條規定酌減服務報酬、違約金等語，並無可採。

六、綜上所述，被上訴人依民法第568條第1項規定及系爭確認書第4條約定，請求上訴人給付服務報酬47萬元，及自支付命令送達翌日即105年5月21日（見臺灣桃園地方法院105年度司促字第8628號卷第19頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第八庭審判長法官 鄭佾瑩