臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

徐川峰

訴訟代理人

賴昱任律師

被告

羅遠文

上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國107年1月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：原告係坐落臺北市○○區○○段○○段0000○00000地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○路000巷0號2樓、3樓房屋（未辦保存登記，主要建材為木石磚造，第二層為30.9平方公尺，第三層為15.9平方公尺，不含如附圖所示本院91年度訴字第4857號民事判決所諭知訴外人熊德福或其承受人所有北側15平方公尺部分，下稱系爭房屋）之所有權人，被告為原告之妻羅翎禎（即被告大妹）之胞兄。原告於民國95年間因岳父羅均烈告以被告在臺北無處居住等語，央求原告將房屋租借予被告，原告乃將系爭房屋以每月新臺幣（下同）1,000元出租予被告，並言明房屋僅供被告自住使用，不得作為他用。詎被告承租後，竟違反「僅供自住」之約定將系爭房屋二樓及三樓分別出租他人牟利，每月可收取受租金8,000元以上，且被告自承租日起迭有積欠房租未繳之情形，自102年6月起更未曾再繳付租金，經原告催討租金及要求搬離，被告均置之不理，原告乃於105年4月21日以存證信函催告被告於文到五日內清償所積欠之全部租金，並言明如逾期仍未給付，即依民法第440條規定，以該函為終止租約之意思表示，不另通知等語。被告於105年4月27日收受該存證信函後，屆期仍未給付租金，兩造就系爭房屋之租賃關係已於105年5月2日終止，依民法第455條規定，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。原告並得依租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金及利息。另被告於租賃關係終止後仍占有系爭房屋，即屬無權占有，原告為系爭房屋之所有權人，自得請求被告返還系爭房屋，並請求被告返還原告所受相當於租金之不當得利等語。爰依民法第767條、第455條、第179條、第184條第1項前段提起本件訴訟。並聲明：

㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並自105年5月3日起至系爭房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告8,000元；㈡被告應給付原告46,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告應先履行下述四項要求，被告始同意遷出所有物品並歸還系爭房屋：其一為原告夫妻向被告借款，被告多次匯款至羅翎禎帳戶，原告夫妻迄今仍積欠被告32萬元，卻一再以有錢即還款或抵付承租系爭房屋租金為推託之詞，原告應先還款；其二為被告與羅翎禎及訴外人三人為坐落臺北市○○○路○段000號1樓店面（下稱系爭店面建物）之共有人，持分各為五分之一，彼等詐騙被告，使被告將系爭店面建物信託登記予原告，但約明被告隨時可要求塗銷信託登記，故原告應塗銷此信託登記；其三為羅翎禎在系爭店面建物虛設高額債權（即最高限額2,200萬元抵押權），然羅翎禎並無借款予被告母親，自應塗銷此不實債權設定；其四為原告在未辦理系爭店面建物塗銷信託登記前，應支付被告此期間未收取之租金收入。又被告與羅翎禎於104年6月3日簽訂協議書，隨後原告寄發存證信函予被告，聲明協議書無效，拒絕塗銷信託登記等旨，原告自應支付信託期間房租收益至少120萬元予被告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由

（一）原告主張其為系爭房屋之所有權人，並將系爭房屋出租被告使用，每月收取租金1,000元，自102年6月間起被告即未再繳納租金，原告以存證信函限期催告被告繳租及搬遷未果，被告迄今仍占有系爭房屋，並將系爭房屋出租他人使用而收取每月租金8,000元以上之事實，業據提出系爭房屋之房屋稅籍證明書、財政部國有財產署北區分署國有土地使用補償金繳納通知書、補償金計算表、臺北北門郵局營收股第004095號存證信函、內湖東湖郵局第000106號存證信函暨回執、門牌證明書、本院91年度訴字第4857號民事判決書等件為證（見本院106年度北司調字第15號卷第9至18頁；第63至68頁），被告除為前揭抗辯外，就其餘事實並未爭執，堪信為真實。

（二）按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，土地法第100條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。查被告將系爭房屋轉租他人收取租金及自102年6月起即積欠原告租金，原告業以內湖東湖郵局第000106號存證信函催告被告應於文到五日內給付其自102年至105年2月止所積欠之租金，並表明逾期未給付，即以該函為終止租約之意思表示，被告已於105年4月27日收受送達等節，有該存證信函暨回執在卷可稽（見前揭卷第16至17頁），洵堪認定。惟依前揭說明，應至少於一個月前通知之，並應以曆定一個月之末日為契約終止期，故系爭租賃契約應於105年5月31日終止。兩造間租賃關係既已經原告依法終止，被告並無其他得占有使用系爭房屋之正當權源，被告無權占有系爭房屋，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。

（三）次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。查原告主張被告自102年6月起即未再給付租金，則算至租約終止日即105年5月31日止，被告積欠租金應為36,000元，原告逾此部分之請求，尚乏所據。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段定有明文。本件原告就此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日（即106年3月26日，見前揭北司調字卷第23頁送達回證）起算之法定遲延利息，與法並無不符，應予准許。

（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租賃契約於105年5月31日終止，被告仍為占有使用收益，即受有相當於租金之利益，致原告受有損害。又原告主張被告占有系爭房屋並出租他人每月收取8,000元以上租金乙節，被告並無爭執，且被告寄予原告之臺北北門郵局營收股第000000號存證信函，其內容亦載有「因房屋破敗本人僅分租八千元...」等詞（見前揭北司調字卷第15頁），則原告請求自105年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金8,000元之不當得利，核屬有據，逾此範圍之請求，即非有據。

（五）末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院分別著有19年上字第2345號、18年上字第2855號、1679號判例可資參照。經查：

1.被告抗辯原告夫妻向伊借款32萬元，且言明得抵付租金乙節，已為原告所否認，被告復未能舉證以實其說，況依原告所提出臺灣士林地方法院105年度湖小字第832號民事判決書（見本院卷第20頁）可知，被告曾向羅翎禎提起清償借款訴訟，經法院以其無法證明確有借貸關係存在為由駁回起訴，經提起上訴後，業經同法院以106年度小上字第87號民事判決駁回上訴確定在案（見本院卷第59頁），並經本院調取上開卷宗核閱屬實，被告主張原告夫妻向其借款且言明抵付租金云云，顯難採信。

2.又被告抗辯原告應先塗銷系爭店面建物之信託登記及訴外人羅翎禎應先塗銷其就該店面建物之抵押權設定，被告始同意返還系爭房屋云云，然查上述二事，與本件請求並非立於互為對待給付之關係，不發生同時履行抗辯問題，亦與本件訴訟無涉。

3.再被告抗辯原告應先支付系爭店面建物信託期間內之租金收益至少120萬元乙節，為原告所否認，原告並主張租金收益為訴外人羅婷云（即被告三妹）所收取等語，查依被告所提出之本院105年度北小字第1783號民事判決書及105年度北司小調字第1233號調解筆錄（見本院卷第40至45頁）可知，被告曾對訴外人羅秀環（即被告二妹）、羅婷云就系爭店面建物之爭議提出返還不當得利等事件訴訟，被告與羅婷云調解成立，羅婷云願給付被告自104年8月11日至105年7月31日之不當得利；另被告就羅秀環起訴請求不當得利部分，羅秀環亦抗辯系爭店面建物之租金係由羅婷云所收取等語，據此已難認原告有收取該租金收益之事實。況按信託契約之受託人在法律上為信託財產之所有人，其就信託財產所為之一切處分行為完全有效，倘其違反信託本旨處分信託財產，僅對委託人或受益人負契約責任而發生債務不履行之損害賠償問題，自無不當得利可言（最高法院89年度台上字第1525號判決意旨參照），被告抗辯原告應先支付系爭店面建物租金收益至少120萬元云云，要屬無據。

四、綜上所述，原告依民法租賃契約、物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋；被告應自105年6月1日起至系爭房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告8,000元；被告應給付原告36,000元，及自106年3月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,770元合 計 1,770元