臺北簡易庭九十二年度北簡字第三八五八號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　九十二年度北簡字第三八五八號

原告

丁○○

被告

乙○○○股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

右當事人間九十二年度北簡字第三八五八號解除契約等事件，於中華民國█日期轉換█言詞辯論

終結，同年█日期轉換█下午四時在本院台北簡易庭第簡易三庭法庭公開宣示判決，出

席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

為就撤銷買賣契約並請求返還價金事件，提呈答辯書狀事

答辯聲明

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、如為不利判決，願供擔保免為假執行。

事實及理由

一、 被告並無拒絕原告之契約審閱權利：

(一)查本件係爭房屋及土地買賣契約書前言部分已載明「本契約書於簽訂前，買方（即原告）享有攜回五日之權利。契約條款之內容並已經雙方詳細閱讀充分討論後合意訂定... 」（被證一：房屋買賣契約書影本乙份影本參照）。

(二)原告聲稱被告故意隱匿契約審閱權云云，試問，契約既已明文告知有五日審閱權，如何故意隱匿？如何於買受人要求取回審閱時拒絕之？不動產買賣為寸土寸金之高價金買賣，卻又聲稱渠未看契約條款即親筆簽名，這才是故意隱匿明知之事實。

(三)原告聲稱渠簽名係被告公司代為簽名 (被證二：存證信函第722號影本乙份)，又說：『...... 當天乙○○○ (股)公司是先要求客戶付訂簽約金後，契約書才拿出給客戶簽名...... 』 (詳見原告起訴狀第二頁第十行所述)，再觀之係爭買賣契約書所有買方之簽名處均係由原告親簽，原告對此前後所述不一致，顯係空言指謫其並未詳閱契約云云，惟其既已親筆簽名於契約之上，其意在於已閱覽詳讀前開容之旨無誤，否則法院筆錄文書或相關文件，豈非必需行行簽名，始生效力，原告之主張顯有謬誤及卸責。

二、本件兩造已就標的物及價金互表同意：查本件房地買賣之訂購過程中，如原告自己於起訴狀所述，其欲購置小坪數約九坪之房地而總價金磋商過程：『我經由銷售人員遊說後，決定訂購，銷售人員告訴我，他們...... 購屋為不二價，絕不能講價，...... 』。則可詳述說明如下：(1)原被告雙方就本件係爭買賣其契約之重要要素如訂購互別、訂購戶總價、標的坪數面積均已達成一致之意思表示並合意簽訂土地房屋買賣契約，應無爭議。又再就係爭買賣合約書內容觀之，其訂購戶之坪數係以手寫方式填載，並於簽訂正式買賣契約書房屋座落及房屋總價亦係以蓋印方式填載，均非定型化契約條款，足證該買賣標的及價金係經雙方進行磋商後始行填載於係爭買賣契約，雙方確已就本件買賣標的及價金達成合意。(2)又契約既已經雙方就重要之契約內容磋商達成合致，則簽約同時支付訂金及其簽約金，亦事屬當然，本公司原則上亦會就客戶之要求就合約上之若干不明白問題或雙方之權利義務加以說明，如原告所言，經銷售人員遊說，原告於實行合約審閱權之前即已『決定訂購』則本件契約之當然成立並生效殆無疑義。

三、原告略以被告未予原告契約審閱期間，主張本件買賣契約無效等語，亦無可採：

（一）消費者保護法施行細則第十一條固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日以上之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」惟消費者保護法第六十三條僅規定：「本法施行細則由行政院定之。」係以空白條款方式授權，其授權內容、範圍均不明確，而前開於消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項前段規定之內，乃關於人民權利義務之事項，已超過母法即消費者保護法之授權範圍，依中央法規標準法第五條第二款、第六條、第十一條及憲法第一百七十二條之規定，上開施行細則之規定應屬無效，此有鈞院八十九年度訴字第一一○二號判決可參。或應限縮解釋為在訂立定型化契約前，企業經營者未提供消費者審閱全部條款，僅不公平之契約條款不構成契約之內容，並非全部條款皆不構成契約內容，故原告以被告未給予其合理審閱期間為由，主張契約無效云云，於法自無所據。

（二）退步言之，倘認消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項未違反母法而可認為有效，惟其規定目的在予消費者充份了解契約內容之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只要消費者於簽約前已充分了解契約之權利義務關係，或有可能認其能認識契約之權利義務關係之合理審閱期間 (如原告公司於銷售現場接待中心均備有合約影印範本，供稍有意願之參觀客戶攜回審閱，並於訂購單上載明攜回審閱之日期，以履行使客戶得有合約審閱之合理期間，詳見被證二：訂購單影本乙份)，即不得引用上開消費者保護法施行細則之規定而為抗辯。且此規定係規範企業經營者必須給予消費者合理之審閱期間，不可限制消費者何時簽訂契約，倘企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清楚該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者並非不得於簽名前就契約書之內容詳加閱讀，其不為此圖，確於未完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，即係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力，自不得引用上開消費者保護法施行細則第十一條之規定，抗辯所簽立之條款無效。

（三）又縱設被告就契約書未賦予原告合理之契約審閱期間，且該契約書上所有定型化條款均違反誠信原則，對消費者顯失公平而無效，然亦僅該不公平之定型化條款無效，而買賣契約已然成立，故原告主張本件買賣契約無效等語，洵無可採。

四、被告並無原告所稱「於原告交付四十八萬元始同意原告審閱契約」之行為：如前述原告就本件標的物以為訂購之決定，此時乃正式進入簽約之過程，蓋因其時契約已然因雙方意思表示合致而成立生效，至於是否簽訂買賣契約已不影響契約之成立，並無契約審閱之問題。

五、被告並無不實之廣告或使原告陷於錯誤之詐欺行為：原告並無使被告陷於錯誤之詐欺行為，得由原告主張撤銷本件買賣契約。原告就本件爭議事件亦未就如何主張鼻陳述為撤銷意思表示之事實及法律依據為何。

六、末查，本件原告指稱係爭契約有如何如何之不公平條款，按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」。又「按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」消保法第十二條第一項及民法第二百四十七條之一分別訂有明文。定型化契約條款有無違反誠信原則，對他方當事人顯失公平，應綜合雙方當事人之利益而為判斷，如約款使用人以該約款追求一己之利益，未兼顧相對人之正當利益時，始得謂顯失公平。於綜合考量使用人與相對人之利益時，應考量所有可能影響雙方利益之因素，如契約之種類目的內容約款使用人經營效率之必要性，相對人之合理信賴方險分配交易成本及交易習慣等加以審酌之。茲舉台灣高等法院九十一年度上易字第七七五號民事判決（被證四：判決書影本乙份）關於契約是否公平何理有詳細闡述，簡述如下懇請鈞院參酌：

（一）係爭房屋買賣契約書第八條第一項約定：『本預售房屋之建築工程應於接待中心拆除後，九個月內申報開工，並自開工日起算五百日曆天完成主建物......』，並無如原告所述九十二年十月完工之說詞，且本項約款係建築業市場之交易習慣，再考諸約款使用人經營效率之必要性而言並無不公平性，退步言之，如若有原告所謂本標的於九十二年十月交屋說詞，如果可能於此一期限完成建築工程交屋，更是被告求之不得之期限，減輕利息負擔，提高經營效率，被告何樂不為？然此一同時原告繳交期款便有較大之負擔，故此一完工交屋期限對雙方並無不公平情事。

（二）係爭房屋買賣契約書第二十四條第二、三項之約款，事實上是被告公司明示有關廣告內容或銷售人員之遊說及建議，均屬參考之用，其確切之權利義務仍應以合約書所為之約定為據，係屬提醒原告注意權利義務之約款並無故意減輕責任之事，況原告對有關使用執照領取後對陽台外推、外牆開窗等二次施工之工程項目簽有意願書(被證五：意願書影本乙份)，作為雙方權利義務之依據，故本約款實難認係為不公平之約款。縱然顯失公平，應為無效，惟此部分條款之無效，並不影響係爭契約其它部分無效。

（三）原告又稱係爭契約第十三條第三項交屋日起，不論是否遷入即應開始支付水電費，謂係屬不合理之約款，更屬無稽，蓋交屋後產權、占有狀況，均在被告之權利行使支配狀態下，由其支付水電費為公平之約款，諒無爭議，正所謂使用者付費也，如其不立即遷入亦屬權利之拋棄範圍，原告之主張顯無理由。

七、綜上所陳，謹請鈞院鑑核，原告之請求應無理由，祈請鈞院判如被告答辯聲明，實感德便。

為就請求返還價金事件，依法提呈答辯狀事答辯聲明

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、如為不利判決，願供擔保免為假執行。

事實及理由

一、查本件原被告兩造所共同確定之爭點分別說明如下：

（一）消費者保護法第十一條固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」惟消費者保護法第六十三條僅規定：「本法施行細則由行政院定之。」係以空白條款之方式授權，其授權之內容、範圍均不明確，而前開消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項前段規定之內容乃關於人民權利義務之事項，已超乎母法即消費者保護法之授權範圍，依中央法規標準法第五條第二款、第六條、第十一條及憲法第一百七十二條之規定，上開施行細則之規定應屬無效，故於九十二年一月二十二日公布消費者保護法第十一條之一為相類似之規定前簽訂之契約，自不得主張依上述施行細則有關審閱期間之規定，遽謂契約無效云云。

（二）退步言之，倘認消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項未違反母法而可認為有效，惟此規定係規範企業經營者，必須給予消費者合理之審閱期間，不可限制消費者須於何時簽定契約，倘企業經營者並未限制消費者必須於何時簽名、何時將契約書繳回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清楚該契約之內容，即於契約上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約之內容，詳加閱讀。其不為此圖，卻於完全了解契約內容前即於契約上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力，自不得援引上開消費者保護法第十一條之規定，抗辯所簽立之契約條款無效，此有台灣高等法院八十八年度重上字第四一一號判決可參。查本件買賣契約不但於前言載明：「本契約書於簽訂前經買方已攜回審閱五日以上（少於五天者係自認無異議）。契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守：」，於簽約時亦未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約交回，依據上述說明，原告委不得再援引上開消費者保護法施行細則第十一條或公平交易法之規定，主張本件買賣契約書條款不構成契約之內容。換言之，原告主張是當天始至被告之銷售中心，未將契約攜回審閱五日以上，並指稱被告隱瞞事實、脫免責任等語，

（三）且前述「審閱期間條款」係置於契約書首頁前言處，倘稍加閱讀，即可輕易知悉該審閱期間之規定，委無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識之情形，原告略謂其未加詳讀或無法注意該審閱期間條款云云，顯無可採。

（四）尤其一般人於簽訂契約時，特別是買賣契約，無不慎重其事，仔細閱讀其相關條款，，更何況本件係爭契約乃房地產買賣，其價金動輒數百萬元之交易，豈有不慎重之理，亦為當然之理。而今原告略稱其跟本未看過契約書等語，不但與事實不符，更有悖於常情。

二、退萬步言之，縱依原告之說詞『未審閱合約』，其擬依依民法第九十二條所謂詐欺撤銷本件買賣契約（原告未確定是解除或撤銷買賣契約書為其聲明），為依民法第九十二條所謂詐欺之規定，雖不以積極欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或金易之習慣，就某項有告知義務外，其緘默並無違法性，即與本條所謂詐欺不合。（最高法院上字第三十三號判例參照），亦不得單純以被告之銷售人員未告知其合，即認被告有詐欺之行為。況係爭房屋買賣契約書第二十四條第二項亦明載：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修）違規使用之建議、書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除、處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任...... 」又同契約同條第五項亦明白約定：「本契約書簽訂前，買方已攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後......；另樣品屋之室內裝修...... 及隔間配置僅供買方參考，以上內容均經買方認知與了解，任何口頭或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效。」，以上約定並經原告親簽於條文項下，以為確認。（請鈞院參酌被證一之房地買賣契約書影本）。上述約定與原告於條文項下親簽用印，即被告告知審閱之舉證，原告主張未審閱合約應負舉證責任，其未盡舉證責任者，係屬事後卸責之詞。

三、綜上所陳，原告之主張及請求均無理由，為此狀請鈞院賜如答辯聲明之判決，以維法制，併保權益，至禱。

為右當事人間請求返還價金事件，依法提出答辯事：訴之聲明

一、原告之訴駁回。

二、訴訟廢用由原告負擔

三、如受不利益判決，願供擔保免為假執行。事實理由

一、被告是否有以夾層屋的廣告內容及現埸銷售小姐的促銷手法詐欺原告，使原告陷於錯誤而購買系爭房屋？

（一）預售屋銷售廣告所示房屋之室內裝潢，並非當然為契約內容之一部分：

1.在一般交易觀念上，預售屋銷售廣告所示房屋之室內裝潢僅屬建議，而非買賣契約內容之一部，此有最高法院九十一年台上字第八九三號判決所敘：「經查被上訴人於售屋之報紙廣告載明：一層空間，多層利用，並於廣告海報中為上層、下層之室內裝潢建議圖示，該圖上層並繪有客廳乙間，臥室三間，固為被上訴人所不爭執，然兩造於買賣契約並無以夾層房屋為買賣標的之約定，又契約附件一樓平面圖加註『本圖僅供參考，正確圖說應以政府機關核准之圖說為準』，並蓋有上訴人印章，以示審閱知悉，室內裝潢建設圖亦註明『隔間僅作參考』，另廣告圖說之用辭亦僅記載『一層空間，多層利用，挑高空間，可運用裝潢巧思，讓空間更有變化』等語，由此觀之，足認上訴人可明確知悉室內裝潢之多層利用，並非買賣之標的。且在一般交易觀念上，此廣告內容純屬建議，而非買賣契約內容。且兩造在訂立買賣契約時，上訴人復對契約之內容一一審認無訛，其於簽約時既未表明上開廣告內容即為契約內容，亦未對該契約內容為保留、加註或質疑，自難認為廣告內容乃契約內容之一部。次查系爭買賣契約明定買賣標的房屋面積為十九點四坪，並不包括室內裝潢之夾層面積，足見上開廣告內容非契約內容之一部分，殆無疑義。上訴人並無陷系爭房屋為夾層之錯誤而與被上訴人訂約之情事，足堪認定。兩造未約定具夾層屋效用為其契約之內容，則縱該屋嗣後未能承作為夾層層屋，仍無喪失或減損該房屋之效用，自無瑕疵可言。」（詳被證六）等語可稽。查兩造在訂立買賣契約時，原告對於契約內容均已一一審認無誤，其於簽約時既未表明上述廣告內容為契約內容，亦未為任何保留、加註或質疑，自難認該廣告之內容為契約內容之一部。

2.且本件房屋買賣契約書第二十四條第三項明定：「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」即雙方亦己約定銷售廣告並非本買賣合約內容之一部分。

3.按觀之原告所提原證一 (應係刊載於中華民國九十一年十二月二十一日中國時報第三版之廣告)（詳被證八：報紙廣告影本），並無以夾層空間為訴求中點之廣告文字及圖片，原告指稱被告對外廣告以兩倍空間可加利用，以此為招攬重點，顯非的論，亦與事實不符：

（1）原告前引之廣告內容，按其圖片及說明文字並無任何增加「起居使用坪數」之夾層設計，且廣告中雖有記載「一坪價格，可使用二倍超值坪效」之文字，然其訴求並非「使用坪數」之增加，而係強調「使用坪效」之增加，換言之，在買賣標的之坪效範圍內，經由裝潢設計時空間之規劃，而使得空間利用效能增加，故稱有增加「使用坪效」之效果，絕無欺罔情事。

（2）況本件個案係座落於南京商圈，故廣告之訴求已明白記載，係針對「工作室SOHO族、捷運上班族...... 國際人士、南北通商一族」等，白天可供上班工作使用，晚上則供居住使用，故稱「兩倍超值坪效」而這也是被告公司延聘日本空間設計大師對本件銷售個案所為之規劃設計重點，由此可見空間坪效之創造增加才是該廣告文字之重點訴求，實無欺罔可言。

（3）又被告提供「裝潢建議圖」係僅供參考，並非買賣契約之範圍，除消費者均已充分認知已如前述外，且依該建議圖，其所增加之面積尚不及二分之一，亦與廣告內指出之「二倍超值坪效」有間，自可認定廣告內之「超值坪效」，絕非原告所指稱所謂之「夾層」，而係本案之規劃設計，可達多功能之利用效果，絕無欺罔之情形。

（二）被告及被告之銷售人員並無表示系爭房屋得合法施作夾層，本件房屋買賣亦無以房屋得合法施作夾層為契約之內容：

1.所謂「夾層」者，依據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層之施作應屬建築法第九條所稱之「建造」行為。再依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請並經審查許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更登記。而所謂之「隔層裝修」者，係屬建築法第七十七條之二所定之建築物室內裝修，依建築法第七十七條之二第一項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修，並無須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得妨害或破壞防火避難設施、消防設施、防火區劃及主要構造。故建築物室內搭建之上、下二層，是否即為應申請建造執照之所謂夾層，抑或僅為不需申請建造執照之所謂隔層（裝修範圍），應依其施工方式、材料、範圍而為不同認定，惟因目前實務對於「夾層」與「隔層」之區分，尚乏明確之標準，致時生爭議。

2.本件買賣契約並無買賣標的房屋具有夾層構造或得合法施作夾層之記載，契約書所載之房屋面積復未加計夾層之面積，契約書所附之平面圖也無顯示夾層之構造，足證本件房屋買賣委無以房屋得合法施作夾層為契約之內容。另本件房屋銷售之廣告及傢俱配置建議參考圖亦均無夾層或可合法施作夾層之文字，而其所示之隔層裝潢，不但與所謂之夾層有別，且均僅用以提供買受人自行裝修之參考，前已敘明，尚非本件買賣契約之內容。

3.且民法第九十二條所謂詐欺，雖不以積極欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣，就某事項有告知義務外，其緘默並無違法性，即與本條所謂詐欺不合。（最高法院上字第三十三號判例參照）故縱設該隔層裝修或有違反相關法令之規定，惟原告並未表示該隔層裝淇均屬合法，亦不得單純以原告之銷售人員未告知其為違法，即認被告有詐欺之行為。

（三）原告並無陷於錯誤之情事：

1.按夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解法令之規定，換言之，系爭房屋得否施作夾層或隔層，純屬法令規章之範疇，要非被告所得施詐或隱飾，殊不得以樣品屋之所展示之空間設計遽認被告施用詐術。

2.況八十六年間，即已爆發夾層屋之糾紛，並經媒體多方報導，業為一般人所週知，原告應無所謂陷於錯誤之情事，此有　鈞院八十九年重上字第二八五號判決（被證七）、九十一年上易字第七七五號判決（被證四）可參。且本件買賣契約第二十四條第二項己明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，堪認原告實已明知或可得而知上述隔層裝修之適法與否或不無爭議，被告洵無故意不告知上述隔層裝修有違法可能之情事，更未保證上述隔層裝修無違法之虞。

3.且縱設該隔層裝修或有違反相關法令之規定，惟一般人對於此違法使用建物之情形多不在意，參照被告於簽約同時簽訂之二次施工意願書所載：「本人希望該層 (1)陽台、斜陽台部分，於使用執照完成時，加作外推或加窗之裝修，(2)外牆部分，開設邊窗，使其更適合本人日常生活起居，及使用上更為方便。」等語，（詳被證五）可知於建物違法二次施工，亦不違反原告之本意。

（四）按被詐欺為意思表示者，依民法第九十一條第一項之規定，表意人固得銷其意思示，惟主張被詐欺為表示之當事人，就此項事實應負舉證之責。（最高法院四十四年台上字第七五號判例參照）查本件被告及被告之銷售人員不但未表示系爭房屋得合法施作夾層，更於本件買賣契約第二十四條第二項明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，核被告所為，委無任何詐欺之情事，此並有最高法院九十一年台上字第八九三號民事判決（被證六）、　鈞院上易字第七七五號民事判決（上證四）、八十九年上字第一三０六號民事判決參照、九十年上更（一）字第二四四號民事判決參照、九十一年上易字第一二０五號刑事判決（被證八）可參。

二、被告是否有以夾層屋的廣告內容及現埸銷售小姐的說明，表明系爭預售屋可為合法夾層屋之契約預定效用，致有欠缺契約預定效用的瑕疵擔保責任？

(一)預售屋銷售廣告所示房屋之室內裝潢，並非當然為契約內容之一部分。

(二)被告及被告之銷售人員並無表示系爭房屋得合法施作夾層，本件房屋買賣亦無以房屋得合法施作夾層為契約之內容。而銷售廣告所示之隔層裝潢，僅用以提供買受人自行裝修之參考，尚非本件買賣契約之內容。

(三)況原告實已明知或可得而知前述隔層裝修之適法與否或不無爭議，且被告既無故意不告知前述隔層裝修有違法可能之情事，更未保證前述隔層裝修無違法之虞。依民法第三百五十五條第一項之規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」及第二項之規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」被告亦不負瑕疵擔保之責任。

三、原告是否誤以為系爭房屋可作為夾層屋而購買，意思表示有錯誤？

(一)本件房屋買賣並無以房屋得合法施作夾層為契約之內容，系爭房屋是否可作為夾層屋使用應僅屬被上訴人訂本件買賣契約之動機，而非意思表示之內容。

(二)且原告並無誤以為系爭房屋可作為夾層屋之情事，前已敘明。

(三)縱設原告果有誤以系爭房屋可作為夾層屋之情事，按夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解法令之規定，原告未預為查詢清楚，難謂無重大過失。（最高法院四十九年台上字第二五四四號判例參照）況夾層屋之相關糾紛，早經媒體多方報導，業為一般人所週知，且本件買賣契約第二十四條第二項己明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，原告自係因其自身之過失而生錯誤。四被告是否有趁原告有急迫、輕率無經驗而給付訂金，簽訂系爭合約？

（一）原告稱係於民國九十一年十二月二十一日到銷售現場並於當天簽約，而認原告有蓄意隱瞞之情，或謂原告有急迫輕率之情事，此觀之原告起訴狀所述：「北市○○路71巷工地看樣品屋，當天看完樣品屋後甚為喜歡」、「認為購買小坪數約9坪即可」、「我經由銷售人員遊說後，決定購買」、「購屋為不二價，絕不能講價」、「我便問清楚確實交屋時間為九十二年十月，當下認為勉強時間上可以」等語。原告對本件標的物之座落、那一戶、坪數大小、價格磋商、交屋時間等交易之重要內容事項均清楚明白，且係經原告考慮後，喜歡滿意接受所決定之意思表示。

（二）且被告簽約時，並未限制原告必須於何時簽名，何時將契約書交回，原告亦無必須立即簽約不可之情事，被告洵無趁原告急迫、輕率無經驗而簽訂系爭契約。此亦可由原告對本件有關使用執照領取後對陽台外推、外牆開窗等二次施工之工程項目簽有意願書 (詳被證五)權利義務之依據知之甚詳，被告豈有蓄意隱蠻之意圖，更無趁其急迫輕率之情事。

五、原告主張?收價款充作違約金是否過高？

（一）依本件土地買賣契約書第十條第二項及房屋買賣契約書第十九條第二項之約定，原告違約時被告得逕行解除契約並得? 收總價款之百分之二十之違約金，但? 收之金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。查本件房屋及土地買賣契約總價款為肆佰壹拾伍萬元，其百分之二十為捌拾參萬元，被告依約自得? 收原告已繳之價款四十八萬元。

（二）依民法第二百五十二條之規定，約定之違約金過高者，法院固得減至相當之數額。惟對違約金有無過高之事實，自應由主張違約金過高者即原告負舉證之責。

（三）查本件原告己繳之價款約為總價款之百分之十一點五七，參照內政部公告之預售屋買賣契約書範本第二十四條第二款之規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得? 收最高不得超過房地總價百分之十五計算之金額；及　鈞院九十年上易宇第七七五號判決，認違約金以房地總價百分之十五為適當（詳被證四）本件違約金亦無過高之情事。內容經過:吾人於九十一年十二月四日當天到乙○○○(股)公司石棳品屖，氍大石完樣品罦後甚寪莒歡，駇向踃笘小姐詢冏懫錢，經愓與姚姓二仂蛸笛小姐缶知後，認為韝買小坪數約9坪即可，銷售小姐便苫知已有一位蔣小姐尥定此屖，並且已沒有同楥大小的餘屋可銷售，荌我一定要當下決定，否則就不龠冇杶同人小的餘屋可買．我便問浦楚確寊交屖期冏為九十一年十月，吾下認為勉強峙冏上可以，銷筈小姐石我慲蒠了．便極力說服我不需再與家人、朋友商鬥，料丙襾罡，此屖便紿迼位澦約的蔣小姐目去了，且此位蔣小姐常大6黚左右畸來忖苫"r金，於罡當大下午約6黚初，果真一位稱足蔣小姐的女千來工地，當畤我仍未決定是否嫻庢，垗與愓姓二位銷笘小姐便一再表示龠安撫這位蔣小姐，請她賙罝P坪的邲一間．因為我的頇筧有限且她比較有錢．但我若不當日決定的舑此屖使紒蔣小姏寊去．我經由踃雋人員的遞說後，決定刁賙．銷笘小姐告訴我，她們展紫娌嗀(胐昐司規定．獼屖為不二儹‥絕不能淌僨，且訂鰣房屖必須要同卅N‥r七及焱約佔叫H""叫;[: 止!缶知因為工地於AL+一伊-1．-月Ji 日開工茌即，刖笘庢即將拆除，故--．次必須付足訂簽約金。)。

跗偌小姐並H缶訴我餂大一定要付足訂笯約金全額才萛訂燜，若找身上沒有迼麼多錢可以回家取得，他們包有一．輛計程車全天候服務展望娌設(股1公司的客戶．惋峙俄各人到各個目地的．於足姚小姐及另一位不知姓名的銷筈小姐陼同我坐此蝒計裎啞回家拿信用卡刷卡。

疑點:消費者保護法施行細則規主．企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間，供消費者審閱全部條款內容。但是，l、吾人是在確定想購買畤，喪望建設 (月殳)公司便要求我當日即討寸足訂簽約金全部金額，否則不算玎蹇，他人仍可購得。

2、吾人於當天簽定契約時楊美智小姐並未說明契約上的內容及兩方的權利及義務。

3、民國91年12月4日當天乙○○○ (股）公司是先要求客戶忖訂簽約金後，契約書才拿出給客戶簽名．期間亳無時間審閱契約條文。

4、吾人阿家悛石契約舀恬妾現雙方所簽訂的契約不平等且不合理畤，竟使不上力，完全任人擺佈。以房屋買賌契約書為說明．主因略述如下，a〉契約書頭一條即印; 契約於簽訂前已謖寊芀欈回審閱五天以上，若少於五天者係自認無異議」 (另外發現契約土笫24條亦有寫)，此種將審閱期以定型化契約書面寫芄．即使客戶是吃了大虧，仍辯稱是客戶自己簽了字劃了押。但是契約審閱期足涪費者審閱契約的權利亦罡業者應給予的義務，本應於契約的第一條就註冏，且以人工書寫的方式填上審閱的年月日、共審閱的期間有幾天、買方及賣力的簽字字樣等，做為証明雙方均詳閱且傋通過了，往後即使是雙方的任何一方有爭議畤，依契約的內容加以調解才有平等可言。b〉契約笫八條之開工及完工最後期限，與銷售人員所說的：「一定於九十二年十月交屋」的說法拑荐甚大，客戶何以要接受此硬不平等的契約內容，而無計可施昵? 契約內容的一面倒，苫人能相信業者的囗頭信用嗎?吾人尚未看契約就給了錢，對契約不認同時，要求撤銷契約寘只有冉賠款的分嗎?c〉契約第十七條之五現症，交屋畤須預繳六個月管理費，是否應先告知或讓客人看契約了解將來可能有的支出呢?d〉契約笫廿四條二二竟硬說二次施工違規使用之建議及書面資料，若遭有關機關處罰不負貣任足已告知客人也均了解、澫逋了。笫廿四條之三撇清誚笆工地現場所提供之一切相關東西。但一般人燜目頄售罦畤，業者均會慔擬建成後的樣子及所有膰屖畤應附上的室內婬材．家窀．。等，銷售人員方能以現埸的寊物來賓際與客戶銷售，客戶也才可能心動並於業者尚未蓋的土地上預約簽訂將來的房屋契約。一且業者不給予規孓中的合理審閱，客人勢必是吃大虧的．無庸置疑啊！請問法院長官們還有什麼比此契約更可怕的呢？e〉契約第十三條之三規定交屋日趄．不論是否遷入即要求客人付水電費，此一條款對客人來詑十分不合理呀! 是否理應給予買主一羖合蹕時間裝璜、遷入？F〉契約上附件三，室內建材的郜分並未註明冼衣機的部分 (當初看屖畤．銷售人員說會隨屋贈送樣品屋現埸所看到的歐美進三台一最抬珪洗衣機，且說該台洗衣機約是當時巿價。空調設備的部分，契約上是送風機，但足當畤銷售人員說的是冷氣機，契約土與銷告當畤的認知有差異，是否臒給客人合理的時間了解其中的差異．才公平。幻契約末頁，委刻印章授懽書的部分，於簽約畤亦未說明印章是於交屋塒交還，而此期間的屁羷客戶乂必須自行負擔；適想一般遇上不給客人合理審閱期來詳看契約的業者，又如何相信其能善加管理客人的私章昵?h〉契約上的條款包罬萬象，不論代書、公寓相關條款圴一次列於契約土，在未說明契約內容又未耛予各人台墐閱贀契約的時間，何來平等交易可言？欺蹣客戶不知可先看完契約冉付錢的櫂朻，想必是一有問題畤，業者便可說客戶已經撝回審閱或已說明詳闒了，是客戶無理取鬧等云云來加以搪塞，是問法律的正義何在？無辜的消費者懵何以堪？希法院主持正義。乙○○○ (股)公司，要求客戶看屖必須一次繖足訂約及簽約金 (以工地開工在即為由)，並直接於契約上寫死一客戶已無異議契約之內容，且摭可以不用審閱期；一旦契約內容發生爭議畤，（乙○○○）公司便可避重就輕的說「契約規定，且客戶已於其上簽字，不得有異議。」方可說成是客戶已經撤回契約書審閱後，才給錢訂簽約的，其與業者的銷售手法無關。此一手法嚴重影響交易秩序，且欺騙消費者，明顯買賣雙方是立於不公平、不平等之立足點上。吾人於九十一年二月離開原服務之機構，於九十一年四月開始，迄今均在補習班補習法律，望能於公家機關服務，但因一次考試失利後，覺年齝已於適婚年齝不宜拖，故欲先購一小屋，九十二年找工作，工作找到後便等完婚，期間仍繼續念書考試。然而卻不幸遇到此業者以欺瞞的方法簽定契約，吾人欲証明當天就決定訂屋，而業者並未給於合理審閱契約內容的時問及銷售小姐也並未解說契約內容，此一舉証難上加難，只能以契約簽定日與信明卡刷卡日來証明。而銷售業績雖提升了．但卻失了品質、信譽等，這對業者整體長遠的發展影嚮不可為不大呀! 而吾人不欲與此一業者往來，於訂定契約後的第一天就要求撤銷契約，業者推托相關主管不在1說是主管沒有手機可連絡上，必須於下星期一才會在辦公室，也才可能連絡上，我跟我男朋友跟業者要了此主管的名片），即當時簽約畤暢芙智小姐的名片，又告知我撤銷契約必須付上一百多萬的違約金方可，因為一切契約上均已寫明了。可憐我一失業勞工，正在此社會的競爭壓力趨勢下求生存．努力進修以求得一份溫飽，欲成家竟碰上此一不合理契約，在無經驗、輕率的情況簽下契約，就等於簽下了賣身契，自己所存的血汗錢將必須平日地付給此一業者，情何以堪? 而法律必竟有此一條規定，難道立法者的美意在於業者的手段、技巧、方法上逃避的無蹤影，而立法者的條款在業者的手段上形同虛設，吾人是否真是啞巴吃黃蓮有苦說出，卻衱奷詐的手段給吞食了，吾人的積蓄不足賠一百多萬，生活將陷入困境。請求法院協助吾人撤銷此買賣契約並請房屋業者退回訂簽約金四十八萬元整。

1.附上四家銀行信用卡刷卡消費記錄影本，共刷了四張卡，(証明均是九十一年十二月四日的消費，商店名稱均為乙○○○ (股)公司)。加附一張說明總共五頁。

2.附上相關存証信函影本，共心巨。(日數以手寫方式)

3.附上房屖契約書影本，共四本。

4.曾於92年1月卜日寄給公平交易委員龠一封襝舉信，主要是依公平交易法第二十四條(車業禁止影饗交易秩序行為)檢舉乙○○○ (股)公司，以欺罔的銷售手法嚴重影嚮交易秩序，顯失買賣雙力的公平性。附上限畤掛號函件執據(笫00000000000000000000號)影本。

民事準備書狀案號:九十二年度北簡字第三八五八號 法股原告:丁○○被告:乙○○○股份有限公司法定代理人:丙○○為與被告間訴請返還買賣儥金案件，依法提出準備書狀事訴之聲明

一、被告應返還原告新台幣四干八萬元及自起訴狀送達被告之翌日起算，至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、原告願供擔保，請准宣告假執行。

事實及理由

一、原告前承之事實部分，僅予援用之。

二、觀被告之答辯狀 (一)上所載，被告主係辯稱本件契約書上第二十四條第五點上已有記載「本契約書簽訂前，買方已攜回審閱五日以上．凵云云字句，是被告主張原告就本買賣事件已與衧告達成合意，並無錯誤或其他違反公平交易法之問題，惟姑且不論原告前呈鈞睆有關被告此等招攬、銷售及與消費者簽訂不動產買賣契約之方式已有違反公平交易法之嫌疑，其經原告向公平會檢舉並已於公平會之調查中，但由被告於鈞院前次庭期自承原告乃九十一年十二月四日當天下午第一次到本案不動產銷售中心看屋並同時忖定金簽約，是原告既然是當天始至被告之銷售中心即加以簽約，又怎有可能可將系爭契約攜回審閱五日以上f是被告蓄意隱瞞事實、意欲脫免其責任之情，實彰彰明甚。

三、又原告之所以會於九十一年十二月四日當天下午第一次到柀告之系爭不動產銷售中心即忖定金乃因被告公司現場之銷售人員向原告表示系爭原告原欲購買之不動產雖僅係一凵噎房，但可施做夾層，且被告公司會幫原告施做該工程，便原告有兩倍之使用空間可加利用，而被告對外之廣告亦以此點為招攬之重點 (原證一，廣告上載明：「一坪價格，可使用兩倍超值坪效力，是原告一時不查即以刷卡之方式付予定金，給忖完定金，被告公司之銷售小姐使將系爭買賣契約書交給原告簽名，而在當時極為短暫、倉促之時間裡，原告只有完全依照被告公司之銷售小姐之指示，於契約書上應簽名之處加以簽名，等到事後回家詳閱該契約書畤，使如被告所稱之以夾層讓消費者享受兩倍使用空間工程，根本就是違章建築，被告並不保證其事後會否被拆除，此時原告使驚覺其上當、受騙之實。是原告自得依民法第八十八條第二項意思表示錯誤之規定向被告撤銷買賣契約之意思表示，蓋前述被告以廣告、銷售宭說之方式對原告所表示之可以夾層方式便空間變大一事，依一般消費者社會通念之想像，其所稱之夾層當然必須要是合法的工程，否則消費者又何必花費大筆金錢購買該屋？故此點物之性質應可認係民法八十八條第二項規定交易上認為重要，故原告依法可同被告撤銷該買賣契約，而原告已於民國九十一年十二月二十九日以台北郵政第八十一支局之存證信函 (原證二)同被告表示撤銷意思表示之意，是原告所給付系爭買賣契約關係已不存在，故被告自應依民法第一百七十九條之規淀返還其已受領之定金計新台幣四十八萬元。

四、退萬步言，綈認原告不得依前開所述撤銷系爭買賣契約．而系爭契約係經被告解除者，惟被告將與被告之新台幣四十七萬元全數充作違約金亦難認其違約金並無過高，按：『當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。』最高法院四七九年台上字八○七號判例著有明示，是縱認被告得以解約 (非自認)，惟系爭買賣乃爵預售屋之建築個案，被告於本建築個案完成前尚可將系爭買賣之單位售予給其他第三人，是被告亦並無任何之損失，惟反觀原告乃一待業中、準備考試之平反老百姓．僅因一時不查系爭買賣所稱之夾層工程乃為違法之夾層而加以簽約，事後得知後竟然要賠償與被告此一大建築公司新台幣四十八萬元違約金，其事理之不公甚顯然，是縱認原告不得依前開所述撤銷系爭買賣契約，而系爭契約係經被告解除者，被告沒收之違約金數額亦顯然過高，是請鈞院斟酌被告公司與原告力之不平等、被告公司並無損害等惰，將違約金酌減於適當之數額。

被告應給付原告新台幣肆拾捌萬元及自民國年月日起至清償日止，按年息百分之　計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新台幣肆拾捌萬元預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。

訴訟標的：解除契約等請求權。

理由要領：

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。

二、原告主張執有被告所簽發，經由另被告背書，以　為付款人，票面金額新台幣元，發票日為民國（下同）九十年　月　日之支票一紙，詎於九十年月　日向付款人為付款之提示竟遭退票，追索無效之事實，已據其提出與所述相符之原支票及退票理由單一件為證。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，應認原告主張之事實為真正。從而，原告訴請被告給付如主文第一項所示之金額及利息，洵屬正當，應予准許。

四、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項及第三項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官　陳麗霞