臺灣高等法院民事判決

上訴人

吳進城

上訴人

吳穰宸

上訴人

吳進田

共同訴訟代理人

翁祖立律師

複代理人

游芳瑜律師

複代理人

許德勝律師

被上訴人

羅煥記

被上訴人

羅李鳳蘭

被上訴人

羅煥章

被上訴人

羅文樑

被上訴人

羅玉燕

被上訴人

羅文茂即羅龍華之承受訴訟人

被上訴人

羅文雄即羅龍華之承受訴訟人

被上訴人

羅文權即羅龍華之承受訴訟人

被上訴人

羅文東即羅龍華之承受訴訟人

共同訴訟代理人

楊昀芯律師

許博凱律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對中華民國110年11月30日臺灣桃園地方法院109年度訴字第1746號第一審判決提起上訴，本院於111年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件原審原共同原告羅龍華與被上訴人羅煥記、羅李鳳蘭、羅煥章、羅文樑、羅文權、羅玉燕（下稱羅煥記等7人）起訴後，羅龍華於民國110年1月18日死亡，其繼承人即被上訴人羅文茂、羅文雄、羅文權、羅文東（下稱羅文茂等4人）於110年9月9日聲明承受訴訟（見原審卷第305至319），惟於本院審理中初未列繼承法律關係為其請求上訴人連帶給付租金及返還或賠償相當於租金不當得利或損害之依據，嗣為補充（見本院卷第88、156頁），核屬不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。

二、被上訴人主張：羅煥記等7人就其共有（應有部分比率如原判決附表一，下稱共有比率）坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（面積1354.41㎡，下稱系爭土地）與上訴人成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），約定每年租金400台斤稻穀或以現金折價而為新臺幣（下同）1萬2000元，並應於每年1月31日前給付，嗣自103年4月11日起，經105年8月31日本院105年度上易字第337號確定判決（下稱337號判決）調整每年租金為4萬91元，遇公告地價調整時，自調整之日起應按公告地價8成金額依年息5%計付。上訴人承租系爭土地出資在如原判決附圖（下稱附圖）編號⑴（面積0.32㎡）、編號⑵（面積31.11㎡）、編號⑶（面積130.15㎡）、編號⑷（面積19.12㎡）部分（面積小計180.7㎡）搭建附圖所載地上物（下稱系爭地上物），但自103年起至109年止，僅分別於103年1月17日、104年1月13日、105年1月12日各給付租金1萬2000元，經羅煥記等7人於109年7月21日催告給付差額，雖曾於109年7月21日再給付4011元，但仍積欠21萬7771元，迄未給付。羅煥記等7人已於109年9月14日以上訴人積欠租金達2年以上為由終止系爭租約（下稱系爭終止）。詎上訴人仍續以系爭地上物無權占用系爭土地，因此自109年9月15日起按月受有405元相當於租金之不當得利，致羅煥記等7人受有同額之損害，自應拆除系爭地上物返還占用之土地，並自109年9月15日起至拆除地上物返還土地之日止，應按月依共有比率連帶給付405元予羅煥記等7人，暨連帶給付欠租21萬7771元及自起訴狀繕本送達翌日（即109年9月15日）起計付法定遲延利息。羅龍華於110年1月18日死亡，權利義務由被上訴人羅文茂等4人繼承等情。爰依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第439條、第767條第1項前段、中段規定及繼承之法律關係，請求上訴人拆除系爭地上物返還占用之土地，並自109年9月15日起至拆除地上物返還土地日止按月依共有比率連帶給付405元予伊如原判決附表三「每月損害」欄所示，另應連帶給付21萬7771元及自109年9月15日起至清償日止按年息5%計算之利息（原審就此為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴；被上訴人在原審請求逾前述部分，業受敗訴判決，未據上訴，茲不贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人則以：系爭租約關於租金給付，屬於選擇之債，伊得選擇以稻穀為給付，被上訴人於109年7月21日催告伊給付金錢，即不生催告效力，且租金為往取債務，被上訴人催告期滿後，未至伊住所收取租金，伊不負遲延欠租責任。伊曾於109年7月21日及109年8月28日詢問羅煥記等7人租金給付之方式及對象，遲未獲指示，伊就租金之給付，更不負遲延責任。又羅煥記等7人遲至109年7月21日催告伊一次給付7年租金差額，其請求權已罹於5年時效。被上訴人逕為系爭終止，乃以損害伊為主要目的，有違誠信原則，故系爭終止不生效力。系爭租約既未經合法終止，伊即非無權占用系爭土地，被上訴人不得請求伊拆除系爭地上物返還占用之土地，亦不得請求伊連帶給付相當於租金之不當得利或損害賠償等語置辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第128至129頁）：

㈠羅煥記等7人前就共有之系爭土地與上訴人成立不定期之系爭租約，約定每年租金400台斤稻穀或以現金折價，並應於每年1月31日前給付。上訴人則出資在系爭土地如附圖編號⑴（面積0.32㎡）、編號⑵（面積31.11㎡）、編號⑶（面積130.15㎡）、編號⑷（面積19.12㎡）所示部分（面積小計180.7㎡）搭建附圖所載之系爭地上物（見原審卷第203至210頁）。

㈡羅煥記等7人於92年4月18日寄發存證信函，通知上訴人將系爭租約租金匯入羅李鳳蘭永和○○郵局帳號00000000000000帳戶（下稱系爭帳戶，見原審卷第183至185頁）。

㈢依337號判決，系爭租約每年租金自103年4月11日起應調整為4萬91元，且公告地價調整時，自調整之日起應按公告地價8成金額，依年息5%計付（見原審卷第41至55頁）。

㈣羅煥記等7人於109年7月21日寄發存證信函，催告上訴人於7日內給付系爭租約自103年起至105年止之未付租金差額及自106年起至109年止之租金。上訴人於109年7月21日及同年8月28日以存證信函詢問羅煥記等7人租金之給付方式、對象，並於109年7月21日以郵政匯票7張各給付羅煥記等7人租金573元（見原審卷第57至67、103、105、161頁）。

㈤羅煥記等7人於109年8月3日以上訴人積欠租金達2年以上為由，向上訴人表示終止系爭租約，該意思表示於109年9月14日達到上訴人（即系爭終止，見原審卷第11、77至83頁）。

㈥就系爭租約自103年起至109年止之租金，上訴人於103年1月17日、104年1月13日、105年1月12日各給付1萬2000元，均由上訴人吳進城匯款入系爭帳戶（見原審卷第157至159頁），另於109年7月21日以第㈣項後段所載之匯票給付4011元。

㈦系爭土地自101年1月起至110年1月止之公告現值及公告地價如原審卷第341頁所示。

㈧羅龍華在本件訴訟繫屬原審時，於110年1月18日死亡，由羅文茂等4人繼承其系爭土地之應有部分，並於原審聲明承受訴訟。被上訴人就系爭土地之應有部分比率即共有比率現如原判決附表一所示（見原審卷第145至151、305至319頁）。

五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意以本院111年4月12日準備程序兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第129頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

㈠被上訴人依民法第439條規定，請求上訴人給付自103年1月1日起至109年9月14日止積欠之系爭欠租21萬7771元，有無理由？

⒈按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。本件羅煥記等7人就系爭土地與上訴人成立系爭租約，原約定每年租金400台斤稻穀或以現金折價，並應於每年1月31日前給付，嗣依337號判決，每年租金自103年4月11日起應調整為4萬91元，且公告地價調整時，自調整之日起應按公告地價8成金額，依年息5%計付等情，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈠、㈢），上訴人自應依前揭約定，支付羅煥記等7人租金。

⒉經查，上訴人自承吳進城於103年1月17日匯入羅李鳳蘭帳戶1萬2000元，將103年之租穀在羅煥記等7人起訴前給付完成等語（見原審卷第272頁），由此可知，被上訴人主張系爭租約於103年4月11日調整租金前約定每年租金400台斤稻穀以現金折價為1萬2000元乙節，與實情相符。是以，上訴人就系爭租約應給付之103年租金應為3萬2288元（12,000÷12×〈3+10÷30〉+40,091÷12×〈8+20÷30〉=32,288，小數點以下四捨五入，下同）。至104至106年上訴人應給付之年租金，經337號判決調整後，各為4萬91元，因系爭土地每平方公尺之公告現值於107、108年調整為700元，於109年調整為690元（見如原審卷第341頁及兩造不爭執事項㈦），且其面積為1354.41平方公尺乙情，有土地謄本在卷足查（見原審卷第145頁），故依照337號判決，上訴人107、108年應給付之年租金為3萬7923元（1,354.41×700×80%×5%=37,923），至於109年1月1日起至109年9月14日止應給付之租金為2萬6375元（1,354.41×690×80%×5%÷12×〈8+14/30〉=26,375）。準此，上訴人自103年1月1日起至109年9月14日止應給付之租金總合為25萬4782元（32,288+40,091×3+37,923×2+26,375=254,782），經扣除吳進城於103年1月17日、104年1月13日、105年1月12日各已給付租金1萬2000元，及上訴人於109年7月21日以郵政匯票7張各給付羅煥記等7人租金573元（見兩造不爭執事項㈣、㈥），上訴人積欠之租金為21萬4771元（254,782-12,000×3-573×7=214,771）。

⒊按數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故其所負之租金債務性質上應認為不可分，應準用關於連帶債務之規定。據此，上訴人就前揭積欠之租金21萬4771元，即應負連帶給付責任。又按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第1148條第1項前段亦有明文。本件羅龍華於110年1月18日死亡，由羅文茂等4人繼承其關於系爭土地之權利，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈧），則被上訴人依民法第439條規定，羅文茂等4人併依繼承之法律關係，請求上訴人給付前揭欠租21萬4771元，自屬有據。逾此部分，則非有據。

⒋上訴人雖辯稱：前揭租金為選擇之債，被上訴人未曾催告伊行使選擇權，伊即無欠租云云。惟按選擇之債，謂於數宗給付中，得選擇其一以為給付之債（最高法院78年台上字第1753號判決意旨參照）。依民法第208條規定，其選擇權屬於債務人。本件系爭租約原約定每年租金為400台斤稻穀或以現金折價，堪認該租金原屬於選擇之債，惟吳進城已於103年1月17日給付103年之租金1萬2000元，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥），堪認已選擇以現金折價以給付其103年之租金。而依337號判決，系爭租約之租金自103年4月11日已調整為每年4萬91元，遇公告地價調整時，自調整之日起應按公告地價8成金額，依年息5%計付，業如前述。系爭租金經此調整，其租金顯不再屬於選擇之債，被上訴人主張其得請求上訴人以現金給付租金，上訴人已無選擇權等語，即非無據。據此，上訴人辯稱：羅煥記等7人未催告伊行使選擇權，伊不負給付租金之遲延責任云云，即屬不能憑採。

⒌上訴人又辯稱：被上訴人之租金請求權，因5年間不行使而時效消滅云云。按租金債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。民法第126條固有明定。惟按消滅時效，自請求權可行使時起算。消滅時效，因請求、承認、起訴而中斷。民法第128條前段、第129條第1項亦有明文。本件上訴人與羅煥記等7人因系爭租約之租金應否調整而涉訟，由羅煥記等7人於103年4月11日訴請調整租金，至105年9月1日始行確定，有337號判決及其確定證明書存卷可查（見原審卷第41至53、55頁），據此，羅煥記等7人在337號判決確定前，得請求之租金數額即未確定，其請求權之行使即存有法律上障礙，消滅時效應自337號判決確定即105年9月1日起算。而羅煥記等7人於109年7月21日寄發存證信函催告上訴人給付自103年起至109年止之租金差額（見兩造不爭執事項㈣），自105年9月1日起算，未逾5年時效期間，其於109年8月3日提起本件訴訟，請求上訴人給付欠租，已中斷時效之進行，難謂罹於時效。且上訴人於109年7月21日及同年8月28日以存證信函詢問羅煥記等7人租金之給付方式、對象，並於109年7月21日以郵政匯票7張各給付羅煥記等7人租金573元（見兩造不爭執事項㈣後段），亦有承認租金債務之情事，亦生中斷時效之效果，其所為時效抗辯，自非可採。

㈡系爭終止是否違反誠信原則？系爭租約是否已經終止？上訴人是否無權占有系爭土地？被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將系爭土地返還予被上訴人，有無理由？

⒈系爭終止是否違反誠信原則，系爭租約是否已經終止？

⑴按租用建築房屋之基地，倘承租人積欠租金額，達2年以上，無擔保現金可資抵償時，出租人得不受不得收回之限制。此見土地法第103條第4款規定即明。又租用建築房屋之基地者，其租金約定於每期開始時支付者，已遲延給付逾2個月，且遲付租金之總額，達2年之租額時，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。此見民法第440條規定即明。

⑵本件羅煥記等7人就系爭土地與上訴人成立系爭租約，年租金原約定為400台斤稻榖或以現金折價，並應於每年1月31日給付，嗣自103年4月11日起，經337號判決調整其年租金為4萬91元，公告地價調整時，自調整之日起應按公告地價8成金額，依年息5%計付，上訴人則出資在系爭土地搭建附圖所載之系爭地上物，且羅煥記等7人於109年7月21日寄發存證信函催告上訴人於7日內給付自103年起至105年止之未付租金差額，及自106年起至109年止之租金等情，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈠、㈢、㈣），堪信為真。而上訴人在系爭土地上搭建系爭土地物，其中包括磚造主建物、土磚造建物，此見附圖表格備註欄即明，可認被上訴人主張上訴人承租系爭土地供建築房屋基地之用乙節為真。又系爭租約約定上訴人應於每年1月31日前支付租金，核屬於每期開始時即應支付租金之約定，上訴人積欠自103年1月1日起至109年9月14日之租金共21萬4771元，迄未給付，業經認定如前，堪認上訴人於109年7月21日受羅煥記等7人催告給付租金時，欠租逾2個月，總額達2年以上。上訴人受催告後，僅於109年7月21日以郵政匯票7張各給付羅煥記等7人租金573元，計4011元（573×7=4,011），其欠租總額顯仍超過2年，是羅煥記等7人於109年9月14日以上訴人欠租達2年以上為由，而為系爭終止，係因上訴人長期欠租合法行使契約終止權，乃為保障權利而為，難謂以損害上訴人為主要目的，無權利濫定或違反誠信原則之情。上訴人辯稱：系爭終止違反誠信原則云云，核屬無稽。羅煥記等7人所為系爭終止，自生終止系爭租約之效力。

⑶上訴人雖再辯稱：系爭租約之租金為往取債務，羅煥記等7人未前往伊住處收取租金，伊不負遲延給付租金責任云云。惟按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依下列規定：以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。其他之債，於債權人之住所地為之。民法第314條定有明文。經審酌羅煥記等7人於92年4月18日寄發存證信函通知上訴人將系爭租約租金匯入羅李鳳蘭之系爭帳戶，且系爭租約自103年起至109年止之租金，上訴人曾分別於103年1月17日、104年1月13日、105年1月12日各給付1萬2000元，均由吳進城匯款入系爭帳戶等情（見兩造不爭執事項㈡、㈥），可認系爭租約租金之給付方法，得以匯入羅李鳳蘭系爭帳戶之方法為之，非屬往取債務，上訴人就此為相反之抗辯，核非可採。。

⒉上訴人是否無權占有系爭土地？被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將系爭土地返還予被上訴人，有無理由？

⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。

⑵系爭租約經羅李煥記等7人於109年9月14日合法終止，業如前述。上訴人在租約終止後，繼續以其出資搭建之系爭地上物占有系爭土地，有勘驗筆錄、照片及附圖在卷可考（見原審卷第203至210、215頁），自屬無權占有。系爭土地原為羅煥記等7人共有，有土地登記謄本在卷可查（見原審卷第145至151頁），嗣羅龍華於110年1月18日死亡，其應有部分由羅文茂等4人繼承而為公同共有，被上訴人自得依照民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將占用之土地返還予被上訴人。

㈢被上訴人依民法第179條、184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求上訴人自109年9月15日起至拆除系爭地上物返還土地日止，按月連帶給付被上訴人各如原判決附表三「每月損害」欄所示之金額，有無理由？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項前段、第185條第1項規定甚明。又無權占用他人之土地，依社會通常觀念可獲得相當於租金之利益，並致所有權人無法就土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念。

⒉系爭租約於109年9月14日終止，上訴人自翌日即109年9月15日起繼續以系爭地上物無權占有系爭土地，已如前述。考諸系爭土地面積為1354.41平方公尺，109、110年公告現值均為每平方公尺690元（見原審卷第145、341頁），可知被上訴人如依系爭租約之條件出租他人，每年可獲租金3萬7382元（690×1,354.41×80%×5%=37,382）。又系爭地上物占用土地如附圖編號⑴（面積0.32㎡）、編號⑵（面積31.11㎡）、編號⑶（面積130.15㎡）、編號⑷（面積19.12㎡）所示部分，面積小計為180.7㎡（見兩造不爭執事項㈠），約占系爭土地面積13%（180.7÷1354.41=13%）。準此，羅煥記等7人因上訴人自109年9月15日起共同無權占有系爭土地其中180.7平方公尺，即按月受有相當於租金405元之損害（37,382×13%÷12=405），得依民法第184條第1項前段、第 185條第1項前段規定，請求上訴人連帶賠償，其中羅龍華於110年1月18日死亡，已發生及後續之賠償請求權均由羅文茂等4人公同共有，被上訴人依前揭規定，羅文茂等4人併依繼承法律關係，請求上訴人連帶依共有比率按月賠償405元予被上訴人如原判決附表三「每月損害」欄所示至返還系爭地上物所占用之土地日為止，核屬有據。

⒊被上訴人就前揭給付，依民法第179條、第184條第1項前段及第185條第1項前段規定，請求擇一為有利之判決，其依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定之請求，既屬有據，有關民法第179條部分，爰不予審究，附此敘明。

六、綜上所述，被上訴人依民法第439條規定、繼承之法律關係，請求上訴人連帶給付21萬4771元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月15日止（均於109年9月14日送達，見原審卷第77至83頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息；依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭地上物並返還占用之土地；依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定、繼承之法律關係，請求上訴人自109年9月15日起至返還前揭土地日止，依共有比率連帶給付405元如原判決附表三「每月損害」欄所示部分，洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求（即原判決主文第二項所命給付逾21萬4771元本息部分），為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。

民事第十四庭