臺灣桃園地方法院民事判決

原告

謝羽婕

訴訟代理人

詹豐吉律師

訴訟代理人

鐘煒翔律師

被告

賴玟讌

訴訟代理人

陳美樺

訴訟代理人

陳慶濃

訴訟代理人

張翊宸律師

被告

泛星企業社即許芸禎

被告

泛星企業社即陳可欣

被告

泛星企業社即黃香婷

被告

藍少鋒

被告

泛星企業社即鍾櫻紅

被告

泛星企業社即李沛涵

被告

泛星企業社即葉苡翎

被告

泛星企業社即劉于禎

被告

泛星企業社即謝經緯

被告

泛星企業社即李滕育

被告

泛星企業社即廖威閔

被告

泛星企業社即李晨暉

被告

泛星企業社即李源得

被告

泛星企業社即朱育萱

被告

泛星企業社即李嘉文

被告

泛星企業社即林瑋育

兼上十六人

共同訴訟代理人

泛星企業社即張上進

共同訴訟代理人

許語婕律師

複代理人

黃逸哲律師

上列當事人間請求確認債權不存在等事件，於民國113年2月27日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明為：㈠確認被告賴玟讌對原告就附件一所示不動產買賣契約書違約金、損害賠償、附件二所示本票債權之本金及各該債權之利息不存在。㈡被告賴玟讌應於原告依第一項聲明確認金額之金錢時，返還附件二所示本票予原告。㈢被告泛星企業社應依第一項聲明確認之金錢給付予原告（見本院卷一第4頁）。繼則更正聲明：㈠確認被告賴玟讌對原告就附件一所示不動產買賣契約書（即被告賴玟讌與與原告於民國110年9月21日簽訂原告向被告賴玟讌購買坐落桃園市○○區○○段000地號面積1093.65平方公尺、應有部分10萬分之6833、門牌號碼桃園市○○區○○路000號12樓建物之不動產買賣契約，下稱系爭契約）違約金、損害賠償、附件二（即附表）所示本票債權之本金及各該債權之利息不存在。㈡被告賴玟讌應於原告依第一項聲明確認存在違約金、損害賠償或本票債權金額給付時，返還附件二所示本票予原告。㈢被告泛星企業社即張上進等17人與被告藍少鋒應依第一項聲明確認存在違約金、損害賠償或本票債權金額給付予原告（見本院卷二第122至123頁）。係屬更正法律上陳述，核與前揭規定相符，應予准許。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院42年台上字第1031號判例參照）。經查，原告主張其與被告間就系爭本票所示之債權不存在，為被告賴玟讌所否認，則兩造間就系爭本票所載債權關係存否即有不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告賴玟讌之確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，即有確認利益。

三、被告藍少鋒、訴外人藍茵於112年4月17日退出被告泛星企業社之合夥人，此有112年7月4日民事陳報狀暨所附合夥契約書可稽（見本院卷㈡第114至117頁），原告嗣追加藍少鋒為被告，但未就藍茵為追加，藍茵原係因係被告泛星企業社之合夥人而被列為被告，而本件被告泛星企業社係因合夥團體所負債務而涉訟，藍茵既已退夥，原告又未追加，藍茵自不在本院審理範圍內。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

㈠原告已完成第一期款新臺幣（下同）345萬元之交付義務，被告賴玟讌並非合法依系爭契約第10條第1項及第2項解除契約。

⒈系爭契約締結後，被告賴玟讌即以原告未於民國110年10月4日給付予伊340萬元，依系爭契約第10條第1項及第2項解除契約云云，惟原告已完成第一期款345萬元之給付義務，被告賴玟讌解除契約均不合系爭契約第10條第1項及第2項規定。

⒉證人柳美菁身為地政士，且系爭契約當初是由伊協助簽約並有處理履約保證相關事宜，且於110年9月21日有針對契約內容逐條向原告及被告賴玟讌說明，而伊到庭證稱：「（被告2-19共同訴訟代理人問：證人方稱會簽立本票的原因是原告當日僅攜帶現金五萬元，餘額340萬元請原告簽發本票，是否有向原告說明該本票之340萬元為第一期款價金之一部？）有。」等語，可證明柳美菁於簽約當時係向買賣雙方說明被證1之340萬元本票係作為第一期款價金之一部，意即第一期款(簽約款)最終已由雙方合意以現金5萬元、面額340萬元本票1紙作為原告履行給付義務之方式，非系爭契約文意上之款項應存匯入專戶，或證人於簽約過程中一開始所談之匯款云云。

⒊上開證人柳美菁之證詞因無其他書面約定，僅能依其證言判斷，而其身為地政士，負責保管系爭本票，如其果有受託交付予被告賴玟讌確屬三方合意者，並作為價金之一部分，足認系爭本票並非僅是擔保性質，而係直接作為價款支付，是自應循本票方式加以提出。蓋依票據法第123條規定：「執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行。」此處規定乃係行使追索權，而非付款請求權。而所謂行使本票追索權，根據票據法第124條準用第85條第1項規定，係指本票到期不獲付款時，執票人於行使或保全本票上權利之行為後，對於背書人、發票人及本票上其他債務人得行使追索權。而依票據法第124條準用第69條第1項規定，執票人應於到期日或其後二日內，為付款之提示。簡言之，若要聲請本票裁定強制執行，事前必須要先向發票人以本票為付款提示而不獲付款。因本票為有價證券，本即具有替代現金之效力，而此一證券行使方式，係執票人須先行使付款請求權無效果後，才可以啟動聲請裁定做為繼續向發票人行使追索權的手段。由於雙方以合意以現金及系爭本票作為履行第一期款之方法，故買家需提示系爭本票行使付款請求權無果後，原告才有違反系爭契約之情形。

⒋然被告賴玟讌未經合法提示本票，逕以原告逾時未匯款即行解除契約云云，顯然係擅自解約。查被告賴玟讌向原告提示系爭本票前，原告本無給付票款之義務，則依民法第320條規定，被告賴玟讌從未證明原告新債務（本票債務）不履行，自不得請求原有債務，更不得以此催告原告給付。又系爭契約既有被告賴玟讌依系爭契約第10條第3項約定擅自解約之情形，原告已無給付價金之義務，是系爭本票應由賴玟讌依民法第179條規定應返還予原告。

⒌再者，退萬言之，本件證人柳美菁身為地政士，竟無取得任何授權書或委任書，而房屋仲介即被告泛星企業社即張上進等18人對於辦理事項亦未取得任何書面委任，證人柳美菁於未有合法依據之情形下即將系爭本票交付被告賴玟讌，因該本票自無開立予被告賴玟讌之意，是被告賴玟讌自無可能取得本票權利，是系爭本票債權自不存在，併予指明。

㈡倘認系爭本票非為「系爭契約第一期款價金之一部」，被告賴玟讌沒收作為系爭契約第10條第2項懲罰性違約金者，為原告已給付之價金5萬元。

⒈被告賴玟讌故意宣稱系爭本票係交給伊，此部分姑且不論與證人柳美菁之證詞互有矛盾(證人稱本票係由其保管)，然系爭本票是否為「系爭契約第一期款價金之一部」仍有疑問。倘雙方真意為原告於簽約時給付現金5萬元，10月4日前再給付340萬元，系爭本票則係作為擔保原告付款之憑據，第一期款（簽約款）便是買賣雙方合意更改為於簽約時（9月21日）給付5萬元定金，倘原告未於10月4日前給付340萬元，應沒收作為系爭契約第10條第2項懲罰性違約金者，為原告已給付之價金5萬元。

⒉至系爭本票如為擔保原告付款之憑據，則非系爭契約第10條第2項約定所稱之「開立本票或支票」，該條所稱之票據應為已交付且作為價金之一部之票據。查票據行為除有票據書面之作成外，尚須交付票據，非俟原告交付票據前尚不生交付之效力，惟依證人柳美菁到庭證稱:「（原告訴訟代理人：原告簽完本票後，本票是交給證人嗎？）對。」等語，是系爭本票並非上開約定之「開立本票或支票」，可知原告並無將系爭本票交付被告賴玟讌之意，亦未授權證人柳美菁將本票交付他人，則被告賴玟讌擅自解除契約前，尚未有合法票據行為存在。因此系爭契約第10條第2項「開立本票或支票」文字之真意，基於體系及文義解釋，本應與同條項約定之「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任且甲方已支付之價金應交付乙方作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催告期限向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方沒收……甲方若開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行」等為同一解釋，前揭甲方（即原告）開立本票或支票開立應指原告作為支付價金而開立予被告支票或本票，換言之即是本票或支票作為價金之一部分(即證人柳美菁到庭證稱之系爭本票性質)。惟如為價金之一部分，此時原告便已依約給付價金，倘被告賴玟讌未向原告提示系爭本票或已由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥經建公司）進行最終催告仍未履行之前，原告並無給付票款之義務，故無違約情形業如前述。

⒊綜上，系爭本票倘為「擔保原告付款之憑據」，自不得視為系爭契約第10條第2項之「甲方若開立本票或支票」，被告得請求違約金者應為原告已給付之價金5萬元；倘系爭本票之性質為「第一期款價金之一部」，則原告並未違約，被告賴玟讌應在解約前提示系爭本票，並經原告拒絕付款，始作為原告有遲延付款違約之證明，而非逕聲請強制執行。

㈢退步言之，即便認為被告賴玟讌得依系爭契約第10條第2項請求違約金，亦非被告主張之345萬元，倘原告縱有耽誤被告出售時點或使其有時間浪費，造成被告賴玟讌損害亦甚微，自應酌減至85萬元為適當，逾此範圍之債權不存在。

⒈按「按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796號、71年度台上字第2223號、82年度台上字第2529號、85年度台上字第1041號、86年度台上字第285號、88年度台上字第1968號判決意旨可供參照）」

⒉原告於訂約後2日已告知願意與被告賴玟讌合意解除契約，並賠償被告賴玟讌因簽約所生之一切損害（如有支出代書費等一切損害），惟被告賴玟讌不願意，堅持要單方擅自解約以致有拖延至10月25日始解約。惟本案整體自9月21日簽約時至10月25日解除契約亦僅有月餘，與被告賴玟讌主張沒收高達345萬元之違約金相比顯屬過高。被告賴玟讌解除系爭契約後，仍得就系爭房地另為出售，尤其本件被告等人均自承房屋出售狀況甚為良好，除了原告以外，尚有其他組在出價，是如未成交應係被告賴玟讌惜售所致（詳後述）。如被告賴玟讌因本件解約契約而受有額外之損害，應由其說明是否有代書費、仲介費或簽約導致其交通、時間上浪費等所生之一切損害，並經原告確認相關事證後再列入損害賠償金額。惟迄今被告賴玟讌仍未舉證證明其損害，自應認無任何積極損害可言。

⒊由於本件締約過程中，被告藍少鋒就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿並為不實之說明，如房貸申貸金額等，導致原告無法判斷其負擔能力因而締約。而原告更無向被告等人或證人柳美菁表示財力雄厚等語，相反地原告始終表明頭期至多為1,000萬元，超過則無法負擔，係因己身之收入不穩定等履行能力有限告知，且經被告藍少鋒保證「1000萬夠的」，故被告藍少鋒實有違反不動產經紀業管理條例（下稱經紀條例）第24條之2、民法第567條規定之據實報告義務。

⒋至於，被告固稱第一順位之買主真實存在云云，倘其真實存在則被告賴玟讌解除系爭契約後系爭房屋理應於市場上儘速成交，則被告賴玟讌所受之積極損害及消極損害皆甚微。依民法第397條規定：「拍賣之買受人如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。」又依強制執行法第68條之2規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之。原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行。」等法理，是縱有買家違約不買情形，損害計算仍應以出價與實際成交價格落差作為計算依據，方符合一般情理之本，因此本件宜類推上開法理，認定被告賴玟讌之損害。

⒌蓋原告於簽約後2日即已經告知無法履行，被告賴玟讌自可以向已出價之另一組客戶柳智淵締約，即令該組客人不追加，兩者價差者為90萬元。故即令沒有原告，被告亦容易以此價格成交。雖被告賴玟讌迄今仍無法提出損害究竟為何，惟依上開法拍之法理，本件懲罰性違約金自應以90萬元以下方為合理（如被告賴玟讌選擇不與柳智淵簽約，便是其認為自己的房子至少隨時可以賣到柳智淵所出價格，因之不希罕與柳智淵締約），而扣除被告賴玟讌已收5萬元，其餘尚餘85萬元，是此部分請求依民法第252條規定予以酌減違約金，逾此範圍之債權不存在。

㈣原告如因系爭契約而對於被告賴玟讌積欠債務而無法取回本票，自應由被告泛星企業社及合夥人等負損害賠償責任。

⒈民法第184條第1項後段、第2項規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」又依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」次按不動產經紀業管理條例第26條第2項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。

⒉又不動產仲介契約，乃係民法上居間與委任之混合契約（臺灣高等法院103年度上易字第96號民事判決可資參照），而依民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、民法第537條規定：「受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得使第三人代為處理。」再按「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。（參最高法院84年度台上字第1064號判決、臺灣高等法院民事判決99年度上字第647號判決要旨）」故以仲介房屋買賣為業者，其於仲介中自應審酌相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。

⒊且仲介人處於買賣交易雙方間將產生利益衝突，仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現，在調查或告知義務上，產生之利益衝突。此時自應以忠實義務角度切入，確認仲介人之行為準則，並透過仲介人所負之調查及報告義務，減少仲介人立於交易間面而生之利益衝突。查被告藍少鋒於109年9月19日至21日間為泛星企業社之合夥人，當為經營不動產仲介業之業務，針對其所為之仲介行為向消費者收取高額之佣金，應就其所從事業務，善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，不得有任何欺罔或為不實告知之事情。

⒋台灣房價偏高，多數人購屋難以期待以自有資金作為主要籌措來源，因之需銀行貸款，無論購屋的目的是自住或投資，購買不動產的金額很大，多數都需要銀行貸款來完成不動產購置，因之如本案乃高達3,450萬元，原告於看屋締約前，除重視房屋本質外，對於須籌措之資金及可借貸金額甚為重視。房仲固然以媒介房屋交易為業，惟對於購買房屋資金，常為消費者購屋之重要考量，因此仲介業者對於購屋委託人對於其詢問可借貸金額部分，自有依循受託之意旨而以善良管理人之注意義務為之。被告藍少鋒身為房仲，相較於消費者，對於房屋貸款事項應具備較高之知識及經驗，對於房屋辦理貸款之事實，自應詳實探究，不可輕率誤導。尤其，不動產買賣交易牽涉各種專業領域及法律規定，由於交易過程注意事項繁瑣，一般民眾尚難自行處理不動產買賣所有流程，因而傾向尋找房仲業者協助辦理，為保障消費者自身的權益，不動產經紀業及經紀人員員均具備法定證照方得從事，屬於國家管制行業，此部分對於仲介要求，自不得低於專業人員如律師、會計師等之注意義務。

⒌原告於締約前資金並不充足，但被告藍少鋒明知此仍宣稱「如果有要就快，不然怕來不及」、「快請家人來看請家人幫忙你們」等語，而當原告向藍少鋒詢問「你覺得頭期款會破1,000嗎」、「準備1,000夠嗎」等語，被告藍少鋒明知原告不依賴房貸之資金最多僅有1,000萬元，而被告藍少鋒當時基於善良管理人注意義務下所應為告知資訊內容，自應為銀行要評估買方的條件而非保證「1000萬夠的」並提出截圖證明其所言可信性，而非詢問與銀行放貸業務毫無關聯之地政士。證人柳美菁亦自承係由其提供被告藍少鋒貸款資訊（即證人稱：「這是我將我與遠東銀行及富邦銀行的對話截圖後傳送給藍少鋒。」），再由被告藍少鋒提供給原告。且證人柳美菁復證稱：「（原告訴訟代理人問：證人有無於簽約前跟被告泛星企業社即藍少鋒說原告只要自備款1000萬元，其他可以貸款？（提示本院卷一第389頁）當時藍少鋒是詢問我說1,000萬元夠不夠，我才會回答他1,000萬是夠。」等語，可見證人柳美菁並非銀行業者，惟證稱本件簽約前告知被告藍少鋒原告準備1,000萬元足夠，並直指藍少鋒所謂上開訊息來源並非直接與銀行接觸，而是透過地政士接觸銀行。而藍少鋒在此一過程中，從未向原告揭露資訊來源，反而積極製造自己已經親自與銀行接觸，並得到銀行人員明確估價及核貸承諾之假象。參以證人柳美菁固稱於簽約當日有向原告表示「如果貸款不足是否能補足現金」云云，除可證連證人柳美菁自己都無法肯定貸款是否足夠，又此時原告雖因地政士與房仲有表述不一致之情形，但因地政士僅是辦理過戶手續，隨口一說原告沒有什麼理由應該予以重視。畢竟證人柳美菁並非從事房仲業務，其與銀行關係與房仲一樣，原告此時選擇相信被告藍少鋒宣稱的第一手資訊不應認為有何錯誤之有。

⒍但本件關鍵還是在於房仲竟然敢宣稱1,000萬元是足夠，這部分資訊及相關截圖已讓原告相信是來自於銀行的第一手資訊（換言之為「核貸之承諾」），此部分導致被告對於房價及貸款金額有錯誤判斷，如被告藍少鋒當時如果誠實述說自己沒有直接與銀行談過，是聽一個自己都無法肯定的地政士提供的內容，貸款金額還是要由原告自己問銀行。如此一來，本件如經原告問過銀行後，知悉可能無法核貸，尚需許多條件，根本不會如此草率締約（拖了幾天可能就不會締約了）。因之，本案重點便在於被告藍少鋒身為仲介，竟為使交易得以成立，隱瞞重要事實，故意欺罔原告，導致錯誤交易發生，事實上沒有任何一家銀行有核貸的承諾，是被告藍少鋒於仲介過程已有欺罔情形，倘如原告必須賠償被告賴玟讌，此部分仲介有無法推諉之責任。

⒎被告藍少鋒身為房仲，除不應隨便詢問地政士，且於未諮詢銀行前不應保證1,000萬元以外皆可貸款，亦應敘明銀行評估需要時間，如要請代書問，自應事前取得原告同意（至少應於告知資訊時，明確說自己是聽地政士說，地政士自己也是沒有把握），絕對不是短時間就可以知悉，須告知本件如未來銀行無法放貸，前期所投入資金將全數遭賣方沒收，所以應該謹慎評估完成後再決定，而非保證銀行估價一定沒有問題，核貸一定會及時下來，此時原告即不會有此類草率購屋之情形。倘仲介業者未為告知後經消費者同意甚至誤導消費者，實已侵害消費者自主決定權，被告藍少鋒實有違反不動產經紀業管理條例第24條之2、民法第567條規定之據實報告義務，且直接導致本件違約事實（如系爭本票為擔保付款之憑據）發生。

⒏尤其，本件仲介業者僅依此單一交易行為即得從買賣雙方共賺取207萬元報酬（以成交價格6%而論），既然可收取如此高額費用，自應善盡善良管理人注意義務，除對於房地本身詳加調查，對於房地產相關重要事項，諸如房貸承作等事亦須善盡調查之責任。

⒐即令以原告自籌1,000萬元，其餘2,450萬元皆以房貸處理，以現今房貸利率2.02%以觀，以30年期房貸，本息平均攤還每月須償還金額90,802元。銀行必須衡量借款人之長期還款能力，至少應可達到上開金額，否則即有可能無法收到貸款本金及利息，尤其原告為直播主，收入全仰賴粉絲行為不如一般工作穩定，除了保底最低報酬外，其他部分必須透過網友打賞並經由平台業者分紅。原告事前固有過份樂觀之情形，但身為消費者之原告，信任身為專業房仲之藍少鋒，不應認為有過失，畢竟術業有專攻，強要一個從事直播工作之網紅，要理解房屋買賣及核貸過程，要自行查證，不可以相信房仲一面之詞（尤其是會不斷奉承自己，且事實上與自己利益相對立之房仲），根本是過度要求。被告藍少鋒應對原告缺乏可信之資力，無法申辦足夠房貸本應具實以告，如表明「1000不見得夠」、「銀行要評估借貸需要時間」等等，尤其銀行關於房貸核貸，除了房價外，關於個人信用評估，除了一時收入，因係長期放貸，其職業、職業年資、年齡、教育程度、婚姻、不動產狀態、借款狀態，是否申貸行有往來均是重要考量之點，豈有憑一名自己也不確定的地政士隻言片語，隨意給予當事人不可靠之意見，且未給予相當時間予原告自行考量風險，看屋後僅2日就正式簽約（即19日看屋，21日簽約）。

⒑尤其，當原告110年9月20日表明沒有辦法馬上付10%簽約金，被告藍少鋒不是給予原告充份時間，反而是請原告明天(21日)來簽約，一切盡量配合被告藍少鋒。而於締約前被告藍少鋒已明確表明富邦銀行、遠東銀行評估可以貸，原告準備1000萬元即足夠，此事乃係建構原告決意購買系爭房地之重要原因，自不容被告藍少鋒事實上於未經銀行評估前，僅詢問毫無放貸業務專業知識之地政士後，即草率告知「1000萬夠的。」本件原告並非主張無須賠償被告賴玟讌，而是認為無論是5萬元或違約金，房仲即被告藍少鋒、被告泛星企業社即張上進等16人也要負起責任，畢竟仲介業者可收取高額仲介費用。而被告藍少鋒明明知道原告資力不足(自備款頂多1,000萬元)，還慫恿原告快點簽約。則賣方所受損害，係被告藍少鋒未盡其善良管理人應盡之注意義務(證人柳美菁是否有盡其善良管理人注意義務亦有疑問)，本應由房仲負起賠償之責。因房仲不是普通人，對於房屋買賣過程，皆具有專業注意義務，而房貸資訊屬於一般房屋買賣交易所具應有之知識，如未提供貸款之確實資訊，便已違反善盡調查之義務。何況，本件更是房仲藍少鋒隨便聽地政士說說，便製造銀行核貸承諾之假象。蓋所謂「先誠實再成立」，不應該祇是一句口號，而是所有房仲都應該遵行的行為準則，沒有誠實，則仲介根本就是黃牛業，沒有資格受到經紀條例認證及保障等語。

㈤並聲明：㈠確認被告賴玟讌對原告就系爭契約違約金、損害賠償、附表所示本票債權之本金及各該債權之利息不存在。㈡被告賴玟讌應於原告依第一項聲明確認存在違約金、損害賠償或本票債權金額給付時，返還附表所示本票予原告。㈢被告藍少鋒、被告泛星企業社即張上進等17人應依第一項聲明確認存在違約金、損害賠償或本票債權金額給付予原告。

二、被告則以：

㈠被告賴玟讌部分：

⒈原告遲未依約給付第一期款餘款340萬元，業經賴玟讌解除契約，賴玟讌自得依系爭買賣契約向原告請求違約金：

⑴原告與賴玟讌於110年9月21日簽立系爭買賣契約，原告並於當日承諾給付345萬元作為第一期簽約款。惟因當時原告手上現金僅5萬元，故當場交付5萬元，剩餘340萬元價款約定以系爭本票為擔保，雙方約定原告應於同年10月4日前將340萬元匯入專戶(詳系爭買賣契約第5條第2項)。

⑵詎料，110年10月4日原告仍未將第1期款340萬元部分匯入專戶，經賴玟讌以原證2存證信函催告後仍未匯入，原告顯已違反系爭買賣契約，賴玟讌遂以原證3存證信函解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既因原告違約而經合法解除(110/10/25解除)，賴玟讌自得依系爭買賣契約第10條第2項約定向原告請求違約金。

⑶原告雖主張略以：原告簽立並交付340萬本票已盡給付義務，無須另給付340萬元，故10/4未匯款並無違約云云。惟：

①系爭買賣契約第5條第2項明文約定：「第1期款繳款時間及說明：5萬現金，340萬轉於10/4兌現須入專戶。」可知第1期款340萬元部分應以匯款入專戶之方式給付，而非以交付系爭本票之方式給付。

②倘如原告所稱340萬元部分係約定以交付系爭本票為給付(賴玟讌否認)，則何以簽約當日原告係將系爭本票交付代書柳美菁而非賴玟讌？益徵系爭本票係給付第一期款之擔保，非第一期款之一部，原告主張顯悖於事實。

③至原告以證人柳美菁受誘導之證詞「(問：有向原告說明該本票之340萬元為第一期款價金之一部？)有。」推論雙方合意以「交付5萬元現金、340萬元本票」之方式給付第一期款，顯屬曲解，亦屬無稽，更與前述事證矛盾。證人柳美菁之完整真意應為「有向原告說明該本票『所擔保』之340萬元為第一期款價金之一部」。

④綜上，原告主張顯無理由，洵無足採。

⒉賴玟讌對原告尚存在340萬元違約金債權：

⑴按系爭買賣契約第10條第2項約定：「本契約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金……。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」次按同條第三項約定「同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」

⑵準此，依體系解釋可知，因契約一方違約致契約解除時，他方得以「已支付價金總額及開立本票之面額」合計之金額作為懲罰性違約金之數額，向違約之一方請求。

⑶原告違約致系爭買賣契約解除業如前述，又原告已支付5萬元價金外，尚開立340萬元本票，則賴玟讌除得依約沒收5萬元現金，尚得依約向原告請求照系爭本票面額340萬元計算之懲罰性違約金。

⑷退步言之，縱認照本票面額340萬元給付之違約金非屬懲罰性違約金，惟依文義解釋，系爭買賣契約第十條第二項「……甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」之約定，亦應屬損害賠償總額預定性違約金。

⑸是無論本件賴玟讌對原告之債權性質屬懲罰性抑或損害賠償總額預定性違約金，賴玟讌均對原告存在340萬元違約金債權無疑。

⑹原告雖主張倘系爭本票為擔保之憑據而非作為價金之一部，則系爭本票即非系爭買賣契約所稱之開立本票云云。惟顯屬無據無稽，委無可取。

⒊賴玟讌對原告之340萬元違約金無須酌減：

⑴按「債務人依民法第252條規定，請求法院酌減違約金者，就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。」最高法院92年度台上字第697號判決意旨參照。

⑵「違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」92年度台上字第2747號判決意旨參照。準此，倘認本件340萬債權核屬懲罰性違約金，應無須酌減：

①按「懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。」最高法院83年度台上字第2879號判決參照。

②依上開最高法院見解，系爭懲罰性違約金本係雙方為確保系爭買賣契約之履行而約定之強制罰(任一方違約均應接受拘束及制裁)，非就違約損害賠償之數額為預定，故原告違約時，被告賴玟讌即得依約請求系爭違約金，與被告賴玟讌是否受有損害無涉。

③原告雖主張以次高出價之差價計算損害額僅90萬元云云。惟倘本件違約金係懲罰性違約金，則原告之主張與系爭違約金是否酌減無關，當有違誤，亦未盡舉證之責。

④實則，原告明有購屋能力(證人柳美菁證詞可證)，卻無故毀約，事後更佯稱無資力、遭仲介詐欺，以推諉卸責，違約情事惡劣。倘任由原告將契約、票據當兒戲，而恣意無故違約，卻無制裁，仍得隨意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將原告不履行契約之不利益歸由被告賴玟讌分攤，對被告賴玟讌甚不公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

⑤綜上，被告賴玟讌依約依法請求系爭違約金，當屬合情合理亦合法，參以原告違約情事重大，自無需酌減。

⑶縱認本件340萬債權核屬損害賠償額預定性違約金，亦無須酌減：

①原告之社會及商業交易經驗豐富，具事前評估資力、可能性及風險之能力，對簽立金額龐大之不動產買賣契約書及簽立本票所生之效果亦應有清楚認識。職是，原告與賴玟讌雙方就違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現。雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，則原告與賴玟讌雙方均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘原告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將原告不履行契約之不利益歸由賴玟讌分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

②原告雖主張以：簽約當時出次高價之訴外人柳智淵僅較原告出價少90萬元，且原告於簽約後2日即已告知無法履行，被告賴玟讌自可與柳智淵締約，故被告賴玟讌至多僅損失90萬元云云為論。惟不動產買賣變數極多，蓋不動產各有特色，以高單價不動產尤然，賞識之買家本已屈指可數，買方臨時撤回斡旋之情形更所在多有，故不動產交易機會常稍縱即逝。且衡諸常情，賣方豈有不與出價最高者成交之理？乃原告空言泛稱被告賴玟讌隨時可與柳智淵另締契約，不但違反不動產交易經驗，亦未舉證柳智淵確仍願意與被告賴玟讌以原價格締約，顯屬空言無稽之談，殊無足採等語置辯。

⒋聲明：原告之訴駁回。

㈡被告藍少鋒、泛星企業社即張上進等16人部分：

⒈原告應自行負擔違約責任，與藍少鋒及泛星企業社即張上進等17人無關：

⑴藍少鋒依銀行預估之資訊轉知原告，未捏造虛假訊息，亦無提供虛偽資訊，無有詐欺:

①藍少鋒以遠東銀行董建良經理及富邦銀行陳淑臻副理所評估之資訊據實轉述予原告，並已告知原告「需評估買方條件」，未捏造虛假訊息、提供虛偽資訊，更無保證；原告為成年人，應知自身能力需符合銀行認定之還款資力並接受方案條件，以衡量是否購屋，而非於簽約後2日，泛稱於銀行工作之友人以口頭告知其「應該貸不下來」隨意反悔。亦見原告是否購買系爭標的或選擇違約之決定係受其所謂友人左右，而與被告藍少鋒無關。

②又每家銀行可提供之方案不同，代書柳美菁請原告與遠東銀行配合，然原告卻拒不填寫申請書送審，有董建良與柳美菁、董建良與原告之對話紀錄可證，遠東銀行願意協助，按常情，原告有機會申貸，理應積極以對，惟其態度卻呈現消極，顯不合情理，益證原告意欲違約，與貸款無關。

③是以，藍少鋒並無詐欺原告，原告所稱之無法核貸並非事實，僅其為毀約而對外推諉卸責之說詞。

⒉原告非無履約能力，亦知簽約乃有法律效力之事，卻於簽約後2日無故反悔，不甘受損，始指摘藍少鋒詐騙並牽連泛星其他合夥人：

⑴證人李仲霖證稱，原告可獨力負擔1,000萬元，且據原告銀行往來明細及其與被告藍少鋒之對話紀錄所示，原告存款優渥、另有投資收益，亦於書狀自承對財務樂觀，顯然原告自信金源充足且有對外宣稱財力無虞乃屬事實，甚至拒絕藍少鋒所介紹其他不到4000萬之房屋，資力顯在一般人之上，殊難想像以其經濟實力加計系爭標的為擔保，有何「應該貸不下來」之理由。

⑵又房地產交易，如貸款成數不足，買方多以現金補足之方式，原告向藍少鋒和柳美菁告知可多拿出現金貼補，顯然就其財力均有十足把握，並自信可承購系爭標的；況簽約前，原告係表示因連假關係無法取款，需延後付款時點，而非無款可用，並自認能準時付訖，方同意先行訂約並交付票據，無有何資金窘迫或外力強迫之態樣，且斯時亦確有因準備結婚而購入新房之目的，顯然原告就購屋決定和自身能力均已詳實考量，始簽署合約、購買系爭標的。

⑶是以，原告對於系爭買賣契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之內容均無誤認，亦無意思表示錯誤，原告因違約欲轉嫁損失予房仲，始稱藍少鋒有詐欺云云，實難認有據，自不足採等語置辯。

⒊聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告與被告賴玟讌於110年9月21日簽訂不動產買賣契約（含不動產說明書現況調查表、僑馥建經不動產買賣價金履約保證證書），約定原告以總價3,450萬元購買被告賴玟讌所有門牌號碼桃園市○○區○○路000號12樓房地，原告並於當日當場交付5萬元與被告賴玟讌、簽立340萬元本票交付與代書柳美菁。

㈡上開買賣契約第5條第2項約定：「第一期款(簽約款)參佰肆拾伍萬元整(下方：5萬現金，340萬轉於10/4兌現須入專戶)」、第10條第2項約定：「本契約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告賴玟讌）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金……。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」（見本院卷㈠第27至40頁）。

㈢原告與被告賴玟讌於110年9月21日簽立上開不動產買賣契約，簽約時在場者有原告、被告賴玟讌、被告藍少鋒、證人柳美菁、證人李仲霖等。

㈣110年10月4日原告尚未將第一期款340萬元部分匯入專戶，經被告賴玟讌以原證2存證信函催告後仍未匯入，被告賴玟讌遂以原證3存證信函解除系爭買賣契約（見本院卷㈠第57至61頁）。

四、兩造爭執事項：

㈠原告有無違反系爭契約？被告賴玟讌解除契約是否合於系爭契約第10條第1項及第2項約定？

㈡被告賴玟讌解除契約，其所受損害為何？違約金345萬元是否適當？

㈢被告藍少鋒是否有為任何詐欺之行為？

㈣倘原告須賠償被告賴玟讌，就此範圍內被告藍少鋒、被告泛星企業社及合夥人是否應負擔損害賠償責任？

五、本院之判斷：

㈠原告有違反系爭契約，被告賴玟讌自得解除系爭契約。

⒈原告並不否認於110年10月4日無法兌現附表所示本票金額340萬元，並將該340萬元匯入履保專戶（見本院卷㈠第5頁），雖原告陳稱交付該面額340萬元之本票即係支付第一期款，然系爭契約第5條第2項約定：「第一期款(簽約款)參佰肆拾伍萬元整(下方：5萬現金，340萬轉於10/4兌現須入專戶)」（見本院卷㈠第30頁），足見第一期款340萬元部分應以匯款入專戶之方式給付，而非以交付系爭本票之方式給付。原告未為此即係違反系爭契約第5條第2項約定。

⒉依兩造不爭執之系爭買買契約第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥經建進行最後催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥經建執行專戶價金之撥付作業。」（見本院卷㈠第169頁），本件原告既未將第一期款340萬元部分匯款入專戶，經被告賴玟讌先於110年10月7日以原證2中壢自立郵局000400號存證信函催告原告於函到7日內將340萬元匯入履保專戶，而原告屆期仍未履行，被告賴玟讌遂於110年10月21日以原證3即中壢自立郵局000416號存證信函通知原告及僑馥經建公司解除系爭買賣契約（見本院卷㈠第57至61頁），僑馥經建收受存證信函後並未為相反之意思表示，應已獲得其認證，系爭買賣契約已經合法解除。原告雖於111年6月9日以民事起訴狀主張遭被告賴玟讌之代理人（使用人）即被告藍少鋒詐欺而主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，然系爭買賣契約已因於110年10月21日合法解除而無從撤銷，且被告賴玟讌否認知悉被告藍少鋒之銷售方式，被告藍少鋒之銷售方式具專業性與獨立性，是依民法第92條第1項但書規定，原告自不得撤銷系爭買賣契約。

㈡被告賴玟讌解除契約後，主張違約金345萬元是否適當？

⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號民事判決參照）。

⒉查依兩造不爭執之系爭買買契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除契約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。…。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」（見本院卷㈠第169頁），系爭違約金性質核屬懲罰性違約金。又上開契約第10條第2項雖約定，除非原告於僑馥經建最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥經建即依約將上述款項（指原告已支付之價金）交付被告賴玟讌沒收，本件被告賴玟讌以原證3即中壢自立郵局000416號存證信函通知原告及僑馥經建公司解除系爭買賣契約，僑馥經建收受存證信函後並未為相反之意思表示，應已獲得其認證，系爭買賣契約已經合法解除，已如前述。原告遲至111年6月9日才向法院起訴，顯然並未在催告期間內起訴，則證人即代書柳美菁於本院言詞辯論時到庭結證稱：「…，當時有簽約並有處理履約保證相關事宜，當時有針對契約內容逐條向原告及被告賴玟嬿說明，我於簽約時有向簽約雙方說明第一期款是345萬元，其中5萬元是現金，另外340萬元應於契約所載時間之前要匯入專戶，對於違約的處理有說明，但是不會特別仔細，因為有時買方不一定有帶足額的第一期款的現金，所以會簽立本票，我也會提醒買方應於何時之前要依約匯款，包含尾款的本票也會交代清楚。…」、「（證人有無將本票交給被告賴玟讌？如有，證人交給被告賴玟讌之理由為何？有無告知原告要將本票交付給被告賴玟讌？有無把本票交還給原告？我將本票委由藍少鋒交給被告賴玟嬿之前，有先寄發存證信函給原告，請原告履約，也有在存證信函內容中告知如無法依期履約，會將本票交付給賣方。」、「是依據系爭買賣契約第十條之約定。」等語（本院卷㈠第103至104、106頁），是證人柳美菁依據上開契約第10條第2項約定，將附表所示本票交付被告賴玟讌，尚屬有據。

⒊又被告賴玟讌具狀陳報因原告無故解約致生房貸利息96萬4,101元、管理費20萬6,150元、仲介費138萬元、差價90萬元（此乃以兩造成交價3450萬元減去當時次高價3360萬元，詳112年3月10日泛星企業社答辯狀被證2後之價差90萬元計算）、相關法律程序費用約10萬元（原告無故毀約又拒絕給付違約金，為請求違約金，付出聲請本票裁定、查詢原告財產、聲請強制執行、聲請核發債權憑證、被告確認債權不存在訴訟等諸多時間、費用約10萬元）（見本院卷㈡第206至208頁），系爭契約第10條第2項約定之違約金既然定性為懲罰性違約金，依上開說明，即非以被告賴玟讌所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是本院審酌社會經濟狀況、當事人所受損害，及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益，衡量被告賴玟讌受有125萬元損害，認被告賴玟讌得向原告主張之違約金以125萬元為適當。原告聲明第一項請求「確認被告賴玟讌對原告就附件一所示不動產買賣契約書違約金、損害賠償、附件二所示本票債權之本金及各該債權之利息不存在」，於超過120萬元及自本案判決確定翌日起算之按週年百分之六計算之利息部分不存在。蓋違約金酌減應待法院為酌減違約金之裁判，始生形成效力，逾此範圍，則不應准許，應予駁回。

⒋按出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，經法院依民法第二百五十二條規定酌減至相當數額後，就出賣人應返還之金額，屬不當得利性質，買受人得類推適用民法第二百六十四條規定，與自己因買賣契約解除後所負回復原狀之給付義務，為同時履行之抗辯（最高法院110年度台上大字第1353號裁判裁判意旨參照），是原告聲明第二項請求被告賴玟讌應於原告向被告賴玟讌給付120萬元及自本案判決確定翌日起算之按週年百分之六計算之利息時，返還附表所示本票予原告，應予准許，逾此範圍，則不應准許，應予駁回。

㈢被告藍少鋒不構成詐欺行為。被告藍少鋒、被告泛星企業社及合夥人不須就原告賠償被告賴玟讌範圍內負損害賠償責任。

⒈依據卷附原告未爭執其與被告藍少鋒之完整LINE對話紀錄(見本院卷㈠)第367至435頁），原告於110年9月18日因於591網路平台相中「寶徠花園」物件，故向該物件受託房仲被告藍少鋒聯繫，被告藍少鋒亦提供其他房源(新潤A18案)供原告參考，原告表達其「預算4千萬內，且越喜歡越願意買」等語（見上開卷第371頁），被告藍少鋒乃於該預算內復推薦3,680萬元順儷MOMA(即系爭標的)及聯上世界(2,880萬)等物件予原告，共有4間物件供原告擇選；原告與男友李仲霖參酌後，因已與其他房仲接洽看屋，故和被告藍少鋒相約110年9月19日14時許至系爭標的及聯上世界兩物件現場賞屋，當天被告藍少鋒亦偕其等另看世田谷(2,388萬)之物件，被告藍少鋒詢問原告系爭標的開價3,680萬，壓力會不會比較大？並告知原告購買2,388萬元這間房屋壓力不會那麼大，且系爭標的第一組買家也在討論加價等語（見本院卷㈠第391、399頁），而證人即原告前男友李仲霖於本院審理時亦到庭證稱：「…，當初決定要購買系爭房地是打算要以申辦貸款之方式購入，於原告簽約購買系爭房地前有去向從事銀行財務相關工作的友人詢問申辦貸款之事，但過程我就沒有參與了。」、「…，這是原告自身評估財務狀況，這個一千萬元的金額是原告評估過後自行提出的。」、「原告當時是在從事直播主。」、「（原告有無向你告知藍少鋒有向原告提供相關銀行業者之資訊表示可以在準備現金一千萬元之情況下剩下之餘額可以用申辦貸款之方式完成？）原告有向我說過藍少鋒有這麼向他說，我本人也有聽到藍少鋒這麼說。」、「（證人有無向原告表示過倘若結婚每月可協助負擔之貸款是多少？）當時我們討論的內容是前幾年原告先支付房貸，中間幾年我們共同支付，最後再由我支付。」、「（原告主張男友李仲霖斯時表示如果之後與原告結婚可協助給付每月應繳納之貸款，證人有無意見？）沒有意見，確實如此。」等語（見本院卷㈠第339至341頁），足見原告購買系爭標的前已先向從事銀行財務相關工作友人詢問申辦貸款之事，且知系爭標的物已有先順位客戶斡旋中，被告藍少鋒甚至勸原告購買總價2,388萬元物件，壓力比較小，惟原告自述其乃直播網紅，另係與李仲霖為結婚購屋，李仲霖可提供協助繳納貸款等情，此部分事實，應堪認定。

⒉按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任最高法院著有44年台上字第75號判例。本件被上訴人既依民法第九十二條第一項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任（最高法院72年度台上字第3526號民事裁判意旨參照）。本件被告就貸款部分，以遠東銀行董建良經理及富邦銀行陳淑臻副理所評估之資訊據實轉述予原告，並已告知原告「需評估買方條件」等語，此有原告與被告藍少鋒LINE對話紀錄在卷（見本院卷㈠第387至388頁）可憑，雖原告陳稱，被告藍少鋒向伊明確表示頭期款1千萬元足夠云云，然證人柳美菁於本院審理時結證稱：「（提示鈞院卷二第42頁以下，群組中傳送中壢區文智路183號12樓房地謄本的人是否為你本人？妳在line上的名稱顯示為何？名稱「富邦淑臻」是否為富邦銀行陳淑臻副理？名稱「小董（遠東）」是否為遠東銀行董建良經理？）對話群組中傳送系爭謄本圖檔的人是我們事務所，名稱「富邦淑臻」是富邦銀行陳淑臻副理，名稱「小董（遠東）」是遠東銀行董建良經理，對話內容在9月15日也就是簽約前的事，對話中傳送系爭謄本圖檔應該是事務所助理傳的（後改稱）應該是我傳的，估價的事也是我傳送的。」、「（提示鈞院卷一第389 頁，藍少鋒傳送予原告之貸款資訊，是否為您將富邦陳淑臻副理及遠東銀行董建良經理回覆之估貸資訊提供予藍少鋒？）是。這是我將我與遠東銀行及富邦銀行的對話截圖後傳送給藍少鋒。」等語（見本院卷㈡第104頁），足見被告藍少鋒已經以遠東銀行董建良經理及富邦銀行陳淑臻副理所評估之資訊據實轉述予原告，並已告知原告「需評估買方條件」，未捏造虛假訊息、提供虛偽資訊，更無保證，並無欲使原告陷於錯誤，故意示以不實之事。原告簽訂系爭買賣契約並無陷於錯誤。原告既然不能證明被告藍少鋒有上開詐欺或欺罔之侵權行為，自不得依民法第184條第1項前段、後段、第2項，請求被告藍少鋒賠償其損害。

㈢次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀條例第26條第2項固有明文。通觀系爭契約、不動產說明書資料及前開原告與被告藍少鋒間LINE對話內容，以及被告藍少鋒轉傳遠東銀行董建良經理及富邦銀行陳淑臻副理所評估之資訊予原告，已足使原告知悉購買系爭房地所需之資金，被告藍少鋒仲介過程中對原告並無違反據實報告及調查義務情事。況每家銀行可提供之方案不同，然原告卻未填寫申請書送審，此有訴外人董建良與證人柳美菁、董建良與原告之對話紀錄(見本院卷㈡58至62頁)可證，而經本院向臺北富邦商業銀行、遠東國際商業銀行函詢，經各該銀行回覆原告並無向各該銀行申請貸款紀錄，此有台北富邦商業銀行個金授管部113年1月8日個授字第1130000001號函、遠東國際商業銀行113年1月9日（113）遠銀個字第10號函在卷（見本院卷㈡第240、244頁）可稽，難認被告藍少鋒有何告知不實情事，原告此部分主張，亦難憑採。又被告藍少鋒既然不構成侵權行為，亦無違反經紀條例第26條第2項之規定，原告向被告藍少鋒、被告泛星企業社即張上進等16人等合夥人求償，亦屬無據。原告訴請被告藍少鋒、被告泛星企業社即張上進等16人應依第一項聲明確認存在違約金、損害賠償或本票債權金額給付予原告云云，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，原告請求確認被告賴玟讌對原告就附件一所示不動產買賣契約書違約金、損害賠償、附表所示本票債權之本金及各該債權之利息不存在部分，於超過120萬元及自本案判決確定翌日起算之按週年百分之六計算之利息部分不存在；被告賴玟讌應於原告向被告賴玟讌給付120萬元及自本案判決確定翌日起算之按週年百分之六計算之利息時，返還附表所示本票予原告，均有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，以及請求被告藍少鋒、被告泛星企業社即張上進等16人，依據侵權行為、經紀條例第26條第2項規定，被告藍少鋒、被告泛星企業社即張上進等16人應依第一項聲明確認存在違約金、損害賠償或本票債權金額給付予原告，則屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。