地政(高普考/地特) 96 年土地估價考古題

若C 為建物重建成本，r 為期末建物殘價率，N 為建物之耐用年數。（30 分） ㈠試以「定額法」推導出建物在經過n 年後之估計價值。 ㈡若每年折舊率為d，試以「定率法」推導出建物在經過n 年後之估計價值。 ㈢若每年提存一固定折舊額，並以一固定利率k 計算複利，試以「償還基金法」推 導出建物在經過n 年後之估計價值。

某地產大亨擁有市中心一大樓，該土地不限使用種類，可作為飯店、商場或辦公大 樓使用，目前為辦公大樓使用，年租金為5,800 萬元，營運費用率為10%。但有不 動產顧問提供意見，建議大亨改建為旅館或商場使用，若改建為旅館委託經營，可 獲得年租金毛收益8,000 萬元，營運費用率約30%，重建成本約為4,000 萬元，且 期初需支付一筆管理簽約金500 萬元；若改建為商場使用，每年租金及抽成收入約 為1 億元，營運費用率約50%，重建成本約為3,000 萬元。不論改建為何種形式， 拆除大樓之成本為800 萬元，試以「最有效使用原則」為該大亨建議最高價值之使 用方式（假設所有使用方式之必要報酬率均為5%）。（25 分）

試介紹在不動產證券化之估價中「淨資產價值」（或淨值，Net Asset Value，NAV） 之求算方法及過程。（25 分）

簡述美國次級房貸（subprime mortgage）違約風暴之起因，及其可能如何影響美國 不動產市場。（20 分）