臺灣新竹地方法院103年度訴字第534號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第534號

原告

郭峻銘

訴訟代理人

龍其祥律師

被告

李麗芳

被告

孫香蘭

被告

上一人訴訟

代理人

吳世敏律師

　　　　　　苗繼業律師

　　　　　　李淳瑋

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年12月8日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；又訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262 條第1項、第2項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第2、7款分別定有明文。本件原告起訴時原以李麗芳、孫香蘭、李德宏為被告，聲明請求：「被告李麗芳、孫香蘭應連帶將起訴狀附表編號1 ，被告李德宏應將起訴狀附表編號2 所示之土地面積移轉登記予原告。」；嗣原告於民國103年9月1日具狀撤回對李德宏之訴訟(詳本院卷第81頁 )，並經李德宏於本院103年9月11日言詞辯論期日當庭同意原告撤回對其之訴訟(詳本院卷第88頁)，揆之上開規定，自應認原告撤回李德宏之訴訟，業已發生效力。嗣原告於本院103 年10月16日言詞辯論期日更正聲明為：「被告李麗芳、孫香蘭應連帶將坐落新竹市○○段○000 地號土地應有部分10萬分之4853移轉登記予原告。」(詳本院卷第97頁)，經核原告所為上開訴之變更，其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。

貳、本件被告李麗芳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，併予敘明。

乙、實體方面：

壹、原告主張：

一、緣69年間訴外人魏阿品、楊王瓊霞、楊周春池、鄭仙梅等四人(下稱：魏阿品等四人)擬在重測前新竹市○○○段○○○○段00000○00000地號建地上起造四棟房屋，各分得其中一棟，而因上開建地不平整且面積稍嫌不足，乃向訴外人李克承購買毗鄰上開建地之同小段209-3、209-7地號(下稱：209-3、209-7地號)農地之一部分，俾使土地格局方正便利房屋起造，雙方於69年12月1日簽訂土地買賣契約(下稱：系爭買賣契約) ，約定購買209-3地號土地25平方公尺、209-7地號土地27平方公尺，嗣於同年12月13日更正為購買209-3 地號土地23平方公尺、209-7號土地29平方公尺，每坪3萬元，因上開農地有三七五租約，故其中2萬元支付地主李克承，1萬元則補償三七五租約承租人即佃農呂火塗，系爭契約之價金總共471,930元，由李克承收取314,620元(20,000x52x0.3025)，呂火塗收取157,310 元，均一次付清。惟依當時實施之農業發展條例第22條、土地法第30條之規定，私有農地所有權之移轉，除承受人以能自耕者為限外，並不得移轉為共有，因此系爭契約特約事項載明：「本件買賣契約不動產係農業用地，因政令限制暫不予辦理移轉所有權登記，待政令更改可以移轉登記時再行辦理，屆時乙方應聽其便利，無條件提供證件書類。」，依民法第246條第1項後段規定，系爭契約合法有效，要無疑義。

二、惟建物完工經測量後，發現建物實際使用209-3 地號土地之面積為36平方公尺，使用209-7 地號土地之面積為42平方公尺；另外建物前水溝尚占用209-3 地號土地1.25平方公尺，占用209-7 地號土地3.75平方公尺，總計多出31平方公尺，故又於70年5 月18日在原契約後另定補約，約定依原先條件再增購該31平方公尺。因209-3、209-7地號土地係李克承與訴外人李德宏共有，訂補約時李克承將李德宏列為出賣人，並代蓋李德宏印章及簽收價金支票187,560 元，佃農呂火塗亦簽收93,780元補償費，魏阿品等四人從未與李德宏接觸過，均係與李克承接洽購地及簽約事宜，故李克承自應負民法第110 條之無權代理損害賠償責任，並由其繼承人繼承該債務。

三、嗣魏阿品等四人各分配起造後之房屋，楊周春池分得四棟中最右側之一棟(下稱：系爭建物)，該建物右側毗鄰209-3 地號土地，故系爭買賣契約購買之209-3 地號土地36平方公尺及水溝使用之1.25平方公尺，總計37.25 平方公尺，全部為系爭建物之基地，其他建物則使用209-7 地號土地。楊周春池係原告郭峻銘之阿姨，後將系爭建物所有權及系爭契約之移轉登記請求權移轉予原告取得。83年5月間，209-3、209-7地號土地辦理地籍圖重測，重測後地號變更為前溪段953、954地號。

四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第348條第1項、第271 條分別定有明文。魏阿品等四人第一次向李克承購買209-3地號土地( 即重測後○○段000地號土地，下稱：系爭土地 )23平方公尺，房屋竣工後又增訂補約，向李克承、李德宏購買該地14.25 平方公尺，因補約內並未明定向李克承、李德宏各購買之面積，依民法第271 條規定應按比例分，各應給付7.125 平方公尺。惟因李德宏否認曾授與李克承代理權，故李克承代李德宏出售系爭土地之法律行為係屬無權代理，而魏阿品等四人對於李克承係無權代理乙事係善意不知情，故依民法第110 條規定，應由李克承負損害賠償責任，故原告從李德宏處所受損害，即系爭土地面積7.125 平方公尺應由李克承負賠償之責。

五、而李克承業於75年9 月24日死亡，其繼承人為：配偶李沈玉、婚姻所生子女李德銍、李德昭、認領之子女李德錚、李麗芬、李麗芳、李麗苗共7人，其所有之系爭土地應有部分1/2依法定應繼分辦理分割繼承登記應有部分各1/14。嗣後各繼承人就系爭土地異變動如下：

(一)李沈玉部分：101年4月25日由李德昭、李德銍以公同共有方式繼承1/14。

(二)李德銍部分：除繼承李沈玉之應有部分1/14，目前仍與李德昭公同共有，繼承李克承應有部分1/14於86年1 月17日經法院拍賣，由承租人呂火塗優先承購，87年3 月24日呂火塗死亡，由呂正雄、呂盛華各繼承1/28。

(三)李德昭部分：除繼承李沈玉之應有部分1/14，目前仍與李德銍公同共有。繼承李克承之應有部分1/14，於100年4月21日以買賣為原因移轉予蔡朝輝；蔡朝輝於同日以買賣為原因移轉予劉秋杏。

(四)李德錚部分：98年2月9日由被告孫香蘭繼承。

(五)李麗芬部分：98年5 月14日由李遠俊繼承，100年2月22日以買賣為原因移轉予蔡朝輝；蔡朝輝於100年4月21日以買賣為原因移轉予劉秋杏。

(六)李麗苗部分：91年4月2日由李博男、李乙如、李乙氣共同繼承，101年3月9日以買賣為原因移轉予黃怡鈞。

六、再者，農業發展條例及土地法於89年1 月26日同時修正，刪除關於耕地不得移轉為共有之限制，農地移轉已無任何限制，原告受讓楊周春池之買賣標的物所有權移轉請求權，得依系爭買賣契約對李克承主張民法第348條第1項之移轉所有權請求權。又民法第1153條原採概括繼承原則，於98年5 月22日修正改採限定繼承原則，依修正前民法第1153條第1 項規定，繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任；而連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，亦為民法第273條第1項所明定。李克承與李德錚分別於75年9月24日、97年4月25日上開法令修正前死亡，目前被告李麗芳及孫香蘭名下登記有系爭土地，李麗芳直接繼承李克承之債務，孫香蘭則經由李德錚間接繼承李克承之債務，均負有履行移轉系爭土地所有權之義務，故被告應連帶將系爭土地應有部分100000分之4853移轉登記予原告。

七、對於被告抗辯所為之陳述：

(一)被告雖辯稱本件當事人不適格云云，惟查：

１、出賣人當事人是否適格方面：

⑴系爭買賣契約出賣人李克承於75年9 月24日死亡，依當時施行之民法第1153條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」，在李克承遺產分割前固屬其全體繼承人公同共有，惟李克承死亡後其所有之系爭土地應有部分1/2於79年4月16日由其全體繼承人即配偶李沈玉、子女李麗芬、李德昭、李麗芳、李德錚、李麗苗、李德銍各按應繼分比例辦理分割繼承登記，各自取得系爭土地應有部分1/14，而非以公同共有方式登記。嗣李德錚於97年4 月25日死亡，其應所有之系爭土地應有部分1/14，由其配偶即被告孫香蘭再轉分割繼承。

⑵李克承為系爭買賣契約之出賣人，負有於政令更改後將系爭土地分割及移轉於買受人之債務，依98年5 月22日修正前民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」之概括繼承原則，李克承負有將出賣系爭土地範圍之所有權移轉予買受人之債務，該債務並非專屬李克承本身者，故其死亡後由全體繼承人概括繼承，又民法第1153條規定：「繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。繼承人相互間對於被繼承人之債務，除另有約定外，按其應繼分比例負擔之。」。職是，李克承之全體繼承人對於系爭買賣契約之出賣人債務應負連帶給付責任。而被告孫香蘭繼承李德錚之債務，依修正前民法第1153條規定應與李麗芳負連帶給付之責。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付(民法第273條第1項)。職是，原告自得訴請被告連帶將系爭土地應有部分100000分之4853移轉登記予原告。

２、買受人當事人是否適格方面：

⑴按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者。為可分之債(民法第273 條)。亦即「債之主體有多數，而以同一『可分給付』為標的，由數人分擔或分受其給付之債。至不可分之債，則指以『不可分給付』為標的，其債之關係有多數當事人者而言。給付是否可分，通常依給付標的之性質定之，給付標的之性質可分者，原則上屬可分之債；給付標的之性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不能無損，或依當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付為不可分。」( 最高法院96年度台上字第306號判決參照)。系爭買賣契約之買受人雖為魏阿品等四人，依據買賣契約請求出賣人交付買賣標的物並移轉所有權之請求權並非不可分債權，嗣後魏阿品等四人因各自取得所分得房屋之所有權，約定各自分得房屋基地部分之買受人之請求權非法所不許，並由系爭買賣契約全體買受人補出具權利讓渡書面以杜爭議。原告係受讓楊周春池之事實上處分權及對出賣人之房屋基地範圍之移轉登記請求權。

⑵又「民事訴訟法第56條第1 項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。依『法律』之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似必要共同訴訟。」( 最高法院28年上字第2199號判例參照 )。系爭買賣契約雖為數人共同簽定之可分之債，單一買賣契約之多數債權人與債務人間，究為類似必要共同訴訟或特殊類型之共同訴訟，實務及學說雖各有異見，惟其非固有必要共同訴訟要無疑問，所謂類似必要共同訴訟，僅判決有無民事訴訟法第56條規定之適用，與當事人適格無涉，被告主張應由買受人共同行使買受人之權利，非原告一人得單獨行使，自有誤會。

(二)被告雖又辯稱系爭買賣契約因違反農業發展條例規定，係屬無效契約，核其意旨似指系爭買賣契約依民法第246 條第1 項前段規定，係自始客觀給付不能而無效。惟按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1、2項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246 條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1 項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」、「以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求。」(最高法院66年台上字第2655號、70年台上4537號判例參照)，足證農地買賣非絕對無效，只要契約當事人有民法第246條第1項但書之約定，亦即其不能情形可以除去，而於訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍屬有效。而系爭買賣契約特約項下第五點載明：「日後政令更改，可以辦理移轉登記時，所需繳納之土地增值稅、登記費、印花稅、代書費、測量費等一切費用均由甲方負擔。」，係針對系爭農地買賣依民法第246條第1項但書所為之約定，依最高法院上開判例意旨之見解，系爭買賣契約並非無效。

(三)被告另辯稱本件請求權已罹於消滅時效云云，惟按「民法第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言」 (最高法院63年台上字第1885號判例參照) 。查系爭買賣契約於69年12月1 日簽定，依當時尚有效實施之農業發展條例第22條、土地法第30條規定，不得移轉為共有，買受人既無從行使請求權，消滅時效尚未開始起算。俟89年1 月26日農業發展條例及土地法修正，刪除關於耕地不得移轉為共有之限制，請求權消滅時效始予起算，是消滅時效屆滿之日應為104年1月26日，故本件請求權尚未罹於消滅時效。

八、原告為此聲明：

(一)被告李麗芳、孫香蘭應連帶將坐落新竹市○○段000 地號土地應有部分100000分之4853移轉登記予原告。

(二)請准原告供擔保後宣告假執行。

(三)訴訟費用由被告連帶負擔。

貳、被告則以：

一、被告李麗芳部分，雖未曾於言詞辯論期日到場，惟曾具狀略以：

(一)原告提起本件訴訟有當事人不適格之違法：依原告所提出之系爭買賣契約內容所載，買受人為魏阿品等四人，原告自其中一人楊周春池受讓權利，欲為買賣契約權利之請求，仍應由買受人共同行使，非原告一人所得單獨為之。

(二)被告李麗芳否認系爭買賣契約及補約之真正：被告李麗芳先父李克承生前並未提及有出售土地予魏阿品等四人一事，故被告李麗芳事前亦未曾見過系爭買賣契約及補約，無法認定其形式是否真正，原告應先舉證證明其形式真正。又原告所稱訂補約時地主李克承將李德宏列為出賣人，並代蓋李德宏印章及收取價金支票一事，被告李麗芳亦否認之。

(三)縱認系爭買賣契約為真正，原告之請求權亦罹於時效消滅：縱認系爭買賣契約為真正，然訂約日係69年12月1 日，距今已有30餘年，依民法一般請求權時效為15年，原告之請求權恐已有罹於時效消滅之情事，被告爰依法主張時效抗辯。

(四)被告為此聲明：

１、原告之訴及假執行聲請均駁回。

２、如受不利益判決請准供擔保免為假執行。

３、訴訟費用由原告負擔。

二、被告孫香蘭部分：

(一)被告孫香蘭否認系爭買賣契約為真正；縱認系爭買賣契約為真正，惟其內容乃規避當時土地法第30條之強制規定，應屬無效：被告孫香蘭否認系爭買賣契約為真正。縱認系爭買賣契約為真正，且其上存在符合民法第246 條但書之法令變更才為移轉之相關約定，惟本件收購系爭土地之目的依據原告起訴書所載是在於「使土地格局方正便利房屋起造」，根本不是作為農用，因系爭土地屬於農牧用地，至今依然作為農牧之用，前述約定顯然僅係為規避當時土地法第30條防止農地由無自耕能力之人承受以供耕作以外之用途，藉以發揮農地之效用，及農業發展條例第30條防止農地細分、妨礙農業發展，用收農地使用上更大之效用之強制規定，依據最高法院73年台上字第4147號、85年台上字第 922號及87年台上字第2359號判決意旨，系爭買賣契約應屬無效。

(二)況原告起訴未將李克承之所有繼承人列為被告，所為起訴不合法：

１、按最高法院99年台上字第610 號民事判決意旨略謂：「按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始能謂無欠缺。又遺產屬於繼承人全體之公同共有，故就公同共有權利為訴訟者，乃屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起訴或被訴，否則於當事人之適格即有欠缺同共有人全體一同起訴或被訴，否則於當事人之適格即有欠缺。本件系爭土地原為林試所有，林試死亡，由林東清等十五人、林牽等九人及陳林磚等六人共同繼承，為原審所認定之事實，則上訴人依系爭土地買賣契約及繼承之法律關係，起訴請求被上訴人將系爭土地辦理繼承登記及所有權移轉登記之判決，係就公同共有之系爭土地為訴訟，乃屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同被訴，始為適法」，故針對屬於遺產中公同共有之義務關係作為訴訟標的時，係屬固有必要共同訴訟，自應以所有繼承人作為被告，始為適法。

２、本件原告起訴主張之請求權基礎，依原告主張是原告與李克承簽立買賣契約中，出賣人就買賣標的物之移轉義務，而李克承已死亡既為原告不爭執之事實，則李克承依據該買賣契約所衍生之義務，自為李克承之全體繼承人所繼承，為公同共有之義務，依據前揭判決意旨，原告起訴時自應以李克承所有之繼承人作為被告，然原告卻僅列孫香蘭及李麗芳作為被告，且被告孫香蘭根本不是李克承之繼承人，而是基於另一繼承關係之繼承人，此一起訴，自始不合法。

(三)又原告聲明請求移轉土地所有權之應有部分，顯然與原告自稱簽立買賣契約中出賣人李克承所負移轉買賣標的物之義務內容為特定部分之土地所有權不符：

１、原告提出之系爭買賣契約第1 條記載：「此買賣之不動產標示依照後列」，而依據原告提出之系爭買賣契約後附之實測圖，在209-3 地號土地上顯然有標示特定部分，依此客觀事證，原告所提出之系爭買賣契約是屬特定標的物之買賣，根本不是所有權應有部分之買賣，移轉之所有權，也應是特定土地之所有權，不是應有部分之所有權。且依據原告所提出之系爭買賣契約特約部分第1 條：「本件買賣不動產係農業用地，因政令限制暫不予辦理移轉登記，待政令更改可以移轉登記時再行移轉」，顯然也是約定出賣人在法令允許就特定部分分割後，將該特定部分之所有權移轉於買受人。

２、依據最高法院100年台上字第896號民事判決意旨：「依照民法第98條之規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；此於契約之解釋亦應適用，即應以當事人立約時之真意為標準，對於契約所書寫之文字應不能有所拘泥，但如若從文字之解釋已能探求本意時，自應不得再為曲解或捨棄文字之意思」，原告所提出之系爭買賣契約上明確之文字記載既係特定標的物之買賣，不是應有部分所有權之買賣，所應移轉的所有權是特定部分之所有權，不是潛在存在、非特定部分應有部分之所有權，故原告訴之聲明顯然與其請求基礎不合，自始無據。

３、況所有權之應有部分，是必須透過分割才能確定屬於特定部分之所有權，原告主張移轉應有部分之所有權屬伊提出之買賣契約標的物所有權移轉義務之內容時，除混淆特定物之買賣與所有權應有部分之買賣外，更屬變更原契約義務之內容，然原告僅係系爭買賣契約中特定權利之受讓者，根本不是買賣契約當事人，變更義務內容是否屬其權利有疑義外，原告主張存在之系爭買賣契約出賣人地位，在出賣人李克承死亡後，是全體繼承人繼承，屬公同共有，被告也根本無權代表所有繼承人為義務內容之變更。

(四)被告為此聲明：

１、駁回原告之訴。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、若受不利益判決，被告願供擔保，請求准予假執行。叁、兩造不爭執之事項：

一、原證一、二合計土地購買面積為37.25平方公尺。

二、原告經魏阿品、楊王瓊霞、楊周春池、鄭仙梅讓與坐落新竹市○○段000地號應有部分4853/100000，對於出賣人請求移轉所有權登記之權利。

肆、本件爭點：

一、原證一、二是否係與被告之被繼承人李克承所簽立？

二、系爭土地買賣契約書有無違反法令，而有無效之情形？

三、系爭土地買賣契約書為特定標的物的買賣，原告得否請求移轉為土地所有權之應有部分？

伍、本院之判斷：

一、原證一、二是否係與被告之被繼承人李克承所簽立？原告主張69年間訴外人魏阿品、楊王瓊霞、楊周春池、鄭仙梅等四人擬在重測前新竹市○○○段○○○○段00000○00000地號建地上起造四棟房屋，各分得其中一棟，而因上開建地不平整且面積稍嫌不足，乃向訴外人李克承購買毗鄰上開建地之同小段209-3、209-7地號農地之一部分，俾使土地格局方正便利房屋起造，雙方於69年12月1 日簽訂系爭土地買賣契約，約定購買209-3地號土地25平方公尺、209-7地號土地27平方公尺，嗣於同年12月13日更正為購買209-3 地號土地23平方公尺、209-7 地號土地29平方公尺，惟建物完工經測量後，發現建物實際使用209-3 地號土地之面積為36平方公尺，使用209-7 地號土地之面積為42平方公尺；另外建物前水溝尚占用209-3 地號土地1.25平方公尺，占用209-7 地號土地3.75平方公尺，總計多出31平方公尺，故又於70年 5月18日在原契約後另定補約，約定依原先條件再增購該31平公尺，嗣魏阿品等四人各分配起造後之房屋，楊周春池分得四棟中最右側之一棟之系爭建物，該建物右側毗鄰209-3 地號土地，故系爭買賣契約購買之209-3 地號土地36平方公尺及水溝使用之1.25平方公尺，總計37.25 平方公尺，全部為系爭建物之基地，其他建物則使用209-7 地號土地。楊周春池係原告郭峻銘之阿姨，後將系爭建物所有權及系爭契約對於出賣人李克承之請求移轉所有權登記之權利讓予原告取得等情，業據提出土地買賣契約書、實測圖、權利讓渡契約書附卷可稽(詳本院卷第9 頁至第15 頁、第133頁)，雖為被告否認上開土地買賣契約之真實性，惟經證人楊王瓊霞於本院103年11月10日言詞辯論期日到庭結證：「(問：為何要簽此土地買賣契約？)答：地本來是我先生的阿公向地主租的。我們小孩長大了，地主是說要我們向他們買，可以蓋房子，但目前不能過戶。我先生以前在日據時代是在刑警隊上班，跟地主李克承博士認識，才會向地主租地建屋做為輾米廠。」等語明確(詳本院卷第123頁)，復經證人魏阿品、楊周春池、鄭仙梅及楊杜根等四人於本院103年11月10日言詞辯論期日到庭為相同之證述(詳本院卷第122頁至第124頁反面)，參以原告提出訴外人魏阿品、楊王瓊霞、鄭仙梅等三人於64年4月17日與李克承訂立購買新竹市○○○段○○○○段00000○地號之土地買賣契約，嗣亦經李克承移轉登記土地所有權予魏阿品等取得，此有原告提出土地買賣契約書、土地登記謄本附卷可稽(詳本院卷第144頁至第151頁、第165頁至第168頁)，且訴外人魏阿品、楊王瓊霞、楊周春池及鄭仙梅等四人於70年間，在系爭土地上所興建門牌號碼為新竹市○○路○段000號、231號、225號及227號四棟房屋迄今已逾30年之久，如非與土地所有權人間已存有買賣情事，衡之常情，早生爭端，應認原告上開主張原證一、二確係被告之被繼承人李克承為出售系爭土地而簽立，應與實情相符，堪予採信。

二、系爭土地買賣契約書有無違反法令，而有無效之情形？被告辯稱原告買受系爭土地並非為了農用，而係為了建築房屋，因而將買受土地之移轉，設定在法令允許非自耕能取得農地及法令允許農地細分時才為之，顯係為規避農地農用政策下所為之脫法行為，而有無效之情，則為原告所否認，並以上開情詞置辯，經查：

(一)按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第246條第1項定有明文，又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反該規定者，其所有權移轉無效，89年1 月26日修正前土地法第30條第1、2項亦詳有明文。是於土地法上開條文修正前，私有農地出售與無自耕能力之人，其買賣契約原則上固因有客觀上之給付不能而無效，惟如雙方同時約定有民法第246條第1項但書情形，則為法律所不禁，而於約定之條件成就時，該不能情形既已除去，即難謂係以不能之給付為標的，而認其契約係自始無效。

(二)查系爭土地買賣契約書訂立於69年12月1日，特約事項第1條載有：「本件買賣不動產係農業用地，因政令限制暫不予辦理移轉登記，待政令更改可以移轉登記時再行辦理，屆時乙方(註：指賣主)應聽其便利，無條件提供證件書類。」、第2 條記載：「甲方(註：指買主)建築房屋使用範圍以實際測量面積為準，不得越界使用，甲方於興建房屋打地基時應會同乙方到現場勘查。」及第4 條記載：「甲方所建之房屋，如因違反建築法或法令而遭政府取締，其所受之損害及應負之責任，概由甲方自行負責，與乙方無關。」乙節(詳本院卷第10頁至第11頁)，足見原告之前手與被告之被繼承人李克承間，就系爭買賣契約訂立時之真意，係預期於系爭土地地目變更為非農地可辦理所有移轉登記時，始為移轉所有權登記，依上說明，核屬於不能之情形除去後為給付之約定，依民法第246條第1項但書之規定，兩造間訂立之系爭買賣契約應屬有效。

(三)至被告辯稱原告買受系爭土地並非為了農用，而係為了建築房屋，因而將買受土地之移轉，顯係為規避農地農用政策下所為之脫法行為，而有無效之情，惟在系爭土地買賣契約書訂立之前，被告之被繼承人李克承已於64年4 月17日將坐落在系爭土地前方及左側之新竹市○○○段○○○○段00000○00000○00000 ○地號土地出售予訴外人魏阿品、楊王瓊霞、鄭仙梅等人(詳本院卷第144頁至第151頁)，並經訴外人魏阿品等在上開土地起造四棟房屋，且新竹市○○○段00000 地號土地後改編與其他土地分割為新竹市○○段000 地號土地，地目亦為「建」地，此有原告提出土地登記謄本及共有土地所有權分割契約書附卷可佐 (詳本院卷第161頁至第165頁 )，參以私有農地所有權之移轉，依89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限。如承買人承買當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記予任何具有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人取得自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246 條第1項但書規定，契約仍為有效(最高法院70年台上字第4537號判例要旨參照 )。是以，土地法第30條規定刪除前，只要符合民法第246條第1項但書、第2 項規定之情形者，縱使承受人不具自耕能力，當事人間以私有農地為標的之買賣契約，並非無效。遑論，系爭土地買賣契約既預期於系爭土地地目變更為非農地可辦理所有移轉登記時，始為移轉所有權登記，其土地之買賣契約猶非屬以不能之給付為標的，契約仍應有效，此與買受系爭土地之用途分屬二事，故被告辯稱本件當時買受土地係屬脫法行為，尚難採信。

三、系爭土地買賣契約書為特定標的物的買賣，原告得否請求移轉為土地所有權之應有部分？

(一)被告雖辯稱依原告所提出之系爭買賣契約內容所載，買受人為魏阿品等四人，原告自其中一人楊周春池受讓權利，欲為買賣契約權利之請求，仍應由買受人共同行使，非原告一人所得單獨為之乙節，惟經訴外人魏阿品、楊王瓊霞、楊周春池及鄭仙梅於本院103 年11月10日言詞辯論期日到庭陳稱：其等願將坐落系爭953 地號土地應有部分10萬分之4853對於李克承之繼承人，請求移轉所有權登記之權利讓與原告所有等語(詳本院卷第124頁 )，復有權利讓渡契約書一紙附卷可佐(詳本院卷第133頁 )，則系爭買賣契約之買受人雖為魏阿品等四人，依據買賣契約請求出賣人交付買賣標的物並移轉所有權之請求權並非不可分債權，嗣後魏阿品等四人因各自取得所分得房屋之所有權，約定各自分得房屋基地部分之買受人之請求權，自非法所不許，且原告既得全體買受人讓與對於出賣人之繼承人請求移轉登記系爭土地之權利，應認原告即得對於被告請求移轉登記系爭土地。

(二)又被告另辯稱李克承既已死亡，則李克承依據該買賣契約所衍生之義務，自為李克承之全體繼承人所繼承，為公同共有之義務，原告起訴時自應以李克承所有之繼承人作為被告，然原告卻僅列孫香蘭及李麗芳作為被告，且被告孫香蘭根本不是李克承之繼承人，而是基於另一繼承關係之繼承人，此一起訴，自始不合法等情，惟查：

１、系爭買賣契約出賣人李克承於75年9 月24日死亡，此有原告提出李克承除戶戶籍謄本一紙附卷可稽(詳本院卷第114頁 )，依當時施行之民法第1153條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」，在李克承遺產分割前固屬其全體繼承人公同共有，惟李克承死亡後其所有之系爭土地應有部分1/2於79年4月16日由其全體繼承人即配偶李沈玉、子女李麗芬、李德昭、李麗芳、李德錚、李麗苗、李德銍各按應繼分比例辦理分割繼承登記，各自取得系爭土地應有部分1/14，而非以公同共有方式登記。嗣李德錚於97年4 月25日死亡，其應所有之系爭土地應有部分1/14，由其配偶即被告孫香蘭再轉分割繼承，此有原告提出系爭土地繼承資料( 詳本院卷第86頁 )，及本院依職權向新竹市地政事務所調閱系爭土地自總登記以來迄今之土地所有權異動資料核閱無訛( 詳本院卷第27頁至第68頁 )，復為被告所不爭執，則系爭土地既已據李克承之繼承人辦理遺產分割登記為分別所有，應認繼承人間公同共有關係業已歸於消滅，是以，被告辯稱李克承依據該買賣契約所衍生之義務，自為李克承之全體繼承人所繼承，為公同共有之義務，要難採信。

２、又依98年5 月22日修正前民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」之概括繼承原則，李克承負有將出賣系爭土地範圍之所有權移轉予買受人之債務，該債務並非專屬李克承本身者，故其死亡後由全體繼承人概括繼承，且修正前民法第1153條規定：「繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。繼承人相互間對於被繼承人之債務，除另有約定外，按其應繼分比例負擔之。」(詳本院卷第99頁及第100頁 )。職是，李克承之全體繼承人對於系爭買賣契約之出賣人債務應負連帶給付責任。而被告孫香蘭繼承李德錚之債務，依修正前民法第1153條規定應與李麗芳負連帶給付之責。再者，連帶債務之債權人，依民法第273條第1項規定，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。職是，原告即得訴請李克承繼承人之一人或數人或其全體連帶履行對於系爭買賣契約之出賣人債務。故被告上開辯稱原告起訴時應以李克承所有之繼承人作為被告，然原告卻僅列孫香蘭及李麗芳作為被告，其起訴不合法云云，要難採信。

３、按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地(最高法院75年台上字第404號判例意旨參照 )。經查，原告主張原證一、二合計土地購買面積為37.25 平方公尺為其所有建物之基地，既為兩造所不爭執，而系爭土地地目為田地，使用地類別為農牧用地，亦有原告提出土地登記謄本可佐(詳本院卷第16頁)，則修正前之土地法第30條第1 項及農業發展條例第30條前段關於：私有農地所有權之移轉，其承受人以自耕者為限，並不得分割移轉為共有之規定，業於89年1 月26日修正刪除，惟原告所取得之土地面積，既未達農業發展條例第16條規定最小得分割之面積，依法仍不得逕為分割移轉系爭土地面積 37.25平方公尺，顯係不能將該部分分割移轉登記予原告所有，揆諸上開判例意旨，原告非不得請求被告按其取得土地面積計算之應有部分移轉登記，而與被告共有該土地，足見原告訴請被告應連帶將系爭坐落新竹市○○段○000 地號土地應有部分10萬分之4853移轉登記予原告【計算式為：(37.25÷767.6=0.048528】，尚非無據，自應准許。

(三)被告抗辯本件契約係69年間所訂定，原告之請求權已逾15年時效而消滅，原告請求被告移轉所有權應有部分登記，為無理由等語。經查，69年間簽訂系爭買賣契約當時之土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，農業發展條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持分達五公頃以上且有分割之必要者，得報經該省(市)主管機關核准分割為單獨所有；部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割」，是本件迄至前開法令修改刪除之前，並不能辦理分割登記予原告、或將原告購買之面積換算成所有權應有部分登記予原告至明。參以系爭土地買賣契約書第4 條明確記載：「本買賣履行期間限至本買賣移轉登記完成為限。」，且在特約事項第1 條載有：「本件買賣不動產係農業用地，因政令限制暫不予辦理移轉登記，待政令更改可以移轉登記時再行辦理，屆時乙方應聽其便利，無條件提供證件書類。」乙節(詳本院卷第9頁、第10頁 )，足見買賣雙方在訂立契約當時已預見於其不能之情形除去後，才辦理系爭土地移轉登記，然於法令規定限制解除之前，買受人並無法請求移轉登記。再查，前開土地法第30條業於89年1 月26日經修正公布刪除，同年月28日生效，前開農業發展條例第30條亦於同日經修正公布變更為同法第16條，並刪除不得移轉為共有之規定，於同年月28日生效，是本件移轉登記請求權應係於89年1 月28日起始得行使(最高法院90年度台上字第273號判決意旨參照 )，是原告得行使請求權之始日為89年1 月28日，準此，迄至原告於103年6月23日提起本件訴訟時止，未逾15年之請求權時效，被告抗辯本件請求權已罹於時效而消滅等語，亦無可採。

四、綜上所述，原告主張被告李麗芳、孫香蘭應連帶將系爭坐落新竹市○○段○000 地號土地應有部分10萬分之4853移轉登記予原告，洵屬有據，應予准許。

五、又原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條定有明文。本件被告應連帶將系爭坐落新竹市○○段○000 地號土地應有部分10萬分之4853移轉登記予原告，係命被告為移轉土地所有權之意思表示，依前開規定，須判決確定後始視為已為意思表示，如准許宣告假執行，將使意思表示之效力提前發生，而與上開法條規定不合，應不得准許之。從而，原告上開准為假執行之聲請，即屬無據，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

柒、據上論結，本訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第85條第2項，判決如主文。