臺灣臺南地方法院105年度訴字第2067號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2067號

原告

張上元

訴訟代理人

王尊民律師

被告

林玉惠

訴訟代理人

林德豪

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，經本院於民國106年7月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國99年7月間以新臺幣（下同）750,000元出資購買坐落臺南市○區○○○段000000○0000000地號土地及其上臺南市○區○○○段00000○號、門牌號碼臺南市○區○○路0段000號13樓之1、應有部分全部之建物，系爭林森路房地全部價款均是由原告以中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信商銀）信用貸款400,000元、安聯人壽保險股份有限公司保單解約款項250,000元及現金100,000元全部付清。嗣原告於102年7月14日另以2,650,000元出資購買坐落臺南市○區○○○段00000地號、應有部分萬分之153之土地及其上臺南市○區○○○段0000○號、門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷0弄0號5樓、應有部分全部之建物，系爭中華東路房地之頭期款係原告向母親借貸款項先行給付，其餘不足之尾款係原告向玉山銀行股份有限公司辦理房屋抵押擔保貸款合計2,120,000元支付。從而，前開二筆房地價款均為原告以自有資金或借貸款項支付，原告為避免政府打房政策提高持有多筆不動產賦稅及銀行貸款限制，基於兩造夫妻信賴情誼，借用被告名義登記，是原告為上開二房地實際出資購買人及實質所有權人，被告並未實際出資購買。原告同意授權被告出租系爭二筆房地，以租金收入支付原告負擔之房屋貸款。詎料，系爭二筆房地自購入後出租迄今之全部租金收入，被告均挪為己用，未曾將租金交付原告。甚者，原告多次向被告催討返還系爭二筆房地所有權，被告原本口頭答應歸還，卻遲遲不願配合辦理過戶，原告母親見被告遲不過戶歸還，為恐系爭中華東路房地遭被告私自侵吞而全部權利落空，遂出面要求當初原告為購買系爭中華東路房地而借貸的頭期款1,000,000元，應由原告及被告以系爭中華東路房地登記名義人身分共同簽署借據，以確保借款債權及房產權利，被告於同意簽訂上開借據後，為取信於原告不會將系爭中華東路房地私吞，自行於105年1月8日撰寫書面承諾稱：「本人林玉惠承諾：臺南公寓：臺南市○區○○○路○段000巷0弄0號5F，將歸男方張上元所有，在買賣期間內，以女方林玉惠名義下買賣，如售出償還銀行貸款後，並將以現金償還剩餘欠債金額於張上元之父母，且取回借據，剩餘金額將歸還。」等語，並經被告親自簽名按捺指紋，堪認被告承認原告為系爭中華東路房地的真正所有權人，系爭中華東路房地為借用被告名義登記的事實。惟被告事後毀諾拒絕歸還，竟揚言將系爭二筆房地移轉過戶給第三人，侵害原告所有權利甚巨。原告多次催討無果而不得已寄發存證信函，催告被告應歸還系爭二筆房地，否則將訴究刑事背信侵占罪責，惟被告置之不理，甚至計晝將系爭二筆房地出售，先於105年4月3日將系爭中華東路房地委託房屋仲介出售，幸經原告發現並阻止房仲賣屋而不得；然被告卻仍擅自將系爭林森路房地賣出得逞，並於105年8月30日移轉所有權予第三人，使原告請求返還系爭林森路房地權利落空，原告只得聲請假處分裁定以保全系爭中華東路房地，並依法提起本件訴訟。

（二）承上，原告基於夫妻信賴，以被告名義登記，被告僅為登記名義人，原告為真正所有權人，被告亦承認系爭中華東路房地為借用其名義登記之事實，為成立借名登記之契約關係，應適用民法關於委任契約之規定，依民法第529條第1項之規定，被告因長期私吞系爭二筆房地租金，迭經原告催討返還未果，經雙方多次協商，被告曾於105年2月16日口頭答應於同年2月18日共同辦理過戶，迄今仍遲不歸還，原告並於同年3月7日寄發存證信函催告，至遲於斯時起，已經原告以書面終止借名登記契約並請求被告返還之意。況原告於本件起訴前再委請律師於105年10月3日寄發律師函限期被告返還系爭中華東路房地及租金、賣屋款項之意旨，及本件起訴狀繕本之送達，僅為重申前旨，從而，系爭二筆房地之借名登記契約關係已經消滅，被告應負有將系爭二筆房地出租收取之租金、出售系爭林森路房地之賣屋款項、系爭中華東路房地的所有權，交付及移轉所有權與原告之義務。

（三）請求返還系爭二筆房地租金部分：

⒈系爭林森路房地之租金：依原告查得被告出租系爭林森路房地之租約有二：

⑴租期自99年8月14日起至100年8月14日止，嗣後續約簽署租期自101年8月14日起至102年8月13日止之租約，租金為每半年繳34,800元，該租約之承租人均為同一人，可知其前後租期應自99年8月14日起至102年8月31日為止，惟被告於101年12月30日改租他人，原告請求租金暫以99年8月14日起至101年8月13日止合計二年、以每半年繳34,800元計算之租金合計為139,200元【（2年×12個月）/半年6個月×每半年繳34,800元＝139,200元】。

⑵租期自101年12月30日起至102年12月29日止，租金每月6, 000元，原告請求租金暫以每月6,000元計算，自101年12月30日起迄至104年12月29日止（被告無權賣出該屋並於105年8月30日過戶給第三人）共三年租金合計216,000元（每月租金6,000元×36個月＝216,000元）。

⑶綜上，原告請求系爭林森路房地租金最低請求金額為355,200元（139,200＋216,000＝355,200元）。

⒉系爭中華東路房地之租金：系爭中華東路房地於102年7月14日由原告出資購買，惟原告並未取得任何租金，原告請求暫以每月租金13,000元計算，自102年11月1日起至105年10月31日止共36個月合計468,000元（每月租金13,000元×36個月＝468,000元）。

⒊原告出資購買系爭二筆房地為真正所有權人，借用被告名義登記，其租金之收益權益應歸屬於原告所有，被告迄今未將收取租金交付於原告，原告得依民法第541條第1項規定請求被告交付之。況被告並非實質所有權人，其將租金全部據為已有，為無法律上原因受有利益，並侵害原告該屋之所有權，原告並依民法第179條、第184條第1項前、後段之法律關係，請求被告給付系爭二筆房地租金合計為823,200元（355,200元＋468,000元＝823,200元）。

（四）請求償還系爭林森路房地賣屋款項部分：被告擅自出售系爭林森路房地，且於105年8月30日移轉所有權予第三人，因可歸責於被告事由致移轉系爭林森路房地所有權登記之債務為給付不能，被告應依民法第226條第1項規定負損害賠償責任；況被告受託處理委任事務有過失，應依民法第544條規定負損害賠償責任，至被告並非系爭林森路房地之真正所有權人，系爭林森路房地處分利益應歸屬於原告所有，被告取得賣屋價款並無法律上原因而受利益，及被告無權處分系爭不動產一，侵害原告之所有權，原告並依民法第179條、第184條第1項前、後段之規定，請求被告應償還系爭林森路房地賣屋價款，依原告於內政部不動產實價登錄網站查得資料可知，系爭林森路房地於105年8月間出售成交價格應為1,260,000元，原告請求被告應給付系爭林森路房地賣屋價款1,260,000元予原告。

（五）請求移轉系爭中華東路房地所有權部分：原告為系爭中華東路房地的真正權利人，縱借用被告名義對外登記，惟依借名登記契約之內部關係，原告為實質所有權人，得對被告主張所有權人之權利，被告不得對原告主張所有權，況借名登記契約關係終止後，出名人應負有將借名登記不動產所有權移轉於借名人之義務，不得再繼續為登記所有人。從而，原告依民法第179條、民法第451條第1項、民法第767條之規定請求被告移轉系爭中華東路房地所有權與原告。

（六）並聲明：

⒈被告應給付原告2,083,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉被告應將坐落於臺南市○區○○○段00000地號、應有部分萬分之153之土地及其上臺南市○區○○○段0000○號、門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷0弄0號5樓、應有部分全部之建物所有權移轉與原告。

⒊如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。

⒋訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以下列陳述答辯：

（一）兩造結縭多年且共同育有一子，惟被告屢遭原告精神虐待及暴力凌辱，且被告與原告、原告之母親曾發生爭執，被告遭原告、原告之母親徒手毆打，被告業已向臺灣新北地方法院檢察署提出傷害告訴（案號：105年度偵字第24193號）。本件係原告為報復而提出訴訟。原告所提系爭林森路房地、系爭中華東路房地，確為被告所有。原告所提原證一、二、三、四、五，僅得證明原告有向不同銀行貸借之事實，無法證明款項係匯入系爭房地前手或履保帳戶，亦或原告挪作他用，尚非無疑。又原告所提玉山銀行房屋借款契約書影本，該份契約缺漏第3頁到第6頁，顯見缺漏4頁之內文，意圖妨害法院發現真實，藉此作成對被告不利之判決。是原告所提之原證一、二、三、四、五，概與被告擁有系爭房地所有權之事實無涉，原告無法舉證其關連性，且原證五尚有缺漏資料藉以妨害發現真實，原告請求無理由。

（二）系爭林森路房地乃被告於99年5月間與訴外人李晉豪為買賣而來。且系爭林森路房地自99年起自105年間之管理費悉由被告所負擔，其房屋稅、地價稅長期以來亦皆由被告繳納，倘系爭林森路房地之所有人非被告，僅借名登記，被告無需支付前揭管理費及稅金，故可證系爭林森路房地之所有人自始為被告。又由系爭林森路房地之房屋租賃契約觀之，租賃期間自103年11月8日至104年11月7日，係由被告所簽立，亦可證明被告為系爭林森路房地之所有人，且原告亦於兩願離婚協議書與被告協議系爭林森路房地為被告所有，是原告請求系爭林森路房地之租金及賣屋所得款項，為無理由，應予駁回。

（三）被告與原告係於102年7月9日向公婆即原告之父母共同借款1,000,000元，作為購買系爭房地之用，後於105年7月6日在臺灣新北地方法院板橋簡易庭，被告就前揭清償借款事件作成調解筆錄（案號：105年度板司調字第151號)，被告於105年8月18日獨力清償637,000元，足證被告有支應購買系爭中華東路房地之款項，且系爭中華東路房地確為被告所有。又系爭中華東路房地之水費、電費悉由被告人繳納。如被告非為系爭中華東路房地所有人而僅為借名登記之人，水費、電費等日常生活所需之款項，僅需由原告繳納即可，被告應無需負擔，惟事實匪然，故可證系爭中華東路房地之所有人應為被告。再者，系爭中華東路房地之租賃契約，租賃期間自102年9月25日至103年9月24日、及自103年11月21日至104年11月20日，二份租賃契約之立契約人皆為被告，相關細節均由被告親自處理。倘原告主張借名登記一事屬實，則原告應有締約、換約或修繕系爭中華東路房地之行為，惟前揭事實行為自始乃被告所為，故原告之主張堪謂臨訟杜撰之詞並不足採，應駁回原告之訴。

（四）本件無借名登記之情，原告為房貸申請人係基於夫妻情誼，且客觀上原告與被告相比，原告薪資收入較高、有財力證明並無信用瑕疵，作為貸款人得向銀行貸借較高金額，故原告基於夫妻情誼而自願擔任貸款名義人。易言之，原告本有能力貸款購買系爭林森路、中華東路房地，固毋須借名登記於被告名下，應無疑義，但實情弗然，自非不得謂有借名登記事實。又104年臺南市政府財政稅務局地價稅，累進起點地價為1,618,000元；原告104年度之全國財產稅總歸戶財產查詢清單，有土地三筆，分別座落於臺南市○區○○○段000○0○000○00○000○00號土地，公告現值依序為333,298元、8,658元、2,032元，合計343,988元，尚有1,274,012元(計算式：1,618,000－343,988＝1,274,012）方進入累進地價稅下一級距，故可知就地價稅一部，並不存在以借名登記行節稅之事實。另由原告104年度全國財產稅總歸戶財產查詢清單，可見房屋二筆，門牌號碼分別為新北市○○區○○路00○0號、臺南市○區○○街0段00巷00號3樓之2，加之被告所有之系爭林森路、中華東路房地，全國合計四戶，然原告、被告及直系親屬並無辦理遷移戶口，變更為自住住家使用以節稅，可知自始並無打算節稅，借名登記以節稅僅為臨訟杜撰之詞，實不可採。

（五）準此可知原告主張借名登記關係為臨訟杜撰之詞，故原告起訴之理由，斷無可採。關於被告就其所有系爭房地得自由處分，故原告請求租金、給付賣屋價款及移轉登記均無理由一節，蓋原告所提出原證十、十二、十三，皆可證明系爭房地之所有人登記為被告，被告就其所有權之自由使用、收益、處分系爭房地，乃法之所許，原告無權置喙他人處分財產，亦不能要求分得租金或賣屋款項及請求移轉系爭中華東路房地之所有權，均應駁回原告之訴。

（六）並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊倘受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：

（一）不爭執事項：

⒈兩造為夫妻關係（96年6月30日結婚）。（本院卷一第48頁）

⒉被告為坐落臺南市○區○○○段000000○0000000地號土地及其上臺南市○區○○○段00000○號即門牌號碼臺南市○區○○路0段000號13樓之1、應有部分全部之建物，及坐落臺南市○區○○○段00000地號、應有部分萬分之153之土地及其上臺南市○區○○○段0000○號即門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷0弄0號5樓、應有部分全部之建物之所有權登記名義人；其中系爭林森路房地是99年5月27日以買賣為原因為登記，係以750,000元價金購得，系爭中華東路房地是102年8月15日以買賣為原因為登記，係以2,650,000元價金購得。（本院卷一第25-26頁）

⒊系爭林森路房地之所有權於105年8月30日以買賣為登記原因移轉登記予訴外人李○○，依內政部不動產實價登錄網站所示，其買賣價金為1,260,000元。原告就系爭中華東路房地向本院聲請假處分，經本院於105年10月7日以105年度裁全字第70號裁定原告以574,163元為被告提供擔保後，被告就系爭中華東路房地，除移轉所有權予原告外，不得讓與、設定負擔及為其他一切處分行為。（本院卷一第11-12、33、40頁）

⒋原告於99年5月間向中國信託商業銀行辦理信用貸款400,000元，及向安聯人壽保險股份有限公司辦理保單解約款項250,000元，上開二筆款項均匯入原告開立之土地銀行光復分行帳戶（帳號：129005057097），用以作為購買系爭林森路房地之價金。（本院卷一第13-14頁）

⒌被告與訴外人李晉豪於99年5月18日就系爭林森路房地簽訂買賣契約書及所有權買賣移轉契約書，價金750,000元，於99年5月27日登記完畢。上開買賣契約書記載：承買人開立346,000元及394,000元支票給付出賣人確實收執，並有被告與李晉豪之用印文末。訴外人李晉豪於99年5月16日收受彰化商業銀行中和分行之本行支票（畫有平行線，憑票支付被告，金額346,000元，發票日99年5月14日，票號KB1466016）、土地銀行光復分行之本行支票（畫有平行線，憑票支付原告，金額394,000元，發票日99年5月11日，票號001163080）各1紙。（本院卷一第140-143頁）

⒍原告於102年8月9日與玉山銀行簽立房屋借款契約書，由被告擔任一般保證人，並提供系爭中華東路房地為擔保物，借款金額為2,120,000元（中長期擔保貸款1,850,000元，長期信用貸款270,000元）；系爭中華東路房地於105年8月15日設定登記最高限額抵押2,550,000元與玉山銀行。系爭東華東路房地之前手為訴外人賴逸嫻，原設定最高限額抵押2,210,000元與華南商業銀行，截至102年8月19日止尚欠1,756,973元，兩造立有同意書，同意以向玉山銀行申辦之上開貸款代償前手欠款，塗銷前順位抵押權。（本院卷一第17-26頁）

⒎兩造共同簽具借據，內容記載：「借據，一式二分，張上元、林玉惠於102年7月9日購買臺南市○區○○○路○段000巷0弄0號5F公寓因款項不足向父母親（公公婆婆）借款壹佰萬元整同意由房子出租收入分每個月償還至還清為止，或者將房子出售時將售屋所得一次還清，若有食言，債權人有權利要求借款人處分在臺南市○區○○路000號13F之1套房予以還清貸款項，特立此據」，並於該借據末註明：「從102年9月開始還，到103年11月止總共還了參拾陸萬參仟元整，尚欠陸拾參萬柒仟元整」。嗣被告與原告之母親即訴外人張陳喜美於105年7月6日在臺灣新北地方法院板橋簡易庭成立調解（105年度板司調字第151號），調解內容為：「一、相對人（即被告）願給付聲請人（即張陳喜美）陸拾參萬柒仟元正，給付方法：於105年9月30日前，一次全部給付完畢。由相對人逕匯如下帳戶：中華郵政中和宜安郵局，帳號：031179900921號，戶名：張陳喜美。二、聲請人其餘請求拋棄。三、聲請費用各自負擔。」；被告於105年8月18日在國泰世華銀行清水分行，以現金637,000元匯入張陳喜美之上開帳戶。（本院卷一第61-63頁）

⒏被告於105年1月8日書寫稱：「本人林玉惠承諾：臺南公寓：臺南市○區○○○路○段000巷0弄0號5F，將歸男方張上元所有，在買賣期間內，以女方林玉惠名義下買賣，如售出償還銀行貸款後，並將以現金償還剩餘欠債金額於張上元之父母，且取回借據（以上為電腦打字），剩餘金額將歸還張上元（手寫）。」等語，並經被告親自簽名按捺指紋。（本院卷一第27頁、第133頁背面）

⒐被告將系爭林森路房地出租予訴外人楊昇憲，租期自99年8月14日起至100年8月14日止，嗣後續約，租期自101年8月14日起至102年8月13日止，租金為每半年繳34,800元。後被告再將系爭林森路房地出租予訴外人黃綉如，租期自101年12月30日起至102年12月29日止，租金每月6,000元。嗣再出租與訴外人蔡佩蓉，租期自103年11月8日起至104年11月7日止。（本院卷一第36-39頁、第147頁背面-第149頁）

⒑被告將系爭中華東路房地出租予訴外人黃文慧，租期自102年9月25日起至103年9月24日止，租金為每月13,000元。後被告再將系爭中華東路房地出租予訴外人江乾宗，租期自103年11月21日起至104年11月20日止，租金每月14,000元。（本院卷一第159-164頁）

⒒被告有按月製作記帳單之習慣，其內容如原證25、26（本院卷第121-124頁）、被證18（本院卷第153-158頁背面）。（本院卷一第121-124頁、第153-158頁背面）

⒓原告於105年3月7日寄發存證信函（中和宜安存證號碼000077）與被告，被告於同年月9日收受；該存證信函內容詳如原證8所示。（本院卷一第28-30、第185頁及背面）

（二）爭執事項：

⒈原告是否為系爭林森路房地、系爭中華東路房地之實際出資人及真正權利人？

⒉兩造間就系爭林森路房地、系爭中華東路房地是否存有借名登記之法律關係？

⒊原告依民法第226條第1項、第541條第1項、第544條、第179條、第184條第1項前、後段之法律關係，擇一請求被告返還系爭林森路房地、系爭中華東路房地租金823,200元、系爭林森路房地賣屋價款1,260,000元，共計2,083,200元及法定利息，有無理由？

⒋原告依民法第541條第1項、第179條、第767條之法律關係，擇一請求被告移轉系爭中華東路房地之所有權與原告，有無理由？

四、得心證之理由：

（一）爭執事項第1點、第2點：

⒈按稱借名登記契約，乃謂當事人約定，借名者經出名者同意，而就屬於借名者自己現在或將來之財產，以出名者之名義，登記為所有人或其他權利之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，自應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任，如原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院101年度台上字第1775號判決、最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。另當事人間是基於借名登記或是贈與或是其他法律關係，就屬於借名者自己現在或將來之財產，以出名者之名義，登記為所有權人或其他權利人，除可參考該財產之實際出資人為何外，亦非不可由其間在平時之簡訊或其他交談對話作為證據方法（臺灣高等法院臺南分院105年度上字第50號民事判決同此看法）。

⒉原告主張系爭林森路房地、中華東路房地為其出資購買等情，業據其提出中國信託商業銀行通信貸款申請書暨約定書、原告之金融帳戶存摺交易明細、匯款申請書、存摺類取款憑條、玉山銀行房屋借款契約書、金融帳戶存摺扣款明細等件為證，被告對於上開資金係用以支付購買系爭林森路房地、中華東路房地之價金乙節亦不爭執（不爭執事項第4、6點），是原告主張其確實出資購買系爭林森路房地、中華東路房地乙情，應屬可信。被告雖答辯稱其與原告共同向原告父母借款1,000,000元，事後獨立清償637,000元與原告母親，且水電費、管理費、房屋稅、地價稅均為被告繳納，因此該等房地是由其出資，其有將租金收入現金交與原告繳納貸款，兩造係屬借貸等語，並提出借據、臺灣新北地方法院板橋簡易庭105年度板司調字第151號調解筆錄、系爭林森路房地買賣契約、買賣價金支票、繳費收續等件為證（見本院卷一第140-143、145-147、151-152頁背面）。惟細觀被告提出之上開借據內容（不爭執事項第7點前段），其記載由兩造向原告父母借款1,000,000元，且同意以房子出租收入償還借款或出售所得還清，截至103年11月已還363,000元，尚欠637,000元等旨，可見該借據並非書立於102年7月間，而係103年11月之後，而原告所稱同意被告以租金收入償還借貸款項乙情，亦可由上開借據記載內容見其線索。再者，被告與原告母親於105年7月6日成立調解，被告同意給付上開尚欠之637,000元款項（不爭執事項第7點後段），益見迄至105年7月間，被告並未以房屋租金收入清償借款完畢；參以，系爭中華東路房地自102年9月起，便由被告出租他人（不爭執事項第10點），被告以收取之租金清償借款應無窒礙之處，然迄105年7月間卻未能以租金償還借款完畢，可徵原告主張被告未將租金收入用以清償買屋借貸款項等情，有其端倪，並非空穴。而被告雖提出上開支付房價之支票為證，然被告並未提出該等支票之資金來源以供勾稽；反之，原告業已提出上開書證證明購買該等房地資金來源來自原告，是被告稱其為購屋之實際出資者乙節，實甚可議。至被告主張其有將租金收入以現金交付原告繳交貸款乙節，並未提出證據以證其實，自無從憑認為真。又被告所稱其有繳納系爭房地之水電費、管理費、房屋稅、地價稅云云，則與系爭房地之實際出資者為何人，並無證明之關係，被告執此企以證明其實際出資購買系爭房地，恐屬徒然。綜上，原告提出之證據可以證明其有出資購買系爭房地，被告對於原告有借貸款項購屋之事實固不否認，但稱其方為實際出資人，與原告有借貸關係，其有交付租金收入與原告清償貸款云云，惟被告對於其與原告有借貸關係及交付租金與原告繳納貸款之事實，均無提出有力證據相佐，難以信其為真。從而，原告主張其為系爭林森路房地、系爭中華東路房地之實際出資人，自較可採信，應屬真實。

⒊原告主張其為系爭房地之真正權利人，係借名登記與被告等節，除提出上開證據證明其為出資者外，並提出被告書寫之承諾書，記載：「本人林玉惠承諾：臺南公寓：臺南市○區○○○路○段000巷0弄0號5F，將歸男方張上元所有，在買賣期間內，以女方林玉惠名義下買賣，如售出償還銀行貸款後，並將以現金償還剩餘欠債金額於張上元之父母，且取回借據（以上為電腦打字），剩餘金額將歸還張上元（手寫）。」（不爭執事項第8點）；該承諾書之內容雖未直接使用借名之詞，但被告承諾系爭中華東路房地將歸原告所有，實已寓有實際權利人應本為原告之意，蓋若被告本為實際所有權人，其毋庸如此記載，又若其僅是積欠原告借款，只需記明如有出售房屋再以價金清償即可，無將「將歸原告所有」書寫於前，而將假設出售之條件記載在後之理；另其所敘及出售之假設情況，亦與上開借據之內容（不爭執事項第7點）相可呼應。循此爬梳，原告主張系爭房地為其借名登記與被告乙節，應有其事，核非虛造。再者，兩造曾有對話紀錄如下：「被告：才6000好嗎很難租，租屋率是低於中華東路一半多，都賣一賣你自己再去買新一點的透天厝」、「原告：買不起阿，只能當頭期」、「被告：算有進步啊，你忘了以前連頭期款都很難，你快出運了老闆這都你賺都也」「原告：老闆娘，以後貸款繳一繳阿」、「被告：我的房子嗎」、「被告：豪宅也，我是有名無實，還無條件幫你管理，哪裡找，安平這麼貴了」、「被告：我建議你把公寓賣一賣，因為那屋況不是很好」、「原告：五樓」、「被告：對阿」「原告：那就賣阿」、「被告：小套房還可以留」、「被告：公寓麻煩多了，賣掉好了，你看好的再買，要一起賣也可，怕你資金不夠」、「被告：林森房客有問你要不要再租她」、「原告：租啊，有錢賺當然租啊」、「被告：留個小套房度假方便」等語（見本院卷一第178-182頁），細忖上開對話，被告對於系爭房地，均是以原告為權利人地位之認知而發言，被告則有受託管理房地之實情。被告固不否認兩造有上開對話內容，然稱：只是夫妻之間平常趣味性的對話，不能證明有借名云云（見本院卷二第24頁），惟上開對話縱有被告所言之趣味元素，亦僅是針對房市價位等節有所觸及，並無撼動被告內在認知原告之權利地位之核心，難以否認被告內在存有之認知基礎意識，仍係以原告為權利人地位而發，是被告所辯，無以為其有利之認定。

⒋另被告雖援引民法第759條之1主張其為真正所有權人，惟民法第759條之1規定：『不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。』觀該法條之立法理由謂：『「登記」與「占有」同為物權公示方法之一，民法就占有既於第九百四十三條設有權利推定效力之規定，「登記」自亦應有此種效力，爰仿德國民法第八百九十一條、瑞士民法第九百三十七條第一項規定，增訂第一項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。至於土地法第四十三條雖規定依該法所為之登記有絕對效力；惟實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院四十年台上字第一八九二號判例參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人，其效果自與新增之本條文無異。惟為免文義兩歧，於修正土地法時，應將第四十三條配合本條修正。』可知其規範內涵，主要在於第三人對於不動產登記之信賴保護，規範射程尚不及於與真正權利人間之紛爭。兩造間既有借名登記之爭議，被告自無法引用民法第759條之1對原告主張其為權利人。是被告所執之見，尚有誤會。

⒌依上，原告提出之上開證據足可證明系爭林森路房地、中華東路房地係由其出資購買，並借名登記與被告，是其此部分主張，可以採信。從而，關於本件爭執事項第1點、第2點，其結論均屬肯定。

（二）爭執事項第3點、第4點：

⒈按當事人之一方借用他方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規定，得隨時終止借名登記契約（民法第549條第1項參照）。另按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。民法第528條、第541條定有明文。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記；他方就借名登記終止後之移轉登記債務如給付不能，即應依民法第226條第1項規定負損害賠償責任（最高法院103年度台上字第1148號判決意旨參照）。而依民法第226條第1項之規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，民法第216條定有明文。無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，應調查被害人實際上之損害額，以定其數額之多寡（最高法院97年度台上第1316號判決意旨參照）。又損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內（最高法院64年度第6次民庭庭推總會議決議參照）。

⒉原告主張其與被告間就系爭中華東路房地存有借名登記契約乙節，業經認定屬實如前，原告自得於借名登記契約消滅後，請求被告移轉系爭中華東路房地所有權與原告。又原告先後寄發存證信函、律師函及以本件起訴狀繕本向被告送達請求移轉系爭中華東路房地所有權之意思，被告已收受上開意思通知（不爭執事項第12點，本院卷一第35、50、52頁），應認原告已有終止該借名登記契約之意思，並已生效。從而，原告依借名登記關係消滅後之法律關係，請求被告應將系爭中華東路房地之所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許。

⒊再者，借名登記乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。本件原告就系爭房地係以被告名義登記，但其係將系爭房地交由被告管理，由被告將系爭房地出租他人，俾以租金收入繳納清償房貸等情，亦經認定如前。據此，兩造間雖就系爭房地存有借名登記契約，然就系爭房地之管理，原告並非親力為之，而係委託被告為之，亦即兩造就系爭房地除借名登記之約定外，另有委託管理出租之約定，此部分之約定，其性質應屬委任契約。基此，被告受原告之託而將系爭房地出租他人，其所收取之租金，依民法第541條第1項之規定，應交付於原告。依不爭執事項第9、10點，被告確有將系爭林森路房地、中華東路房地出租第三人之事實，被告自認其收受之租金分別為324,800元、337,000元，有其提出之收受租金存摺交易明細及收付明細表附卷可佐（見本院卷二第3-10頁），應屬可信。原告雖主張被告故意隱匿、擷取片斷資訊，退押租金之事實亦未舉證云云，惟被告是否故意隱匿資訊，並無證據可證，且一般租期結束後返還押租金乃係常態，是被告自認收取之租金金額應認可以採納。至被告稱其均將租金交付與原告繳納貸款，兩造實係借貸關係云云，被告對於兩造有借貸合意及交付租金與原告之事實，皆無舉證證明，自無法憑採為真。從而，原告依民法第541條第1項之規定，請求被告交付其收取之租金共計661,800元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無依據，應予駁回。

⒋又原告主張其與被告間就系爭林森路房地存有借名登記契約乙節，亦經認定屬實如前。原告依借名登記契約消滅後之法律關係，本可請求被告移轉系爭林森路房地所有權與原告，然系爭林森路房地之所有權於105年8月30日，以買賣為登記原因移轉登記予第三人（不爭執事項第3點前段），被告既非該房地之所有權人，已無法將該房地所有權移轉登記與原告，實已陷於給付不能，則原告主張依民法第226條第1項、第544條之規定，請求被告負損害賠償責任，自屬有據。再者，依內政部不動產實價登錄網站所示，系爭林森路房地所有權於105年8月移轉登記時，其買賣價金為1,260,000元（不爭執事項第3點前段），是原告請求被告應給付1,260,000元之損害賠償，應認有理。被告雖主張此部分賠償應以最初買賣價格750,000元計算，而非1,260,000元云云（見本院卷一第190頁背面），而原告於99年5月間購買系爭林森路房地時，固係以750,000元價格購得（不爭執事項第2點後段），惟損害賠償之目的在於填補所生之實際損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，已如前述，是被告應負之損害賠償責任，乃係回復應有狀態，而非原有狀態，自不能以原告購得之價格為其損害賠償金額，否則即無法達成損害賠償之目的。而被告於105年8月間將系爭林森路房地出賣與第三人之實價為1,260,000元，自較近於系爭林森房地價值之應有狀態。從而，原告依民法第226條第1項、第544條之規定，請求被告賠償1,260,000元之損害，自屬有據，應予准許。

（三）綜上，原告依借名登記契約消滅後之法律關係、民法第541條第1項、第226條第1項、第544條之規定，請求被告移轉系爭中華東路房地所有權與原告，並請求被告給付1,921,800元（661,800+1,260,000＝1,921,800元），及自起訴狀繕本送達翌日即105年12月26日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則應駁回。至原告併依不當得利、侵權行為之法律關係擇一請求判決，本院既已擇一就原告主張之借名契約消滅、委任、債務不履行之法律關係，判決原告勝訴，則就不當得利、侵權行為部分自毋庸再予審酌，附此敘明。

五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，是本院酌量兩造訴訟之勝敗情形，就訴訟費用之負擔比例，判決如主文第3項所示。

六、兩造均陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，查：

（一）就原告請求被告給付金錢部分：原告請求被告給付1,921,800元及其法定利息勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，就其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

（二）就原告請求被告移轉系爭中華東路房地所有權登記部分：按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。又強制執行法第130條第1項既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行（最高法院93年度重家上字第19號裁判意旨參照）。本件原告起訴請求被告移轉系爭中華東路房地之不動產所有權登記，其內容係命債務人為一定之意思表示，揆之前開說明，依法自判決確定時即視為已為其意思表示，判決確定前殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地，則原告聲明願供擔保請准宣告假執行，即屬無據，不予准許。

七、原告固聲請證人王淑芬到庭作證，待證事實為兩造並無協議借名登記之事（見本院卷二第2頁背面、第24頁），惟王淑芬為地政士，負責辦理不動產登記業務，兩造有無借名登記契約本非其業務範圍所可得知，且被告以此欲證明兩造無借名登記約定，乃屬消極事實，證人並非與兩造共同生活之人，如何親身經歷兩造生活歷程而能針對該消極事實作證（事實上，縱有共同生活，亦非必能針對此類消極事實為證明）。是被告上開聲請，應屬無益之證據，本院認無調查之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決結果已不生影響，爰不一一論述。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。