臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1214號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1214號

原告

黃承國

訴訟代理人

黃永琛律師

複代理人

劉桂君律師

複代理人

孫誠偉律師

被告

吳美瑤

訴訟代理人

吳筱涵律師

訴訟代理人

林文凱律師

複代理人

龔郁婷律師

複代理人

郭銘濬律師

訴訟代理人

莊國明律師

訴訟代理人

柳慧謙律師

被告

林忠毅

　　　　　　簡慶明

　　　　　　簡笹森

　　　　　　高永德

　　　　　　劉文豪

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3項定有明文。原告原依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，以王家福、林忠毅及臺北市○○區○○街0號住戶０００為被告，起訴聲明請求：（一）被告王家福應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號，如起訴狀附圖所示A部分之建物拆除，並將該土地騰空返還予原告；（二）被告林忠毅應自第一項所示建物遷出；（三）被告王家福應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街0號，如起訴狀附圖所示B部分之建物拆除，並將該土地上騰空返還予原告；

（四）被告０００應自第3項所示建物遷出；（五）被告王家福應給付原告新臺幣（下同）147,015元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開第1項所示土地之日止，按月給付原告18,377元；（六）被告王家福應給付原告220,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開第3項所示土地之日止，按月給付原告27,565元；（七）原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第6頁）。嗣於民國103年11月21日更正聲明第4項之被告為簡慶明（見本院卷一第24至25頁）；再於104年1月19日具狀追加吳美瑤為被告，並變更聲明第1、3、5、6項為：（一）被告王家福、吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號，如起訴狀附圖所示A部分之建物拆除，並將該土地騰空返還予原告；（三）被告王家福及吳美瑤應將坐落系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街0號，如起訴狀附圖所示B部分之建物拆除，並將該土地騰空返還予原告；（五）被告王家福、吳美瑤應給付原告147,015元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開第1項所示土地之日止，按月給付原告18,377元；（六）被告王家福及吳美瑤應給付原告220,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開第3項所示土地之日止，按月給付原告27,565元（見本院卷一第61、62頁）；又於104年6月3日提出民事準備書（三）暨聲請調查證據狀追加簡笹森為被告，及依地政機關測量結果，變更聲明其聲明第1至6項為：（一）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號，如臺北市古亭地政事務所複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示A部分，面積50.4平方公尺，B部分所示面積11.11平方公尺之建物拆除，被告吳美瑤應將該土地騰空返還予原告；（二）被告林忠毅應自第1項所示建物遷出；（三）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街0號，如附圖所示C部分，面積49.81平方公尺，D部分所示面積25.97平方公尺之建物及E部分3.47平方公尺雨遮拆除，被告吳美瑤應將該土地騰空返還於予原告；（四）被告簡慶明、簡笹森應自第3項所示建物遷出；

（五）被告王家福、吳美瑤應連帶給付原告2,250,000元，暨自104年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自104年5月18日起至返還上開第1項所示土地之日止，按月連帶給付原告150,000元；（六）被告王家福、吳美瑤應連帶給付原告2,250,000元及自104年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自104年5月18日起至返還上開第3項所示土地之日止，按月連帶給付原告150,000元（見本院卷一第186至188頁）；復於104年12月28日以民事追加被告暨聲請調查證據狀追加高永德、劉文豪、黃鈺婷、溫周力行為被告，並變更聲明為：（一）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1樓至3樓及25之1號1樓至3樓，如附圖所示A部分，面積50.4平方公尺，B部分所示面積11.11平方公尺之建物拆除，被告吳美瑤應將該土地騰空返還予原告；（二）被告林忠毅應自第1項所示建物遷出；（三）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街0號1樓至3樓，如附圖所示C部分，面積49.81平方公尺，D部分所示面積25.97平方公尺之建物及E部分3.47平方公尺雨遮拆除，被告吳美瑤應將該土地騰空返還於予原告；（四）被告簡慶明、簡笹森應自第3項所示建物遷出；（五）被告王家福、吳美瑤應連帶給付原告2,250,000元，暨自104年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自104年5月18日起至返還上開第1項所示土地之日止，按月連帶給付原告150,000元；（六）被告王家福、吳美瑤應連帶給付原告2,250,000元，及自104年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自104年5月18日起至返還上開第3項所示土地之日止，按月連帶給付原告150,000元；（七）被告高永德、劉文豪應自第1項所示建物遷出；（八）被告溫周力行、黃鈺婷應自第3項所示建物遷出（見本院卷二第218至221頁）；又於105年3月14日具狀撤回被告王家福之不當得利部分請求（見本院卷三第108頁），另於105年3月28日提出民事準備書（五）狀，追加民法第184條第1項前段規定為請求權基礎，並變更聲明第1、3、5、6項、為：（一）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1至3樓，如附圖所示A部分建物面積50.4平方公尺，B部分騎樓面積11.11平方公尺拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；（三）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街0號1樓至3樓及臺北市○○區○○路0段00○0號2樓至3樓，如附圖所示C部分建物面積49.81平方公尺，D部分騎樓面積25.97平方公尺及E部分雨遮3.47平方公尺拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；（五）被告吳美瑤應給付原告12,000,000元，暨自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年3月21日起至返還第1項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元；（六）被告吳美瑤應給付原告12,000,000元暨自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年3月21日起至返還第3項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元（見本院卷三第168頁正反面）；又於105年9月20日具狀撤回對被告王家福拆屋還地之起訴，並變更訴之聲明第5、6項為：（五）被告吳美瑤應給付原告12,000,000元及自105年4月1日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，並自105年4月1日起至返還第1項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元；（六）被告吳美瑤應給付原告12,000,000元及自105年4月1日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，並自105年4月1日起至返還第3項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元（見本院卷四第55至57頁）；後於105年11月16日當庭變更聲明為：（一）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地、門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號整棟1樓至3樓，如附圖所示A部分占有面積50.4平方公尺及B部分占有面積11.11平方公尺之地上建物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；（二）被告林忠毅應自第1項所示建物遷出；（三）被告吳美瑤應將坐落於系爭土地，門牌號碼臺北市○○區○○街0號整棟1樓至3樓，如附圖所示C部分占有面積49.81平方公尺，D部分占有面積25.97平方公尺及E部分占有面積3.47平方公尺之地上建物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；（四）被告簡慶明及簡笹森應自第3項所示建物遷出；（五）被告吳美瑤應給付原告12,000,000元暨自105年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年4月1日起至返還第1項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元；（六）被告吳美瑤應給付原告12,000,000元暨自105年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年4月1日起至返還第3項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元；（七）被告高永德及劉文豪應自第1項所示建物遷出；（八）被告溫周力行、黃鈺婷應自第3項所示建物遷出；（九）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷四第160頁正反面、第163頁反面至第164頁）。末於106年1月11日撤回對被告溫周力行、黃鈺婷之訴（見本院卷四第200頁反面）。核原告所為訴之追加及聲明之變更均合於前開規定，應予准許，先予敘明。

二、本件被告林忠毅、簡慶明、簡笹森、高永德、劉文豪，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）伊為臺北市○○區○○段○○段000地號土地（即系爭土地）之所有權人，而被告吳美瑤所有、門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號未登記三層建物（下稱系爭指南路建物）及臺北市○○區○○街0號未登記三層建物（下稱系爭集英街建物，以下與系爭指南路建物合稱系爭建物），分別無權占用系爭土地如附圖A、B及C、D、E所示部分，面積分別為50.4、11.11、49.81、25.97、3.47平方公尺，被告吳美瑤已妨害伊就系爭土地所有權之正當行使，伊自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告吳美瑤拆除系爭建物返還占用土地予伊；又系爭指南路建物係出租予被告林忠毅作為店面使用、系爭集英街建物則出租予被告簡慶明、簡笹森使用，均屬無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項規定，請求被告林忠毅、簡慶明、簡笹森、高永德、劉文豪自系爭指南路建物、系爭集英路建物遷出；另被告吳美瑤無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，爰依民法第179條、184條第1項前段之規定，請求被告吳美瑤給付相當於租金之不當得利暨損害賠償，而依被告吳美瑤提出之租賃契約所載，其就系爭集英路建物每月最少受有租金利益191,000元，就系爭指南路建物，每月至少受有租金利益130,500元，又參酌集英街3、5、14、8號1樓房屋每平方公尺每月租金為6,156元、4,164元、4,570元、3,767元，及本院103年度重訴字第270號判決意旨，以其中最低金額計算，被告吳美瑤就系爭集英街建物每月受有相當於租金之不當得利為298,535元，就系爭指南路建物每月受有相當於租金之不當得利為231,708元，則被告吳美瑤提出之租賃契約所記載租金顯然過低而有不實，被告吳美瑤占有系爭土地，客觀上既有前述商業利益，縱其主觀上未善加利用而無法全數取得其利益，亦不影響伊依客觀可取得之利益請求返還。故以系爭建物客觀市場租金行情，每1建物僅計算1樓，最少每月即有200,000元，伊自得請求吳美瑤就系爭指南路建物、系爭集英街建物每月給付200,000元之不當得利，而伊雖係於103年2月18日取得系爭土地所有權，然系爭土地原所有權人祭祀公業張濟已將其對被告吳美瑤之不當得利債權讓與伊，則伊自得就系爭建物請求被告吳美瑤給付起訴前回溯5年之不當得利，及自105年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月以200,000元計算之不當得利等語。

（二）聲明：

1、被告吳美瑤應將坐落於系爭土地之系爭指南路建物（如附圖所示A部分占有面積50.4平方公尺、B部分占有面積11.11平方公尺之建物）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。

2、被告林忠毅應自第1項所示建物遷出。

3、被告吳美瑤應將坐落於系爭土地之系爭集英街建物（如附圖所示C部分占有面積49.81平方公尺，D部分占有面積25.97平方公尺及E部分占有面積3.47平方公尺之建物）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。

4、被告簡慶明、簡笹森應自第3項所示建物遷出。

5、被告吳美瑤應給付原告12,000,000元暨自105年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年4月1日起至返還第1項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元。

6、被告吳美瑤應給付原告12,000,000元暨自105年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年4月1日起至返還第3項所示占有系爭土地日止，按月給付原告200,000元。

7、被告高永德及劉文豪應自第1項所示建物遷出。

8、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

（一）被告吳美瑤抗辯略以：

1、祭祀公業張濟原管理人為訴外人張火、張出、張建成（以下均逕稱其名），張出死亡後，由其子即訴外人張文章（以下逕稱其名）繼續管理，張文章死亡後，則由其妻即訴外人蔡伴（以下逕稱其名）及其弟即訴外人張天球（以下逕稱其名）偕同管理祭祀公業事務，前開事項雖無直接之決議授權紀錄可稽，且未經主管機關申報備查，然依最高法院92年度台上字第2113號、95年度台上字第1233號判決、臺灣高等法院91年度重上字第434號判決之見解，並不影響張天球及蔡伴之管理權限，故祭祀公業張濟所有不動產之處分，應適用公業內部之約定或習慣即可，而張天球與蔡伴於53年3月17日與訴外人張再添（以下逕稱其名）訂定買賣契約時，其身分應為祭祀公業張濟依習慣所繼任之管理人，縱無登記，亦不影響其管理權之行使，是其就系爭土地所為之買賣與處分行為均有效，系爭土地所有權已有效移轉，其後訴外人王振南（以下逕稱其名）於58年8月19日向張再添購買系爭土地及系爭建物，基於張再添已合法取得系爭土地，王振南亦應已合法取得，而原告自小生長於當地，對於祭祀公業張濟及系爭土地交易情況知之甚詳，該買賣行為及處分行為縱未登記，仍應具有對抗效力。

2、王振南等10人於58年8月19日向張再添等3人購買系爭土地及其上之系爭建物，王振南則於71年7月20日將系爭建物贈與伊，雖系爭建物均未經保存登記，然依實務見解，伊仍取得事實上處分權；而伊於受贈系爭建物後，即以系爭建物所有人之地位，以使用地上權之意思，公然、和平占有系爭土地逾30餘年，並已向地政機關申請地上權登記，是伊並非無權占有系爭土地。且縱伊就系爭土地無法定地上權存在，亦得類推適用民法第425條之1之規定。

3、由訴外人張拔川等10人之竣工圖、向臺北市政府工務局申請變更之函文及伊就系爭土地繳納地價稅之文件，及系爭土地因欠稅而鄰近地上物所有權人提出之協議書等文件，均載有祭祀公業張濟之派下員「張榮水」之名、臺北市稅捐稽處文山分處之分擔申請書中亦載有祭祀公業張濟之派下員「張源宗」之名，可見祭祀公業張濟之派下員對於系爭土地上存有系爭建物乙事，難謂毫不知情；另祭祀公業張濟之管理人張王福、張根、張俊傑之住所地均在系爭土地附近，對於被告在祭祀公業張濟所有之土地上大興土木，自不可能毫無所悉，則祭祀公業張濟之派下員就系爭建物之興建及存在知之甚詳，然過程中均未提起無權占有、拆屋還地，甚至不當得利之要求，顯係就伊占有系爭土地有默示同意。

4、又原告明知伊占有系爭土地，甚至明知王振南買賣系爭土地之情事，仍惡意受讓系爭土地，而欲以拆屋還地之訴達其都市更新牟利之目的，顯係權利濫用，進而違反誠信原則，若貿然同意原告所提起之拆屋還地訴訟，等同為了都市更新之利益，容許知情附近過往土地及建物交易及興建情況之有心人士，透過祭祀公業難以登記而無從彰顯實際產權移轉情狀從中牟利，更是就祭祀公業一物二賣進行肯認，此種結果將使過往與祭祀公業有不動產買賣之買受人甚感恐懼。

5、原告雖提出同意書主張其受讓祭祀公業張濟對伊之不當得利暨損害賠償債權，惟伊否認其真正，又原告之債權既係繼受自祭祀公業張濟，則伊得依民法第299條第1項之規定，以對抗祭祀公業張濟之抗辯對抗原告，而伊利用系爭土地既係本於祭祀公業張濟管理人蔡伴、張天球讓與系爭土地予張再添、王振南再向張再添購得後，以贈與方式移轉系爭建物給伊，則伊利用系爭土地並非無法律上原因，故祭祀公業張濟並不得依民法第179條之規定，請求伊返還不當得利，而繼受祭祀公業張濟之原告，自亦無從主張前揭權利，另關於原告主張依民法第184條部分，因原告並未具體敘明得用之相關事實，伊無從答辯。

6、縱認祭祀公業張濟、原告得依民法第179條規定請求伊返還不當得利，然依最高法院104年度台上字第1033號、104年度台上字第715號、61年度台上字第1685號判決見解，亦應以伊占有系爭土地後出租予他人之租金收入此一客觀事實為限，而非自行以附近租金計算，故原告主張伊應就系爭指南路建物、系爭集英街建物分別給付12,000,000元，即與伊實收租金不符，顯不足採。

7、聲明：

（1）原告之訴駁回；

（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

（二）被告林忠毅未於最後言詞辯論期日到場，惟曾於本院105年3月2日、同年4月13日言詞辯論期日到場抗辯略以：伊房子係跟被告吳美瑤承租，自97年起承租迄今，現每月租金80,000元等語，並聲明：1、原告之訴駁回；2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

（三）被告簡慶明未於最後言詞辯論期日到場，惟曾於本院105年3月2日言詞辯論期日到場辯以：伊與伊兒子即被告簡笹森有向被告吳美瑤夫妻承租系爭集英街建物，20幾年前開始租，一開始是跟被告吳美瑤之配偶王家福承租，後來係跟吳美瑤承租，伊與地主沒有關係，伊係對房東，伊在該處賣吃的，戶籍並未設於該處等語，並聲明：原告之訴駁回。

（四）被告簡笹森、高永德、劉文豪經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何陳述或聲明。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷四第200頁背面至第201頁）：

（一）系爭土地原為祭祀公業張濟於36年7月1日登記為所有權人，原管理人為張出、張紅火、張建成，臺北市文山區公所於102年3月21日以北市文文字第10230603900號函同意核發祭祀公業張濟首次清理土地清理公告後派下全員證明書，同年5月17日以北市文文字第10231003300號函同意備查祭祀公業張濟管理人為張王福、張根、張俊傑（見本院卷三第96、97、第196至197頁）。

（二）系爭建物未領有建築執照，亦未為保存登記（見本院卷三第95頁）。

（三）原告於103年2月18日取得系爭土地所有權，於104年9月24日以信託為原因將系爭土地移轉登記予林美東（見本院卷三第43頁、第83至94頁、本院卷二第276頁）。

（四）祭祀公業張濟派下全員系統表如本院卷三第45至54頁。

（五）張天球為祭祀公業張濟派下員（本院卷三第219頁）。

（六）被告吳美瑤自71年7月20日自王振南處受讓系爭建物事實上處分權（見本院卷一第90至94頁）。

（七）被告吳美瑤取得系爭建物事實上處分權後，即將系爭建物分租他人。

（八）被告吳美瑤前於103年12月5日向古亭地政事務所申請時效取得系爭土地地上權，經該所於104年1月12日以被告吳美瑤未照補正事項完全補正，依土地登記規則第57條第1項第4款規定駁回其地上權登記之申請（見本院卷一第154至156頁）。被告吳美瑤嗣於本院提起民事訴訟請求確認地上權登記請求權存在，經本院以104年度重訴字第27號判決駁回其訴，被告吳美瑤上訴後復經臺灣高等法院104年度重上字第835號判決駁回上訴確定（見本院卷三第40至42頁、本院卷四第70至73頁）。

（九）被告簡慶明、簡笹森承租系爭集英街建物。

（十）被告林忠毅自97年10月1日起至101年9月30日向被告吳美瑤承租系爭指南路建物從事水煎包生意，每月租金60,000元；自101年10月1日起迄今，每月租金80,000元（見本院卷二第46至76頁）。

（十一）被告高永德、劉文豪向被告吳美瑤承租系爭指南路建物部分，現仍居住上址。

四、本件爭點（見本院卷四第201頁）：

（一）被告吳美瑤是否有權占有系爭土地？

（二）原告依民法第767條第1項前段規定請求被告吳美瑤應將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告，是否有理由？

（三）原告依同上規定請求被告林忠毅、高永德、劉文豪自系爭指南路建物遷出，請求被告簡慶明、簡笹森自系爭集英街建物遷出，是否有理由？

（四）如被告吳美瑤確無權占有系爭土地，原告得否請求不當得利？金額為何？

五、得心證之理由：

（一）被告吳美瑤是否有權占有系爭土地？

1、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

2、被告吳美瑤固辯稱：張再添係向祭祀公業張濟斯時管理人張天球、蔡伴購買系爭土地，王振南於58年8月19日向張再添、張家懷、張拔川等人購買系爭土地及其上系爭建物之所有權，王振南再於71年7月20日將系爭建物事實上處分權讓與伊云云，惟以：

（1）按祭祀公業條例於97年7月1日起施行，該條例施行前成立之祭祀公業而未依法變更登記為法人者，其性質仍屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其財產應為祭祀公業派下員公同共有，於祭祀公業條例施行後，祭祀公業如有原始規約約定祀產處分方式，自當依規約所定方式處分，無規約或規約未記載祀產處分方式者，在依祭祀公業條例第14條第3項規定訂定或變更規約記載財產處分方式前，祭祀公業之財產處分行為，仍應依98年1月修正前之民法第828條第2項之規定（最高法院103年台上字第1643號判決意旨參照）。次按公同共有祭產之處分，如由公同共有人中之一人或數人為之者，依民法第828條規定，應得其他公同共有人全體之同意，始生效力；祭祀公業所有土地，視為派下員全體公同共有，依民法第828條（98年1月修正前）規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之」、「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」，有關祭祀公業之土地，其設有管理人時，管理人固得依祭祀公業管理規約，對外代表祭祀公業行使權利，若未設有管理人時，則其處分行為及其他權利之行使依法當應得全體派下員之同意，始得為之，否則，依法應對祭祀公業不生效力，是以系爭土地之分管或出租，除祭祀公業都另有規約外，均應經該公業派下員全體之同意，始對之生效（最高法院86年台上字第976號、88年台上字第1507號裁判要旨參照）。

（2）經查：蔡伴、張天球前曾於53年3月17日與張再添簽訂土地買賣契約書，由張再添買受系爭土地，於契約第1條約定：「買賣土地之標示：木柵鄉內湖段木柵小段230號…面積00九六參甲持分參分之土地全部以現狀斷賣，按本項土地係祭祀公業故無法辦現過戶登記惟乙方一賣千休（包括日後乙方之繼承人等亦決承認本項斷賣行為絕不得異言生端）甲方願意承受。」（見本院卷三第269至271頁），王振南再於58年8月19日與張再添、張家懷、張拔川簽署杜賣證書，購買系爭土地及其上臺北市○○區○○路00號及系爭集英街建物（見本院卷三第272至277頁），觀諸前揭土地買賣契約書之賣主為張天球、蔡伴，且依前揭土地買賣契約書第1條之文義，渠等亦已表明非代表祭祀公業張濟出售系爭土地之所有權，且言明系爭土地無法過戶，則張再添未曾合法自系爭土地原所有權人祭祀公業張濟買受系爭土地乙情，應可認定；至張再添嗣後將系爭土地及其上臺北市○○區○○路00號及系爭集英街建物出售王振南，即屬無權處分，而揆諸首揭說明，系爭土地原為祭祀公業張濟全體派下員公同共有之財產，依修正前民法第828條之規定，非經全體派下員同意所為之處分及權利之行使，本屬無效，即若欲處分祭祀公業張濟名下財產，須經全體共有人同意始得為之，不論祭祀公業張濟之管理人或派下員均無權代理祭祀公業處分系爭土地。故蔡伴、張天球出售系爭土地予張再添、張再添將系爭土地及其上臺北市○○區○○路00號、系爭集英街建物出售予王振南，均屬無權處分，被告吳美瑤復未舉證證明前揭處分行為業經祭祀公業張濟之承認，依前揭說明，被告吳美瑤此部分辯解實難遽採。

3、被告吳美瑤再抗辯：系爭建物已存在系爭土地30餘年，期間原告或祭祀公業張濟對此均無異議，堪認渠等有默示同意系爭建物使用系爭土地云云，而按所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認（追認），均足當之（最高法院83年度台上字第1282號判決意旨參照）。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例、80年度台上字第1470號判決要旨參照）。是單純之沉默並不等同於默示之意思表示，必單純之沉默因當事人間基於特別之關係，已足判斷當事人主觀上有此效果意思，或依照社會通常觀念，此單純沉默本身即屬某種法律效果之表意，始能將單純之沉默解為同於默示之意思表示。經查：祭祀公業張濟或原告為系爭土地所有權人期間，縱未曾向被告吳美瑤請求拆屋還地，其斯時之不作為僅係單純沈默，被告吳美瑤未舉證證明此單純沈默即屬某種法律效果之表意，依前述說明，無從逕謂原告有默示同意被告吳美瑤使用系爭土地之意思表示，是被告吳美瑤此部分辯解並無理由。

4、被告吳美瑤又抗辯：伊就系爭建物於系爭土地以地上權之意思行使，並以行使地上權之外觀，自71年受贈後公然占有系爭建物迄今，已時效取得地上權云云，然按因地上權取得時效完成而得主張時效利益者，依民法第772條準用第769條及第770條之規定，僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有。且按占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，已具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提（最高法院89年度台上字第1370號裁判要旨參照）。查本件原告於103年10月31日起訴（見本院卷一第5頁），被告吳美瑤於同年12月5日始向古亭地政事務所申請時效取得系爭土地地上權（見前述不爭執事項（八）），揆諸前揭說明，本院無庸就被告吳美瑤是否已具備時效取得地上權之要件為實體裁判；況被告吳美瑤前揭時效取得地上權之申請，經古亭地政事務所於104年1月12日以被告吳美瑤未照補正事項完全補正，依土地登記規則第57條第1項第4款規定駁回其地上權登記之申請，被告吳美瑤嗣於本院提起民事訴訟請求確認地上權登記請求權存在，經本院以104年度重訴字第27號判決駁回其訴，被告吳美瑤上訴後復經臺灣高等法院104年度重上字第835號判決駁回上訴確定（亦見前述不爭執事項（八）），是被告吳美瑤此部分抗辯亦乏實據。

5、被告吳美瑤另抗辯：伊得類推適用民法第425條之1規定云云，惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1定有明文。查觀諸被告吳美瑤提出之臺北市政府工務局58年8月22日北市工建字第10276號函內容：「受文者：張拔川先生等10名…台端等在木柵區指南路一段21、23、25、27號、集英街2、4、6、8、10號…興建三層樓房，前經本局以57.8.14北市工建字第一八八六四號通知准予繼續施工在案，經查現地已完成全部工程，該屋房地產權及建築物結構安全由台端自行負全責，准予申請接用水電。…」等語，僅足證明系爭建物應係58年間由張拔川等10人興建完成，然不足以證明系爭建物係由祭祀公業張濟興建，而被告吳美瑤復未就本件如何類推適用民法第425條之1規定為說明，則被告吳美瑤抗辯得類推適用民法第425條之1規定云云，即屬無據。

（二）原告依民法第767條第1項前段規定請求被告吳美瑤應將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告，是否有理由？

1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以，行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查本件原告既為系爭土地之所有人，其依民法第767條之規定提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，其訴請被告拆除系爭建物並返還系爭土地，核屬權利之正當行使，非以損害被告為目的，自無權利濫用可言，則被告吳美瑤抗辯原告之請求有權利濫用云云，殊無足採。

2、被告吳美瑤雖抗辯：祭祀公業張濟前因積欠系爭土地地價稅，致系爭土地於77年間遭本院執行拍賣，而由伊及訴外人張漢卿、陳金桂、張榮水、薛杏美、許萬金、鄭春長、劉國雄及張美惠等10人計算每人應負擔之地價稅金額後，以現金736,300元支付，其後並繳納80年度地價稅，及自83年起申請依使用土地比例分擔繳納地價稅，足見祭祀公業張濟知悉伊所有系爭建物使用系爭土地，50年來未曾請求拆除或遷讓，更任令派下員張榮水於其上興建房屋，對於張天球於53年3月17日出售系爭土地3分之1持分予張再添興建系爭建物、張再添再於58年8月19日出售系爭建物及系爭土地持分予王振南、王振南再於71年7月20日贈與伊等行為，未曾置喙，且均未向伊請求相當於租金之不當得利，顯有放棄行使權利之事實，堪認祭祀公業張濟或原告對被告吳美瑤之民法第767條拆屋還地請求權及同法第179條不當得利請求權均已失效云云，惟祭祀公業張濟派下員散居各處，且於前任管理人張出、張紅火、張建成死亡後遲未選任管理人，直至102年間臺北市文山區公所始於同年3月21日以北市文文字第10230603900號函同意核發祭祀公業張濟首次清理土地清理公告後派下全員證明書，同年5月17日以北市文文字第10231003300號函同意備查祭祀公業張濟管理人為張王福、張根、張俊傑（見前述不爭執事項（一）），足見祭祀公業張濟係因前揭時間內無合法管理人始未對無權占有系爭土地者積極主張權利，況單純之沈默難認有放棄權利之意思表示（見前述（一）3、之敘述），是被告吳美瑤前揭辯解，即無足採。

3、綜上，被告吳美瑤既未能證明其有占有使用系爭土地之合法權源，則原告本於民法第767條第1項前段規定，請求被告吳美瑤拆除系爭建物並騰空返還原告，洵屬有據，應予准許。

（三）原告依同上規定請求被告林忠毅、高永德、劉文豪自系爭指南路建物遷出，請求被告簡慶明、簡笹森自系爭集英街建物遷出，是否有理由？查被告簡慶明、簡笹森向被告吳美瑤承租系爭集英街建物，被告林忠毅自97年起向被告吳美瑤承租系爭指南路建物從事水煎包生意，被告高永德、劉文豪向被告吳美瑤承租系爭指南路建物部分，現仍居住上址等情，為原告與被告吳美瑤、林忠毅、簡慶明所不爭執，堪認被告林忠毅、簡慶明、簡笹森、高永德、劉文豪為系爭建物之直接占有人，被告吳美瑤為間接占有人，而被告吳美瑤無權占有系爭土地，已如前認定，則原告依民法第767條第1項前段規定請求被告林忠毅、高永德、劉文豪自系爭指南路建物遷出，請求被告簡慶明、簡笹森自系爭集英街建物遷出，自屬有理。

（四）如被告吳美瑤確無權占有系爭土地，原告得否請求不當得利？金額為何？

1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告所有系爭建物既無權占用系爭土地，致原告及祭祀公業張濟受有損害，祭祀公業張濟復將其對系爭建物無權占有人之不當得利請求權讓與原告，有祭祀公業張濟管理人張王福、張根、張俊傑出具之同意書1紙在卷（見本院卷三第212至213頁），則原告依民法第179條規定，請求被告吳美瑤返還起訴前回溯5年內之相當於租金之利益，及自105年4月1日起至返還系爭土地之日止之不當得利，均為有理由。（至被告吳美瑤抗辯權利失效部分，詳如前（二）2、所述）

2、再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，固以不超過該土地申報價額年息10%為限；惟城市地方供營業用之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供建築住宅使用之土地可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年3月1日94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。本件經審酌系爭土地面臨集英街、指南路，系爭建物1樓目前均出租他人供營業使用，2、3樓出租做為學生套房，有本院104年2月11日勘驗筆錄可憑（見本院卷一第138至139頁），附近1樓租金行情為：臺北市○○街0號1樓，占用29.24平方公尺，每月180,000元，每平方公尺每月租金6,156元；臺北市○○街0號1樓，占用33.62平方公尺，租金每月140,000元，每平方公尺每月租金4,164元；臺北市○○街00號，占用24.07公尺，租金每月110,000元，每平方公尺每月租金4,570元（見本院卷三第203至211頁），以每平方公尺每月4,164元計算，系爭指南路建物1樓至少每月租金209,866元（4,164×50.4＝209,866，元以下四捨五入，不計騎樓面積），系爭集英街建物至少每月租金207,409元（4,164×49.81＝207,409，元以下四捨五入，不計騎樓及雨遮面積），則原告以系爭指南路建物、系爭集英街建物每月各以租金200,000元計算系爭建物占用系爭土地面積，供營業使用而享有商業上之特殊利益為由，請求被告吳美瑤返還起訴前回溯5年內之不當得利各12,000,000元（200,000×60＝12,000,000），及自105年4月1日起至拆除返還系爭建物之日止，按月各返還相當於租金之利益200,000元，應認適當。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。查本件原告於105年3月28日提出民事準備（五）狀，擴張訴之聲明第5、6項不當得利之金額為各12,000,000元，按月給付不當得利之金額為各200,000元，而被告吳美瑤係於同年3月30日收受前揭書狀（見本院卷三第219頁，即本院105年4月13日言詞辯論筆錄第3頁），是原告請求被告應自前揭書狀繕本送達後之105年4月1日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之遲延利息，自屬正當，應予准許。

七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告吳美瑤將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告；請求被告林忠毅、高永德、劉文豪自系爭指南路建物遷出，請求被告簡慶明、簡笹森自系爭集英街建物遷出，並依同法第179條規定，請求被告吳美瑤返還起訴前回溯5年內之不當得利各12,000,000元（200,000×60＝12,000,000），及自105年4月1日起至拆除返還系爭建物之日止，按月各返還相當於租金之利益200,000元，均為有理由，應予准許。

八、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告吳美瑤、林忠毅之聲請及依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，被告吳美瑤另於105年11月16日民事答辯（二）暨聲請調查證據狀聲請本院命原告提出向祭祀公業張濟購買系爭土地之私契，待證事實為：原告請求被告吳美瑤拆除系爭建物及請求相當於租金之不當得利，違反誠信原則，係屬權利濫用並已失效云云（見本院卷四第173頁反面至第174頁），然原告不爭執其於購買系爭土地時，知悉有系爭建物存在（見本院卷四第161頁），而原告買受系爭土地時，縱知悉系爭土地上有系爭建物存在，亦難推論其向被告吳美瑤請求拆除系爭建物及請求相當於租金之不當得利有何權利濫用之情形，是本院認被告吳美瑤此部分調查證據之聲請並無必要，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。