民法 第 772 條（所有權以外財產權取得時效之準用）
前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。
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重點摘要民法第 772 條讓所有權以外的財產權（地上權、不動產役權、農育權）也能因取得時效而取得，民國 98 年修法後已登記不動產同樣適用。
Q · 別人土地有登記，我長期使用就完全沒辦法了嗎？
依民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條，所有權以外的財產權（地上權、不動產役權、農育權）可因取得時效而取得。民國 98 年修法增訂「於已登記之不動產，亦同」後，即使土地登記在他人名下，只要以行使地上權之意思，和平、公然占有滿一定年限，仍可向法院主張時效取得，但取得的是使用權而非所有權。
白話解讀
你以為「土地有登記就沒人能動」？民國98年以前確實如此。但這條在2009年悄悄開了一道門：就算土地登記在別人名下，只要你長期、和平、公開地使用它，你可以時效取得「地上權」「不動產役權」這類財產權。不是所有權，但法律上能讓你「合法待在上面」，對方不能隨便趕你走。舉個例子：你家阿公從民國60年就在隔壁林先生的土地上蓋三合院住到現在，那塊地林先生有登記，以前的見解是你動不了它；但修法後，你可以向法院主張時效取得地上權，對方必須配合辦理登記。這條看起來只有兩句話，實際上是把「已登記不動產」這面鐵牆鑿開一個洞。知道這個洞的人，面對長年占用糾紛時，手上多一張牌。
法律定性
民法第 772 條為取得時效之準用規定，將動產與不動產所有權取得時效（第 768 條至第 771 條）的規則，延伸適用於所有權以外之財產權，例如地上權、不動產役權、農育權。民國 98 年修法增訂後段，使已登記之不動產亦納入適用範圍，但占有人僅能取得所有權以外之財產權，所有權本身仍以登記為準。
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Q1長輩在別人地上蓋屋住了一輩子，現在地主後代要收回，還有救嗎？▾
有。依第772條準用第769條，只要占有滿20年且和平、公然、以行使地上權之意思，就算那塊地有登記，也可以主張時效取得地上權。繼承來的占有時間可以接續計算（民法第947條）。最關鍵的不是住多久，而是以什麼意思占有，若家族歷史上曾付過租金或簽過使用同意書，時效根本沒在跑，這個事實會決定案件生死。
Q2時效取得地上權跟不動產役權差在哪？▾
地上權是在別人土地上有建築物或工作物的權利（民法第832條），例如蓋房子。不動產役權是為自己的不動產便利而利用他人不動產（民法第851條），最常見的是通行權、引水權。一個是我住在上面，一個是我借路過。兩種都準用第772條，家族祖厝案件走地上權，袋地通行案件走不動產役權，搞錯請求權訴訟會被駁回。
Q32009年修法前後到底差在哪？為什麼這麼重要？▾
修法前實務見解認為時效取得僅限於未登記之不動產，已登記的動不了。修法後增訂於已登記之不動產亦同，等於把絕大多數已辦登記的土地拉進適用範圍，並援引最高法院60年台上字第4195號判例精神。如果你的占有事實橫跨2009年前後，這條修法直接救了你。
Q4已登記土地可以時效取得嗎？▾
民國 98 年修法後可以，但只能時效取得地上權、不動產役權、農育權等所有權以外財產權，不能取得所有權。
Q5民法 772 條是什麼？▾
把第 768 至 771 條的取得時效規則準用到所有權以外的財產權，並讓已登記不動產也適用。
Q6什麼叫以行使地上權之意思占有？▾
占有人主觀上把自己當作地上權人而使用土地，而非承租、借用或承認對方所有權，這是時效進行的前提。
Q7地上權時效取得和不動產役權差在哪？▾
地上權是在他人土地上有建築物或工作物，不動產役權是為自己不動產便利而利用他人土地，如通行、引水。
Q8時效取得地上權怎麼申請？▾
確認以行使地上權意思占有 → 蒐集占有證據 → 計算占有年限 → 向地政機關申請登記 → 對方異議則訴訟。
Q9時效取得地上權要占有幾年？▾
準用第 769 條一般為 20 年，符合第 770 條善意且有登記意思者為 10 年；繼承占有得依第 947 條合併計算。
Q10怎麼證明自己長期占有？▾
歷年水電費收據、戶籍遷入紀錄、門牌編釘、里長證明、鄰居證詞、空照圖與街景歷史影像越完整越好。
Q11申請時效取得地上權要花多少錢？▾
地政登記規費依權利價值計算，若進入訴訟另有裁判費（依標的價額約 1.1%）與律師費。
Q12時效取得地上權 vs 直接買土地哪個有利？▾
時效取得只拿到使用權且舉證困難耗時，買賣取得所有權最完整，本條多用於無法協商的長年占用糾紛。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | geshangquan | budongchanyiquan |
|---|---|---|
| 適用標的 | 在他人土地上有建築物或其他工作物（民法 832） | 為自己不動產之便利而利用他人不動產，如通行、引水（民法 851） |
| 典型情境 | 祖厝、三合院蓋在他人登記土地上 | 袋地長年穿越鄰地通行、管線通過 |
| 時效取得依據 | 第 772 條準用第 769、770 條 | 第 772 條準用第 769、770 條（須繼續且表見） |
| 登記審查依據 | 時效取得地上權登記審查要點 | 時效取得不動產役權登記審查要點 |
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