民法 第 772 條（所有權以外財產權取得時效之準用）
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重點摘要民法第 772 條讓所有權以外的財產權（地上權、不動產役權、農育權）也能因取得時效而取得，民國 98 年修法後已登記不動產同樣適用。
Q · 別人土地有登記，我長期使用就完全沒辦法了嗎？
未必。已登記不動產也能時效取得地上權
依民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條，所有權以外的財產權（地上權、不動產役權、農育權）可因取得時效而取得。民國 98 年修法增訂「於已登記之不動產，亦同」後，即使土地登記在他人名下，只要以行使地上權之意思，和平、公然占有滿一定年限，仍可向法院主張時效取得，但取得的是使用權而非所有權。
深度解讀
你以為「土地有登記就沒人能動」？民國98年以前確實如此。但這條在2009年悄悄開了一道門：就算土地登記在別人名下，只要你長期、和平、公開地使用它，你可以時效取得「地上權」「不動產役權」這類財產權。不是所有權，但法律上能讓你「合法待在上面」，對方不能隨便趕你走。舉個例子：你家阿公從民國60年就在隔壁林先生的土地上蓋三合院住到現在，那塊地林先生有登記，以前的見解是你動不了它；但修法後，你可以向法院主張時效取得地上權，對方必須配合辦理登記。這條看起來只有兩句話，實際上是把「已登記不動產」這面鐵牆鑿開一個洞。知道這個洞的人，面對長年占用糾紛時，手上多一張牌。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 5 國規定對照
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立法沿革 2 版
本條有 2 段立法理由。
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。