臺南簡易庭104年度南簡字第678號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　104年度南簡字第678號

原告

陳志昌

訴訟代理人

藍慶道律師

複代理人

林孜蓉

被告

曾淑聖

上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國105年7月5日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國103年11月17日以總價新臺幣（下同）380萬元向被告購買坐落臺南市東區虎尾寮段521之44、521之95、521之110地號土地，及其上同段9062建號建物即門牌號碼為臺南市○區○○路0段000巷0號房屋（上開土地及建物下稱系爭不動產），擬作為住家使用，雙方並於秦立山地政士事務所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）在案，伊並已給付簽約金40萬元予被告收訖。詎兩造於簽約後透過證人秦立山代為辦理系爭不動產過戶手續時，伊經秦立山告知，始發現被告所有系爭不動產中之3筆土地（下稱系爭土地）之使用分區竟為「市場用地」，並屬「公共設施保留地」，日後可能由政府以徵收方式徵收取得，且其中臺南市○區○○○段000○00地號土地、同段521之110地號土地，於土地登記簿上其他登記事項欄，均已載明為「公共設施用地」。是被告洽談系爭不動產買賣之時，顯均已知悉所出售之系爭土地係為「市場用地」，而非「住宅用地」，其使用受相關法令限制，日後其上房屋無法順利改建或重建，又係為「公共設施保留地」，日後可能遭政府徵收之重大瑕疵事實，卻仍刻意隱匿不為告知，已有詐欺之情形，且系爭土地之瑕疵情事明顯重大，被告顯亦無依債之本旨給付無瑕疵買賣標的物之可能。伊爰據以遭被告詐欺及意思表示內容錯誤暨債務不履行、物之瑕疵擔保責任等法律關係，於103年11月26日以郵局存證信函通知被告撤銷買賣之意思表示，並主張解除兩造系爭買賣契約，請求被告應即返還先前所給付之價金40萬元，被告並已於同年12月15日收到該函，屢經協商，被告卻猶拒絕返還簽約金。又伊已給付地政士關於移轉過戶之相關費用13,520元，其中6,760元係因被告債務不履行所受之損害，另6,760元係伊代被告所清償，被告受有不當得利等情，爰依民法第92條第1項前段、第88條第1項前段、第2項、第114條第1項、第113條、第359條、第226條、第227條、第256條、第259條第1款、第2款，及民法不當得利法律關係之規定，求為判命被告應給付原告413,520元，及其中40萬元自103年11月17日起至清償日止，其中13,520元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之判決等語。

二、被告則以：

㈠查兩造就系爭不動產成立買賣契約，係經原告居住於臺南市○區○○路0段000巷00號之友人即訴外人蕭景川居中介紹而促成，蕭景川因係伊鄰居，伊基於鄰居之誼，乃欣然接受原告自行決定之買賣價款，爾後又接受原告之要求由原告自行選定證人秦立山代辦各項買賣契約及產權移轉事宜，兩造並於103年11月17日辦妥簽約手續及交付簽約金40萬元。其中簽約內容主要是以「土地所有權狀及建物所有權狀」之記載為標示，嗣經伊交付上述「權狀」正本予秦立山及原告核對無訛，伊為免「中古屋」可能會有歧見之故，乃要求訂明「特約條款：1.現況交屋」等在契約末尾，以敘明雙方責任歸屬。

㈡次查伊所有系爭不動產之「土地所有權狀」均詳載地目為「建」與契約相同，至於使用分區並未有記載，倘原告如有其他要求，即可委由秦立山查明，然原告簽約前均未行表明，且該項使用分區之記載「市場用地」雖於土地登記簿及政府都發局均有詳載，惟被告亦非專業人員，且秦立山又未即時告知，何來原告誣指伊明知且故意隱匿為不作為之詐欺之有？且原告以其有前揭詐欺行為為由，向臺灣臺南地方法院檢察署對其提起詐欺告訴，業經該屬檢察官於104年10月12日以104年度偵字第10852號為不起訴處分確定，足認伊並無詐欺之事實。

㈢其次原告又稱該系爭土地係「市場用地」而非「住宅區」，然查兩造簽訂系爭買賣契約時，伊所交付之「建物所有權狀」上均有載明主要用途為「住商用」，原告均已驗明清楚且並未於簽約前提出異議，如今事後反悔均有違「現況交屋」之約定，查其原告所稱皆與事實不符。何況「住商用途」其價值性並無短於單純住宅用途，原告於簽約時視而不見，卻於事後欲依民法第88條第1項意思表示錯誤之規定請求撤銷系爭買賣契約，應與該條文但書「非由表意人自己之過失為限」之情形有違，而不得以此理由而要求撤銷。

㈣再查系爭土地係於62及64年間分別由原列管「保留徵收之市場用地，地號為虎尾寮段521號」中分割出來，並經合法登記，地目為「建」，並經於該土地上建築房屋且於88年1月5日合法辦妥建物登記。伊復於101年3月5日以買賣方式購入且辦竣所有權登記，其登記用途權狀詳載：「住商用」，且依地政單位所公布「地籍分區土地位置圖」顯示，原市○○地○○○○○段000地號土地）上如伊所有系爭不動產之房屋至少已有數十間，足證市場用地僅為使用分區之劃分，依性質是可允許「住商用之建物」之所在。又系爭土地之建蔽率為百分之60，核與使用分區為住宅區者相同，是與住宅區土地之利用價值並無差異，何來原告所稱瑕疵之有？甚至使用價值有增而無減。

㈤另土地法第214條已規定：「前條保留徵收之期間，不得超過三年，逾期不徵收，視為廢止。但因舉辦前條第一款或第四款之事業，得申請核定延長保留徵收期間，其延長期間，以五年為限。」。而系爭土地於62年既經臺南市政府列管為「市場用地」且屬「公共設施保留地」，依法「視政府財源籌措情形編列預算爾後公告徵收」在案，顯已逾保留徵收期間不得超過三年之限制。故系爭土地已非原先之「公共設施保留地」且亦無徵收之疑慮法源之所在，亦即為列為保留地徵收之時效已過且為廢止。況伊日前頃接臺南市政府函：（104年10月6日府都綜字第0000000000號)欲將「系爭土地依法定程序由市場用地變更為住宅區」在案，則兩造之前有關日後被政府徵收的爭執，就此即塵埃落定，勿庸置辯。然文中之「變更理由」，略以「1、已開闢之私有市場，現況低度使用，市場機能衰落，目前已無市場需求。3、發布實施迄今已逾30年，目前仍未開闢使用，為維護土地所有權人之權益，得以申請變更為住宅區。」，核其上情足證伊之前所做的法理事實之舉證，均為「真實有據」，而原告所持抗辯皆屬硬拗又非為真實，其涇渭分明，顯為翔灼。則系爭土地既無徵收疑慮，何來日後重建、改建之擔保瑕疵之問題在，何況被告亦無此項擔保可言。

㈥再以本件原告於簽訂系爭買賣契約時，即已核驗「建物權狀」無訛，其權狀中既已記載主要用途為「住商用」，既已知有「商業用」，且又非原告自稱：「購買之原意，僅係意欲作為家庭居住之使用爾，並無意欲經營市場。」之異樣存在，理應提出異議，並詳予查證才是，然原告明知又不作為，伊又未特別保證之下，依法伊自不負擔保責任。

㈦綜上所述，系爭不動產並無原告所指之瑕疵。且依民法第354條第1項及第373條之規定，瑕疵擔保僅擔保交付前無滅失或減少其價值。況兩造系爭買賣契約又詳定以「現況交屋」，亦即有涵蓋該房屋當時有否被政府徵收且拆除之現狀成分在，故依法伊不用負瑕疵擔保責任。

㈧另以原告所稱：因被告債務不履行導致原告受損委由秦立山所辦理之買賣代辦費用6,760元，須由其代墊支付，而生不當得利返還乙節，因依系爭買賣契約之約定，兩造應各付其半數費用，查伊並未應允原告代墊，且秦立山尚有「無權占有」伊託付之「土地、建物所有權狀」達5個多月，已生損害予伊，伊已對秦立山提起民事「返還占有物及損害賠償之訴」訴訟，俟訴訟定讞後，伊自會與秦立山自行處理系爭不動產買賣之費用問題，無須原告代為墊付，原告代墊費用現與本件訴訟無關，伊並無依民法不當得利之法律關係賠償原告之必要。

㈨又兩造簽約後，原告反悔以存證信函告知解除契約且要求退還簽約金，否則要對伊提起詐欺告訴。惟伊於103年12月4日由秦立山處獲悉上情（當時仍未收到上函，實際向郵局領回日期為12月15日）後，認為原告不得以契約未明訂：「住宅區」之莫須有之片面理由自行解約，乃即於103年12月5日以存證信函催知原告，內容略以：「為依約辦理移轉登記，需原告繳付第二期完稅款，否則視為違約。」然而；原告均置之不理，皆拒不履約，且未待自訂之文到7日後及伊收函後表示意見前即以「刑逼脅錢」之伎倆，用「明知被告不知為市場用地」而誣稱之無端理由，於103年12月3日向檢察官提告詐欺告訴，其誣告手段，惡劣至極。然基於契約應雙方均有義務遵守之原則，在無奈之下，伊又於103年12月22日第二次再以存證信函催知原告，略以：「原告拒不履約已逾契約所訂之民國103年12月15日應予交屋期限，依約原告明確違約，應予沒收簽約金」，以上兩次被告催告聲明函，均經原告收訖無誤。而原告前以「莫須有之片面理由」，即逕行宣告解約，與法有違，伊已兩次以「相當期限之催告」原告履約，原告均不理會，按民法第361條之規定,依法原告即己喪失解除權，事證詳明，伊因催告無效而依約沒收原告簽約金40萬元及聲明解除契約之行為，依法有據等語，資為抗辯。

㈩並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告主張：其於103年11月17日以總價380萬元之價格向被告購買系爭不動產，雙方並於秦立山地政士事務所簽訂系爭買賣契約，且當場給付簽約金40萬元予被告收執。而兩造於簽約後透過證人秦立山代為辦理系爭不動產過戶手續時，始經秦立山告知，系爭不動產中之系爭土地之使用分區均屬「市E11」之「市場用地」，其乃於103年11月26日以內容為「查本人與你於月日簽訂的買賣契約標的物是屬公共設施用地之市場用地，非住宅區，其使用受限制屬重大瑕疵，本人依民法第354條通知你解除契約，並將簽約金40萬元返還，若無故拖延本人將於文到七日後計算利息，以民法規定最高年息20％計算……。」之臺南虎尾寮郵局第272號存證信函之送達為終止與被告間系爭買賣契約之意思表示，而被告已於同年12月15日收受前揭存證信函等情，業據原告提出不動產買賣契約書、收付款記錄、臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、臺南虎尾寮郵局第272號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本為證，且為被告所不爭，應堪信為真正。

四、原告主張：其向被告所購買之系爭不動產，因其中系爭土地之使用分區均為「市場用地」，因而有民法第354條第1項本文中減少其價值及通常效用之瑕疵一節，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵。

㈡本件原告主張其向被告買受之系爭土地，因屬於「市E11」之市場用地，有減少其通常效用之瑕疵之情形一節，雖為被告所否認，被告並辯稱：系爭土地於62年即經臺南市政府列管為「市場用地」且屬「公共設施保留地」，因顯已逾土地法第214條所規定3年保留徵收之期間而未徵收，應視為廢止，已非「公共設施保留地」，即可不受管制之限制，而無被徵收之虞，且可自由使用及建築，其容積率與一般住宅區相同，並無瑕疵云云。然查：

⒈按「都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：一、……。二、學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。」、「依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」、「公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法，由內政部定之。」、「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」，都市計畫法第42條第1項第2款、第48條、第50條、第51條分別定有明文。又按「公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：一、臨時建築權利人之自用住宅。」、「公共設施保留地臨時建築之構造以木構造、磚造、鋼構造及冷軋型鋼構造等之地面上一層建築物為限，簷高不得超過三點五公尺。」、「公共設施保留地臨時建築之權利人，應依都市計畫法第五十條第二項規定，於接獲地方政府開闢公共設施通知限期拆除時，負有自行無條件拆除之義務，逾期不拆者，由地方政府強制拆除之；其所需僱工拆除費用，由臨時建築權利人負擔。」，都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條第1項第1款、第5條第1項本文、第11條亦已分別明訂。而都市計畫法所稱之「公共設施保留地」，依都市計畫法第48條至第51條之立法意旨，係指依同法所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言，亦有內政部87年6月30日台內營字第0000000號函釋可供參考。

⒉查本件系爭土地自71年10月1日發布實施「擬定臺南市東區（虎尾寮、後甲、竹篙厝地區）細部計畫案」劃設為「市場用地」迄今，現屬95年11月10日發布實施「變更臺南市東區都市計畫（細部計畫）通盤檢討案（補辦公開展覽）」範圍內，屬公共設施用地於都市計畫說明書無應以市地重劃方式開發或附帶條件特別規定，依臺南市政府87年7月22日「研商為課稅業務需要協調會」會議紀錄，視為將以徵收方式視財源籌措情形編列預算徵收取得之土地等情，有原告提出臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附卷可稽，並經本院依被告聲請向臺南市政府都市發展局函詢無訛，且有該局104年8月21日南市○○○○0000000000號函在卷可考。可知系爭土地於71年10月1日經臺南市政府依都市計畫法劃設為「市場用地」，後於87年7月22日經臺南市政府開會決議將以徵收方式視財源籌措情形編列預算徵收取得，依前揭都市計畫法之相關規定及內政部函文解釋，應屬都市計畫法及相關土地法規中所規定之「公共設施保留地」無疑。則依都市計畫法第50條、第51條及都市計畫法公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條第1項第1款、第5條第1項本文、第11條之規定，系爭土地即不得為妨礙其指定目的（即市場用地）之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，或於公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用，而受有都市計畫法公共設施保留地臨時建築使用辦法之相關限制，且於接獲地方政府開闢公共設施通知限期拆除時，即負有自行無條件拆除之義務，逾期不拆者，並由地方政府強制拆除，且應自付拆除費用。是原告主張系爭土地上於63年6月14日建築完成之系爭房屋，因其基地為「公共設施保留地」之故，日後恐有改建、重建受限，或新建之臨時建築隨時均有被地方政府通知限期拆除之可能，即非無據。

⒊被告雖辯稱：系爭土地已逾土地法第214條保留徵收之3年期限而未徵收，其保留徵收視為廢止，已非「公共設施保留地」，即可不受相關法令管制之限制云云。惟按「主管機關為實現都市有計畫之均衡發展，依都市計畫法在都市計畫地區範圍內設置公共設施用地，以為都市發展之支柱。此種用地在未經取得前，為公共設施保留地。同法第6條、第51條等有關規定，限制土地使用人為妨礙保留目的之使用。而都市計畫有其整體性，乃預計25年內之發展情形訂定之，同法第5條規定甚明。足見上述公共設施保留地與都市計畫之整體，具有一部與全部之關係。除非都市計畫變更，否則殊無從單獨對此項保留地預設取得之期限，而使於期限屆滿尚未取得土地時，視為撤銷保留，致動搖都市計畫之整體。而都市計畫之變更，同法第26條至第29條設有一定之程序，非「取得期限之預設」所能取代。此與土地法第214條所定保留徵收期滿不徵收時，視為撤銷之情形，有所不同，兩者更無特別法與普通法之關係可言。是同法於中華民國77年7月15日修正公布之第50條，對於公共設施保留地未設取得期限之規定，乃在維護都市計畫之整體性，而都市計畫之實施，則為增進公共利益所必要，與憲法第23條及第143條並無牴觸。」，司法院大法官釋字第336號已著有解釋。又按非都市計畫地區，對於興辦公共設施所需土地，如合於土地法第213條第1項之規定，可依該條及其有關規定之程序辦理保留徵收，就舉辦之事業將來所需用之土地，在未需用以前，預為呈請核定公布其徵收之範圍，並禁止妨礙徵收之使用，係以非都市計畫地區，並未就其土地使用作合理之規劃，為順利取得重要設施用地，乃有辦理保留徵收之規定，故「公共設施保留地」與辦理「保留徵收」之土地各有所指，此自都市計畫法之沿革與最近修正之經過觀之殊為明確，其法律上之依據既不相同，自不能混為一談，亦有最高行政法院79年度判字第1524號、81年度判字第1385號判決意旨可資參照。是與依土地法第213條、第214條所辦理非都市計畫地區土地保留徵收有3年期限之情形不同，都市計畫區域土地依據都市計畫法所劃設之公共設施保留地，基於都市計畫之整體性，並無取得時限之預設，自亦不可能因適用土地法第214條之規定而有經過3年期限即視為廢止之情形，亦不待言。查本件系爭土地係位於都市計畫區域內，並經臺南市政府於71年10月1日劃設為「市場用地」迄今，應為「公共設施保留地」，已如前述，自應適用都市計畫法關於公共設施保留地之相關規定，無取得時限之限制，亦不受土地法第214條關於保留徵收3年期限之規範。是被告所辯：系爭土地已非「公共設施保留地」，即可不受相關法令管制之限制云云，洵屬無據，而不足採。而系爭土地因為「市場用地」之「公共設施保留地」，而須受都市計畫法及相關法令之限制，前已明敘，自與系爭土地同為「建」地目之非公共設施保留地（通常為「住宅區」、「商業區」用地）使用時所受限制為多，已影響其通常效用。是原告主張系爭土地有減少其通常效用之瑕疵，即屬有據，而堪採信。

㈢另原告主張其向被告買受之系爭土地，因屬於「市E11」之市場用地，亦有減少其價值之瑕疵一情，雖亦為被告所否認。然依據被告於本院所提出臺南市政府104年10月6日府都綜字第0000000000D號函所附「變更臺南市東區細部計畫（第二次通盤檢討）案」暨「變更臺南市東區細部計畫（第二次通盤檢討）配合變更主要計畫（原仁和工業區未辦理市地重劃地區）案」公開展覽說明會宣傳單，其內變更案第二-3案變更內容綜理表中，就系爭土地所在「市E11」之市場用地，已詳載由於「市E11」市場用地內部居住環境不佳，易造成治安死角，因其產權複雜且有無法指定建築線之疑慮，故上述市場用地之變更得配合都市更新辦理之變更理由，並以應依「臺南市都市計畫區土地變更負擔公共設施審議原則」未開闢市場用地變更為住宅區標準，以「申請變更土地面積之35％」作為回饋，得以捐贈周邊道路用地方式或以「繳交當期公告現值加40％」之自願捐獻代金方式抵繳辦理，作為該市場用地申請變更為第五種住宅區使用之附帶條件。則可知系爭土地若欲作為非公共設施保留地之一般住宅區使用，尚應依據前揭規定，或以土地，或捐獻一定金錢之方式變更使用分區後始可得之，於考量前揭變更為住宅區所須支出之成本後，其土地價值自會較一般住宅區土地為低。是原告主張系爭土地因為市場用地，因而有減少價值之瑕疵一節，亦屬有據。至被告所辯：系爭土地若變更為住宅區土地所應捐獻之代金，僅係政府機關辦理該案時之手續費，與土地價值之多寡無關，不得以此遽為認定其價值為減少之依據云云，所述除與上開綜理表所述回饋金之內容不同外，亦顯與一般交易常情不符，並不可採。

㈣復按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約，最高法院99年度台上字第2443號判決意旨可供參考。查本件系爭土地因屬「市場用地」之「公共設施保留地」，因而與一般地目建之非公共設施保留地相比，係受有使用上之限制及價格上之減損，已如前述。而原告於兩造在103年11月17日簽訂系爭買賣契約，並給付被告定金40萬元後，雖尚未因登記取得系爭不動產，但兩造經所委託之土地代書即證人秦立山告知系爭土地有前揭瑕疵情形時，被告已對原告否認有瑕疵，並仍欲依系爭買賣契約之約定為履行等情，為兩造所不爭，即足證身為出賣人之被告並無擔保除去該瑕疵後給付之意。則原告依據前揭法條及最高法院實務見解，於103年11月26日以其向被告所購買之系爭土地因為市場用地之公共設施保留地而有瑕疵，依民法第354條瑕疵擔保之規定解除兩造系爭買賣契約為由，寄送內載有上開內容之臺南虎尾寮郵局第272號存證信函予被告，並於被告在103年12月15日收受前揭存證信函時解除兩造系爭買賣契約，依法即屬有據，兩造系爭買賣契約應已於103年12月15日合法解除。被告辯稱：原告未經交付系爭不動產，危險尚未移轉予原告，是原告不得對之主張物之瑕疵擔保云云，應有誤會。又被告雖辯稱：因原告未依系爭買賣契約之約定將辦理移轉登記所需證件提出予地政士，經其催告後，已於103年12月22日以存證信函通知原告解除契約，並得沒收原告已付之簽約金云云。然兩造之系爭買賣契約已於103年12月15日經原告解除如上述，被告自無就已解除之契約再為解除並沒收簽約金之可能，附此敘明。

㈤至被告雖又辯稱：兩造於簽訂系爭買賣契約時即已約定以「現況交屋」，亦即已涵蓋該房屋當時有否被政府徵收且拆除之現狀成分在，且原告當時即已核驗建物所有權狀，其上已記載主要用途為「住商用」，況系爭土地之使用分區狀況，係一般人即可於網路上查得，原告未於購買系爭不動產前查明應有重大過失，依民法第355條之規定，不得主張瑕疵擔保云云。惟查：

⒈民法上所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言，而於普通人應盡之注意無欠缺者，不得謂有重大過失。而被告於兩造簽訂系爭買賣契約後，經證人秦立山以電話告知系爭土地經查詢使用分區證明書得知均為「市場用地」之「公共設施保留地」前，均不知系爭土地為「市場用地」一節，為被告所自承；又被告於101年2月3日向前所有權人即訴外人陳其旺購買系爭不動產時，就連陳其旺本人及其當時所委託辦理不動產移轉登記事宜，曾於地政機關任職之訴外人楊鈁茹，亦均不知所出售予被告之系爭土地係「市場用地」一情，亦經陳其旺、楊鈁茹於臺灣臺南地方法院檢察署104年度偵字第10852號原告告訴被告詐欺案件中檢察官訊問時證述明確，並經本院依職權調閱前揭卷宗後查證屬實。又依據擔任代書多年之證人秦立方於本院審理時所證：不動產土地或建物謄本之內容太過專業，一般人未經說明，可能都看不懂；而其於兩造簽約時雖曾將所查得系爭不動產土地及建物謄本放置桌上提示給兩造，但未說明，其內臺南市○區○○○段000○00○000○000地號土地雖註明係「公共設施用地」，但該2筆土地面積很小，經判斷通常為道路用地，但實際使用分區之情形仍要向臺南市政府都市發展局函調；而其係於兩造簽訂系爭買賣契約後始取得系爭土地之使用分區證明，得知系爭土地均為市場用地後，始告知兩造等情，可見土地或建物所在基地之使用分區為何，顯非一般人可由土地、建物登記謄本或所有權狀內之記載所可得知，縱連從事地政事務之人員，亦需經向主管機關查詢後，始可確認。是原告未能發現系爭土地為「市場用地」而與被告簽訂系爭買賣契約，顯未有因顯然欠缺普通人應盡之注意而不知物有瑕疵之情形。是被告辯稱：原告因有重大過失而不知系爭土地有瑕疵，其不負擔保之責云云，為無足採。

⒉另被告雖辯稱：兩造於簽訂系爭買賣契約時已約定「現況交屋」，其內即已涵蓋該房屋當時有否被政府徵收且拆除之現狀成分在，故依法其不用負瑕疵擔保責任云云。然被告前揭所辯，業為原告所否認，又依據證人秦立山於本院審理時所證：「（兩造簽訂買賣契約時，有約定是現況交屋，現況交屋為何意？）是以房屋現在的屋況，例如沒有壁癌、瑕疵等約定以現況交屋。」、「（其中有無包含公共設施用地或是住商用的房屋，兩造約定以現況交屋的情形？）沒有。」等語，可知兩造所約定之現況交屋，應係指系爭房屋於交付時之實際房屋狀況而言。更況兩造均自承於簽訂系爭買賣契約當時並不知悉系爭房屋所在基地均為「市場用地」，又豈有就該屋日後是否會被政府徵收且拆除之現況事前為約定之可能。則被告所辯兩造於簽訂系爭買賣前即已就系爭房屋當時有無被政府徵收且拆除之現狀成分為約定，而無須負瑕疵擔保之責，亦屬無據。

㈥末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之。」同法第259條第1項第1款、第2款亦已分別明訂。查本件被告出售予原告之系爭不動產，其中系爭土地所登記之地目為「建」，依民法第354條第1項之規定，自有擔保該物於危險移轉予原告時，無減少其價值之瑕疵，或減少通常效用之瑕疵。惟系爭土地之使用分區為「市場用地」之「公共設施保留地」，依都市計畫法及其相關法令規定，不得為妨礙其指定目的（即市場用地）之使用，縱現可繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，日後於重建、改建時，亦仍受都市計畫法之相關規定限制，甚或有隨時遭限期拆除，且自負損失之可能，不惟其通常效用有所減少，又其若欲改為非公共設施用地之住宅區使用，尚須支出相當成本變更使用分區始可為之，亦已減低其經濟上之價值。從而，原告依據民法第359條、第259條第1項第1款、第2款之規定，請求被告應返回其簽約金40萬元，及自被告受領時即103年11月17日起至清償日止，按法定利率年息百分之5計算之利息，即為有據。

五、又原告依據民法債務不履行損害賠償及不當得利法律關係請求被告賠償其因委託代書辦理系爭不動產過戶事宜所給付之費用13,520元部分，雖據原告提出秦立山地政士事務所於104年5月12日所出具之請款單為證，被告固不爭執其金額及原告已清償之事實，惟否認係因其債務不履行造成原告損害，並辯稱：其因秦立山無權扣押其系爭不動產所有權狀，導致其不能委由其他仲介出售系爭不動產而受有損害等語。然查：

㈠兩造於簽訂系爭買賣契約時，已約定應將系爭不動產辦理移轉登記所需證件交予證人秦立山，並委由秦立山代為辦理，其中登記規費、印花稅、代辦費、簽約費應由兩造各負擔一半，而原告已於104年5月12日給付秦立山代辦費用12,000元、代繳規費稅金1,520元，合計共13,520元等情，有卷附系爭買賣契約書、秦立山地政士事務所請款單為證，並經證人秦立山於本院審理時結證屬實，且為兩造所不爭，堪信為真。則兩造依系爭買賣契約及與秦立山間委任契約之約定，自有給付秦立山代辦系爭不動產移轉登記之代辦費用各一半即6,760元之義務。

㈡原告雖主張：就其應給付秦立山代辦費6,760元部分，應係被告債務不履行所造成之損害，應由被告負擔云云。然原告前揭主張已為被告所否認，經查：

⒈按民法第226條、第227條債務不履行損害賠償之規定，均係以發生「可歸責於債務人之事由」，致給付不能或致為不完全給付之情形為限。而依民法第220條之規定，債務人就其故意或過失之行為，應負責任；又過失之責任，依事件之特性而有輕重，如其事件非予債務人以利益者，應從輕酌定。是本件被告如有故意導致債務不履行之情形，自應賠償損害外；若係過失行為所致，則因本件買賣自係予被告以利益者，被告則應負以情節較重之抽象輕過失責任，亦即於未善盡善良管理人之注意義務時，即應負債務不履行之責。

⒉原告雖主張：被告於兩造簽訂系爭買賣契約當時，顯已知悉所出售之系爭土地係為「市場用地」之「公共設施保留地」之事實，卻刻意隱瞞導致債務不履行云云，並提出被告與原告間（下稱第一份譯文），及被告與原告、秦立山間（下稱第二份譯文）對話之錄音譯文為證。而原告所提出之前揭錄音譯文，被告雖曾於其內提及：「那之前三十幾年前就是市場預定地」、「這以前就是市場啊！」、「市場用地當然本來這個地方就是市場用地，三十幾年前這邊都是市場用地，現在沒落了。」等語，但其於第二份譯文中亦曾提及：「秦代書（即秦立山）：白紙黑字，白紙黑字，你講白紙黑字，你有沒有告知人家嘛？」、「曾（即被告）：我自己都不知道，怎麼告知，幹嘛告知啊，我們那一天都一直在聊天，我幹嘛告知......對啊，上面都有寫，我幹嘛告知。」、「秦代書：但是妳要告知清楚啊！」、「曾：我、我自己都不知道。」、「陳（即原告）：現在知道了，就是瑕疵品。」、「曾：白紙黑字，沒有，沒有瑕疵。」等語（見本院卷㈡第254頁、255頁），已表明其於簽訂系爭買賣契約時，並不知悉系爭土地為「市場用地」之「公共設施保留地」之事實，且認為一切應以謄本及所有權狀之記載為主。又證人秦立山於本院審理時亦已證稱：其於週四取得系爭土地之使用分區證明書後，即於隔日以電話告知兩造前揭情形，並邀同兩造就此問題協商等情。原告既不否認前揭錄音譯文均係秦立山以電話告知兩造後，事後協商時所錄音，則被告辯稱：其本來並不知系爭土地為市場用地，其於譯文中稱系爭土地本來就是市場用地，三十幾年以前就是市場等語，係因接獲秦立山電話通知後，透過友人查詢後得知等情，即非不無可能。此外，原告並未提出其他證據證明被告確係於系爭買賣契約簽約前即已知悉系爭土地為「市場用地」，而有刻意隱瞞原告之事實，是其主張被告有故意隱瞞系爭土地為「市場用地」之事實，應屬無據。又一般人於觀覽土地或建物登記謄本及所有權狀之內容時，在未經專業人士說明之情形下，確實無法經由前揭文件所載「公共設施用地」，即可得知該土地使用分區為何，亦通常無法知悉可向主管機關申請使用分區證明書一節，亦經證人秦立山於本院審理時證述綦詳。而原告並不否認兩造於簽訂系爭買賣契約時，被告曾提出系爭不動產之土地及建物所有權狀原本供原告觀覽，亦同意與原告共同委任由原告所覓得之代書秦立山，就系爭不動產買賣提供專業建議及辦理所有權移轉登記，應認業已善盡其善良管理人之注意義務，其就本件系爭不動產買賣之債務不履行，應無何故意或抽象輕過失，而無可歸責之事由可言。是原告依據民法債務不履行之規定，請求被告應給付其因系爭買賣契約不履行所造成支出代書代辦費6,760元之損害，為無理由，應不予准許。

㈢另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查本件原告業已代被告給付其應給付予秦立山之代辦費用6,760元一節，已如前述，則被告因原告代其給付前揭費用，自係無法律上原因而受有前揭債務清償之利益，而使原告受有損害。是原告依據民法不當得利法律關係之規定，請求被告應給付其代為墊付之代辦費6760元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據。至被告雖辯稱：秦立山於其終止兩造系爭買賣契約後，至今尚扣留其辦理移轉登記之相關文件，造成其巨大損失，其已起訴請求秦立山返還相關文件云云。然被告前揭所辯縱屬實在，亦屬被告日後得否請求秦立山賠償其損害之問題，非因而即無給付秦立山因受其委任而得向其請求相關代辦費用之義務，是其所辯原告請求其給付前揭代墊之費用為無理由，即屬無據，應無足採。

六、綜上所述，被告所出售予原告之系爭不動產因有減少價值及通常效用之瑕疵，經原告於103年12月15日依民法瑕疵擔保之規定解除兩造系爭買賣契約後，原告依民法第259條第1項第1款、第2款之規定，請求被告應返還其已付簽約金40萬元，及自受領之時即103年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；又依民法不當得利法律關係，請求被告應給付其代償之代辦費用6,760元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即104年6月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，均應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

八、按各當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明文。本件訴訟費用確定為17,020元（即原告所繳納之第一審裁判費4,520元及因聲請送鑑定所支付之履勘服務費12,500元），因原告部分勝訴、部分敗訴，爰命被告負擔百分之98即16,680元，其餘由原告負擔。

九、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭