地政(高普考/地特) 102 年土地估價考古題

兩種效用相同的商品，於市場上皆可取得，購買者取得商品的價格不會超過取得另 一效用相同商品之價格，是依據何種估價原則？請說明該原則之意義，並請說明其 與不動產估價三大方法的關係。（25 分）

試述土地徵收補償市價查估辦法中市價的意義為何？此市價與不動產估價技術規 則所規定的何種價格種類相似？有何差異？另預定辦理區段徵收範圍內的農地， 交易價格不斷上漲，此等交易案例可否作為查估補償價格的比較標的？試詳述之。 （25 分）

請依不動產估價技術規則之規定，利用以下資訊計算土地開發分析價格。（25 分） 總營建面積80 坪，營建施工費3.5 萬/坪，開發年期為1 年。 銷售資訊 樓層 用途 可銷售面積（坪） 銷售單價（萬元/坪） 1F 住宅 19 18 2F 以上 住宅 56 16 RF 共同使用 5 16.5 建物價格及土地價格比為3：7 資金比例為自有資金：借貸資金 = 4：6 自有資金年利率2%，借貸資金年利率4% 規劃設計費為營建施工費之2.5%，廣告銷售費為總銷售金額之4%，管理費為總銷 售金額之3.5%，稅捐及其它負擔為總銷售金額之1% 利潤率為17%

何謂近鄰地區？何謂類似地區？何謂地價區段？又此三者於性質上有何異同？試詳 述之。（25 分）

何謂樓層別效用比？何謂地價分配率？有一幢樓房共計五層，如每一層均只有一個 單位，且每單位之面積相等，各樓層每坪之單位售價分別為：一樓100 萬元，二樓 75 萬元，三樓60 萬元，四樓50 萬元，五樓70 萬元。已知建築物成本價格每坪 25 萬元，假設四樓之樓層別效用比為100%。試問該樓房各樓層之樓層效用比及地 價分配率各為若干？（25 分）

造成建築物價值減損（折舊）之因素有那些？對於累積折舊額之計算，於不動產估 價技術規則第68 條中列舉了那些方法？又近來出現老舊公寓價格屢創新高的情形， 此與前述折舊理念的預期似有不同，試分析之。（25 分）

何謂路線價估價法？目前各縣市有關路線價估價之規定有何問題？請詳述之。（25 分）

何謂收益資本化率？依不動產估價技術規則第43 條之規定，收益資本化率如何決 定？另請就該條之規定加以評述之。（25 分）