臺灣臺北地方法院民事判決

上訴人

劉導沅

訴訟代理人

黃頌善律師

被上訴人

張晋溪

訴訟代理人

簡靖峰

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年2月7日本院臺北簡易庭106年度北簡字第4158號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明及為訴之追加，本院於109年6月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第3款亦定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定，且依同法第436條第2項，前開規定於簡易訴訟程序均準用之。查本件上訴人於原審起訴主張其於民國77年3月18日，以價金新臺幣（下同）7萬3,100元向訴外人劉鍾珏（於95年歿，下稱劉鍾珏）買得坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌編號臺北市○○區○○街000巷0號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋，包含如本判決附圖所示B、D區建物、A區庭院與外圍非鐵皮之圍牆部分）之事實上處分權，並因此與被上訴人就系爭房屋1樓如附圖所示B區有不定期租賃契約關係（下稱系爭租約），每月租金3,000元。詎被上訴人自105年7月起積欠租金，經催繳未獲置理，其於105年11月7日終止系爭租約，然被上訴人仍持續無權占用系爭房屋1、2樓如附圖所示B、D區，且在系爭房屋1樓庭院如附圖所示A區、2樓如附圖所示C區以鐵皮增建違建占用，依民法第440條第1項、第455條、第962條之規定請求被上訴人返還系爭房屋並拆除鐵皮違建部分，另依系爭租約及民法第179條規定請求被上訴人給付系爭房屋1樓如附圖所示B區部分於終止前所積欠租金1萬2,600元、終止後相當於租金之不當得利與其他占用部分自105年7月1日起算相當於租金之不當得利，聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭土地之系爭房屋2樓（面積為54.3平方公尺）、如民事起訴狀附圖2所示樓梯下房間（面積約10平方公尺）騰空遷出並予返還予上訴人、㈡被上訴人應將坐落系爭土地之系爭房屋如民事起訴狀附圖3所示加蓋之鐵皮違建（面積約為40平方公尺）全部拆除，搬移清除堆積地上物並修復應拆除部分之牆面後將回復原狀返還上訴人、㈢被上訴人應自105年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付上訴人3萬4,602元、㈣被上訴人應自105年11月7日起至騰空返還系爭房屋之樓梯下房間之日止，按月給付上訴人3,000元、㈤被上訴人應給付上訴人1萬2,600元，及自105年11月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、㈥願供擔保請准宣告假執行（見原審卷第4頁正反面）。嗣經本院履勘確認現場狀況及上訴人所要求拆除、返還之範圍，並囑託臺北市大安地政事務所（下稱大安地政所）測量繪製複丈成果圖（即如本判決附圖，以下均稱附圖）後，上訴人於本院更正訴之聲明第一至二項、合併且減縮原起訴聲明第三至四項、減縮原起訴聲明第五項為：「㈠被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋如附圖所示D、B、A區（面積依序為41.1平方公尺、6.13平方公尺、42.5平方公尺）騰空遷讓返還予上訴人。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上之如附圖所示A、C區（面積依序為42.5平方公尺、43.97平方公尺）之鐵皮建物（下合稱系爭增建物）拆除。㈢被上訴人應自105年11月8日起至騰空遷讓返還第㈠項所示房屋之日止，按月給付上訴人2萬9,382元。㈣被上訴人應給付上訴人1萬2,600元。」（見本院卷㈡第18頁正反面、第108頁反面）。核上訴人前開對訴之聲明第一、二項之更正，係更正事實、法律上之陳述；對訴之聲明第三至五項之變更分別為減縮請求期間與金額、減縮利息，均合於上開規定，應予准許。

二、次按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款定有明文，上開規定復為簡易訴訟第二審程序所準用，同法第436條之1第3項並有明定。上訴人就主張被上訴人無權占用系爭房屋，請求騰空遷讓返還（即如前一、更正訴之聲明㈠所示聲明）部分，陸續追加類推適用民法第767條第1項、適用同法第179條、第184條第1項前段規定為請求權基礎，請求擇一為有利裁判（見本院卷㈠第42頁、第53至54頁，卷㈡第142頁反面）；就主張被上訴人在系爭房屋無權搭蓋系爭增建物，請求拆除（即如前一、更正訴之聲明㈡所示聲明）部分，陸續追加類推適用民法第767條第1項、適用同法第184條第1項前段規定為請求權基礎，請求擇一為有利裁判（見本院卷㈠第42頁、第53至54頁，卷㈡第142頁反面）。被上訴人對上訴人前開請求權基礎之追加，雖不予同意，但上訴人請求之基礎事實同為所主張被上訴人無權占用系爭房屋，並在系爭房屋無權搭蓋系爭增建物一事，與上開規定相符，亦應予准許。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：伊伯父劉鍾珏生前為訴外人電信管理局員工，其於47年間出資購買取得未辦保存登記之系爭房屋所有權，伊則係自76年間起居住於系爭房屋。嗣於77年3月18日，劉鍾珏以公證方式將系爭房屋事實上處分權以7萬3,100元出賣予伊，伊雖先後將系爭房屋2樓出租予訴外人史敏勞、孫陳枝妹（下分別稱史敏勞、孫陳枝妹）使用，惟仍間接占有系爭房屋而為系爭房屋之事實上處分權人；另伊業與訴外人財團法人台灣電信協會（下稱電信協會）簽訂土地租用協議書（下稱系爭協議書），使系爭房屋得以合法使用坐落系爭土地，伊已取得系爭房屋之事實上處分權及其坐落土地之使用權。又劉鍾珏出賣系爭房屋前雖曾將系爭房屋中之樓梯下房間即如附圖所示Ｂ區出租予被上訴人使用，並約定每月租金為3,000元，惟依修正前民法第425條規定，於伊取得系爭房屋事實上處分權後，伊就系爭房屋之樓梯下房間與被上訴人成立租賃關係（即系爭租約），僅在劉鍾珏生前仍讓其收取租金，被上訴人於劉鍾珏死後亦以匯款方式支付伊每月租金。詎被上訴人自105年7月起未按期繳納租金，截至105年11月7日為止尚積欠伊租金共計1萬2,600元，伊乃於105年11月7日終止系爭租約，被上訴人迄今仍持續占有系爭房屋之樓梯下房間，甚至將系爭房屋1樓大門更換為鐵門及鐵捲門，並於1樓庭院搭蓋如附圖所示編號Ａ、Ｃ區之兩層樓系爭增建物，致伊就系爭房屋如附圖所示編號Ａ區、Ｂ區及Ｄ區部分均無法為使用收益，並受有每月相當於租金之損害。而依系爭房屋坐落系爭土地於105年1月申報地價為每平方公尺7萬6,034元、系爭房屋課稅現值為4萬0,900元計算，被上訴人無權占用系爭房屋2樓應給付伊每月相當於租金之不當得利為2萬6,382元【計算式：｛（41.1㎡×76,034元/㎡）＋40,900元｝×年息10％÷12月＝26,382元】，加計系爭房屋之樓梯下小房間每月租金3,000元，被上訴人於拆除系爭增建物並返還系爭房屋前，應按月給付伊2萬9,382元。爰類推適用民法第767條第1項、並適用同法第455條、第962條、第179條、第184條第1項前段規定，請求擇一裁判被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋；類推適用民法第767條第1項、並適用同法第962條、第184條第1項前段規定，請求擇一有利裁判被上訴人拆除系爭增建物；依民法第179條規定請求相當租金之不當得利；先位依系爭租約，備位依民法第179條請求積欠之租金等語，並為如前壹、一更正及減縮訴之聲明㈠至㈣所示之聲明。

二、被上訴人則以：劉鍾珏於76年7月29日曾與伊簽訂建物占有權利移轉書（下稱系爭移轉書），約定由伊先支付劉鍾珏14萬元，劉鍾珏把系爭房屋占有賣給伊，另按月支付3,000元予劉鍾珏，讓劉鍾珏居住系爭房屋2樓至其亡故；雙方並於81年12月29日簽立戶籍遷入同意書（下稱系爭同意書），約定劉鍾珏同意伊在系爭房屋設籍居住，其後又同意伊於系爭房屋1樓庭院搭建系爭增建物，上訴人主張伊無權占有系爭房屋云云，與事實不符。又因劉鍾珏生病後均由上訴人照顧，且上訴人自始均聲稱係代劉鍾珏收取每月費用，伊始於劉鍾珏過世後仍按月匯款3,000元與上訴人，直至伊於105年6月間獲知劉鍾珏過世之消息後，伊即未再給付上訴人3,000元，上訴人所稱每月3,000元款項，實係伊向劉鍾珏購置系爭房屋占有權利之分期款，並非與劉鍾珏成立租賃關係，上訴人主張依買賣不破租賃原則向伊請求給付積欠租金1萬2,600元云云，實屬無稽。另上訴人提出其與劉鍾珏於77年3月18日簽立之系爭房屋買賣契約，其上所載買賣金額僅7萬3,100元，與系爭房屋市價差距甚大，倘該買賣契約為真，劉鍾珏當無可能同意伊在系爭房屋設籍居住；況且該買賣契約所載標的尚包含劉鍾珏無處分權之一樓平面層部分，足見上開買賣契約應屬通謀虛偽意思表示而為無效，伊自無不當得利等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並聲明：

㈠原判決（除減縮部分外）廢棄。㈡上廢棄部分：⒈被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋如附圖所示D、B、A區（面積依序為41.1平方公尺、6.13平方公尺、42.5平方公尺）騰空遷讓返還予上訴人。⒉被上訴人應將坐落系爭土地上之如附圖所示A、C區（面積依序為42.5平方公尺、43.97平方公尺）之系爭增建物拆除。⒊被上訴人應自105年11月8日起至騰空遷讓返還第1.項所示房屋之日止，按月給付上訴人2萬9,382元。⒋被上訴人應給付上訴人1萬2,600元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第89頁反面至第90頁）：

㈠坐落系爭土地（面積約80.5平方公尺，土地所有權人為電信協會）上，位置如附圖1樓所示Ａ區庭院（面積42.5平方公尺）、Ｂ區建物（面積6.13平方公尺）及二樓Ｄ區建物（面積41.1平方公尺），門牌號碼為臺北市○○區○○街000巷0號即系爭房屋，原係劉鍾珏生前於47年間出資承購電信勞工住宅取得，未辦保存登記。

㈡兩造均於76年間起入住系爭房屋。

㈢於77年3月18日劉鍾珏與上訴人有簽訂「買賣契約書」，約定劉鍾珏以7萬3,100元賣出系爭房屋「貳層」、「磚造」地面層39.67平方公尺、二層39.67平方公尺給上訴人，並經公證之（見原審卷第12至15頁）。

㈣於81年間，上訴人因出嫁搬離系爭房屋（見原審卷第170頁反面）。

㈤於81年12月29日，劉鍾珏簽署戶籍遷入同意書給被上訴人（見原審卷第80頁）。

㈥85至86年左右，劉鍾珏搬離系爭房屋。

㈦95年5月10日劉鍾珏死亡。

㈧自95年10月起，被上訴人改向上訴人每月給付3,000元，有時會隔數月匯款一次至上訴人名下郵局帳戶。

㈨於99年間電信協會開始向上訴人訴訟，請求拆屋還地及不當得利。嗣判決後上訴人與電信協會於105年6月2日協議，約定自105年5月起，以每月2萬5,459元租用系爭土地，並分15年攤還系爭房屋使用系爭土地之不當得利共計187萬4,191元（見本院卷㈠第59頁正反面）。

㈩坐落系爭土地上，位置如附圖1樓所示Ａ區、2樓Ｃ區所示之系爭增建物，為被上訴人所搭蓋，最晚在99年間電信協會開始向上訴人興訟時已經搭蓋完成。被上訴人自105年7月起即未再按月匯款3,000元至上訴人帳戶。被上訴人目前仍持續占用系爭房屋及系爭增建物。

五、得心證之理由：

㈠上訴人已取得系爭房屋事實上處分權：⒈按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年2月21日67年度第2次民庭庭推總會議決定(一)參照）。查系爭房屋為未辦保存登記建物，上訴人於77年3月18日以7萬3,100元向劉鍾珏買受，嗣已完成系爭房屋稅籍之變更登記等情，有經本院公證處公證人陳瓊璋公證之買賣契約書影本（見原審卷第12-15頁）、臺北市稅捐稽徵處大安分處108年11月11日北市稽大安甲字第1085311650號函暨所附「臺北市○○區○○街000巷0號」房屋稅籍紀錄表2紙影本附卷可稽（調卷臺灣高等法院108年度上易字第1819號刑事竊佔案卷第139至142頁）。又上訴人於76年間即住入系爭房屋，直到81年間方因結婚而搬離系爭房屋，亦為兩造所不爭執（見前

四、㈡、㈣），是劉鍾珏與上訴人就系爭房屋事實上處分權讓與合意時，上訴人亦占有系爭房屋，自毋庸另行點交。且查80幾年間，該處通化街社區組織改建時，劉鍾珏向稱鄰居稱系爭房屋已經過戶給上訴人，改建事宜與簽署相關文件要聯絡上訴人做決定等情，復經證人即曾住臺北市○○區○○街000巷0號之鄧秋萍先後於原審106年9月6日言詞辯論期日、本院107年度易字第1211號竊佔案件108年5月24日審理期日結證明確（見原審卷第113頁、第114頁反面、第115頁，本院107年度易字第1211號刑事卷第126至127頁）。綜此以觀，系爭房屋原所有人劉鍾珏顯已將該屋事實上處分權讓與上訴人。⒉又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。查被上訴人抗辯劉鍾珏係已先於76年7月29日將系爭房屋占有權利移轉給自己，劉鍾珏嗣後於77年3月18日與上訴人就系爭房屋簽訂買賣契約為通謀虛偽，自己方為有權占有系爭房屋之人，至於每月給上訴人3,000元係給劉鍾珏的購買系爭房屋占用之分期款云云，已為上訴人否認。被上訴人固提出載有「76.7.29 房屋北市○○街000 巷0 號2F佔有賣張晋溪先14萬月給3 千2F劉住到亡故劉鍾珏（蓋用劉鍾珏印文）張晋溪」等文字之臺灣中小企業銀行大安分行為付款人之支票2紙影本即系爭移轉書，及81年12月29日劉鍾珏所簽系爭同意書影本為據（見原審卷第80、117頁）。惟查：⑴上訴人已否認系爭移轉書暨其上臺灣中小企業銀行大安分行為付款人之支票2紙影本之形式真正（見原審卷第170頁反面、第171頁反面，本院卷㈠第282頁反面），依民事訴訟法第357條規定，應由被上訴人舉證證明系爭移轉書暨前揭支票2紙為真實。然被上訴人迄未提出前開文件或支票正本，均未舉證證明前開文件之真實性。又佐以該影本內容字跡模糊，支票發票人印文、支票號碼均模糊無法辨識，支票受款人欄位均將「劉鍾珏」誤載為「劉『鐘』珏」，難認實際上可以兌領，亦難以查證。被上訴人經本院追問前開影本中之支票有無兌現（見本院卷㈠第203頁），先於107年8月31日具狀稱「如果支票未兌現，那劉老先生……，……為何仍會同意與被上訴人戶籍入住同意書」（見本院卷㈠第209頁），嗣於107年10月19日當庭方自承系爭移轉書之支票2紙並未於銀行兌現，其亦無其他實際有先給付14萬元給劉鍾珏之證據等語（見本院卷㈠第282頁反面至第283頁反面）。故不論從系爭移轉書暨支票影本的形式或其內容以觀，該文書之可信度均屬低落，自無從憑此影本認定劉鍾珏與被上訴人間已先於76年7月29日達成將系爭房屋占有權利出賣被上訴人之讓與合意。⑵另細繹系爭同意書僅記載「立同意書人座落本區法治里2鄰通化街173巷8號房屋，自即日起同意張晋溪設籍居住屬實，若有不實，願受處分，恐口無憑特立此書為證（請檢附同意書人房屋權狀影印本或水電費收據足以證明該房屋任何一種文件）」等同意被上訴人設籍之文字，並無出賣或移交系爭房屋占有之意。又該同意書上固有劉鍾珏於「房屋所有人」欄位簽名、蓋章，然當時上訴人於81年間已因結婚而搬離上址，業如前述，則劉鍾珏於81年12月29日出具上揭同意書，或為使被上訴人得以遷入戶籍之便宜行事，尚難以此認定劉鍾珏並未將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人。況依被上訴人前揭所辯，倘其於76年7月29日已購得系爭房屋，僅約定系爭房屋讓劉鍾珏使用居住到亡故，則其在81年12月29日辦理戶籍遷入上址時，只需提出其與劉鍾珏簽訂之系爭移轉書，即可證明其為所有權人，有入住設籍之權利，然卻特地由劉鍾珏提出系爭同意書，據以辦理設籍手續，反足以證明被上訴人於76年間並未向劉鍾珏購買系爭房屋。⑶再參諸上訴人前於106年2月16日偕同警員前往系爭房屋上址查看時，被上訴人與員警交談中一再提及「因為這個人死了，我是唯一合法的，我有優先購買權」、「這個人死了，我可以跟他買」、「她不是繼承的，她是買賣的，買賣他一定要跟我講……因為買賣我是唯一」，此有被上訴人被訴竊佔之刑事案件108年7月12日勘驗筆錄1份（本院107年度易字第1211號刑事卷第194頁、第211頁）在卷可稽；於該刑事案件106年3月1日警詢中又供稱：伊原本是跟劉鍾珏承租臺北市○○區○○街000巷0號，結果房子大部分都壞掉，劉鍾珏有答應伊，伊每月給他2,000元，房子隨便伊使用，約25年前伊就開始使用房子了，沒有租賃契約，都是跟劉鍾珏口頭約定，在81年12月29日有簽署戶籍遷入同意書而已；伊是跟劉鍾珏租的；因地上物是伊建的，所以伊才不搬離等語（臺灣臺北檢察署106年度偵字第7681號卷第3至4頁，本院卷㈡第49至50頁）；於原審106年9月6日開庭時方提出系爭移轉書暨支票影本抗辯已先於76年7月29日向劉鍾珏取得系爭房屋占有權利，95年10月起至105年7月之前每月匯款3,000元給上訴人係購買系爭房屋占用之分期款等情。被上訴人所為抗辯情節前後陳述不一，就劉鍾珏已移轉系爭房屋之占有權利、劉鍾珏與上訴人就系爭房屋所訂買賣契約為通謀虛偽等抗辯，復未舉證以實其說，自不足採信。

㈡兩造間因類推適用修正前民法第425條規定有系爭租約存在，嗣於105年11月8日經上訴人依民法第440條規定合法終止：⒈查上訴人主張劉鍾珏於77年3月18日將系爭房屋售予其之前，曾將系爭房屋中如附圖所示B區出租予被上訴人使用乙節，雖經被上訴人否認與劉鍾珏有租賃契約關係存在，然證人鄧秋萍已於原審106年9月6日言詞辯論期日具結證稱被上訴人住在系爭房屋是因為向劉鍾珏租房子，伊80幾年間為社區改建問題拜訪鄰居、住戶時，劉鍾珏都說被上訴人是房客，且被上訴人對於系爭房屋改建的事情也沒有置喙等語（見原審卷第114頁正反面），參以被上訴人於106年3月1日竊佔刑案警詢中亦自承：系爭房屋是跟劉鍾珏租的等語（本院卷㈡第50頁），足徵被上訴人使用系爭房屋，確實原係基於與劉鍾珏之租賃契約關係。⒉惟劉鍾珏交付租賃物給被上訴人後，於77年3月18日將系爭房屋全部範圍事實上處分權讓與第三人即上訴人，業如前述。此情形發生時原所有人即出租人與承租人間租賃契約之效力如何，事實上處分權人可為何主張，雖尚缺乏法律規定，然按88年4月21日修正前民法第425條就所有權讓與第三人之情形已有明定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」，其立法目的除使出租人與所有權人合一以簡化三方法律關係外，亦在提高所有權人修繕租賃物的誘因，畢竟所有權人是最終應享有物之使用收益轉為金錢價值之人，也是有修繕租賃物權限之人，由所有權人享受並承擔出租人的權利與義務，其較有誘因與資金維持租賃物於合用的狀態；另一方面也保護承租人之利益，能以原租賃契約為法律上之原因，對新所有權人主張有權占有使用租賃物。前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，一般認為其內涵包含永久占有、使用、收益、為事實上之處分（拆除或修繕等）等權益，從租賃契約的角度來看，所有權變動與事實上處分權變動此兩種情況，實屬相近，依上開規定之立法意旨，解釋上應允許就無法辦理所有權登記之建物事實上處分權讓與之情形類推適用之，始符法意。故於本件劉鍾珏將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人之情形，應得類推適用修正前民法第425條規定，亦即自77年3月18日起，劉鍾珏與被上訴人所約定之租賃契約（即系爭租約），對於受讓系爭房屋事實上處分權之上訴人，仍繼續存在。⒊至於被上訴人承租之範圍，其雖否認向劉鍾珏租用範圍僅有系爭房屋1樓如附圖所示B區云云（見本院卷㈡第116頁）。然查，電信協會另案起訴請求上訴人拆除系爭房屋，返還所占用系爭土地事件（不爭執事項㈨，案號：本院99年度重訴字第543號、臺灣高等法院103年度重上字第100號請求拆屋還地等民事事件）第一、二審審理時，法官先後於99年8月4日、100年3月29日、103年11月14日共三次至系爭房屋現場履勘測量，另於101年間委請轄區警局派員訪查系爭房屋居住占用情況。其中第一次履勘無人到場開門，大門鎖住無法進入；第二次履勘時則有史敏勞到場，稱自己以每月3,000元向上訴人承租系爭房屋2樓部分（即如附圖所示D區），已經承租20餘年，2樓的2個房間其中1個房間無償借給孫陳枝妹，另二樓加蓋部分（即如附圖所示C區）、一樓庭院及走廊加蓋部分（即如附圖所示A、B區），係另一名不知名男子占用等語；101年間委請臺北市政府警察局大安分局訪查，史敏勞已經沒有住在系爭房屋，僅剩孫陳枝妹居住該處；第三次履勘，上訴人在場稱系爭房屋是劉鍾珏賣給我，史敏勞已經過世，2樓全部出租給孫陳枝妹，1樓部分劉鍾珏之前提供「張先生」使用，張先生有自行加蓋等語等情，有99年8月4日勘驗測量筆錄（第1次測量）、100年3月29日勘驗測量筆錄（第2次測量）、臺北市政府警察局大安分局101年9月18日北市警安分戶字第10133024300號函、103年11月14日勘驗筆錄（第3次測量）在卷可參（見本院99年度重訴字第543號卷㈠第130-132頁、第184-188頁，卷㈢第169頁，臺灣高等法院103年度重上字第100號卷㈡第1-4頁）。依前開履勘系爭房屋現場及警員訪查情形，可認系爭房屋2樓（即如附圖所示D區）部分若非劉鍾珏或上訴人使用，則是出租予史敏勞或孫陳枝妹使用，並未出租予被上訴人使用。上訴人主張被上訴人承租範圍僅有系爭房屋1樓如附圖所示B區等語，可堪採信。⒋再者，被上訴人自95年10月起至105年6月，將近10年向上訴人每月給付3,000元，有時會隔數月匯款一次至上訴人名下郵局帳戶，至105年7月開始被上訴人方不再繼續給付每月3,000元給上訴人等節，為兩造所不爭執（見前四、㈧、）。上訴人主張前開被上訴人每月給付之款項為租用系爭房屋1樓如附圖所示B區之租金等語，被上訴人固抗辯稱此為向劉鍾珏購買系爭房屋占有權利之分期款而非租金云云。惟被上訴人所辯曾與劉鍾珏約定購買系爭房屋占有權利云云係不可採信，被上訴人前確實與劉鍾珏有租賃契約關係，上訴人因自劉鍾珏受讓系爭房屋事實上處分權而類推適用修正前民法第425條之法律效果，成為前開租賃契約關係之出租人等情，又均已如前述（見前㈠、⒉以及㈡、⒈），而被上訴人每月支付劉鍾珏金錢係使用系爭房屋之對價，參諸被上訴人於竊佔警詢之供述（臺灣臺北檢察署106年度偵字第7681號卷第3至4頁，本院卷㈡第49至50頁），亦足明之。故上開期間被上訴人每月給付3,000元給上訴人之原因應如上訴人所主張，為租用系爭房屋1樓如附圖所示B區之租金。⒌按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。承前⒈至⒋所述，兩造間有租賃契約關係，被上訴人係以每月3,000元之租金向上訴人租用系爭房屋1樓如附圖所示B區（即系爭租約），詎被上訴人自105年7月起即未再按月匯款3,000元至上訴人帳戶，此開始未付租金之時間為兩造所不爭執（見前四、），是被上訴人積欠租金達二個月租額後，上訴人即得依前開民法規定催告及行使終止權。又上訴人已於105年10月委請法律事務所發函催告被上訴人於文到3日內，給付105年7月至9月共積欠之3個約租金共計9,000元，並表明逾期未給付積欠之租金，即終止系爭租賃契約，被上訴人併應將系爭房屋大門鑰匙或鐵捲門控制器交付上訴人等語（下稱系爭催繳終止函），系爭催繳終止函已於105年11月3日送達被上訴人等情，有律師函暨其中華郵政掛號郵件收件回執影本附卷可稽（見原審卷第16-20頁）。依前送達期日，系爭催繳終止函所定催告被上訴人給付所欠租金期限，本以105年11月6日星期日為末日。惟依民法第122條規定：「於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之。」，故應改以105年11月7日星期一為催告給付期限末日，於同日晚間12時給付期限方屆滿，是以，系爭租約係於105年11月8日方合法終止。上訴人主張其於105年11月7日即已合法終止兩造租賃契約，期日計算上容有違誤，並不可採。

㈢關於上訴人請求騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示D、B、A區部分：⒈按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院106年台上字第187號判決參照）。⒉查坐落系爭土地上，位置如附圖1樓所示Ａ區庭院（面積42.5平方公尺）、Ｂ區建物（面積6.13平方公尺）及二樓Ｄ區建物（面積41.1平方公尺）之範圍為劉鍾珏生前於47年間出資承購電信勞工住宅時取得系爭房屋之範圍，為兩造所不爭（見前四、㈠），而上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，亦如前述，則系爭房屋如附圖所示D、B、A區之占有利益，自應歸屬於上訴人。但被上訴人迄今仍於系爭房屋內堆放物品占用之，業經本院於108年1月24日現場勘驗無訛，有勘驗筆錄、勘驗當日照片在卷可查（見本院卷㈡第2頁、第75-87頁），兩造亦無爭執（見前四、）。被上訴人抗辯有向劉鍾珏購得系爭房屋占有權利云云並不可採，系爭租約已於105年11月8日由上訴人合法終止等情，均如前述，被上訴人此後迄今仍占有系爭房屋即欠缺法律上原因，自為無權占有，是其受該占有之利益，致上訴人受損害，則上訴人依民法第179條前段規定，請求被上訴人騰空遷讓返還就系爭房屋如附圖所示D、B、A區之占有，為有理由。又上訴人依民法第179條規定之請求，既有理由，則其另依民法第455條、第962條、第184條第1項前段規定及類推適用民法第767條第1項規定，請求擇一為有利判決（見本院卷㈡第142頁）部分，本院即無庸再予審究。

㈣關於上訴人請求拆除如附圖所示A、C區之系爭增建物部分：⒈按民法第66條第1項所稱不動產之土地定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。準此，已為不動產之建物，如其屋頂尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在。而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法第811條所明定。故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一部分（最高法院108年度台上字第2241號判決參照）。⒉查上訴人請求拆除之系爭增建物，是以鐵皮、鋼架、木板等材料，緊依靠系爭房屋原有磚造牆面與建築體搭建，且與系爭房屋是共用同一個1樓出入口，並無獨立出入口等情，有本院108年1月24日勘驗筆錄、勘驗當日照片在卷可查（見本院卷㈡第2頁、第71-87頁）；又如附圖所示C區、D區構造上互相連通乙節，兩造並無爭執（見本院卷㈡第110頁），觀前開勘驗當日照片亦可知構造上如附圖所示A、B區互相連通。是以，從系爭增建物對外通行無獨立出入口、隔間上與系爭房屋原建築體相通、且係利用較輕便之材料倚靠系爭房屋原建築體搭建以觀，系爭增建物並無構造上及使用上之獨立性，並非獨立之不動產；應認系爭增建物係鐵皮、鋼架、木板等動產附合於系爭房屋上，已屬於系爭房屋之一部分。準此，系爭增建物雖係由被上訴人出資搭蓋，然其搭蓋之材料已附合於系爭房屋，成為系爭房屋之一部分，被上訴人對之已無權利可以主張，而是上訴人對之有事實上處分權。被上訴人既未就系爭增建物取得單獨之所有權，其自無從對系爭增建物為拆除行為等事實上處分，故上訴人不論主張類推適用民法第767條第1項抑或適用同法第962條、第184條第1項前段規定，其請求被上訴人拆除系爭增建物，於法均屬無據。

㈤關於請求返還占用系爭房屋如附圖所示D、B區（系爭房屋第二層原建物及樓梯下房間）相當租金之不當得利：⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，上訴人主張自己為系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋占有利益本該歸上訴人享有，然被上訴人自105年11月8日起，即無權占用系爭房屋如附圖所示D、B區（系爭房屋第二層原建物及樓梯下房間）與A區迄今等節，業經本院認定如前，則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自105年11月8日起，就占用系爭房屋如附圖所示D、B區部分，應返還不當得利，自屬有據。⒉次按相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第97條第1項規定予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判決意旨參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條、土地法第148條規定，上述土地價額係指法定地價，亦即土地所有權人依土地法所申報之地價而言。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。另按基地租金之數額，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。⒊經查，系爭房屋位於臺北市大安區通化街巷中，鄰近捷運信義安和站、六張犁站，距離臨江街夜市、信義商圈、國泰綜合醫院、大安森林公園、大安運動中心、信義區戶政事務所、臺北市政府、喬治工商、三星國小、安和郵局、台北富邦銀行、國泰世華銀行等商圈、醫院、公共設施、行政機關、金融機構等均在兩公里內，有兩造陳報狀之地圖存卷可參（見本院卷㈠第316-334頁），足見該地點商業繁榮、交通及生活機能便利。惟參酌系爭房屋屋況老舊，且其內雜亂不堪，被上訴人僅作為自住與堆放物品使用等情，有本院勘驗筆錄暨勘驗當日照片在卷可查（見本院卷㈡第2頁、第71-87頁），認占用系爭房屋如附圖所示D區部分，以系爭土地申報價額乘以占用面積，加計系爭房屋課稅現值乘以附圖所示D區面積占D及B區總面積比例後，以年息5％除以12計算每月相當於租金之不當得利，應屬適當。又系爭土地於105年之申報地價為7萬6,034元，系爭房屋於105年之課稅現值為4萬0,900元，附圖所示D區及B區之面積依序為41.1㎡、6.13㎡等情，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、系爭土地登記公務用謄本、大安地政所函文暨其土地複丈成果圖（即本件附圖）附卷可稽（見原審卷第23頁，本院卷㈠第314頁，本院卷㈡第4-5頁），依前開方式計算，本院認被上訴人就占用系爭房屋附圖所示D區，應自105年11月8日起按月返還1萬3,169元【計算式：[（76,034元/㎡×41.1㎡）＋40,900元×41.1÷（41.1＋6.13）]×5%÷12≒13,169元（元以下四捨五入）】為適當。⒋又兩造就使用系爭房屋如附圖所示B區部分，原於系爭租約約定每月租金為3,000元，於系爭租約終止後，被上訴人繼續占用該區域，而免付前開金額之租金，使上訴人受有此金額租金損失，即為被上訴人之不當得利。故本院認被上訴人就占用系爭房屋附圖所示B區，應自105年11月8日起按月返還3,000元不當得利。⒌因此，上訴人請求被上訴人自105年11月8日起，按月返還占用系爭房屋如附圖所示D、B區相當租金之不當得利金額以1萬6,169元【計算式：1萬3,169元＋3,000元＝1萬6,169元】為適當。

㈥關於請求系爭租約終止前積欠之租金：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前段定有明文。查兩造間有系爭租賃契約關係，約定被上訴人租用系爭房屋如附圖所示B區，應按月給付租金3,000元，該租賃契約是於105年11月8日方終止，然被上訴人自105年7月起即未給付每月3,000元之租金等節，均經認定如前述。則上訴人依系爭租約終止前已經發生之租金債權，得請求被上訴人給付自105年7月1日起至105年11月7日止之租金共計1萬2,700元【計算式：3,000元/月×（1+1+1+1+7/30）月＝12,700元】，上訴人於本件僅請求其中1萬2,600元，核無不合，應有理由。⒉上訴人先位依系爭租約關係請求被上訴人給付前開積欠之租金，既有理由，其備位依民法第179條規定而為請求部分，本院即無庸再予審究。

六、綜上所述，上訴人㈠依民法第179條之規定，請求被上訴人將坐落系爭土地上之系爭房屋如附圖所示D、B、A區（面積依序為41.1平方公尺、6.13平方公尺、42.5平方公尺）騰空遷讓返還予上訴人，㈡依民法第179條之規定，請求被上訴人應自105年11月8日起至騰空遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付1萬6,169元，㈢依系爭租約，請求被上訴人給付1萬2,600元等部分，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，駁回上訴人之請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分廢棄，並改判如主文第2至4項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人於本院追加依民法第184條第1項前段規定、類推適用民法第767條第1項規定為請求權基礎，請求「被上訴人應將坐落系爭土地上之如附圖所示A、C區（面積依序為42.5平方公尺、43.97平方公尺）之系爭增建物拆除。」，亦無理由，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與判決結果無影響，爰不另一一論列，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，追加之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。