土地法 第 120 條（耕地特別改良費償還之條件及範圍）
- 1.因第一百十四條第二第三第五第六各款契約終止返還耕地時，承租人得向出租人要求償還其所支出前條第二項耕地特別改良費，但以其未失效能部份之價值為限。
- 2.前項規定，於永佃權依民法第八百四十五條及第八百四十六條之規定撤佃時準用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 120 條規範耕地特別改良費返還：第 114 條第 2、3、5、6 款終止租約時，佃農可請求償還未失效能部分之改良費價值。
Q · 農地租約結束，我之前花的改良費要得回來嗎？
依土地法第 120 條，因第 114 條第 2 款（放棄耕作）、第 3 款（非不可抗力一年未耕作）、第 5 款（耕地不能使用）、第 6 款（違法轉租）終止返還耕地時，承租人得向地主請求償還耕地特別改良費（土地法第 119 條第 2 項），但以未失效能部分之價值為限。第 114 條第 4 款（欠租達兩年）刻意被排除。永佃權依民法第 845、846 條撤佃時準用。
白話解讀
農地租賃跟一般租房子不一樣。你租房子裝潢，退租時要嘛恢復原狀，要嘛裝潢歸房東。農地不是這樣運作的。你在租來的田裡花錢改良土壤、蓋灌溉設施、鋪水管，這些投入法律上叫「耕地特別改良」。租約結束返還耕地時，你可以向地主要求償還這些改良費「還沒失效的那部分價值」。這條的精妙之處在於：不是只有「被趕走」的佃農可以要，連一部分「自己違約」的佃農（違法轉租、一年未耕作）也能要回剩餘價值。但有個關鍵例外：欠租欠到兩年被終止的，這條保護不到你。立法者的邏輯很清楚：你連租金都不付，改良費就自己吸收吧。
法律定性
土地法第 120 條為耕地特別改良費返還清算規範，建立四種特定終止情形下承租人對地主之費用償還請求權基礎，並透過準用規定延伸保護永佃權人，是台灣農地法律關係中佃農勞動成果保障的核心條文。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1什麼叫「未失效能部份之價值」？怎麼算？▾
法律不算你當初投入多少錢，算的是現在還剩多少使用價值。例如你五年前花二十萬改良土壤，如果土壤改良的效能可以維持十五年，租約終止時大約還剩三分之二（約十三萬）的效能沒被你用到，這部分就是地主接手後能享受的，你可以要回來。內行人提示：請農委會所屬農改場或農業試驗所出具鑑定報告，比一般估價師更具說服力，因為他們懂耕地改良的技術性殘值評估。
Q2欠租被終止也能要改良費嗎？▾
不能。本條明文只列第 114 條的第 2、3、5、6 款，刻意把第 4 款（欠租達兩年）排除在外。立法理由很清楚：你連最基本的租金義務都不履行，就不能再主張對價性的改良費。內行人提示：如果你快要達到兩年欠租門檻，趕在終止前主動補繳或協商分期，保住這條的保護傘比拖延有利得多。
Q3永佃權被撤佃也能用這條嗎？▾
可以。本條第 2 項明定「永佃權依民法第 845 條及第 846 條規定撤佃時準用之」。也就是因積欠地租（§845）或違反改良義務（§846）被撤佃的永佃權人，改良費仍可依第 1 項方式主張。內行人提示：永佃權雖然民國 99 年民法物權編修正後不再新設，但既存的永佃權仍受保護，且永佃權人的改良往往歷時更久，殘值爭議更大，務必備齊多年來的投入證據。
Q4土地法 120 條是什麼？▾
耕地特別改良費返還的清算規範，列舉第 114 條第 2、3、5、6 款終止租約時佃農可要回未失效能殘值，並準用至永佃權撤佃情形。
Q5什麼叫耕地特別改良？▾
土地法第 119 條第 2 項定義：超過通常維護範圍的改良行為，包括土壤改良、灌溉設施、農路鋪設、地形整理等具增益土地價值的投入。
Q6「未失效能部份之價值」是什麼意思？▾
改良成果於返還耕地時仍可繼續發揮使用效益的殘餘價值，採殘值評估而非原始投入金額，例如改良十五年壽命的設施用了五年，殘值約為原始投入的三分之二。
Q7什麼是永佃權？跟一般租賃差在哪？▾
永佃權是民法物權編原規定的「永久於他人土地耕作或牧畜」物權，2010 年修正後不再新設但既存權利仍存。比一般租賃強的是物權性與永久性，承租人對土地關係更穩固。
Q8農地租約結束改良費怎麼算？▾
盤點所有改良項目（收據+施工+竣工照片）→ 委請農改場或不動產估價師評估未失效能殘值 → 發存證信函要求償還 → 地主拒付則民事訴訟。
Q9改良費殘值的鑑定該找誰做？▾
首選農委會所屬農改場或農業試驗所（懂技術性殘值評估），次選不動產估價師。法院訴訟中可聲請送鑑定，由法院指定機關。
Q10改良費怎麼要回？訴訟費用多少？▾
民事給付訴訟，裁判費約請求金額 1.1%。10 萬以下可走小額訴訟程序（裁判費 1000 元）、50 萬以下適用簡易程序。律師費 5-10 萬起跳，金額不大時可自己跑。
Q11怎麼證明我做過改良？▾
原始購料收據、工程承攬合約、施工前後照片、竣工驗收紀錄、農改場輔導文件、地政事務所現勘紀錄、村里長書面證明、農會會員資料。多元證據比單一更有力。
Q12土地法 120 vs 民法 431 哪個適用？▾
農地租用優先適用土地法 120（特別法），一般動產不動產租賃適用民法 431（普通法）。土地法 120 對佃農更寬容（部分違約仍受保護），民法 431 則嚴格要求租賃關係正常終止。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| row | covered | evidence_burden |
|---|---|---|
| 第 114 條第 2 款（放棄耕作） | ✓ 可請求改良費 | 證明改良項目與殘值 |
| 第 114 條第 3 款（非不可抗力一年未耕作） | ✓ 可請求改良費 | 證明改良項目與殘值 |
| 第 114 條第 4 款（欠租達兩年） | ✗ 不可請求 | 刻意排除 |
| 第 114 條第 5 款（耕地不能使用） | ✓ 可請求改良費 | 證明改良項目與殘值 |
| 第 114 條第 6 款（違法轉租） | ✓ 可請求改良費 | 證明改良項目與殘值 |
| 永佃權依民法 845（積欠地租）撤佃 | ✓ 準用本條 | 證明改良項目與殘值 |
| 永佃權依民法 846（違反改良義務）撤佃 | ✓ 準用本條 | 證明改良項目與殘值 |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較
把多條並列逐欄比較