土地法 第 87 條（空地及擬制空地）
- 1.凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。
- 2.土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第87條規範空地：編為建築用地而未依法使用者，或建物價值不及地價20%者擬制為空地。
Q · 建地放著沒用會被加稅嗎？
依土地法第87條，編為建築用地而未依法使用者即為空地。第二項另定擬制空地：建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地。被認定後依平均地權條例第26條加徵2-5倍空地稅，地方政府並可命令限期建築使用，逾期不從可依平均地權條例第76條照價收買。三段流程環環相扣，認定是起點。
白話解讀
土地不是你想放就放的資產。如果你名下有一塊「編為建築用地」的土地，法律給你一個很多人沒意識到的義務：要實際使用它、蓋東西。沒有依法使用的建地就是「空地」，地方政府可以依平均地權條例加徵 2 到 5 倍的空地稅。更陰險的坑在第二項的「擬制空地」：你以為蓋個鐵皮屋、搭個停車場就能避開？不一定。如果建築改良物（你蓋的東西）的價值不到土地申報地價的 20%，法律還是把它當空地。舉例：市區一塊申報地價兩千萬的建地，上面只有一個三百萬的倉庫，比例 15%，擬制空地。不但繼續加稅，政府還能命令你限期建築使用，逾期不從可以「照價收買」。很多人繼承到市中心一塊看起來很值錢的建地，真的收到稅單才發現：這不是資產，是燒錢機器。
法律定性
土地法第87條為空地定義條款，建立兩種認定標準：純空地（編為建築用地而未依法使用）與擬制空地（建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十）。本條是地方政府啟動空地稅加徵、限期使用命令與照價收買程序的法律起點，與土地法第88條荒地定義、第89條強制收買構成完整未利用土地管制體系。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1祖傳的地放了二十年都沒事，為什麼今年突然收到空地稅加徵通知？▾
通常有兩種可能。第一，地方政府新一輪空地清查，你的地剛好被納入；第二，申報地價調整後，你原有的小建物價值比例掉到20%以下（第二項擬制空地）。收到通知不要慌，先確認使用分區是不是建築用地、建物估價是不是正確。這兩件事都可以挑戰。內行人提示：很多地方政府每2-3年做一次大清查，如果你附近有地主最近收到相同通知，代表這一波清查行動剛啟動，此時提訴願或提出開發計畫的成功率較高。
Q2建地上蓋個鐵皮屋或做停車場，能省空地稅嗎？▾
看比例。第二項規定建築改良物價值必須達到土地申報地價的20%，才算脫離空地認定。市區建地動輒申報地價上千萬，鐵皮屋或柏油停車場很難達到這個比例。內行人提示：如果真要用「低成本建物」脫離空地分類，必須是正式的建照建物（不是違建），而且造價要達標。否則政府認定時根本不算進去，與其搭應付式建物，不如直接規劃合法開發或尋求合建夥伴。
Q3土地法第87條的空地是什麼？▾
編為建築用地而未依法使用者，或建物價值不及申報地價20%者，都算空地。後者稱擬制空地，是市區地主最常踩的坑。
Q4純空地跟擬制空地差在哪？▾
純空地是建地上什麼都沒蓋；擬制空地是蓋了，但建物價值不到地價20%。鐵皮屋、停車場、雜物間多半屬於後者，地主常以為合規。
Q5「依法使用」是什麼意思？▾
依編定用途（建築用地）合法興建建物並實際使用。沒申請建照、違章建築、放著荒廢都不算「依法使用」。
Q6申報地價跟公告地價差在哪？▾
公告地價是地方政府公告值，申報地價是地主自行申報值（通常為公告地價80%）。本條20%門檻用的是申報地價基準。
Q7怎麼避免被認定為空地？▾
申請建照啟動實際開發是唯一根本解。短期可申請正式建物估價，若達申報地價20%可主張非擬制空地；若不到，提開發時程爭取緩徵。
Q8收到空地通知怎麼救濟？▾
處分書送達30日內提訴願。三條挑戰路線：（1）使用分區是否確實為建築用地；（2）建物估價是否低估；（3）有無正當理由暫無法使用。
Q9空地稅怎麼計算？▾
依平均地權條例第26條，於應徵地價稅基本稅額之外加徵2-5倍。原稅3萬可能跳到15萬，與一般地價稅落差數倍。
Q10怎麼證明建物價值達20%？▾
委託專業估價師（不動產估價師事務所）出具估價報告，或申請地方政府不動產估價。違章建築不算數，必須是合法建照建物。
Q11空地（土地法87）vs 荒地（土地法88）差在哪？▾
空地適用建築用地，荒地適用可農業土地。分類錯誤救濟路線完全不同，第一步必須先確認使用分區。
Q12空地稅 vs 一般地價稅差多少？▾
一般地價稅自用住宅0.2%、其他1-5.5%累進；空地稅在基本稅額之外加徵2-5倍。市區建地落差可達5-10倍。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | vacant_land | wasteland |
|---|---|---|
| 適用土地類型 | 編為建築用地（土地法87） | 非建築用地之土地，可農業而不農業（土地法88） |
| 認定核心 | 未依法使用 / 建物價值不及地價20% | 未依法使用 / 廢棄不耕 |
| 加徵倍數 | 2-5倍空地稅（平均地權26） | 1-3倍荒地稅（待平均地權確認） |
| 強制處分 | 限期建築使用 → 照價收買 | 限期使用 → 照價收買 / 公地放領 |
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