臺灣臺北地方法院102年度重訴字第834號

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　102年度重訴字第834號

原告

徐正青

訴訟代理人

劉韋廷律師

複代理人

林于舜律師

複代理人

張立瑾律師

複代理人

追加原告 徐美榮

複代理人

追加原告 徐美麗

被告

楊欣怡

被告

特別代理人 葉純吟

被告

林美珠（即楊奕瑾之承受訴訟人）

被告

上被告共同

訴訟代理人

洪嘉呈律師

　　　　　　黃旭田律師

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年9月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院32年上字第1715號判例參照）。本件原告徐正青起訴時係主張被告所有之台北市○○路000巷00號房屋無權占有其與徐美榮、徐美麗繼承而公同共有台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），並依民法第828、821、767條等規定請求被告拆屋還地，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，其中請求被告返還相當於租金之不當得利部分，乃係基於公同共有債權起訴請求被告為給付，為固有必要共同訴訟，需由公同共有人全體即原告徐正青與徐美麗、徐美榮一同起訴，當事人始為適格，惟原告徐正青無法取得同為繼承人之徐美榮、徐美麗之同意對被告起訴，嗣經原告依民事訴訟法第56條之1第1項規定於民國102年9月13日聲請追加為原告，然徐美榮、徐美麗經本院通知後仍未表示意見，堪認其等拒絕同為原告並無正當理由，乃由本院於103年9月12日裁定命徐美榮、徐美麗追加為原告（卷1第195頁），其逾期未為追加，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為徐美麗、徐美榮就原告徐正青請求被告給付相當於租金之不當得利部分，已一同起訴，而同為原告，合先敘明（系爭土地於追加為原告之後雖業經分割，雖於104年11月20日為繼承分割登記為應有部分權利各為三分之一，惟此於已經追加徐美榮、徐美麗成為追加原告之結果，並無影響）。

二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；民事訴訟法第168條、第175條第1項、第173條分別定有明文。查原告原對被告楊欣怡、楊奕瑾起訴請求拆屋還地，嗣因楊奕瑾於102年11月19日死亡，其繼承人楊欣怡、林美珠具狀聲明承受訴訟（卷1第167頁），是本件即應由被告楊欣怡、林美珠為楊奕瑾之承受訴訟人。

三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明第一至三項原為「被告楊欣怡、楊奕瑾均應將座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號，如附圖1所示部分土地上之地上物拆除，並將附圖1所示部分土地，共49平方公尺之土地騰空返還原告及其他全體共有人。被告楊欣怡、楊奕瑾應連帶給付原告及其餘共有人全體新台幣（下同）1,165,418元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告並應給付自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告及其他全體共有人按占用土地各該年度法定地價總額年息百分之十計算之租金；及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣因楊奕瑾於102年11月19日死亡，由繼承人楊欣怡、林美珠具狀聲明承受訴訟（卷1第167頁），原告於103年11月25日以民事準備三狀變更聲明為「被告楊欣怡、林美珠均應將座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號，如附圖1所示部分土地上之地上物拆除，並將附圖1所示部分土地，共49平方公尺之土地騰空返還原告等。被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與楊欣怡連帶給付原告全體1,165,418元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告林美珠、楊欣怡並應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告及其他全體共有人按占用土地各該年度法定地價總額年息百分之十計算之租金。」，又於104年2月9日以民事變更聲明狀變更為「被告楊欣怡、林美珠均應將座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號，如附圖即台北市建成地政事務所104年1月23日土地複丈成果圖編號A部分面積47.49平方公尺、編號B部分面積3.3平方公尺之地上物拆除，並將附圖A、B所示共50.79平方公尺之土地騰空返還原告。被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與楊欣怡連帶給付原告全體1,207,989元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與楊欣怡自起訴狀繕本送達翌日起至拆除地上物返還土地之日止，按月連帶給付原告20,834元。」（卷1第270頁），復於105年4月21日以民事準備㈤狀暨變更聲明狀變更為「被告林美珠、楊欣怡應將坐落於台北市○○區○○路○○段000地號，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號，如附圖即台北市建成地政事務所104年1月23日土地複丈成果圖編號A部分面積47.49平方公尺、編號B部分面積3.3平方公尺之地上物拆除，並將附圖A、B所示共50.79平方公尺之土地騰空返還原告及全體共有人。被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與被告楊欣怡連帶給付原告徐正青402,663元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告林美珠、楊欣怡應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按月連帶給付原告徐正青按占用土地各該年度申報地價總額百分之十計算金額的三十六分之一，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於土地所有權人身分請求被告拆除無權占有之地上物，將土地騰空返還予原告及全體共有人，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。

四、復按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為，民事訴訟法第45條、第51條第1項、第4項分別定有明文。查本件被告楊欣怡罹患妄想型思覺失調症，有病歷資料在卷可按，且其就本件訴訟事實與所信仰宗教無法區別，所主張與陳述之內容相互混淆，屬無訴訟能力而有選任特別代理人之必要，經被告林美珠（即楊奕瑾之承受訴訟人）為之聲請選任特別代理人，本院於107年7月12日選任社工葉純吟為楊欣怡之特別代理人。

五、本件追加原告徐美榮、徐美麗經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

六、再按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者，當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第三人。訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人。民事訴訟法第254條第1、4項、第67條之1分別定有明文。而本件系爭土地原為原告徐正青與徐美榮、徐美麗等二人公同共有，嗣於訴訟繫屬中（即104年11月20日）為繼承分割登記（應有部分權利各為三分之一），其中徐美榮復於104年12月31日將其就系爭土地之應有部分權利三分之一以夫妻贈與為原因移轉登記予配偶周嘉志，本院於107年7月16日將系爭土地涉訟之事實依上開法律規定通知周嘉志（卷三第121頁）。

乙、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠系爭土地原為徐風楷所有，惟徐風楷已於87年1月21日過世，原告徐正青及追加原告徐美榮、徐美麗均為繼承人，嗣於104年11月20日為繼承分割登記，變更為分別所有（應有部分權利各為三分之一），其中徐美榮復於104年12月31日將其就系爭土地之應有部分權利三分之一以夫妻贈與為原因移轉登記予配偶周嘉志，因此系爭土地現所有權人為徐正青、徐美麗、周嘉志（應有部分權利各為三分之一），詎被告等人無權占用系爭土地達50.79平方公尺，並於其上搭蓋建築物（門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號），為此爰依民法第767條第1項、第821條等規定請求被告拆除系爭土地上之地上物，並將基地騰空返還予原告及其他共有人。

㈡被告雖辯稱兩造間就系爭土地存在不定期租賃關係，並主張「系爭房屋乃林氏王楓，向斯時之地主洪江川承租系爭土地建築房屋」云云，惟林氏王楓是否有向斯時地主洪江川租地建屋，均未見被告舉證以實其說，然被告所舉證者，僅係日本不動產登記法第106條之規定，惟法律規定僅係通案規定，實際上系爭建物是否依法辦理，仍應由被告舉證，實無法單以法律謂被告或渠等前手已依法為相應之行為，況系爭建物欲辦理保存登記是否僅得依日本不動產登記法第106條之規定而無他法，尚非無疑；而系爭建物辦理保存登記，是否確實依據不動產登記法規定辦理，被告亦未提出證據證明之，縱令當時系爭土地所有人同意（原告否認之），然該同意究竟係出於何種法律關係（諸如租賃、贈與、使用借貸等）被告均未予舉證；則被告逕以土地所有人同意，即證明系爭建物與系爭土地間存有租賃契約，且屬不定期限租賃契約，即非有據；再者，原承租人康溪自48年後，無繳交租金之記錄，是以，原承租人康溪和原地主後其繼受人，自無成立不定期限租賃，屬無權占用，則其與原地主洪周鄭間即為無權占有，則何來不定期租賃云云，再為轉讓或承受？況自承租人康溪後，系爭建物所有人康阿港、許博焮、楊奕瑾皆未繳交租金，被告謂提存，亦未舉證以實其說，則渠等與地主間是否存有不定期限租賃，難謂無疑，被告自頭至尾既未舉證有「租地建屋之契約」，亦未舉證兩造或其前手間有「不定期限租賃」，其謂就系爭土地有不定期租賃關係云云，卻未舉證以實其說，是其主張，實非可採。

㈢按臺灣省政府37年6月18日頒「臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充要點」第五點第2款規定，土地與建物權利人不同者，不論已否辦理保存登記，仍應依照土地登記規定先聲請地上權登記（併參臺灣新北地方法院95年度訴字第904號判決意旨）。基此，無論系爭房屋是否辦理保存登記，均應依照當時土地登記規定聲請地上權登記。又按臺灣省政府頒「臺灣省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項」規定，地上權得由建築基地使用人單獨聲請登記，經審查後，將聲請內容公告兩個月，並同時通知基地所有權人，基地所有權人未於公告期內提出更正或異議者，地政機關即依公告結果辦理登記，是依被告邏輯論述，無論是否辦理保存登記均須為地上權登記，又地上權登記經建築基地使用人（即被告）單獨聲請登記，公告二個月期間內系爭土地所有人未為異議，即依公告結果辦理登記，則系爭建物及土地於謄本中既無任何地上權之登記，足認系爭建物當時所有人並未聲請登記，或者系爭土地所有人有反對意見方無從登記。然查，觀之系爭土地登記謄本（原證2）及被告所提出證物之內容，均未提及系爭土地設有地上權存在。是以，系爭建物當時所有人未聲請登記，則系爭建物未於系爭土地有地上權登記，加以被告亦未舉證系爭建物與系爭土地間有租賃關係存在，足認系爭建物並無合法占有系爭土地之權源，縱倘系爭建物當時所有人已聲請登記，然最終謄本並未記載，顯見系爭土地當時所有人必因此提出反對意見無從登記，則更足證明被告占有系爭土地毫無合法權源，是原告請求被告拆屋還地，自屬有據。

㈣又被證8、被證9之康溪先生地基簿、地租繳納簿所載承租標的為「臺北市○○街○○○號房屋基地」、「臺北市汕頭街（石路段一六五之八）」及面積約100坪，然其承租範圍及坐落位置均不明確，且與系爭門牌號碼莒光路144巷12號建物，面積經臺北市建成地政事務所複丈確認為50.79平方公尺（約15.36坪），二者面積差異甚鉅，被告自應勾稽證明被證8、9與系爭建物坐落基地之關連性，若無法舉證，即難認被證8、9為承租系爭建物坐落基地之證明。再者，被告主張系爭建物最初由林王氏楓經系爭土地之所有權人洪川江同意於系爭土地上建築房屋云云，惟被告始終未提出最初之租地建屋契約，則林王氏楓是否有向斯時地主洪川江租地建屋，僅係被告一面之詞，訴訟迄今僅見被告提出被證7建物買賣契約書為佐證，然被證7契約書乃訴外人林振、林王氏楓與康溪簽署買賣建物，並無法看出是否有向洪川江承租建物坐落基地，自不得證實系爭建物有合法坐落土地之權源，被告主張兩造間有租賃關係，卻未舉證以實其說，殊難採信。

㈤縱令被證8、9所載承租標的為系爭建物坐落基地（僅假設語，原告否認之），然觀被證9地租繳納簿，並無出租年限之記載，且收租記錄僅記載至48年，則是否謂承租人僅承租至48年？否則何以被證9未記載出租期限，後續亦無繳納租金之記錄？既承租人自48年後未曾再付租金，則代表雙方均無繼續出租或承租意思，縱曾有租賃關係存在，應於斯時歸於消滅，況被證9承租人「原康溪」與地主洪周鄭間既為無權占有，則何來不定期租賃關係得供後手再為轉讓或承受？況且自48年後，系爭建物所有人康阿港、許博焮、楊奕瑾皆未繳交租金，平白享有系爭土地占有及使用之利益長達近60年，則渠等辯稱與地主間成立不定期限租賃，卻未支付租用對價，所辯為事後脫免無權占有系爭土地之責，顯屬無稽。

㈥縱認兩造就系爭土地存有租賃關係，且系爭建物係在該租賃契約範圍內（假設語，原告否認之），惟與系爭建物相鄰，並於相同時空背景下建造之門牌號碼莒光路144巷10號建物，經鈞院102年度重訴字第806號民事判決，認定該房屋已於80年代達不堪使用之程度，縱兩造間存在租賃關係，應已歸於消滅，因而肯認原告請求拆屋還地及不當得利之主張。系爭建物既為同一時期興建，亦使用相同之建材，應亦因年代久遠、自然耗損而達不堪使用之程度，自無再適用土地法第103條規定之餘地，故原告主張無須依土地法第103條之規定終止系爭土地之不定期租賃契約關係，自屬有據，兩造間之租賃關係業已消滅。

㈦系爭土地之所有權歸屬目前為分別共有狀態，登記為原告徐正青、追加原告徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，權利範圍均為三分之一，揆諸前揭司法院解釋，原告徐正青為分別共有人之一，自得按其應有部分，單獨起訴請求被告返還其所受之利益，原告徐正青自得按其應有部分向被告等人請求相當於租金之不當得利、損害賠償，爰請求給付予原告徐正青起訴前五年相當於租金之不當得利總金額1,207,989元的三分之一，即402,663元，另因本件起訴至今系爭土地公告地價已有變動，故將訴之聲明第三項修正為被告等人應按月連帶給付原告徐正青按占用土地各該年度申報地價總額百分之十計算金額的36分之一。【以105年為例，系爭土地公告地價76,174元，申報地價為公告地價80%，即60,939元，以被告占用面積50.79平方公尺計算，計算式：〔60,939（申報地價）*50.79（占用面積）*0.1（百分之十）〕*1/12（每月）*1/3（原告應有部分三分之一）=8,597元，即被告等人於105年度應按月給付相當於租金之不當得利8,597元予原告徐正青】。

㈧縱認兩造就系爭土地存有租賃關係，而上開租賃關係尚未因系爭建物已達不堪使用之程度，自行歸於消滅（假設語，原告否認之），惟被告之前手既係基於建屋之目的承租系爭土地，縱未明定租期，然探求其真意，應定有租至房屋不堪使用之限期，惟應受民法第449條第1項20年之限制。則系爭建物屋齡已達80餘年，早已使用超過20年，原告自得終止系爭租約，原告前已於105年4月21日以民事準備㈤狀向被告為終止租約之意思表示，並請求被告返還系爭土地。

㈨再者，未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾二十年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院終止其租賃契約，以兼顧出租人與承租人之利益。至於現行民法所增訂之第449條第3項雖明定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」，並於89年5月5日開始施行，然民法債編施行法對上開規定並未明定有溯及既往效力，在89年5月5日修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第一條規定，自不適用修正施行後之規定，故系爭建物之基地租賃契約，仍應受民法第449條第1項之限制；縱認被告之前手當初係基於建屋之目的承租系爭土地(僅假設語，原告否認之)，然兩造既未明定租賃之期限，仍應依契約之目的探求當事人真意，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期，惟應受民法第449條第1項20年之限制。系爭建物據被告所述係於民國24年間興建（被告102年12月5日民事答辯二狀第1頁倒數第5行），起造距今已達80餘年之久，早已逾民法第449條第1項20年之限制，且因本件被告主張之租賃契約，其成立時點乃係在民法89年5月5日修正施行前，自無適用修正施行後民法第449條第3項規定之餘地。

㈩再者，系爭建物於103年12月30日勘驗測量，其建材為木磚造，參以行政院發佈之「固定資產耐用年數表」（原證11）內所訂磚造房屋耐用年限為25年，則其客觀合理之使用年限應為25年以下。被告亦於104年2月9日民事言詞辯論意旨狀第10頁第16行至第11頁第1行自陳：「被告之房屋係建於日據時代，屋齡至少高達75年（以29年至今104年計算【被證20】），屋況非常老舊，建材是磚、瓦、鐵皮、木材互相交錯且泛黃斑駁…更甚者，系爭房屋室內格局擁擠，進入系爭房屋時更須時常低頭行走，以免撞上樑柱或隔間。綜合言之，系爭建物實無什麼剩餘價值可言。」是以，縱使系爭建物至今尚未達不堪使用之程度（假設語），亦顯係因被告長期以來不斷整修、以鐵皮加固補強，始能避免傾頹，故客觀上應可判定系爭建物存續年限業已屆滿，應許原告收回系爭土地再行利用，否則若僅因被告單方不斷之修繕，即驟認系爭建物未達不堪使用之程度，則土地所有人即原告將永遠無法收回系爭土地，幾等同喪失系爭土地所有權，此不僅有違當初訂定租賃契約之目的及意義，且亦造成土地長期無法活化更新，有違經濟效益最大化與誠信原則；即便被告主張系爭建物興建至今未曾整修，參以行政院發佈之「固定資產耐用年數表」內所訂磚造房屋耐用年限為25年，則其客觀合理之使用年限應為25年以下。惟系爭建物興建時點係在民國24年間，距今已達80年之久，早已超出合理之正常使用年限，系爭建物屋齡已逾越房屋耐用年限多達五十五年之久，其建材早已老化壞損，屋頂、屋面、承重牆及建物整體結構亦多年未經建築單位檢驗，使用上顯有安全疑慮，被告若繼續居住於此屋況不佳之建物，因系爭建物老舊傾頹，恐有倒塌、崩毀而危及其人身、財產安全之虞，實不利於被告，基此，未定期限之借地造屋情形，縱使房屋尚未毀損至不堪使用程度，然仍應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地之目的是否已完畢。則在租地建屋之情形，雖法無明文規定未定期限租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，應認得類推適用上開規定，斟酌房屋之種類、品質及經過時期，以定其租地建屋之目的是否已完畢，故經審酌系爭建物之種類、品質及使用年限，應認本件得類推適用民法第470條第1項規定，認定系爭建物之租賃目的亦已完成，故參酌法院實務見解及民法第833條之1之法理，原告爰請求法院審酌本件情形，准予原告終止系爭租約。並聲明：

⑴被告林美珠、楊欣怡應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號，門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號，如附圖即臺北市建成地政事務所民國104年1月23日土地複丈成果圖編號A部分面積47.49平方公尺、編號B部分面積3.3平方公尺之地上物拆除，並將附圖A、B所示共50.79平方公尺之土地騰空返還原告及全體共有人。

⑵被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與被告楊欣怡連帶給付原告徐正青新臺幣402,663元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑶被告林美珠、楊欣怡應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按月連帶給付原告徐正青按占用土地各該年度申報地價總額百分之十所計算金額的三十六分之一，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑷上開聲明第一、二、三項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠坐落於系爭土地（重測前為臺北市○○區○路段000○0地號土地），門牌號碼為臺北市○○路000巷00號之建物（原門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00弄00號，下稱系爭建物），系爭土地於日治時期昭和10年間（即民國24年），即由訴外人林王氏楓向當時之地主洪江川承租，用以興建系爭建物，嗣於35年間再由訴外人康溪（即康阿港之祖父）向林王氏楓買受系爭建物，並另由康溪再與當時之地主洪周鄭成立不定期限之租賃契約。其後，康溪於46年5月9日過世，關於系爭土地之承租，因家屬尚未為遺產分配，故先以「原康溪之名義」繼續向當時之地主洪周鄭承租系爭土地，直至康溪之繼承人就遺產達成分配協議，而由訴外人康阿港取得系爭建物之後，再於58年12月22日由訴外人康阿港將系爭房屋買賣移轉予訴外人許博焮，嗣由被告楊奕瑾向訴外人許博焮所購買，雙方約定以贈與為所有權移轉登記之原因辦理登記，故於79年10月6日贈與被告楊奕瑾，有斯時之買賣契約及建物所有權狀可證，是康阿港於出售系爭建物時已與洪周鄭針對系爭建物之基地成立不定期限之租地建屋契約。又原告針對系爭土地之所有權係繼承其父親徐風楷而來，徐風楷就系爭土地之所有權則係因原所有權人洪周鄭於50年間設定抵押權予徐風楷，徐風楷於55年8月18日經由拍賣取得系爭土地，並登記為系爭土地所有權人，亦有系爭土地之登記謄本可稽。

㈡依88年4月21日修正前公布前之民法第425條買賣不破租賃規定，訴外人徐風楷（即原告之父親）於55年8月18日間因拍賣而受讓系爭土地後，依前揭88年4月21日修正前民法第425條買賣不破租賃規定及司法院院字第1580號解釋文，康阿港與洪周鄭間就系爭建物成立不定期限之租地建屋契約，對於受讓人徐風楷繼續存在，而楊奕瑾輾轉由康阿港移轉許博焮後取得系爭建物，揆諸上開最高法院見解，系爭土地之租賃權（即租地建屋契約），已因承租人康阿港將系爭建物讓與許博焮，再由許博焮讓與被告楊奕瑾時，隨同移轉予受讓人被告楊奕瑾，應可認為被告楊奕瑾對於系爭土地之出租人徐風楷仍有租賃關係存在。被告楊奕瑾自購買系爭建物後，因徐風楷未前來收取租金，被告楊奕瑾即由街坊鄰居依法辦理提存租金，以保權益，甚且，系爭土地之地價稅亦係由被告楊奕瑾所繳納，有臺北市稅捐稽徵處地價稅轉帳繳納證明可稽。

㈢按台灣總督府於大正十一年（西元1922年）九月公布「關於民事之法律施行於台灣之特例」（敕令第四○六號），將日本民法、民法施行法、不動產登記法以及其附屬法律自大正十二年一月一日起，施行於台灣。依當時施行於台灣之日本不動產登記法第106條規定：「左列之人得就未登記之建物申請建物所有權登記：一、土地登記簿中所登記之建物基地之所有人或是地上權人。二、能夠根據土地臺帳謄本，證明自己或被繼承人得以基地所有人之身分，被記載於土地臺帳中。三、能夠由已登記之基地所有權人或地上權人之證明書，證明自己為所有權人之人。四、能夠以判決或其他官方文件證明自己為所有權人之人。」、同法第35條規定「申請登記必須要提出左列之文書：一、申請書。二、證明登記原因之文書。三、關於登記義務人之權利之證明。四、登記原因中若需得第三人的許可、同意或承諾時，證明已得第三人許可、同意或承諾之文書。五、由代理人申請時，得證明其權限之文書。」可知，非基地所有權人或地上權人，欲辦理建物所有權保存登記，則需由已在土地登記簿中登記為基地所有權人或地上權人之人，出具證明書，證明申請人確實為該基地上建物之所有權人，建物所有權人方得辦理建物第一次所有權登記；再者，於他人土地上興建建物，涉及基地所有權人或地上權人等之權利，依據當時有效之日本不動產登記法第35條之規定，申請登記建物所有權時，亦需由基地權利人（如所有權人或地上權人等）提出同意之文書方得辦理。

㈣揆諸上開說明，如建物所有人與建物所坐落基地之所有權人或地上權人非屬同一人者，欲就該建物辦理所有權保存登記，依據當時有效之日本不動產登記法第35條、第106條之規定，必須有基地所有權人或地上權人等人，出具使用同意書，以及證明該建物為申請人所有之證明書始可。足認，若基地所有權人或地上權人自始不同意建物所有權人於其所有之基地上興建建物，則豈可能自願出具建物所有權證明書予建物所有人辦理保存登記。再觀之，斯時日本不動產登記法第106條第1款、第2款之規定，均將土地及建物視為一體，推定土地所有權人或地上權人為合法興建建物進而取得建物所有權之人，於當時之時空背景下，自無可能基地所有權人或地上權人於不同意建物所有權人使用土地興建建物之情況下，又出具建物所有權證明書給建物所有權人，進而使其得辦理建物所有權保存登記，甚至長年不行使權利而放任建物所有權人占有基地而使用建物，實堪確認。

㈤系爭建物係於日據時期昭和10年（民國24年）辦理保存登記，當時台灣不動產登記所依據之法律，無論係土地或建物，即係依前述之日本不動產登記法辦理，故林王氏楓辦理系爭建物保存登記時，必已取得地主洪川江之許可、同意或承諾之書面文件，應可認定系爭建物之所有權人林振係有權使用系爭土地。復參酌前開臺灣高等法院97年度重上字第509號民事判決意旨，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，促進房屋所有權之安定性等語，應認系爭房屋之使用權源，仍得對抗嗣後受讓系爭土地之所有權人。從而，被告楊欣怡、林美珠既為系爭房屋之所有權人，自得以系爭房屋之使用權源對抗原告，進而就系爭土地主張有權使用，洵屬適法。

㈥系爭建物既於日據時期昭和10年間，即已占用系爭土地且非一般違建，並已辦理建物保存登記，復參酌系爭土地之登記謄本記載，可知原告之父徐風楷於受讓系爭土地時，系爭土地上已有系爭建物占用；再參以原告提出之土地及地上物清冊一覽表之記載，系爭建物及週邊建物占有情形，可知所占用系爭土地之面積廣大，而買受人（即原告之父徐風楷）於斯時鉅金購買土地，乃人生大事，其於訂約之前，殊無不看現場使用狀況之情？是原告之父徐風楷於承買時實難委為不知系爭土地上有系爭建物占用之情形。準此，揆諸前揭之說明，原告之父徐風楷即應繼受前手與系爭房屋之所有權人關於占用使用系爭土地之債權契約，亦即系爭房屋之所有權人對於土地所有權人得主張其就系爭土地享有占有權源。從而，本件原告就系爭土地之所有權係繼承其父親徐風楷而來，則於徐風楷去世後，「關於占用使用系爭土地之債權契約」即由原告與其他繼承人徐美榮、徐美麗等人依法概括繼承，故被告仍得就系爭土地主張有權占有，至為明確。

㈦退萬步言，縱認為原告主張被告應拆屋還地之主張可採，原告起訴狀認被告應支付相當於租金之不當得利，已申報地價年息百分之十，作為被告所受利益之基礎云云，顯與事實不符。其一，被告已於103年間向法院提存系爭房屋之五年份租金，則原告。其二，從鈞院親自勘驗可以看出，被告之房屋係建於日據時代，屋齡至少高達75年（以29年至今104年計算【被證20】），屋況非常老舊，建材是磚、瓦、鐵皮、木材互相交錯且泛黃斑駁，系爭房屋坐落之處皆為老舊社區，其中巷弄窄小、車輛無法通行且規劃雜亂，地處萬華區為臺北市地價最便宜之一區，更甚者，系爭房屋室內格局擁擠，進入系爭房屋時更須時常低頭行走，以免撞上樑柱或隔間。綜合言之，系爭建物實無什麼剩餘價值可言，原告主張以申報地價年息百分之十實屬過高，應以年息百分之五為限。

㈧並聲明：原告之訴、假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地於41年間為洪周鄭所有，嗣於50年間設定抵押權予徐風楷，徐風楷於55年8月18日經由拍賣取得系爭土地，並登記為系爭土地所有權人，此有系爭土地之登記謄本可稽（卷1第68頁）。

㈡系爭房屋於康溪過世後，由康阿港繼承系爭房屋（卷1第284頁），康阿港再於58年12月22日將系爭房屋買賣移轉予許博焮（卷1第295頁），再由被告楊奕瑾向訴外人許博焮所購買，雙方約定以贈與為所有權移轉登記之原因辦理登記，故於79年10月6日贈與被告楊奕瑾，有斯時之買賣契約（卷1第65頁）及建物所有權狀可證（卷1第67頁），而楊奕瑾102年11月19日死亡（卷1第131頁），由其繼承人即被告楊欣怡、林美珠承受本件訴訟。

四、得心證之理由：

㈠原告主張之事實，業據其提出原告戶籍謄本、徐風楷繼承系統表、系爭土地謄本、泰平測量有限公司出具之土地及地上物清冊一覽表、台北市○○區○○路000巷00號之建物謄本、泰平測量有限公司出具之建物測量成果圖、行政院發布之固定資產耐用年數表、系爭土地異動索引等文件為證（卷1第1-26頁、卷2第133頁、第139頁），被告則以上揭情詞為辯，並提出建物改良登記簿、買賣契約、建物所有權狀、系爭土地登記簿、98-101年地價稅轉帳繳納證明、建物買賣契約書、康溪先生地基簿、地租繳納簿、李志殷所著「台灣光復初期土地權利憑證繳驗工作之研究」碩士論文、楊奕瑾戶籍謄本、被告持有之建物所有權狀、建築改良物所有權狀、台灣台北地方法院102年度重訴字第809號於102年10月17日言詞辯論筆錄、系爭建物門牌資料、康溪、康阿港間之鬮分合約書、贈與證書、土地承租承購權讓與合約、提存書、台北市稅捐稽徵處79年間函文等文件為證（卷1第62-86頁、第106-131頁、第180-182頁、第248頁、第283-302頁），是本件所應審究者為：原告依民法第767條第1項、第821條等規定請求被告拆除系爭土地上之地上物，並將基地騰空返還予原告及其他共有人，有無理由？被告抗辯有民法第425條買賣不破租賃適用以及系爭建物前手與系爭土地前手間存有不定期限之租地建屋契約，對於受讓人繼續存在，其所有系爭建物占有系爭土地有合法占用權源，有無理由？如成立不定期租賃契約，租賃契約是否因建物不堪使用而消滅？原告類推適用民法第470條第1項之規定終止兩造租約，有無理由？以下分別論述之。

㈡原告雖然對於被告所提出之建築改良登記簿暨建物登記謄本、不動產買賣契約書、建物改良登記謄本、建物買賣契約書、康溪先生地基簿、地租繳納簿等文件（被證1、2、6、7、8、9），主張該文件乃有：未有申請列印時間、地政事務所之註記、建物登記門牌不同、未提出文件正本、內容模糊不清之情形，因而爭執該文件之形式真正與實質真正等語（卷3第17頁），惟按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條本文定有明文。又私文書如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，或係私人帳簿、傳票等私文書之內容記載連續不輟，外觀上又無可疑為臨訟製作者，仍應認有相當之證據力，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，予以判斷採納（最高法院82年度台上字第69號判決、83年度台上字第2247號判決、85年度台上字第1837號判決及91年度台上字第1661號判決參照）。經查，①原告起訴主張被告應拆除座落於台北市○○區○○段○○段000地號（重測前為台北市○○區○路段000○0地號，原證2、被證4）之建物，其建號為同區莒光段二小段96號，門牌號碼為臺北市○○路000巷00號（原門牌號碼為台北市○○區○○街00巷00弄00號，原證4、被證16），其中，系爭土地於41年間由洪周鄭（日據時代之「洪周氏鄭」）所有，洪周鄭於50年間設定抵押權予徐風楷，徐風楷於55年8月18日經由拍賣取得系爭土地，並登記為系爭土地所有權人，此有系爭土地之登記謄本可稽，應可確定；②次就系爭建物部份，系爭房屋最初由林王氏楓經系爭土地之所有權人洪川江同意於系爭土地上建築系爭房屋，嗣後，康溪於35年間從林振、林王氏楓處購得系爭房屋，並陸續向當時的系爭土地所有人洪周鄭租賃系爭土地並支付租金，康溪過世後由康阿港繼承系爭房屋，康阿港再於58年12月22日將系爭房屋買賣移轉予許博焮，再由被告楊奕瑾向訴外人許博焮所購買，並約定以贈與為所有權移轉登記之原因辦理登記，而於79年10月6日贈與被告楊奕瑾等情，業據被告提出建物買賣契約書、康溪先生地基簿、地租繳納簿、鬥分合約書、贈與證書、土地承租承購權讓與合約、買賣契約、建物所有權狀等文件為據，就形式上與移轉過程並無不符之情，況且本件被告僅有係爭房屋而無其他房屋，而係爭房屋確係位於原告土地等情，是雖然上揭文件之記載雖未臻完全，然仍應足以認定係本件係爭土地建物之情，應可確定；③且斟酌相關文件早於35年間起簽立締結，當時環境未必能複製多份文件而由眾人持有，且時間已長達70多年之期間，記載不明或難以辨識乃為必然產生結果之情，是無從以該無法避免之情形作為否認其證據之理由；④又審酌上揭文件亦於原告對於係爭土地上其他房屋所有權人訴訟中經審酌結果認為：「經查，康溪先生地基簿、地租繳納簿及康義益簿製作日期分別為42年1月、46年1月及49年7月，且比對康溪先生地基簿、地租繳納簿及康義益簿黏貼之印花稅票及台灣印花藏玩手記可知，康溪先生地基簿封面反面、地租繳納簿封面反面黏貼之印花稅票均為41年7月1日發行之台灣博物館印花稅票，康義益簿內頁黏貼之印花稅票則為上開台灣博物館印花稅票、41年4月4日發行之紫紅色中山橋圖印花稅票、41年7月25日發行之橘黃色中山橋圖印花稅票、47年4月1日發行之平版赤崁樓印花稅票、48年10月12日發行之西湖圖印花稅票，復參諸康溪先生地基簿、地租繳納簿及康義益簿紙張色黃質舊一情，足徵康溪先生地基簿、地租繳納簿、康義益簿並非被告臨訟製作者。又康溪先生地基簿、地租繳納簿、康義益簿均有當時系爭土地地主洪周鄭之印文（印文為洪氏周鄭），洪周鄭印文蓋印處顯示洪周鄭就出租系爭土地應收之租金於農曆41年12月15日以前各期、41年後至55年上半年間租金均收訖，各簿冊內容接續並無間斷，再酌以證人陳德興於本院102年度重訴字第808號拆屋還地事件結證稱：其現年92歲，自出生即住在台北市堀江町，認識被告父親康振福、祖父康溪，曾看過與其年紀相差很大之洪周鄭向康振福收錢，其在洪周鄭離去後，並有詢問康振福，康振福表示洪周鄭係向其收租金等語，衡情，康溪先生地基簿、地租繳納簿及康義益簿上洪周鄭印文應為真實。則綜合上情，應可認康溪先生地基簿、地租繳納簿及康義益簿等私文書均為真正。」等語，於本件亦有符合，是亦足採據；從而，本院認為原告雖然主張前揭證據形式有所瑕疵等語，惟本院認定於本件訴訟並無不足以採納使用之情形，應可確定。

㈢其次，就兩造間就系爭土地是否有不定期租賃契約關係存在之部分：

⑴經查日本不動產登記法之登記程序要點記載：「㈠登記之申請…應由權利人及義務人會同申請…(3)登記原因須第三人之許可、同意或承諾時，應提出書面證件。…」，是依日據時期施行於臺灣之日本民法及不動產登記法之規定，倘建物之所有人欲辦理保存登記，必須會同基地所有權人共同辦理申請，並應提出基地所有權人之許可、同意或承諾之書面證件（台灣高等法院97年度重上字第509號判決參照）。系爭房屋最初由林王氏楓經系爭土地之所有權人洪川江同意於系爭土地上建築系爭房屋，嗣後，康溪於35年間從林振、林王氏楓處購得系爭房屋，並有被告所提出林振、林王氏楓與康溪之建物買賣契約書在卷可按（卷1第109頁），契約書中並記載雙方就辦理登記事項之約定，由此足認為當時於日治時期興築系爭房屋而辦理保存登記時，應該已經獲得洪江川同意，否則即會因欠缺基地所有權人許可同意或承諾書面證件，而無從辦理，應可確定，據此即足以認為林振與洪江川間就系爭房屋座落系爭土地之事，應有一定之契約關係存在，應可確信。另外，林振、林王氏楓與康溪於35年4月12日簽署建物賣買契約書，並以第1條約定：「甲（即林振、林王氏楓）將末尾記載建物全部議訂代價台幣21,300元賣與乙方（即康溪）而乙方亦承諾買受」、不動產表示部分則約定包含有：臺北市堀江町165番地所在煉瓦及木造瓦葺平家住宅1棟（建坪6.5坪）、臺北市堀江町165番地所在第1號至第4號煉瓦及木造瓦葺平家住宅4棟（建坪依序為15.556坪、15.5坪、13.2坪、13.2坪），其中，林王氏楓並於臺北市堀江町165番地所在第1號不動產標示之後方記載以上賣主林王氏楓等語（卷1第109頁），而雖然被告所提出文件中雖有內容不清、面積不一致等情形，但是審酌本件被告僅有係爭房屋而無其他房屋，而係爭房屋確係位於原告土地等情，已如前述，應足認定，且發生所記載面積不一致之情形甚多，建物賣買契約書僅依照雙方意思之坪數，未記載其依據來源之文件為何，且該建物賣買契約書係於35年4月12日所簽署，依照當時測量方式及範圍，均就測量結果有所影響，而計算錯誤或記載錯誤亦有發生可能，是此尚不足以此認定之結果，則康溪於35年間應確實有向林振、林王氏楓購買上揭房屋，可以認定。

⑵次查，康溪先生地基簿記載：「台端承租臺北市○○街○○○○○○000號房屋基地100坪。地租自41年農曆12月15日起至42年農曆6月15日租金計600元整如數收迄無訛。41年農曆12月15日以前各期100坪租金全部繳納完畢。自42年6月15日起至12月14日止（農曆）6個月份地租計600元正收訖。自42年12月15日起至43年6月14日止（農曆）6個月份地租465元收訖。自43年12月15日起至44年6月14日止6各月地租465元收訖。自44年6月15日起至12月14日止（農曆）6個月份地租609元收。自44年12月15日起至45年6月14日止（農曆）6個月份租金（100坪）計600元整於國曆46年1月3日收訖」等語，其上並有洪周鄭印文（卷1第115頁），而洪周鄭於34年間繼承取得系爭土地所有權，已如前述，是由此可知康溪於41年間起即向洪周鄭承租系爭土地上100坪基地供其所有之台北市堀江町165號房屋使用，而依照康溪與林振、林王氏楓於35年4月12日簽署建物賣買契約書所記載建物坪數低於康溪先生地基簿所載之100坪，而審酌康溪於向林振、林王氏楓購買臺北市堀江町165番地所在房屋後，繼之即向洪周鄭承租房屋基地，應可認康溪有意以承租房屋基地之方式解決所購買之5戶房屋基地問題，則康溪先生地基簿上載承租臺北市○○街○○○○○○000號房屋之真意，即應認為係包括建物賣買契約書之房屋，即台北市堀江町165番地所在、165番地第1號至第4號房屋，即可認為系爭房屋座落系爭土地之範圍應確經康溪向洪周鄭承租，從而，被告答辯以：康溪有向洪周鄭承租系爭房屋坐落系爭土地之範圍等語，信為可採。

⑶之後康溪於46年5月9日過世，關於座落土地之承租，即由康溪之繼承人以「原康溪」名義，於46年1月1日與地主洪周鄭成立不定期租賃契約，其並於地租繳納簿記載：原康溪於46年1月1日向洪周鄭承租臺北市汕頭街（石路段165之8）坪數約100坪，出租年限未約定，付租方法為每半年一次，46年前及46年至48年間地租全數收訖等語，此有被告所提出地租繳納簿在卷可據（卷1第118頁），而康溪過世時間為46年5月9日，雖晚於地租繳納表所寫成立租約日期之46年1月1日，但參諸地租繳納簿記載之承租坪數與康溪先生地基簿記載承租坪數相符，租金繳納方式均為半年1次等情，康溪繼承人與洪周鄭因康溪過世為46年上半年度，直接將租賃契約日期填寫為46年1月1日，非無可能，再審酌其係以「原康溪」表明為原本康溪之意思，亦足認定乃係康溪之繼承人，先以原康溪之名義，就系爭房屋座落系爭土地之範圍與洪周鄭成立不定期租賃契約，應可認定，是被告主張康溪繼承人有與洪周鄭成立不定期租賃契約等語，應堪採信。

⑷系爭房屋於康溪過世後係由康阿港繼承，康阿港再於58年12月22日將系爭房屋買賣移轉予許博焮，再由被告楊奕瑾向訴外人許博焮所購買，雙方約定以贈與為所有權移轉登記之原因辦理登記，並於79年10月6日贈與被告楊奕瑾，嗣楊奕瑾於102年11月19日死亡，而由其繼承人即被告楊欣怡、林美珠繼承等情，亦有被告提出鬮分合約書、贈與證書、買賣契約建物所有權狀等文件可據（卷1第284頁），應可確定；而被告等人於98年至102年間繳納系爭土地之地價稅，此有被告所提出台北市政府稅捐稽徵處97-102年地價稅繳納證明書在卷可按（卷1第83頁），之後因為原告不願再由被告等人繳納系爭土地之地價稅，因此被告乃於103年4月16日起依照提存法之規定向本院提存所提存，亦有提存書在卷可按（卷1第301頁），是被告主張被告皆有依照約定繳納租金等情，即非無由，應可認定。

⑸按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。88年4月21日修正前民法第425條定有明文。上述租賃物所有權讓與，並包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院78年度台上字第613號判決要旨參照）。查徐風楷於55年8月18日拍賣取得原為洪周鄭所有之系爭土地，而被告與洪周鄭就系爭房屋座落系爭土地範圍有不定期租賃契約關係存在，業經認定如前，揆諸上開說明，被告抗辯主張其與洪周鄭間不定期租賃契約對徐風楷繼續存在，本件原告並未提出徐風楷有終止其與被告間不定期租賃契約證明，尚無從認為其生前終止不定期租賃契約，而其於87年1月21日過世，原告為徐風楷繼承人，依修正97年1月2日修正前民法第1148條本文規定，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，是應繼承系爭土地與被告間不定期租賃契約關係。是以，被告抗辯其與原告間有不定期租賃契約存在等語，堪可採信。

⑹從而，被告抗辯兩造間有不定期租賃契約關係存在等語，核屬可取。

㈣再者，就如成立不定期租賃契約，租賃契約是否因建物不堪使用而消滅之部分：

⑴按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號、第1008號判決參照）。所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度臺上字第1407號判決參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所具備之要件事實，負舉證責任。

⑵經查，本件原告雖然以：與系爭建物相鄰，並於相同時空背景下建造之門牌號碼莒光路144巷10號建物，房屋所有權人均主張該房屋係訴外人林振於民國24年建造、使用「煉瓦及木造瓦」為主要建材，屋齡高達80餘年，兩建物現況應十分類似，而該莒光路144巷10號建物，業經認定該房屋於80年代達不堪使用程度（本院102年度重訴字第806號、台灣高等法院以105年度重上字第392號民事判決），系爭建物既為同一時期興建，亦使用相同之建材，應亦因年代久遠、自然耗損而達不堪使用之程度，應已無法達到建築之通用規範或一般標準要求，致其使用上之經濟效益減損，甚至造成居住安全上之疑慮，應認系爭建物已達不堪使用之程度，並據以主張兩造間租賃關係業已消滅等語，然而，系爭房屋前由楊奕瑾向訴外人許博焮所購買之後，楊奕瑾即居住於系爭房屋，而楊奕瑾過世後，其繼承人即被告楊欣怡、林美珠現在仍居住於係爭房屋等情，業據被告陳明在卷，且因被告楊欣怡罹患疾病之情，而由中正萬華區身心障礙者資源中心人員即特別代理人葉純吟進行輔導時，其曾於107年6月至9月期間，前往被告楊欣怡家訪約10次，過程與被告楊欣怡見面會談約3次，之後因為其不太願意繼續溝通，所以後續對口為繼母林美珠等情，業據被告特別代理人葉純吟陳述明確，足認為被告楊欣怡、林美珠現在仍居住於系爭房屋之事實，應堪確定，因此，雖然係爭房屋屋齡高達80餘年，但於使用上並無從認為已達不堪使用之程度，至於相鄰房屋目前狀況及修繕結果如何，並無從據以援引作為系爭房屋狀況之認定，又雖然系爭房屋屋齡已逾財政部所訂固定資產耐用年數表中木造與磚造房屋耐用年限10年至25年之規定，而主張系爭房屋確實已達於不堪使用之程度，然此僅係核定房屋稅之依據，與系爭房屋是否不堪使用應依實際狀態認定者不同，並無從以此標準以為不堪使用程度之認定標準，是本件既然未有系爭房屋不堪使用之積極證據，即無從原告主張之認定，是原告主張，尚難據以認定。

㈤另外，就本件是否有類推適用民法第833-1條規定，而終止租賃關係之部分：

⑴原告復主張：最高法院80年台上字第2016號民事判決意旨認為：「使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其借用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用物已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項後段規定甚明。準此，借地造屋未定有期限者，法院自應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢。」等語，主張類推適用上開規定，斟酌房屋之種類、品質及經過時期，以定其租地建屋之目的是否已完畢，而系爭建物為木磚造，以行政院「固定資產耐用年數表」所訂磚造房屋耐用年限為25年，客觀合理之使用年限應為25年以下，而系爭建物已超出合理正常使用年限，故原告依上開規定或類推適用民法第833條之1、第470條第1項之規定，主張終止兩造間就系爭土地之不定期租賃契約，並以民事準備㈤暨變更聲明狀為終止之意思表示等語以為主張；然查，被告楊欣怡、林美珠現在仍居住於系爭房屋之中，且並無證據足以認定係爭房屋現在已達不堪使用之程度，且此項事實亦無法以財政部所訂固定資產耐用年數表作為判斷標準，已如前述，又姑且請不論本件是否得以類推適用民法第833條之1之規定，經審酌系爭房屋乃為被告楊欣怡、林美珠現在唯一之居住處所，雖系爭房屋之種類性質雖非最新穎之建築結構，但其已經足以提供被告楊欣怡、林美珠居住之需求，利用狀況亦與原先預定之狀況相互吻合，是就其種類、性質及利用狀況以觀，斟酌認為並無予以終止之情，是原告前揭主張，即難認為有據；況且，本件被告楊欣怡因罹患妄想型思覺失調症，雖然日常生活尚可自理，但其面對訴訟反應激烈，所述內容晦澀難懂且多與本件待證事實無關，因而經本院認為其無訴訟能力且亦無從認為先前委任訴訟代理人有據，因而選任特別代理人在案，以此，被告楊欣怡是否有具有行為能力即即堪容疑，是原告以民事準備㈤暨變更聲明狀為終止意思表示，是否有據，即非無疑；因此，原告此部分主張，尚難認屬有據，應可確定。

㈥從而，兩造間就系爭房屋座落系爭土地範圍存不定期租賃存在，已經被告舉證證明，原告復未能舉證證明租約已經因系爭房屋達於不堪使用之狀態而消滅等節，均經認定如前，則被告抗辯其非無權占有系爭房屋座落系爭土地之範圍等語，即屬可取，是原告以被告無權占有系爭土地為由，訴請被告拆除系爭房屋返還土地，及給付相當於租金之不當得利，即不應准予。

五、綜上所述，原告依民法第828條、第821條、第767條、第179條、第184條第1項前段規定，請求被告林美珠、楊欣怡拆除系爭房屋，返還系爭房屋座落之土地50.79平方公尺，並給付相當於租金之不當得利402,663元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告按占用土地各該年度法定地價總額年息10%之三十六分之一計算之租金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。