臺灣高等法院105年度消上字第8號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度消上字第8號

上訴人

蔡雪芬

上訴人

陳正哲

上訴人

丁秋雙

上訴人

鍾雨倢

上訴人

林郁秀

共同訴訟代理人

吳麒律師

共同訴訟代理人

柯政延律師

上訴人

大馨建設股份有限公司

法定代理人

林雅萍

訴訟代理人

江如蓉律師

訴訟代理人

鄧輝鼎律師

訴訟代理人

陳國雄律師

上一人複代理人

曾憲忠律師

被上訴人

林敏雄

上二人共同訴訟代理人

趙文銘律師

上二人共同訴訟代理人

蔡玫真律師

上一人複代理人

林彣鴻律師

上列當事人間請求損害賠償事件，兩造除林敏雄外對於中華民國105年6月29日臺灣臺北地方法院100年度消字第5號第一審判決各自提起上訴，本院於107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：被上訴人即上訴人大馨建設股份有限公司（下稱大馨公司）之法定代理人於提起上訴後之民國107年3月19日由鍾筱娟變更為林雅萍，此有臺北市政府107年3月19日函及大馨公司變更登記表可稽（見本院卷三第71、72頁），並經林雅萍具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第51頁），合於民事訴訟法第170條、第175條規定，爰准由變更後之法定代理人續行訴訟，先予敘明。

貳、實體方面：

一、上訴人即被上訴人蔡雪芬、陳正哲、丁秋雙、鍾雨倢、林郁秀（下稱蔡雪芬等5人）主張：

㈠大馨公司投資興建坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）之「画世紀」建案（下稱系爭建案），並於96年間委託房屋代銷公司銷售系爭建案之預售屋，代銷人員以銷售話術輔以廣告圖說、建物模型及樣品屋說明成屋後之實際狀態，並稱房屋外圍為私密圍牆與柵欄、大門有門禁管制，住戶可享有私密之安全空間；系爭建案之廣告文宣中亦有「三進式層層禮遇」、「三進式門禁層層禮遇」等文字輔以圖面（下稱系爭廣告），大馨公司於銷售時以公共空間之私密性為廣告宣傳，致伊等於如附表一所示「買受時間」與大馨公司簽訂房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋契約），購買如附表一所示系爭建案房屋（下各以號碼及樓層稱之，合稱系爭房屋），並於如附表一所示「取得所有權時間」取得所有權，系爭廣告文宣內容均為系爭契約之一部分，大馨公司負有給付封閉式1樓頂蓋型空間之義務。詎大馨公司隱匿其為申請容積獎勵，將1樓頂蓋型空間規劃為對外開放空間之事，於取得使用執照後進行二次工程，加設安全玻璃門扇、柵欄（下稱系爭設施），變更為私密空間，嗣經新北市政府違章建築拆除大隊認定係違建而於102年6月間遭拆除門扇，致原屬住戶公用部分之頂蓋型空間開放予公眾使用，區分所有權人喪失專用權限，損及隱私、安全，所購買房地價值因而減損，伊等因而受有如附表一之C欄所示頂蓋型開放空間之損害。大馨公司未依債之本旨給付封閉式頂蓋型空間，為不完全給付，應依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，負損害賠償責任。如認大馨公司已屬給付不能，則依民法第226條第1項規定亦應負損害賠償責任，退步言若認屬自始客觀給付不能，亦應依民法第113條、第247條規定負賠償之責。又大馨公司前董事長鍾筱娟身兼系爭建案之起造人，明知1樓頂蓋型空間為對外開放空間，卻故意以廣告圖說標榜為封閉空間，詐欺伊等購買系爭房屋，大馨公司應依民法第28條規定與鍾筱娟連帶負損害賠償責任。再大馨公司為元利建設企業股份有限公司（下稱元利公司）之子公司，被上訴人林敏雄（下稱林敏雄）為元利公司最高負責人，亦為系爭建案坐落土地之原所有權人，對大馨公司有實質控制權，且系爭建案以「元利機構」名義對外銷售，林敏雄對鍾筱娟前揭行為顯屬知情或有參與，應依民法第184條第1項後段及第185條規定，與大馨公司連帶負損害賠償責任。爰依上開規定擇一請求大馨公司與林敏雄連帶給付如附表一之C欄所示頂蓋型空間之損害金額。

㈡伊等另向大馨公司購買位在系爭建案地下層如附表二「停車位編號」所示停車位，依系爭房屋契約第3條第1項第1、3款及停車位預定買賣契約書（下稱系爭車位契約）第1條第1項約定，地下1層至4層全部車道及其他必要空間，應歸屬停車位購買人（車公），非屬系爭房屋契約之區分所有建物共同使用部分（大公）。大馨公司違反上開約定，將該等非屬系爭房屋應分攤之共同使用部分，計入大公面積，致伊等購買之系爭房屋大公面積短少或價值減損，而受有如附表二所示車公計入大公之損害。大馨公司應依民法第227條準用同法第226條第1項或依同法第226條之規定負損害賠償責任，爰依上開規定請求大馨公司給付如附表一之C欄所示車公計入大公之損害。

㈢大馨公司於交屋時未能點交公共設施（下稱公設），故於蔡雪芬之房屋點交證明書載明「大公未點交前，管理費仍由建商負責」，而同意公設未點交前負擔管理費，大馨公司於100年4月前未能點交公設，依約定蔡雪芬應支付之管理費自應由大馨公司負責繳納，惟蔡雪芬因物業管理公司催繳，已繳納至100年4月之管理費103,765元，自得依前開契約及民法第179條規定請求大馨公司返還103,765元等語。

二、大馨公司及林敏雄則以：

㈠蔡雪芬等5人於訂立系爭契約時，並未取得系爭廣告，自無從主張廣告文宣之內容為系爭房屋契約之一部分，且系爭廣告性質上屬要約引誘，不適用消保法第22條規定，不得視為契約之一部分，何況系爭廣告並未提到1樓係屬私密空間；且依系爭契約第23條第6項約定，無論蔡雪芬等5人於簽約前是否曾見及系爭廣告，系爭廣告內容均已由系爭房屋契約取代，不再視為契約內容之一部分，況系爭契約第3條第1項第2款載明1樓屬開放空間，為蔡雪芬等5人於締約時所明知，並簽署切結書及委託書同意由大馨公司於契約給付範圍外，於頂蓋型開放空間進行二次工程，乃無償贈與，上開二次工程既非系爭房屋契約內容之一部，係蔡雪芬等5人委託民峰工程有限公司（下稱民峰公司）施作，縱現已遭新北市政府認定為違建而拆除，蔡雪芬等5人亦無從依不完全給付或給付不能請求損害賠償，何況蔡雪芬等5人之價金減少請求權已逾6個月除斥期間。又系爭社區現設有4層門禁措施，較廣告文宣所載「三進式門禁」為多，亦符系爭廣告內容所載，大馨公司並無隱匿系爭建案1樓為開放空間或廣告不實之情，亦未違反債之本旨；縱認1樓開放空間之門窗為系爭契約內容之一部，亦因兩造締約之初即不符建管法規，而屬以自始客觀不能之標的為給付，惟為蔡雪芬等5人於締約時所明知，額外增設門扇有遭拆除之風險，自不得請求賠償；另縱認蔡雪芬等5人確得因大馨公司未交付具私密性之1樓共用部分予蔡雪芬等5人請求損害賠償，亦僅得以信賴利益為限，依比例返還該部分價金。再者，鍾筱娟並無因執行職務而對蔡雪芬等5人有侵權行為，而林敏雄僅為土地出賣人，系爭建案之建物非其給付內容，系爭廣告製作及銷售事宜均委由銷售公司代為辦理，林敏雄就實際作業並不知情亦未參與，縱認系爭房屋因系爭開放空間減損價值，建物坐落之土地坪數或建物登記之室內坪數均未短少、價值亦無影響，林敏雄並無侵權行為之情。

㈡系爭建案之公設643建號之地下1層為防空避難室兼停車空間，地下2至4層為停車空間，地下1至4層共315個停車位，其中法定停車位310個，自行增設停車位5個，自行增設停車位與法定停車位同屬一層，構造上及使用上無法獨立，須以共有部分辦理登記，且蔡雪芬等5人所指「車道」部分係為輔助全體住戶接近使用設於地下1至4層公共設施及便於管理委員會就該等公共設施為管理、維護及保養，應係屬「其他必要空間」，故登記為全體309個區分所有建物所有人及315個停車位所有人共有部分，按比例分擔，而雙方間契約所約定之「車道」應以竣工圖為準，亦即竣工圖所載之連接地下各層間之「汽車坡道」，大馨公司已依約移轉並點交專有部分（含主建物、附屬建物）面積及移轉共同使用部分面積予蔡雪芬等5人，並無短少，且符合系爭房屋契約第3條關於共同使用部分之約定及建物所有權第1次登記法令補充規定，並無給付不能或不完全給付可言。況系爭房屋於96年間即陸續交屋，大馨公司並製作坪數找補計算表提供予蔡雪芬等5人，其等均未主張有大公面積短少之瑕疵，已逾民法第356條規定之從速檢查期間，視為承認所受領之物，不得再請求損害賠償。

㈢蔡雪芬之房屋點交證明書上雖載：「大公未點交前，管理費能由建商負責」，惟此乃蔡雪芬片面提出之要求，大馨公司之員工曾婉婷僅係應蔡雪芬之要求記載上開文句，並非大馨公司同意蔡雪芬要求之意。況蔡雪芬自98年11月後尚繳納管理費逾1年有餘，益見大馨公司並未同意蔡雪芬之請求，自無退還蔡雪芬已繳交之1年管理費之理等語，資為抗辯。

三、蔡雪芬等5人於原審起訴請求大馨公司及林敏雄應不真正連帶各給付蔡雪芬等5人如附表一之A欄所示之金額，及自102年7月18日民事綜合爭點整理狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；大馨公司應各給付蔡雪芬等5人如附表一之A欄所示之金額、蔡雪芬103,765元，及均自103年5月26日民事補正說明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原審為蔡雪芬等5人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命大馨公司應就系爭房屋大公坪數短少部分，賠償蔡雪芬1,360,270元、鍾雨倢1,048,554元、林郁秀1,083,613元、丁秋雙與陳正哲各526,571元，及均自103年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並就蔡雪芬等5人上開勝訴部分為供擔保准免假執行之宣告，另駁回蔡雪芬等5人其餘之訴及假執行之聲請。蔡雪芬等5人及大馨公司就各自敗訴部分，分別提起上訴。蔡雪芬等5人於本院上訴聲明：（一）原判決關於駁回其後開第二至五項之訴部分廢棄。（二）大馨公司應給付蔡雪芬2,841,324元、鍾雨倢2,147,036元、林郁秀2,311,286元、陳正哲及丁秋雙各1,061,456元，及自102年7月18日民事綜合爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）林敏雄應給付蔡雪芬2,841,324元、鍾雨倢2,147,036元、林郁秀2,311,286元、陳正哲及丁秋雙各1,061,456元，及自102年7月18日民事綜合爭點整理狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。（四）前兩項之任一人為一部分或全部給付，其餘之人於給付之範圍內免為給付之義務。（五）大馨公司應給付蔡雪芬103,765元，及自103年5月26日民事補正說明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（六）願供擔保，請准予宣告假執行。大馨公司及林敏雄於本院答辯聲明：

（一）蔡雪芬等5人之上訴及追加之訴均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。大馨公司於本院上訴聲明：（一）原判決不利於大馨公司部分廢棄。（二）上開廢棄部分，蔡雪芬等5人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。蔡雪芬等5人於本院答辯聲明：大馨公司之上訴駁回。是就頂蓋型開放空間賠償部分，蔡雪芬請求2,308,577元本息、鍾雨倢請求1,744,467元本息、林郁秀請求1,877,921元本息、陳正哲及丁秋雙各請求862,433元本息部分；及就車公計入大公部分，蔡雪芬請求172,639元本息、鍾雨倢請求43,942元本息、林郁秀請求88,964元本息、陳正哲及丁秋雙各請求元22,067本息部分，均因蔡雪芬等5人未聲明不服，業已確定。

四、兩造不爭執事項（見本院卷一第172頁）

㈠大馨公司於96年間興建系爭建案之預售屋一批，即現「画畫世紀」社區，門牌號碼為新北市○○區○○○路000號至258號之房屋（見原審卷一第17至35頁、第54至57頁、第158至192頁）。

㈡大馨公司於銷售系爭建案時，對外宣傳之系爭廣告記載有「元利機構」即元利公司之名，斯時元利公司之負責人為林敏雄，其亦為系爭土地之原所有權人（見原審卷一第17至32頁、第35頁、第59頁、第158至192頁）。

㈢蔡雪芬等5人均與大馨公司間簽訂有系爭房屋契約及系爭車位買賣契約（見原審卷一第66至67頁反面、第72至89頁反面、第194至207頁、第256至312頁）。

㈣蔡雪芬等5人與林敏雄間均簽訂有系爭建案之土地預定買賣契約書（見原審卷一第58至65頁、第68至71頁）。

㈤系爭建案1樓之頂蓋型開放空間經新北市政府違章建築拆除大隊認定為違章建築後，外層圍牆部分已於100年8月15日遭拆除（見原審卷一第38至44頁、卷二第47至48頁）。

五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

㈠系爭房屋契約是否有約定提供住戶專用之1樓私密空間？蔡雪芬等5人基於民法第227條第1項、第226條第1項規定請求大馨公司賠償附表一甲之C欄所示金額，有無理由？

⒈大馨公司依房屋買賣契約是否負有給付封閉式1樓頂蓋型空間之義務？

⑴按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法（下稱消保法）第22條第1項定有明文。又消保法第1條已明定立法之目的在保護消費者之權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質。我國一般國民，大多相信廣告而為消費行為，多欠缺法律常識，且一般而言，屬經濟上之弱勢，消保法第22條已明示企業經營者「應確保廣告內容之真實」，此為法律強制規定，參之上開消保法之立法目的，不容契約任意否認廣告之內容。是契約內容若與廣告不同，企業經營者對消費者所負之義務，仍不得低於廣告內容（本院暨所屬法院87年法律座談會研討結果參照）

⑵蔡雪芬等5人主張大馨公司推出系爭建案於系爭廣告圖示1樓頂蓋型空間為封閉式大廳，以古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門、深凹長窗區隔內外，預售屋模型照片亦顯示系爭頂蓋型空間為以上開大門、深凹長窗及圍牆、柵欄區隔內外之封閉式大廳，廣告文字亦標榜系爭頂蓋型空間為「三進式穹頂禮賓大廳」、「三進式層層禮遇」、「三進式『門禁』層層禮遇」、「最體面私密的會所」、「打造全功能都會渡假會館，各項專業設施如健身房、韻律教室等應有盡有」、「22座拱圈基座暨外牆」等，並於系爭房屋契約之1樓平面圖標示系爭頂蓋型空間為封閉式大廳、外牆等情，業據提出之系爭廣告、模型照片、廣告影片畫面翻拍照片在卷可證（見原審卷一第23頁反面、第24頁、第25頁反面、第26頁、第28、33、34、188、190頁，卷二第135頁，卷九第86、87頁，見本院卷二第247頁）。雖大馨公司辯稱於蔡雪芬之前手蔡崑木（於98年6月18日經大馨公司、林敏雄同意由蔡雪芬受讓系爭房屋、土地及車位契約，見原審卷一第66至73頁）、鍾雨捷、林郁秀、陳正哲、丁秋雙（下稱鍾雨捷等5人）簽約購買系爭房屋時，系爭廣告未及印製完成，於96年3月27日始印製完成送達現場云云，固據其提出廣告公司發票及證人劉秀琴於另案證述為證（見原審卷六第213頁，卷八第228頁反面），然為蔡雪芬等5人所否認，且查上開發票雖係96年3月27日開立，但不能證明其上所載說明書係於96年3月27日始印製完成，亦不足以證明其上所載說明書即原證1及原證11所示系爭廣告說明書，另證人劉秀琴雖於104年5月18日證述：伊有銷售過系爭建案，印象中只有林郁秀是伊客戶，其他不是，在銷售的時候，廣告還沒有印好，簽完約後，再請客戶過來拿，不記得伊銷售系爭建案之時間，自己何時拿到系爭建案廣告也沒印象等語（見原審卷八第228頁反面），是證人不記得其銷售系爭建案之時間及拿到廣告之時間，自不足以證明鍾雨捷等5人與大馨公司簽約前未取得系爭廣告，佐以證人劉秀琴並證述銷售現場有系爭建案模型（見原審卷八第229頁），足認大馨公司銷售系爭建案時，確有以模型向客戶推銷介紹，且證人即大馨公司業務部專員張秋敏於臺灣新北地方法院（下稱新北地院）另案刑事偵查中證稱：「廣告圖及模型是由我們大馨建設製作」、「（問：画世紀建案中1樓『禮賓大廳』、『社區花園』、『元首拱柱迴車道』及度假會館是預售屋銷售時廣告及模型所提出及展示之公共建設？）是」等語（見原審卷八第275頁），業已證明銷售時已有1樓大廳及其他公設之廣告宣傳。另參以大馨公司並不否認蔡雪芬等5人所提系爭廣告、預售屋模型照片、廣告影片之真正，堪認系爭廣告及上述預售屋模型照片、廣告影片確為大馨公司銷售系爭建案所用，促成消費者購屋之決定，該系爭廣告說、模型、廣告影片實屬系爭建案房屋價值、品質及效用上之擔保證明，依上開說明，大馨公司所負之契約責任自應及於該系爭廣告、模型照片、廣告影片所載內容，大馨公司應給付予蔡雪芬等5人之1樓頂蓋型空間，應為具有系爭廣告所稱以古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門、深凹長窗、圍牆、柵欄區隔內外之封閉式大廳。

⑶大馨公司雖辯稱：系爭房屋契約第23條第5項已明定契約內容以契約約款為據，廣告內容不構成契約內容云云。然系爭房屋契約第23條第6項約定：「本約房屋係於興建後始有具體之實物，目前銷售時需藉助廣告圖說、近似模型、類似建材等輔助工具表達，因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異，僅能表達其概略情狀；樣品屋僅供客戶室內設計參考，其隔間、裝潢、設備之表現非交屋之依據。為免認知誤差產生紛爭，雙方約定本約房屋有關事應均以本約條款為依據。」、第31條第2項約定：「賣方係委託房屋銷售公司代為銷售本房屋，本約所有事項雙方確已詳細審閱，買賣雙方了解並同意本約一切權利義務均以本約之約定為標準，任何口頭承諾或約定概不生效。所有附件明列於後，均視為本約之一部分，…」，附件包括：「房屋總價付款分期明細表。房屋平面配置圖。地下一層面平面配置圖。委託代辦銀行貸款契約書。社區規約。住戶管理公約。車位分管同意書及平面配置圖。建材設備表。」（見原審卷一第84、86頁），觀前開第23條第5項約定之文義，應以廣告內容與實際完成之房屋間存有「因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異」時，始有適用。而所謂應開放予公眾使用之頂蓋型空間與僅供住戶使用之封閉式頂蓋型空間之差異，並非屬於受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異，大馨公司復未於系爭房屋契約明定頂蓋型空間應開放供社區以外之不特定人使用，自不得依契約第23條第5項將系爭廣告有關給付1樓封閉式頂蓋型空間之內容予以排除。且屬系爭房屋契約內容之附表八建材設備表並載明：「社區迎賓門廳：…出入口採古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門。門禁管制採智慧型感應式讀卡機及指靜脈辨識系統或虹膜辨識系統。」、「各棟門廳：…全區鑲崁古典銅質藝術門窗」、「社區迎賓門廳裝設感應式讀卡機及指靜脈辨識系統或虹膜辨識系統。」、「各棟門廳入口裝設感應式讀卡門禁系統」（見原審卷二第259、263頁），亦足認系爭房屋契約已約定大馨公司應給付者為1樓大廳空間係採取具有門禁管制之封閉式結構設計。況契約內容若與廣告不同，企業經營者對消費者所負之義務，仍不得低於廣告內容，是大馨公司抗辯系爭廣告內容不構成契約內容，委無足採。

⑷大馨公司辯稱系爭房屋契約第3條第1項第2款載明一層頂蓋型「開放空間」屬全部區分所有建物共同使用部分（大公），故鍾雨捷等5人於買受時已知悉屬開放空間而供公眾通行或休憩，且銷售人員於銷售時亦有就二次施工向其等解釋，其等同意並簽立委託書、切結書云云，固據其提出鍾雨捷等5人所簽系爭房屋契約書、切結書為證（見原審卷一第74頁，卷二第201、202、270、271頁，卷七第239、241、243、245頁，卷九第12至15頁）。惟按所謂「開放空間」，依建築技術規則建築設計施工編第283條規定，固係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間。然建築技術規則較具專業性，蔡雪芬等5人主張其等不諳法律不知開放空間之法規上意義，尚屬可取，且依上開廣告文宣內容及系爭房屋契約附件八建材設備表，已使消費者相信大馨公司所提供者係屬僅對社區住戶開放，對外封閉之1樓大廳空間等節，業如前述，況前開契約條款所謂「頂蓋型開放空間」，乃置於全部區分所有建物共同使用部分（大公）項下，與僅供買受系爭建案房地之區分所有權人共同使用之社區遊憩設施、門廳、防災中心、汽車車道併列，遍查系爭房屋契約復未約明所謂開放空間之定義，亦未註記究係對區分所有權人開放或對公眾開放，大馨公司抗辯「開放空間」乙詞，即表示鍾雨捷等5人締約時知悉須對外開放供公眾使用云云，顯不可採。又鍾雨捷等5人所簽署之委託書記載：「本人承購『画世紀』…為美化環境及安全管理，本人認知本社區大廳挑高區域加設樓版，同意委由民峰工程有限公司施作其必要之工程」等語（見原審卷七第239、241、243、245頁），僅足表徵鍾雨捷等5人同意委託民峰公司於大廳挑高區域加設樓版，其中所謂「為美化環境及安全管理之必要工程」之具體內容並不明確，而大馨公司用以銷售系爭房屋之廣告說明書既已宣稱1樓封閉式大廳具有宮廷般之隱密性，系爭房屋契約復已約明1樓大廳出入口所設置之「古典銅質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門」為大馨公司依約應給付之內容，且「樓版」之文義顯難認有涵蓋大門、落地窗、柵欄之概念，故實難認鍾雨捷等5人於簽約時因簽有該等委託書而可得預見並理解1樓大廳之大門、長窗、柵欄之裝設即屬由民峰公司為「美化環境及安全管理」而加設之「樓版」，並願承擔隨時可能拆除之風險。再者，鍾雨捷等5人所簽署之切結書記載：「立書人…茲承購『画世紀』…本人同意遵守簽訂之房地預訂買賣契約書住戶管理規約規定：『為維護本社區之景觀，各住戶須經常維護及保養屋宇內外。建築物周圍不得加搭影響外觀之建築物、防盜鐵窗或佔用公共地方擺置鞋櫃、地墊及其他雜物與未經核准之加建工程，否則管委會得報請主管機關拆除。其因而產生之費用應由違約住戶負擔…大馨建設股份有限公司已善盡告知義務…」等語（見原審卷九第12至15頁），則觀其文義，乃關於管理規約之遵守，亦即不得未經核准在現有之建物為加建行為，與現有建物是否有違建無關，並不足以推認鍾雨捷等5人明知並同意大馨公司於頂蓋型空間二次施工予以加封等情。

⑸大馨公司辯稱：縱認其依系爭房屋契約負有給付封閉式頂蓋型空間之義務，亦不符建築設計施工編第283條第1項前段規定，依民法第246條此契約約定應為無效云云。惟按不能之給付，係指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂，查建築設計施工編第283條第1項前段係規範沿街步道式開放空間之定義，並非否定就違反該開放空間定義之建物所為買賣其效力之規定，此類似違章建築仍能為買賣標的，且系爭建案完工後，大馨公司所交付之1樓頂蓋型空間，確有設置金屬玻璃門窗等，使該空間成為封閉式結構，業如前述，自難認此約定係以不能之給付為標的。大馨公司據以抗辯給付封閉式1樓大廳頂蓋型空間之約定應為無效，顯無足採。

⑹綜上，大馨公司於銷售系爭房屋之系爭廣告，一再強調1樓頂蓋型空間為具私密性專供住戶公用之封閉式空間，鍾雨捷等5人因信賴該等廣告內容而簽訂系爭房屋契約，依消保法第22條規定，該等廣告內容即應構成系爭房屋契約之一部分，則蔡雪芬等5人主張大馨公司依系爭房屋買賣契約負有給付封閉式1樓頂蓋型空間之義務，洵屬有據。

⒉蔡雪芬等5人主張大馨公司未依約給付封閉式1樓頂蓋型空間，應依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定負損害賠償責任，有無理由？

⑴按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第227條第1項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。次按，「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用。」（最高法院94年度台上字第2352號判決要旨參照）。是不完全給付之損害賠償請求權，不受民法第365條第1項所規定除斥期間之限制，縱使蔡雪芬等5人起訴時已逾民法第365條第1項之除斥期間（僅係假設），然不影響其等之不完全給付之損害賠償請求權，大馨公司辯稱蔡雪芬等5人違反通知義務或逾除斥期間者，不但喪失瑕疵擔保請求權，連其他損害賠償請求權如不完全給付、締約上過失或侵權行為所生之損害賠償請求權，亦相應的被排除云云，即非可採。

⑵查大馨公司銷售系爭建案時，已明知1樓頂蓋型空間屬開放空間，應常時間開放供公眾通行或休憩，不得任意變更或有增設構造物之情形，此由其所領得改制前臺北縣政府95年間所核發該建案之95板建字第874號建造執照上已明確加註：「…⑵本建築物係依建築技術規則設計施工篇第15章『實施都市計畫地區建築基地綜合設計』之規定辦理、設計，其留設之開放空間應常時間開放公眾通行或休憩。」等語（見原審卷七第172頁）即可認定，卻隱瞞上情，於系爭廣告內容中表示1樓頂蓋型空間為封閉式大廳，其內設有多項住戶休憩交誼設施，復於建造完成所取得之98板使字第503號使用執照亦記載1樓核准用途為「頂蓋型開放空間」（見原審卷一第42頁，卷二第78頁），仍違反建築法第73條第2項規定，增設上開大門、深凹長窗及外牆、柵欄，將應為開放空間之系爭頂蓋型空間予以封閉，復於系爭頂蓋型空間內設置分間牆、夾層，於夾層內分隔設置閱覽室、撞球室、韻律教室等住戶休憩交誼設施，經新北市政府認定均應予拆除，並已於102年6月間拆除上開大門、深凹長窗、圍牆、柵欄乙情，有拆除前後之照片在卷可稽（本院卷一第322至325、327至332、342頁，卷二第247、248頁）。足認大馨公司就系爭房屋共有部分即1樓頂蓋刑空間所為之給付，顯有未按債之本旨為給付之瑕疵存在，而大馨公司依約給付蔡雪芬等5人之內容，因大馨公司違反建築法第73條第2項規定，使上開違法設置在1樓頂蓋型空間之構造物處於隨時可能拆除之狀態，於拆除後即屬不能補正之狀態。縱大馨公司於107年7月17日言詞辯論期日辯稱1樓頂蓋型空間之防颱設施改善工程總共14樘，目前已完成8樘，剩餘6樘，將於近期完工云云，固據其提出照片16幀為證（見本院卷三第251至258頁），惟查上開照片中所示防颱設施，僅得於發佈陸上颱風警報時或豪雨特報時設置，其餘時間仍應保持開放空間暢通，及該防颱設施外觀80%面積以上明顯標示明確說明設置規則內容（見本院三第65頁反面、第68、69頁），此有蔡雪芬等5人所提出佈滿「防颱設施」、「僅得於發佈陸上颱風警報時或豪雨特報時設置」文字之大門照片在卷可考（見本院卷四第129頁），且與系爭廣告、系爭房屋契約約定之大門、門窗之材質、品質、使用時間與方式並不相符，難認大馨公司已依約補正交付封閉式大廳予蔡雪芬等5人。另107年2月3日召開之画世紀公寓大廈第9屆第1次臨時區分所有權人會議已決議委權管理委員會與大馨公司協商，動工拆除二次施工違建部分，包括1樓之樓板違規開設之樓梯、3處分間牆（原健身房、原媽媽教室）及夾層（原多功能商務中心及閱覽室、原開放式撞球區、原韻律教室），儘快按新北市府核准之合法防颱門扇施作防颱設施，有該次臨時區分所有權人會議紀錄在卷可證（見本院卷三第65至68頁），足認大馨公司已不能交付設於1樓頂蓋型空間之封閉式大廳及閱覽室、撞球室、韻律教室等住戶休憩交誼設施予蔡雪芬等5人，就其所為不完全給付確屬不能補正，則依民法第227條第1項準用同法第226條第1項之規定，大馨公司自應就蔡雪芬等5人因此所受之損害負賠償之責。

⒊蔡雪芬等5人得請求大馨公司損害賠償金額？

⑴按民法第226條第1項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準，債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（最高法院92年度台上字第829號及96年度台上字第485號判決要旨參照）。準此，蔡雪芬等5人依民法第227條第1項按同法第226條第1項規定請求損害賠償時，應以系爭房地起訴時之市價為準。

⑵查原審委託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房地於98年11月1日在1樓頂蓋型空間之封閉式大廳及閱覽室、撞球室、韻律教室等住戶休憩交誼設施未經拆除時之正常價格（下稱中華鑑定報告），鑑定結果：蔡雪芬之新北市○○區○○○路000號13樓房地為35,516,560元、鍾雨捷之同路252號19樓房地為26,837,950元、林郁秀之同路250號22樓房地為28,891,080元、陳正哲與丁秋雙之同路252號14樓房地為26,536,400元（見該鑑定報告第44頁），而蔡雪芬等5人係於99年11月18日提起本件訴訟請求賠償損害（見原審卷一第4頁起訴狀之收狀戳章），衡情系爭房地於99年間交易價格較98年間交易價格高，此有信義房屋仲介股份有限公司103年11月20日信研字第1030000002號函所檢附之系爭建案98年至103年交易紀錄（見本院卷三第46、47頁）及永慶房屋仲介股份有限公司所陳報96年至103年10月之仲介紀錄（見本院卷四第118、119頁）可考，則蔡雪芬等5人同意以中華鑑定報告所鑑定之前開金額為計算損害之基準（見本院卷三第304頁），自屬可取。

⑶關於系爭房地因大馨公司不能交付封閉式大廳及休憩交誼設施所減損之價額，蔡雪芬等5人提出4份鑑定報告為憑，茲分述如下：

①102年5月9日所勘查製作之中華鑑定報告鑑定結果認為系爭房地於前揭封閉設施等拆除後，價值減損比例為14.50%（見該鑑定報告第44頁），該鑑定報告以「目前『不動產估價技術規則』所載估價辦法並無法反映出標的因一樓頂蓋型開放空間之違章建築拆除後產生之價值變化，且『不動產估價技術規則』等相關規定之估價方法均不適用。故本作業以『特定價值』計算結果為基礎，採『假設市場分析法』評估分析勘估標的於一樓頂蓋型開放空間之違章建築拆除後之價值變化比例及數額。」、「『假設市場分析法』係透過訪談或問卷調查方式，取得受訪者在假設條件下對某項商品或勞務之支付意願及金額，並藉由統計學方法分析調查結果，以評估該項商品或勞務之價值。」等語（見該鑑定報告第23頁），惟「假設市場分析法」並非不動產估價技術規則所明定之比較法、收益法及成本法之三種法定估價方法，且不動產交易價值甚高，交易決定常需經反覆審慎思考，在無實際成交經歷，僅在假設條件下，以訪談或問卷方式取得受訪者之意見，難免未經深思熟慮，且無切身感受，所得結果難免失真，是中華鑑定報告鑑定價值減損比例為14.50%，尚難採信。

②蔡雪芬等5人提出画世紀之其他房地於新北地院102年度訴字第1189號事件所委託大一不動產估價師事務於102年11月29日所勘查製作之估價報告書（下稱系爭大一估價報告），係在頂蓋型大廳之封閉設施於102年6月間拆除後，兼採比較法、收益法及成本法估價原則，鑑定結果認為開放空間公共設施拆除之減損率為7.76%（見該估價報告第3、32、33頁，即本院卷二第5頁、第19頁反面、第20頁），然該估價報告所選取之比較標的之交易價格日期為102年7月、8月、9月（見該估價報告第36、52頁，即本院卷二第21頁反面、第29頁反面），並未選取102年6月拆除前之交易案例以為比對，且比較標的非全部是同社區之房地，準確性即非無疑，尚難憑採。

③蔡雪芬等5人主張画世紀之其他房地之區分所有權人陳金鳳在新北地院103年度訴字第2960號事件所自行委託大一不動產估價師事務於103年8月21日所勘查製作之估價報告書，係在頂蓋型大廳之封閉設施於102年6月間拆除後，兼採比較法、收益法及成本法估價原則，選取同社區交易價格日期為102年10、12月、103年2、4、5月之交易標的，鑑定結果認為開放空間公共設施拆除之減損率為8.08%等情（見該估價報告第1至3、31、35頁，即本院卷四第172頁、第188頁、第190頁），雖該估價報告所鑑定之交易價格日期99年12月25日與本件起訴日99年11月18日最為接近，然該估價報告亦未選取102年6月拆除前之交易案例以為比對，準確性即非無疑，且蔡雪芬等5人於言詞辯論期日始當場提出該估價報告，大馨公司否認其形式真正（見本院卷四第127頁），又係前述區分所有權人自行委託製作，公正性亦非無疑，亦難憑採。

④本院104年度消上第2號委託社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定画世紀之其他房地於96年1、2月及101年6月4日減損價額，由輪值估價師郭春鈺、張庭華共同出具之105北估公會字0000000號不動產估價報告書（下稱另案估價報告），依同社區拆除前、後之價格變動比率，並參酌採用鄰近比準社區之拆除前後、減損比率，綜合評估其影響之項目，依實際拆除之程序及面積範圍推定比準標的之加權係數，決定因拆除系爭頂蓋型空間構造物之房地價值減損比例為3.81%（該估價報告摘要第1至5頁，該估價報告27至72頁，即本院卷四第45至48頁、第61頁反面至84頁），另案估價報告選取102年6月拆除前後之交易案例以為比對，較為準確。雖大馨公司抗辯另案估價報告有未按不動產估價技術規則所規定使用兩種以上之估價方法等語，惟據社團法人臺北市不動產估價師公會以106年9月11日(106)台北估價師字第109號函：「…據大馨建設表示本案頂蓋後型開放空間，維護成本無明顯增加，依104年度消上字第2號本案社區除了頂蓋型開放空間銅門拆除金額總計為新台幣0000000元（102年度請款），頂蓋型開放空間銅門修復金額為新台幣516780元。除外，其餘保全人員、清潔人員並無增加，而拆除之成本亦低，故僅以比較法求取價值之減損，雖屬一法評估減損額（估價報告已依不動產估價技術規則說明一法評估之因），然本案頂蓋型開放空間拆除價值減損本於市場交易面反映，故依市場比較法推估可明顯反應其價損額。貴院考量大一不動產估價師事務所（即系爭大一估價報告）所評估收益法，係為拆除公設後所評估之收益價格，然觀看其租金收入面、總費用面、收益資本化率未見反應其頂蓋型開放空間拆除之相關修正，且此報告並非求取收益價格於拆除公設前後之價損比率，即未分析價值減損差額。依其報告內文，市場已拆除封閉開放空間之比較價格每坪為新台幣683479元，而收益價格為新台幣774995元，兩者差異達12%。收益價格以租金價格還原市場價值；而比較價格，係以市場交易價格比較推估而得，分析兩者價格間，已拆除封閉開放空間之評估價格理當應趨近於市場比較價格，即報告所推之新台幣683479元。然因收益價格高於比較價格之下，價格提高為新台幣710934元。而報告書未見各方法已拆除封閉開放空間之價格減損差異。而大一估價報告所載該戶推估已拆除封閉開放空間之評估價格（102年3月）直接扣除該戶於102年3月交易價值，所得之差額即為頂蓋型開放空間拆除之價損額、價損率。該戶於102年3月所交易之價值是否客觀屬市場價值（拆除前之市場價值），或是否有其他因素影響其交易額，無法查證。爾後已拆除封閉開放空間之評估價格（102年3月）與該案之102年3月交易價值兩兩相扣之差額是否即屬已拆除封閉開放空間之價損額（率），本評估認為較未具客觀性。此外，本案本次係評估已拆除封閉開放空間之價損額，然大一估價報告僅以正常價格（拆除後）推估其價格，與本所評估本案價損方法上確有不同，本所為評估拆除前後之價值減損率，係以分析板橋新板特區高級住宅遭頂蓋型開放空間拆除之各社區（含本案社區）之價值減損額，並經比較其拆除前後及公設差異評估本社區價格減損率。而本案101年6月4日正常價格仍以比較法、收益法評估試算，特此報告。另外，經閱本社區99年至104年財務報表資料，其拆除封閉開放空間之維護成本未見明顯增加，如攤到社區各戶所增加之費用有限，收益價格之價格減損率無法反應本案拆除頂蓋型開放空間之市場價損額，故不予推估，特此回覆貴院。㈡回覆鑑定事項二，…：本案不動產估價報告查估102年6月以前（頂蓋型開放空間尚未拆除）之市場交易案例推估頂蓋型開放空間拆除前之市場價值，即貴院所說明『建設公司以及本社區公告不斷強調本社區內有關之圖書室、撞球室、韻律教室等公設不在開放空間內，仍可供住戶使用』之市場價值；而102年6月以後（頂蓋型開放空間已拆除）市場成交案例推估頂蓋型開放空間拆除後（包含諸多公設尚未拆除，未來應予拆除）之市場價值，即本案社區於頂蓋型開放空間拆除後及貴院所說明『事後經由法院函查相關主責單位後，始查悉上開公設確屬開放空間內之違建，且未來應予拆除』之市場價值。而本案於105年7月15日、105年12月13日於頂蓋型開放空間及開放空間內之違建（圖書室、撞球室、韻律教室等公設）勘察，本案社區圖書室、撞球室、韻律教室等於頂蓋型開放空間拆除後（未來應予拆除），然本案經確認102年6月此違法夾層增建所增設之圖書室、撞球室、韻律教室均已於出入口拉起封鎖線，故判斷本案社區於102年6月以後，頂蓋型開放空間拆除及諸多公設（坐落開放空間）尚未拆除，未來應予拆除之價值減損確於102年6月以後市場買賣雙方於同社區交易買賣當時均會包含反應上開部分對本案價格之影響，即消費者知悉本案社區有頂蓋型開放空間遭拆除，且部分包含諸多公設尚未拆除，未來應予拆除之事項。故判斷評估以102年6月拆除前後兩兩比較價格差額來反映頂蓋型開放空間拆除前後及部分公設設施（圖書室、撞球室、韻律教室等）位處頂蓋型開放空間及違法夾層增建處，應予拆除之價損。綜合上述考量，回覆貴院，本不動產估價報告依市場調查評估已反應頂蓋型開放空間拆除、公共設施部分為違建之價格減損，特此說明。㈢本估價報告書第48頁公共設施之項目以完備，整體條件為優，說明如下，本案考量公共設施調整說明部分，與比較標的皆勾選為優，公共設施係考慮公寓大廈整體共有部分、公共設施，本所經全體考量而判斷為優，另比較案例均為同社區，故公共設施均以條件優調整。此外，勘估標的社區坐落新板特區內之高級住宅，就其外觀建材、大廳公設所用之材料材質、基地規模等整體條件仍屬優。貴院所提，上開情形說明若為否，其本件價值減損是否有所影響？說明如下，本案採用各比準標的1、2、3之拆除前後價格差異，各比準標的所對應之比較案例均為同社區。舉例，不動產估價報告書採用比較案例7、8、9均與比準標的1為同社區，比較調整項目上仍相同（即公共設施皆完備、或整體條件皆優）。而調整說明事項，未能直接影響本案價值減損，即本案公共設施為優或完備與價值減損額（率）無直接關係。綜合上述，貴院詢問上開條件是否影響價值減損，判斷上無直接影響關係，特此說明。綜合上述三點說明，本次不動產估價報告書不予增加評估事項，維持原估價報告書所載評估內容，特此說明。」等語，業經本院調閱104年度消上第2號卷宗查明無訛（見另案卷第四宗第307至310頁），並經該估價師公會襄閱小組形式審查結果認定其內容符合不動產估價技術規則要求（見另案卷第四宗第9頁），堪認其等估價程序形式上應符合相關法規、慣例，則估價師本於其等專業所估定之本件價值減損率，況不動產估價技術規則第14條本文固規定不動產估價師應兼採2種以上估價方法推算勘估標的價格，惟就價值減損部分，並未明文規定必須使用2種以上之估價方法，是另案估價報告之估價結果自堪採信。

⑤據中華徵信不動產估價師聯合事務所103年8月22日回函記載「各戶不動產價值減損比例為14.5%，故再採比較法補充鑑定99年11月1樓為密閉空間之不動產價值後，再乘以85.5%（100%-14.5%），即可得知99年11月1樓為開放空間之不動產價值」等語（見本院卷三第320頁），可知中華鑑定報告之鑑價方法是先確定起訴時99年11月之合理市場價值即1樓為密閉空間之不動產價值後，再乘以減損比例，即可得出起訴時之具體減損價額。而此計算方式與前述其他3份估價報告書相同，蓋該等估價報告書所計算之減損比例同樣為固定值，而各時期如簽約時、起訴時之具體損害，僅需求得各時期之房地價值後，再乘以固定減損比例即為各時期之具體減損價值。因此，爰依中華鑑定報告所鑑定前揭系爭房地之價值，按另案估價報告所鑑定之按減損比例3.81%計算，減損價值為蔡雪芬1,353,181元（35,516,560元×3.81%＝1,353,181，元以下四捨五入，以下同）、鍾雨捷1,022,526元（26,837,950元×3.81%＝1,022,526）、林郁秀1,100,750元（28,891,080元×3.81%＝1,100,750）、陳正哲與丁秋雙各505,519元（26,536,400元×3.81%÷2＝505,519）。蔡雪芬等5人逾此部分之請求，即非有據。另蔡雪芬等5人就頂蓋型空間所受損害部分，對大馨公司請求依民法第227條第1項準用第226條第1項、第28條、第113條、第247條、第226條第1項擇一為有利之裁判，其中依民法第227條第1項準用第226條第1項所為請求既屬有據，其餘請求即毋庸再予論斷，併此敘明。

⑷大馨公司辯稱蔡雪芬等5人係分別向大馨公司、林敏雄購買系爭房屋、土地，故因頂蓋型開放空間所減損之價額應僅限於房屋，不包括土地等語。然衡諸一般不動產買賣交易之實務，區分所有建物在市場上所反應的價格都是採取房屋建坪單價計算市場價值，蔡雪芬等5人既然無法將整棟建物拆除重建，自應以房屋與土地結合體由市場總價來看減損價額及比例，且觀前述4份估價報告，亦認房屋與土地同受影響，而估算房地總價減損之價額比例，因此，大馨公司前開所辯，亦非可取。

⑸大馨公司抗辯系爭頂蓋型空間之大門、長窗、圍牆、柵欄於102年6月間遭新北市政府工務局拆除後，該社區房價每坪反而較拆除前上漲，蔡雪芬等5人並未受有損失云云，然蔡雪芬等5人是否因大馨公司不完全給付致受有損害，係以系爭房地之實際價值是否低於交易正常價格為斷，與同社區房屋交易漲跌之獲利或虧損難謂有涉，故大馨公司上開抗辯，要無可採。

⑹大馨公司辯稱画世紀公寓大廈第9屆第1次臨時區分所有權人會議決議授權管理委員會與大馨公司簽訂107年2月8日協議書，就画世紀社區頂蓋型空間之改善美化工程，委由大馨公司指定室內設計師規劃施工並負擔工程費用，工程完工後，管理委員會就頂蓋型空間及原設置之公共設施對於大馨公司不再求償或其他主張，日後不得以任何理由向大馨公司主張任何權利，蔡雪芬等5人不得再以頂蓋型空間公共設施有瑕疵為由請求損害賠償云云，固據其提出画世紀公寓大廈第9屆第1次臨時區分所有權人會議紀錄、107年2月8日協議書為證（見本院卷三第65至67頁），惟查画世紀公寓大廈第9屆第1次臨時區分所有權人會議決議，係授權管理委員會盡速完成協議書之簽訂，儘快完成防颱設施之設置，還給社區免於遭受風雨侵襲之安全舒適生活空間，就系爭頂蓋型空間及原設置公共設施應拆除，並無作成授權由管理委員會免除大馨公司對画世紀公寓大廈區分所有人賠償責任之決議，況蔡雪芬等5人就画世紀公寓大廈之頂蓋型空間、公共設施等屬於画世紀公寓大廈共有並共同使用部分所得行使之權利，事關蔡雪芬等5人之權利，画世紀公寓大廈管理委員會並無權代表蔡雪芬等5人與大馨公司達成協議，該管理委員會與大馨公司達成之協議，對蔡雪芬等5人並不生效力，是大馨公司此部分所辯，亦無足採信。

㈡蔡雪芬等5人依民法第184條第1項、第185條規定請求林敏雄負不真正連帶損害賠償責任，有無理由？

⒈按民法第184條第1項後段、第2項規定之侵權行為損害賠償責任，須行為人故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者；及行為人違反保護他人之法律，致生損害於他人者，始足當之。主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於上開侵權行為之成立要件，應負舉證責任。

⒉蔡雪芬等5人主張大馨公司為元利公司之子公司，林敏雄為元利公司負責人，亦為系爭建案坐落土地之原所有權人，對大馨公司有實質控制權，且系爭建案以「元利機構」名義對外銷售，林敏雄就大馨公司銷售之系爭建案1樓頂蓋型空間為對外開放空間，卻故意以廣告圖說標榜為封閉空間，詐欺其等購買系爭房屋，應屬知情或有參與，應依民法第184條第1項後段、第2項規定負侵權行為損害賠償責任云云，已為林敏雄所否認，自應由蔡雪芬等5人就該事實負舉證責任。查蔡雪芬等5人提出系爭廣告文宣，其上固載有「元利画世紀」、「元利建築」、「元利口碑」之字句，惟亦表明投資興建者為「元利機構-大馨建設」等語（見原審卷一第17、18、30、31頁、第32頁反面），此廣告用語意僅在表示興建銷售系爭建案之之大馨公司屬於元利建設集團。且與蔡雪芬等5人或前手簽訂系爭房屋契約者為大馨公司，並非元利公司，二者為不同法人，自難僅憑該廣告文宣用語，遽認元利公司或當時負責人林敏雄亦應就系爭建案負責。又蔡雪芬等5人主張交屋時出面之客服人員名片亦是元利公司（見原審卷一第217頁），然關於交屋等事宜，大馨公司本得委外辦理，且此與系爭建案1樓頂蓋型空間無關，亦難執以佐證林敏雄就系爭建案1樓頂蓋型空間之廣告係屬知情或有參與。

⒊基上，蔡雪芬等5人就所主張林敏雄之侵權行為並未舉證以實其說，自與前開所述侵權行為之成立要件不符。從而，蔡雪芬等5人依民法第184條第1項後段、第2項規定，請求林敏雄負損害賠償責任，另依民法第185條第1項規定，請求林敏雄應與大馨公司負不真正連帶賠償責任，均屬無據。

㈢大馨公司給付予蔡雪芬等5人之建物坪數是否短少？蔡雪芬等5人基於民法第227條第1項、第226條第1項規定請求大馨公司賠償蔡雪芬1,360,270元、鍾雨倢1,048,554元、林郁秀1,083,613元、陳正哲及丁秋雙各526,571元本息，有無理由？

⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。亦即解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。本件蔡雪芬等5人主張兩造間關於車位之買賣係以「位」計價，房地則以實際面積「坪數」計價，大馨公司違反約定，將應計入車位之車道面積計入系爭建物之大公面積，致其等購買之建物面積短少，詳如附表二所示等語。大馨公司則辯稱其已將契約所載之面積移轉登記予蔡雪芬等5人，並無短少之情事，系爭房屋契約第3條第1項第1款約定「車道」係指竣工圖所載地下1至4層汽車坡道，「其他必要空間」則係指扣掉竣工圖所載地下1至4層停車格面積、汽車坡道面積、機電空間及樓電梯空間面積後之面積等語。

⒉查系爭房屋買賣契約第3條「共同使用部分項目及各區分所有權人之權利範圍」第1項「全部區分所有建物共同使用部分（大公）」第1款約定：「地下一層至地下四層除汽車停車位及『車道』外，其餘之面積，包括機電空間及樓電梯間面積。」、第2款：「一層頂蓋型開放空間…汽車車道…」等語（見原審卷一第75頁反面），依其文義係指地下1至4層之停車位及車道面積不計入大公面積，但1層之汽車車道則屬大公。又系爭車位買賣契約第1條約定：「…本停車位應依相關法令管理使用，其產權登記以地政主管機關法令規定登記（含部分車道及其他必要空間，面積以地政機關登記之面積為準）」及第3條約定：「停車位買賣單位均以『位數』為準則，其與地政機關登記之面積及方式為何無關，雙方不得因面積增減或登記方式改變而要求找補價款。」（見原審卷一第258、259頁），是該條所約定之「部分車道」，參照前開系爭房屋買賣契約約定，應係指地下1至4層之車道。惟車道究何所指？查，系爭建案之竣工圖並無標明所謂「車道」位置，另地下1層竣工圖標示為防空避難室兼停車空間，地下2、3、4層之竣工圖則標示為停車空間，且在上下坡道標示「汽車坡道」等情，此分別有系爭建案竣工圖及新北市板橋地政事務所106年2月17日新北板地測字第1063992253號函可稽（見本院卷一第302至303頁、348至353頁）。

⒊證人即承辦系爭建案不動產登記之地政士劉靜萍於本院具結證述：伊所稱車位產權之部分車道就是指竣工圖畫迴旋線部分，其他必要空間就是指地下1到4層扣掉停車格、竣工圖畫迴旋線標示汽車坡道之部分、機電空間及樓電梯空間之面積，其他必要空間是建物所有權人與停車位所有權人共同分擔，一般實務都是如此登記，因住家主建物面積比例與停車格面積比例就是89比11，伊用8比2計算，8成由全部分住戶分攤，剩下2成由停車位購買人分擔，伊將多餘面積登記給停車位，即無找補問題，伊係依竣工圖所載名稱辦理，並無自行認定，竣工圖上虛線標示部分是在檢討單車道與雙車道在會車時要留設的寬度，不是在規範產權登記的範圍，竣工圖上面有畫迴旋線部分就是汽車車道，迴車道也是車道，所以迴車道就是汽車坡道等語（見本院卷二第173至176頁）。是據證人劉靜萍之證述，系爭房屋買賣契約及系爭車位買賣契約所稱之車道，係指竣工圖以迴旋線標示之地下1至4層各樓層間之汽車坡道，「其餘之面積，包括機電空間及樓電梯間面積」，應係例示包括機電空間及樓電梯間面積等，而非列舉，亦即地下1至4層除汽車停車位及汽車坡道外，扣除機電空間、樓電梯間及上開設於643建號地下1至4層公共設施外之人車通行空間均屬其他必要空間，經大馨公司與買受人於系爭房屋買賣契約約定登記為大公，由全體區分所有權人與及車位所有人共同使用並共同分擔權利範圍。

⒋系爭建案竣工圖上於各標註停車位間，雖有虛線路徑標示，然依證人即新北市政府工務局員工羅家智於本院105年度消上字第5號損害賠償事件具結證稱：竣工圖沒有標示各樓層平面車道，但是有標示當初申請建造執照依照適用法規（內政部82年3月1日台內營字第872226號函令修正公布建築設計施工編第61條）檢討之車道軌跡線，軌跡線只是檢討車行範圍有無符合建築技術規則等法令規範，實際上並不存在。檢討軌跡線只是確認車位與車位中間，如果為行車空間的話，距離及角度夠不夠，申請建造執照時就要標示車位空間，才有辦法檢討行車路徑的軌跡線。竣工圖只有標示汽車坡道，汽車坡道是指汽車行經有坡度的路徑，在竣工圖上是以線條表示。各竣工圖下方有關建築師依建築技術規則等相關建築規定檢討項目之記載，也沒有記載汽車坡道以外的車道等語（見本院卷三第61頁），足見系爭建案之竣工圖未標明或註記地下1層至4層「平面」「車道」之具體位置及範圍，僅有註明地面1層之車道位置及面積暨汽車坡道，亦無平面車道之標示或註記，益見系爭房屋共同使用部分之車道，並不包括所謂地下1層至4層之平面車道。從而，證人劉靜萍證述前開地下1層至4層應有部分之登記方式，即與系爭房屋買賣契約、系爭車位買賣契約之約定相符。

⒌證人即任職於新北市公務局人員游俊祺、郭字清均於本院具結證稱：系爭建案竣工圖上以虛線標示之路徑，僅係依據建築技術規則檢討符合車輛通行之最小寬度，並無規定僅供車輛通行，「車道」認定應以建商所申請之使用執照為準，伊僅係審核與原核准建照圖說是否相同，不清楚產權登記事宜等語（見本院卷二第89頁反面、第90、91頁），足認建築技術規則僅係規範圖說之技術層面，「車道」認定應以建商所申請之使用執照為準，而竣工圖需與建照圖說相符，始得取得使用執照。因此，證人劉靜萍依據契約約定按竣工圖記載「汽車坡道」計算登記比例，即屬有據。又系爭房屋買賣契約附件六「住戶管理公約」第19條第1項規定：「汽、機車須停放於格線內不得越線或任意停放以妨礙他人車輛通行，否則為維持車道通暢，予以移動而發生之損壞，車主自負其責。」（見原審卷二第254頁），僅係就使用行為之觀點，規範停車空間之使用秩序，與產權登記無關，仍應以竣工圖之記載為準。再者，大馨公司107年5月4日言詞辯論意旨第10頁提及「…竣工圖畫有綠色線條為『車道』，為建築技術規則所檢討符合車輛通行之最小寬度，超過部分為『停車空間』…」（見本院卷三第77頁反面），僅在說明所謂「車道」是在檢討是否符合規範；以及於原審101年12月12日言詞辯論時陳稱：「（問：所以依被告所述，所謂防空避難室的空間其實也占有地下1至4層部分的車道面積？）是，但是被告計入原告大公的防空避難室是扣除了地下1至4層部分的車道面積即的防空避難空間。」（見原審卷七第59頁反面），均難認有自認「綠色線條」即屬「車道」之情事。另依前揭解釋，即足明瞭系爭房屋及車位買賣契約所稱「車道」之當事人真意，即無消保法第11條第2款之問題，併此敘明。

⒍蔡雪芬等5人復援引行政院公平交易委員會（下稱公平會）公處字第100903號處分書，主張訴外人瓏山林企業股份有限公司違反契約約定，將車道面積計入共用部分而遭公平會處罰鍰，足證大馨公司就系爭建案確有不完全給付云云。查該案係公平會針對其他建商之其他建案，未於買賣契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，認係足以影響交易秩序之欺罔行為，而依公平交易法對建商處以罰鍰。與本件係因房屋買賣契約所生消費糾紛提起之民事訴訟，二者適用規範要件及評價標準有異，已無比附援引之餘地。且該案之買賣契約約定內容及所認定之基礎事實，俱與本件不同，蔡雪芬等5人執以為有利之佐證，洵無足取。

⒎綜上，蔡雪芬等5人主張大馨公司給付系爭房屋大公面積短少、價值減損云云，要非可取。大馨公司已依房屋買賣契約履行其給付房屋面積債務，並無不完全給付之情形，更無給付不能可言。從而，蔡雪芬等5人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項及依同法第226第1項規定，請求大馨公司負債務不履行之如附表之B欄所載金額損害賠償責任，即屬無據。

㈣蔡雪芬依民法第179條規定及雙方之約定請求大馨公司返還管理費103,765元，並無理由：蔡雪芬主張大馨公司承諾於大公未點交前，管理費由大馨公司負責，因物業管理公司仍向其催繳，其已先行繳付99年1月至100年4月之管理費共103,765元等情，並提出房屋點交證明書、管理費繳交單據、房屋應收款明細表等為證（見原審卷一第217至220頁），大馨公司固不否認蔡雪芬已繳納99年1月至100年4月之管理費共103,765元乙節，惟辯稱曾婉婷當時僅轉達蔡雪芬希望於大公點交前，管理費由其負擔，然其並未同意，曾婉婷亦無代理其同意之權限等語。查，前開房屋點交證明書手寫文字僅記載「大公未點交前，管理費能由建商負責」及房屋應收款明細表手寫文字記載「大公未點交前，管理費由建商負責」，並均僅蓋有曾婉婷之印章（見原審卷一第217至220頁），而房屋點交證明書雖手寫「住戶希望」等字再刪除，然由所記載「大公未點交前，管理費『能』由建商負責」之文義觀之，僅係表達要求，並非同意承擔管理費繳納義務之意思，且曾婉婷僅是大馨公司客服中心A棟專員，為大馨公司執行繳款通知、交屋通知等，此有繳款通知書、交屋通知書、房屋遷入通知可憑（見原審卷三第59至61頁），尚難認曾婉婷有代理大馨公司同意承擔蔡雪分管理費繳納義務之權限，蔡雪芬亦未舉證證明大馨公司有何表現行為，以表示有授與曾婉婷此部分之代理權，亦難認有表現代理之情事，況且當時與曾婉婷共同協助大馨公司交屋事宜之證人張秋敏證稱：曾婉婷在前開房屋點交證明書、房屋應收款明細表上之前揭手寫文字，只是替蔡雪芬陳述其意見轉回大馨公司，大馨公司沒有同意，是蔡雪芬叫曾婉婷書寫，曾婉婷註記要伊上呈大馨公司，交屋時與後續都有回覆蔡雪芬大馨公司並沒有同意等語（見本院卷三第133頁），益證大馨公司已向蔡雪芬表示不同意大公點交前負擔管理費之要求。至於蔡雪芬主張其將曾婉婷代理承諾之證物影印轉交給管理委員會、於律師法律諮詢會議提出公設部分可否點交後再算管理費等就管理費乙事曾不斷於管委會會議中反應並經公告，反係大馨公司自始未曾對其提出任何拒絕承諾的書面文件等情，並提出98年5月15日及98年7月10協議紀錄之節錄、99年10月4日画世紀社區管委會會議紀錄、之99年11月8日画世紀社區管委會會議紀錄為憑（見原審卷七第274至277頁），然均僅係蔡雪芬個人意見之表達，揆諸前揭「房屋點交證明書」、「房屋應收明細表」上文字之文義，及證人張秋敏之證述內容，不足以憑認大馨公司有同意承擔管理費繳交義務之情。因此，蔡雪芬依民法第179條規定及雙方之約定（即前揭「房屋點交證明書」、「房屋應收明細表」上文字），請求大馨公司返還管理費103,765元本息，即無理由。

㈤損害賠償之利息應由何時起算？按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。大馨公司應分別給付蔡雪芬1,353,181元、鍾雨倢1,022,526元、林郁秀1,100,750元、丁秋雙及陳正哲各505,519元，已如前陳，又102年7月18日「民事綜合爭點整理狀」繕本於102年7月19日送達大馨公司，此為大馨公司所不爭執（見原審卷六第172頁反面），揆諸前揭規定，蔡雪芬等5人請求自102年7月18日「民事綜合爭點整理狀」繕本送達翌日起即102年7月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即有理由。

六、綜上所述，蔡雪芬等5人就大馨公司未在系爭建物1樓頂蓋型空間提供合法之封閉式大廳及住戶休憩交誼設施之瑕疵，依民法第227條第1項適準第226條第1項之規定，請求大馨公司給付蔡雪芬1,353,181元、鍾雨倢1,022,526元、林郁秀1,100,750元、丁秋雙及陳正哲各505,519元，及均自102年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，駁回蔡雪芬等5人上開應准許之本息請求，及就不應准許部分，命大馨公司應給付蔡雪芬等5人如附表一之B欄所示金額本息部分，均有未合，蔡雪芬等5人、大馨公司之上訴意旨，分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，分別改判如主文第

二、三項所示。另原審就上開不應准許即蔡雪芬等5人請求逾上開應准許金額本息部分，為蔡雪芬等5人敗訴之諭知，並駁回此部分假執行之聲請，理由雖有部分不同，惟結論並無二致，蔡雪芬等5人此部分之上訴，為無理由，應予以駁回。又就上開應准許部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至不應准許部分，即失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件蔡雪芬等5人之上訴為一部有理由、一部無理由，大馨公司之上訴，為有理由，爰判決如主文。

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

附表一（幣別：新臺幣，下同，元以下四捨五入）┌───┬──────────┬────────────┬─────────────┬────────────┐│姓 名│房屋戶別、買受時間、│1樓頂蓋型開放空間部分 │車公計入大公部分之損害 │請求賠償總金額即+ ││ │取得所有權時間、價金│ 之損害 │ │ │├───┼──────────┼────────────┼─────────────┼────────────┤│蔡雪芬│⑴A1棟13樓（即新北市│(A)原審聲明：5,149,901元│(A)原審聲明：1,429,144元 │(A)原審聲明：6,579,045元││ │ 板橋區新板段2小段 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 621建號建物，門牌 │(B)原審判決：0元 │(B)原審判決：1,360,270元 │(B)原審判決：1,360,270元││ │ 號碼新北市板橋區漢├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 生東路258號13樓） │(C)上訴聲明：2,841,324元│(C)上訴聲明：未上訴（依原 │(C)上訴聲明：2,841,324元││ │⑵98年6月18日 │ │ 審判決金額） │ ││ │⑶98年11月2日 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │⑷房屋1,169萬元、土 │(D)本院判斷：1,353,181元│(D)本院判斷：0元 │(D)本院判斷：1,353,181元││ │ 地1,755萬元共2,924│ │ │ ││ │ 萬元 │ │ │ │├───┼──────────┼────────────┼─────────────┼────────────┤│鍾雨倢│⑴A5棟19樓（即新北市│(A)原審聲明：3,891,503元│(A)原審聲明：1,092,496元 │(A)原審聲明：4,983,999元││ │ 板橋區新板段2小段 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 575建號建物，門牌 │(B)原審判決：0元 │(B)原審判決：1,048,554元 │(B)原審判決：1,048,554元││ │ 號碼新北市板橋區漢├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 生東路252號19樓） │(C)上訴聲明：2,147,036元│(C)上訴聲明：未上訴（依原 │(C)上訴聲明：2,147,036元││ │⑵96年1月19日 │ │ 審判決金額） │ ││ │⑶98年9月18日 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │⑷房屋914萬元、土地1│(D)本院判斷：1,022,526元│(D)本院判斷：0元 │(D)本院判斷：1,022,526元││ │ ,371萬元共2,285萬 │ │ │ ││ │ 元 │ │ │ │├───┼──────────┼────────────┼─────────────┼────────────┤│林郁秀│⑴A3棟22樓（即新北市│(A)原審聲明：4,189,207元│(A)原審聲明：1,172,577元 │(A)原審聲明：5,361,784元││ │ 板橋區新板段2小段 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 552建號建物，門牌 │(B)原審判決：0元 │(B)原審判決：1,083,613元 │(B)原審判決：1,083,613元││ │ 號碼新北市板橋區漢├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 生東路250號22樓） │(C)上訴聲明：2,311,286元│(C)上訴聲明：未上訴（依原 │(C)上訴聲明：2,311,286元││ │⑵96年1月17日 │ │ 審判決金額） │ ││ │⑶98年9月18日 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │⑷房屋949萬元、土地1│(D)本院判斷：1,100,750元│(D)本院判斷：0元 │(D)本院判斷：1,100,750元││ │ ,426萬元共2,375萬 │ │ │ ││ │ 元 │ │ │ │├───┼──────────┼────────────┼─────────────┼────────────┤│陳正哲│⑴A5棟14樓（即新北市│(A)原審聲明：1,923,889元│(A)原審聲明：548,638元 │(A)原審聲明：2,472,527元││、丁秋│ 板橋區新板段2小段 │ 1,923,889元│ 548,638元 │ 2,472,527元││雙 │ 570建號建物，門牌 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 號碼新北市板橋區漢│(B)原審判決：0元 │(B)原審判決：526,571元 │(B)原審判決：526,571元 ││ │ 生東路252號14樓） │ 0元 │ 526,571元 │ 526,571元 ││ │⑵96年3月11日 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │⑶98年10月6日 │(C)上訴聲明：1,061,456元│(C)上訴聲明：未上訴（依原 │(C)上訴聲明：1,061,456元││ │⑷房屋918萬元、土地1│ 1,061,456元│ 審判決金額） │ 1,061,456元││ │ ,377萬元共2,295萬 ├────────────┼─────────────┼────────────┤│ │ 元 │(D)本院判斷：505,519元 │(D)本院判斷：0元 │(D)本院判斷：505,519元 ││ │ │ 505,519元 │ 0元 │ 505,519元 │└───┴──────────┴────────────┴─────────────┴────────────┘附表二：蔡雪芬等5人請求車公計入大公之損害（新臺幣）┌───┬─────────────────────┬──────┐│姓名及│車公計入大公之損害 │二審請求賠償││停車位│ │金額(即原審 ││編號 │ │判決金額) │├───┼─────────────────────┼──────┤│蔡雪芬│先位主張 │1,360,270元 ││ │(1)1層車道：128.2×635/100000=0.81 │ ││編號 │(2)機電設備：2062.95×635/100000=13.10 │ ││174 │(3)其他必要空間：3646.10×635/100000=23.15│ ││ │(4)承上，總計為37.06㎡(計算式：0.81+13.10+│ ││ │ 23.15=37.06)，故蔡雪芬部分超過4.7㎡(計 │ ││ │ 算式：41.76–37.06=4.7)，超過1%誤差(計 │ ││ │ 算式：269.32㎡×1/100=2.69)。 │ ││ │備位主張 │ ││ │(1)1層車道：128.2×641/100000=0.82 │ ││ │(2)機電設備：2062.95×641/100000=13.22 │ ││ │(3)其他必要空間：大馨公司主張4599.89㎡中之│ ││ │ 3646.10㎡應由住家分擔，蔡雪芬等5人則主 │ ││ │ 張實質上屬車道，蔡雪芬等5人不需分擔。 │ ││ │(4)承上，總計為14.04㎡(計算式：0.82+13.22=│ ││ │ 14.04)，故蔡雪芬部分超過27.72㎡(計算式 │ ││ │ ：41.76–14.04=27.72)，超過1%誤差(計算 │ ││ │ 式：215.10㎡×1/100=2.15)。故大馨公司應│ ││ │ 依合約之找補條款按坪價找補金額，即3,521│ ││ │ ,826元(計算式：27.72×0.3025×42萬3=3,5│ ││ │ 21,826)。 │ │├───┼─────────────────────┼──────┤│鍾雨倢│先位主張 │1,048,554元 ││ │(1)1層車道：128.2×480/100000=0.62 │ ││編號 │(2)機電設備：2062.95×480/100000=9.90 │ ││142 │(3)其他必要空間：3646.10×480/100000=17.50│ ││ │(4)承上，總計為28.02㎡(計算式：0.62+9.90+1│ ││ │ 7.50=28.02)，故鍾雨倢部分超過2.24㎡(計 │ ││ │ 算式：30.26–28.02=2.24)，超過1%誤差(計│ ││ │ 算式：199.40㎡×1/100=1.99)。 │ ││ │備位主張 │ ││ │(1)1層車道：128.2×459/100000=0.59 │ ││ │(2)機電設備：2062.95×459/100000=9.47 │ ││ │(3)其他必要空間：大馨公司主張4599.89㎡中之│ ││ │ 3646.10㎡應由住家分擔，蔡雪芬等5人則主 │ ││ │ 張實質上屬車道，蔡雪芬等5人不需分擔。 │ ││ │(4)承上，總計為10.06㎡(計算式：0.59+9.47= │ ││ │ 10.06)，故鍾雨倢部分超過20.20㎡(計算式 │ ││ │ ：30.26–10.06=20.20)，超過1%誤差(計算 │ ││ │ 式：199.40㎡×1/100=1.99)。故大馨公司應│ ││ │ 依合約之找補條款按坪價找補金額，即2,566│ ││ │ ,410元(計算式：20.20×0.3025×42萬=2,56│ ││ │ 6,410)。 │ │├───┼─────────────────────┼──────┤│林郁秀│先位主張 │1,083,613元 ││ │(1)1層車道：128.2×516/100000=0.66 │ ││編號 │(2)機電設備：2062.95×516/100000=10.64 │ ││148 │(3)其他必要空間：3646.10×516/100000=18.81│ ││ │(4)承上，總計為28.02㎡(計算式：0.66+10.64+│ ││ │ 18.81=30.11)，故林郁秀部分超過3.57㎡(計│ ││ │ 算式：33.68–30.11=3.57)，超過1%誤差(計│ ││ │ 算式：215.10㎡×1/100=2.15)。 │ ││ │備位主張 │ ││ │(1)1層車道：128.2×505/100000=0.65 │ ││ │(2)機電設備：2062.95×505/100000=10.42 │ ││ │(3)其他必要空間：大馨公司主張4599.89㎡中之│ ││ │ 3646.10㎡應由住家分擔，蔡雪芬等5人則主 │ ││ │ 張實質上屬車道，蔡雪芬等5人不需分擔。 │ ││ │(4)承上，總計為11.07㎡(計算式：0.65+10.42 │ ││ │ =11.07)，故林郁秀部分超過22.61㎡(計算式│ ││ │ ：33.68–11.07=22.61)，超過1%誤差(計算式│ ││ │ ：215.10㎡×1/100=2.15)。故大馨公司應依 │ ││ │ 合約之找補條款按坪價找補金額，即2,872,60│ ││ │ 1元(計算式：22.61×0.3025×42萬=2,872,60│ ││ │ 1)。 │ │├───┼─────────────────────┼──────┤│陳正哲│先位主張 │526,571元 ││、丁秋│(1)1層車道：128.2×480/100000=0.62 │526,571元 ││雙 │(2)機電設備：2062.95×480/100000=9.90 │ ││ │(3)其他必要空間：3646.10×480/100000=17.50│ ││編號 │(4)承上，總計為28.02㎡(計算式：0.62+9.90+1│ ││177 │ 7.50=28.02)，故陳正哲、丁秋雙部分超過2.│ ││ │ 24㎡(計算式：30.26–28.02 =2.24)，超過1│ ││ │ %誤差(計算式：199.40㎡×1/100=1.99)。 │ ││ │備位主張 │ ││ │(1)1層車道：128.2×459/100000=0.59 │ ││ │(2)機電設備：2062.95×459/100000=9.47 │ ││ │(3)其他必要空間：大馨公司主張4599.89㎡中之│ ││ │ 3646.10㎡應由住家分擔，蔡雪芬等5人則主 │ ││ │ 張實質上屬車道，蔡雪芬2等人不需分擔。 │ ││ │(4)承上，總計為10.06㎡(計算式：0.59+9.47= │ ││ │ 10.06)，故陳正哲、丁秋雙部分超過20.20㎡│ ││ │ (計算式：30.26–10.06=20.20)，超過1%誤 │ ││ │ 差(計算式：199.40㎡×1/100=1.99)。故大 │ ││ │ 馨公司應依合約之找補條款按坪價找補金額 │ ││ │ ，即2,566,410元(計算式：20.20×0.3025×│ ││ │ 42萬=2,566,410)。 │ │└───┴─────────────────────┴──────┘