法務部就有關「土地登記規則部分條文修正草案」乙案之意見

按土地法第 34 條之 1 第 4 項、土地登記規則第 98 條分別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」前揭土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之立法意旨，原在避免土地畸零及所有權分散等，係對農地及空地而言，若土地已建有房屋，且房屋與基地應有部分合併出售時，基地共有人即無保護之必要。又內政部 64 年 10 月 21 日台內字第 657006 號函亦明示：「對於地上已有建物，且該建物區分為各別所有者，如各別所有人出賣其建物時，就其建物所在基地之應有部分，併同出賣者，本土地法第 104 條，使基地與地上之房屋所有權合而為一之立法精神，基地之他共有人無優先承買權。」另司法實務亦認執行機關就大樓地上區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，整棟大樓基地之其他共有人，對於拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承購權（臺灣高等法院暨所屬法院 66 年度法律座談會民事執行類第 21 號研討結果、司法院 82 年 4 月 30 日【8 】廳民二字第 0714 號函民事廳研究意見參照）。再按，土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 4 款明定：「區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。」故區分所有建物為共有，共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第 98 條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，尚屬有別，他共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪。又為簡化建物之共有關係，並貫徹土地法第 104 條使基地與地上建物所有權合一之精神，區分所有建物之他共有人對建物之應有部分及所屬基地之拍賣，應有優先承購權（最高法院 95 年台抗字第 703 號裁定意旨參照）。準此，區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，基地之其他共有人，對於地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承買權；而區分所有建築物為共有時，共有人對於區分所有建築物及基地均有優先承買權。查本件行政執行分署係合併拍賣義務人所有之區分所有建築物（下稱系爭建物）及其基地，揆諸前揭規定、函釋及裁定意旨，系爭建物之共有人有優先承買權，是行政執行分署於拍賣公告載明系爭建物共有人有優先承買權，並通知系爭建物共有人，於法並無不合。

」土地登記規則第 104 條定有明文。又法人籌備處可登記為土地所有權者，自可以法人籌備處名義訂立土地買賣契約（經濟部 72 年 11 月 23 日商字第 46755 號函釋參照）。查本件移送機關以甲○○醫院籌備處（即異議人）違反環境影響評估法，處罰鍰 150 萬元，其裁處書受處分人名稱欄係記載「財團法人甲○○醫院籌備處」，負責人（管理人或代表人）欄係記載乙○○，甲○○醫院籌備處由乙○○擔任代表人，性質上屬非法人團體，具有行政程序當事人能力，得為行政處分之相對人，是行政執行分署形式上審查移送機關所檢附之文件資料，認符合移送執行之要件予以受理執行，尚無不合。次查，本件行政執行分署所查封之土地（下稱系爭土地），甲○○醫院籌備處於92 年間辦理產權登記時，經依土地登記規則第 104 條規定所提出之協議書（下稱系爭協議書）記載略以：國有財產署讓售系爭土地予甲○○醫院籌備處，依土地登記規則第 104 條規定，在未完成法人設立登記前取得土地所有權，以甲○○醫院籌備處公推之代表人乙○○名義申請登記等語，而相關土地登記申請書受理系爭土地之所有權移轉登記，系爭土地所有權人登記為乙○○，並依土地登記規則第 104 條規定，於土地登記簿所有權部其他登記事項欄註記取得權利之法人籌備處名稱為財團法人甲○○醫院籌備處，故行政執行分署以系爭土地為甲○○醫院籌備處所有，予以執行，亦無不合。

嗣建物使用執照經原核發機關撤銷，得否再設定抵押權涉及民法、土地登記規則、建築法等相關規定之說明

土地登記規則第 24-1 條、個人資料保護法第 1、5 條、行政程序法第7 條、等規定參照，第二類謄本如隱匿登記名義人部分姓名、部分統一編號並揭示完整住址是否符合物權公示原則，宜由主管機關衡酌「避免人格權（個人資料隱私權）受侵害」與「促進個人資料合理利用（維護交易安全）」、比例原則等規定，本於權責審酌

土地登記規則第 75 條、土地法第 59 條規定參照，所稱「調處」係地政機關對於土地權利關係人，就其權利有爭執時所為之處理辦法，其性質與耕地三七五減租條例第 26 條所稱調處不同，故當事人於土地權利有爭執時，縱未經地政機關調處而逕行起訴，亦難謂其起訴為違法

個人資料保護法第 2 條、土地登記規則第 24 條等規定參照，地政機關依據該規則第 24 條規定，對於依法得申請閱覽之人，即得提供申請書及其附件，惟其提供仍應參酌該條規定規範意旨及個人資料保護法第 5 條不得逾越必要範圍之規定

民法第 826-1 條及土地登記規則第 155-1 條有關共有物使用管理登記規定具有物權效力不同，不因耕地租約期間內發生共有人間訂定分管契約或完成共有物使用管理登記，而逕謂當然產生耕地租約內容實質變動

行政執行法第 26 條、土地登記規則第 141 條等規定參照，他共有人應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記，登記機關應依土地登記規則徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分登記情形，如無礙執行效果，應予受理登記

法務部就「土地登記規則第 24 條之 1」規定，建請內政部參酌個人資料保護法立法意旨，於權衡「避免人格權（指個人資料隱私權）受侵害」與「促進個人資料之合理利用（維護交易安全）」情形下，重行審酌其規範內容妥適性及必要性

涉及個人資料隱私權與交易安全公共利益間比較衡量判斷，及土地登記規則等地政法規解釋適用，宜由內政部本於職權參酌上述規定意旨妥為處理

他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」惟土地登記規則第 98 條規定：「土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」另土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 4 款亦規定：「區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無土地法第 34 條之 1 第 4 項優先購買權之適用。」再按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項亦規定甚明。查本件行政執行分署所拍賣之義務人所有建物（下稱系爭建物）為未登記建物，第三人丁○○等人曾以渠等已向義務人購買停車位使用，認系爭建物非義務人所有而向臺灣高雄地方法院提起第三人異議之訴，經該院駁回渠等之請求，渠等不服提起上訴，案經臺灣高等法院高雄分院略以：系爭建物由義務人為原始起造人，在構造上及使用上均具獨立性，且亦單獨設立稅籍，應屬義務人所有，移送機關聲請查封拍賣，應屬有據等為由，以 100 年度上易字第 254 號判決（下稱系爭判決）駁回丁○○等人之上訴確定。系爭判決認系爭建物在構造上及使用上均具獨立性，且亦單獨設立稅籍，應屬義務人公司所有。次查，與系爭建物一併拍賣之義務人土地（下稱系爭土地）雖為高雄市○○區○○段 2 小段 1241 地號土地之一部分，惟系爭建物則全部為義務人所有，並無與他人共有之情形，高雄分署將系爭土地及系爭建物合併拍賣，於拍賣公告中未註明異議人有優先購買權，與前揭規定並無不合。

參照土地登記規則第 79 條第 1 項第 4 款等規定，建築物所有權受讓人如經讓與人同意，以起造人名義申請發給使用執照，或出具移轉契約書，以受讓人名義逕辦理保存登記，即因登記而發生所有權移轉效力

有關農育權是否得比照地上權依土地登記規則第 118 條規定，主張時效完成申請農育權登記之疑義

法定不許登記之原因」，係指土地登記規則「依法不應登記者」而言，至法院確定判決所為共有物分割結果有無該情形，應由受理登記機關依職權認定之

至於有利害關係之第三人申請抵押權移轉登記時，則應依土地登記規則第 34 條提出何種原因證明文件或民法第 308 條所定負債字據等證明債權之文件，事屬執行細節，建請內政部就具體個案本諸職權審酌

關於已辦竣信託財產登記之土地，尚未依土地登記規則第 7 條規定辦理塗銷信託登記及所有權移轉登記前，登記機關可依該規則第 57 條規定，駁回其信託歸屬之登記

其財產目錄所載之財產為不動產者，若已依土地登記規則第 104 條第 1 項、第 2 項規定辦理登記，即符合非訟事件法第 84 條第 1 項第 3 款「社員名簿或財產目錄，並其所有人名義為法人籌備處之財產證明文件」之規定

似無從依職權逕予塗銷，而應依土地登記規則第 8 條規定辦理，由當事人訴請法院塗銷獲勝訴判決後，登記機關始得為塗銷登記

土地登記規則第三十一條規定及訴願法第二十四條規定

應依土地登記規則第 44 條第 3 項規定逕予辦理繼承登記

內政部所擬之土地登記規則第八十六條修正條文，與遺產及贈與稅法、土地稅法之規定牴觸

法院確定判決宣示同時履行部分，非屬土地登記規則第二十八條第四款規定所指得據以為單方申請登記之法院確定判決

土地登記規則第一百二十九條第一項前段就假扣押部分規定之目的，係在禁止債務人就假扣押標的物為任意處分，以免妨礙假扣押之執行效果

法務部對土地登記規則修正草案之意見