地政(高普考/地特) 101 年土地估價考古題

試依現行法規說明如何進行地上權及租賃權之權利價值評估？（25 分）

何謂「最有效使用」？何以從事不動產估價時必須依循「最有效使用原則」？有一 筆位於都市精華地段之商業區土地（法定建蔽率為60%，容積率為560%），目前 做停車場使用，請詳細說明該土地之利用狀態是否已達「最有效使用」？（25 分）

試說明不動產估價技術規則第二條名詞定義之「正常價格」，與國際評價基準 （International Valuation Standards）所規定之「公平價值」（fair value）有何不同？ （25 分）

鐵路車站用地擬配合周邊鐵路宿舍土地開發為一複合式大型商場，請問上述土地價 格應如何評估？請詳述採用之方法及採用此方法之理由。（25 分）

某甲有一棟透天厝（含房屋及土地），其中土地之市價估計為500 萬元，建築物之 重新建造成本為400 萬元，屋齡20 年，耐用年數50 年，假設殘價率為5%，儲蓄 利率為10%，試計算若每年依定額法提存折舊費，每年應提存多少折舊費？總折舊 費為何？又，目前此一透天厝之成本價格為何？（25 分）

比較法進行比較項目調整時可採用之方法有那些？請詳述之。又依不動產估價技術 規則之規定，比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異，並就其 中差異進行價格調整時，其調整以何種方法為原則？（25 分）

試說明成本法估價之適用場合及步驟。（25 分）

何謂樓層別效用比？何謂地價分配率？並請說明如何利用地價分配率與樓層別效用 比進行大樓估價。（25 分）