土地法 第 20 條（外人租購土地之程序）
- 1.外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。其依前條第一項第八款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。
- 2.直轄市或縣（市）政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之，並於核准後報請中央地政機關備查。
- 3.外國人依前條第一項第八款規定取得土地，應依核定期限及用途使用，因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期；其未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；其土地上有改良物者，得併同標售。
- 4.前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之辦法，由中央地政機關定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 20 條規定外國人取得土地應經市縣政府核准，主管機關須於 14 日內准駁，繼承為唯一例外。
Q · 外國人在台灣買地或繼承土地，要走什麼程序？
依土地法第 20 條，外國人取得台灣土地原則上應檢附文件向直轄市或縣（市）政府申請核准，主管機關應於受理後 14 日內准駁；嗣後變更用途或繼承以外之移轉，亦須再申請核准。唯獨「繼承」明文排除於核准程序之外，繼承登記辦完即取得所有權。若依第 19 條第 1 項第 8 款（重大建設）取得卻未依核定期限及用途使用，將被通知於 3 年內出售，逾期由政府逕為標售。
白話解讀
外國人要買台灣的土地？沒有你想的那麼簡單，但也沒你想的那麼死板。這條規範了一個完整的「用地生命週期」管控機制：買之前要審（直轄市或縣市政府核准，十四天內給答案）；買來之後要按照原本申請的用途使用；用途要改、要轉賣，都得再跑一次申請；唯一的例外是「繼承」，繼承來的土地不用走這道程序。最致命的是第三項：如果你是為了「重大建設」（第19條第1項第8款）買地卻沒按核定期限使用，三年內沒出售，政府直接幫你標售，你沒得選。對外國投資者，這條既是門票也是定時炸彈：進得來，但進來之後怎麼用、用多久、能不能轉，全都被盯著。
法律定性
土地法第 20 條係外國人取得我國土地之程序總則，建立「申請核准 → 用途綁定 → 持續管控 → 強制處分」四階段管控機制，並以「繼承例外」「14 日准駁期限」「重大建設用地 3 年強制出售」三大設計，平衡國家土地主權與國際投資自由。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1外國人在台灣繼承房地產，還要跑這條的核准程序嗎？▾
不用。土地法第 20 條第 1 項明確規定需核准的是「取得」「變更用途」及「繼承以外之移轉」，繼承被刻意排除。你繼承的那一刻就是所有權人，辦繼承登記即可。但要注意兩件事：第一，如果你想把繼承來的土地轉賣給下一手，那次轉賣就要走核准程序；第二，如果被繼承人當初是依第 19 條第 1 項第 8 款（重大建設）取得，你繼承後必須繼續按照原本核定的用途和期限使用，不是「繼承就重新啟動時效」。內行人提示：繼承來的土地如果不符合你的使用計畫，越早規劃後續處分越好。
Q2大陸配偶或大陸公司來台買房，適用這條嗎？▾
不適用。土地法第 20 條規範的是「外國人」，中國大陸地區人民不屬於外國人，他們取得台灣不動產走的是「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」第 69 條，加上內政部發布的「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」。兩套制度在面積限制（大陸人民有面積上限）、審查單位（要經內政部許可）、可取得地區都不同。內行人提示：涉及跨境不動產案件時，第一件事不是查條文，是先確認當事人到底是「外國人」還是「大陸地區人民」，兩條路從審查機關到可取得類型完全不同。
Q3市政府拖延不給核准，我能怎麼辦？▾
第 2 項明確規定「應於受理後十四日內為之」，超過就是機關怠於行使職權。可做三件事：第一，書面（最好寄存證信函）要求市縣政府說明遲延原因並副本中央地政機關；第二，向內政部地政司反映機關違法；第三，依行政訴訟法第 5 條提起「課予義務訴訟」。內行人提示：14 日從「受理」起算，所以申請當天立刻取得書面受理證明或收件回條，這張紙在爭議時是關鍵證據。很多人只拿到「收件」但沒有「受理」日期，結果期限根本起算不了。
Q4土地法第 20 條是什麼？▾
規範外國人取得台灣土地的程序總則。建立申請核准、14 日准駁、用途綁定、重大建設用地強制出售四階段管控，繼承為唯一例外。
Q5什麼叫「繼承以外之移轉」？▾
除繼承之外的所有所有權變動，包括買賣、贈與、交換、信託等。繼承本身免核准，但繼承後再轉賣就屬於此類，須再走 14 日核准程序。
Q6什麼叫「重大建設用地」？▾
指依土地法第 19 條第 1 項第 8 款，供國家經濟政策重大建設使用而取得之土地，須先經中央目的事業主管機關同意，且受第 20 條第 3 項強制出售條款管控。
Q7「逕為標售」是什麼？▾
土地所有權人逾 3 年未自行出售時，由中央地政機關直接公開標售土地（含其上改良物），所得價款發還原所有權人，但失去自主議價空間。
Q8外國人怎麼申請取得台灣土地？▾
備齊護照、土地登記簿謄本、買賣契約書、用途使用計畫書（重大建設用地另加中央目的事業主管機關同意函），向直轄市或縣（市）政府申請，務必索取書面受理證明。
Q9外國人繼承台灣不動產怎麼辦？▾
免核准，直接辦繼承登記即取得所有權。備齊死亡證明、繼承系統表、繼承同意書、護照影本，至地政事務所辦理。
Q1014 日核准期限怎麼算？▾
從直轄市或縣（市）政府「受理」起算。注意「收件」不等於「受理」，申請當天務必取得書面受理證明，註明受理日期。
Q11市政府逾 14 日不准駁怎麼救濟？▾
三步走：寄存證信函要求機關說明、向中央地政機關反映、依行政訴訟法第 5 條提起課予義務訴訟請求法院命機關作成處分。
Q12土地法第 20 條 vs 兩岸關係條例第 69 條差在哪？▾
第 20 條規範外國人，由市縣政府審查 14 日內准駁；兩岸條例第 69 條規範大陸地區人民，由內政部許可，有面積上限，地區有限制。身分判斷錯整個案件要重來。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | 需否核准 | 主管機關 | 期限 | 適用條項 |
|---|---|---|---|---|
| 外國人新購土地 | 需要 | 直轄市/縣（市）政府 | 14 日內准駁 | 第 1 項 |
| 外國人變更用途 | 需要 | 直轄市/縣（市）政府 | 14 日內准駁 | 第 1 項 |
| 外國人繼承土地 | 不需要 | 辦繼承登記即可 | — | 第 1 項但書（繼承以外） |
| 繼承之後再轉賣 | 需要 | 直轄市/縣（市）政府 | 14 日內准駁 | 第 1 項 |
| 重大建設用地未依期限使用 | 不適用（強制出售） | 直轄市/縣（市）政府通知 + 中央地政機關標售 | 3 年內自行出售，逾期逕為標售 | 第 3 項 |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較
把多條並列逐欄比較