土地法 第 5 條（土地改良物）
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重點摘要土地法第 5 條定義土地改良物分為建築改良物與農作改良物，徵收時與土地分別估價計算補償。
Q · 土地被徵收時，建築物和農作物算同一筆補償嗎？
不算，土地法第 5 條把改良物切成兩筆分開估
依土地法第 5 條，土地與其上的改良物在法律上是分開計算的：土地依公告土地現值，建築改良物（房子、工事）和農作改良物（果樹、農作物、水利土壤改良）依各自估價辦法。徵收時三筆分別估，地主必須主動主張改良物項目，否則漏掉的金額無法事後補救。
白話解讀
這條法律偷偷藏了一個關鍵概念：土地和土地上的東西，是分開的兩筆帳。你的土地被政府徵收，政府要賠兩筆錢：一筆是土地本身的價值，一筆是土地改良物（建築物、農作物、水利設施、土壤改良）的價值。很多地主以為「賠地就好」，忘了主張改良物補償，結果少拿幾十萬甚至上百萬。本條把改良物切成兩類：建築改良物（房子、工事）和農作改良物（農作物、其他植物、水利土壤改良）。這個分類不是分類學的練習，是徵收補償、抵押、交易時的兩個獨立計算項目。更深的意義是：改良物可以獨立登記、獨立估價、獨立設定抵押，脫離土地本身獨立當成一筆財產處理。
法律定性
土地法第 5 條為土地改良物之定義條款，將附著於土地之改良物分為兩類：建築改良物（建築物或工事）與農作改良物（農作物、其他植物與水利土壤之改良）。此分類使改良物得獨立登記、獨立估價、獨立設定抵押，並作為土地徵收補償時分項計算之法律基礎。
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Q1違章建築被徵收能拿補償嗎？
原則上違章建築仍屬於「建築改良物」，實務上多數徵收案件會給予補償或拆遷補助，但金額可能被折價，具體依各徵收案的補償標準而定。內行人提示：違建補償爭議很大，提出異議時可以檢附建造成本證明、結構鑑定報告、當前殘值評估等資料主張合理金額。
Q2我在別人土地上種的果樹，如果地被徵收，我能拿錢嗎？
如果你是合法佃農或有明確的租賃、地上權關係，果樹屬於你的「農作改良物」，依土地徵收條例及相關法規原則上你有獨立的補償請求權，補償金由你領、不是地主。但如果你是擅自占用土地種的，補償可能不給你或直接歸地主。內行人提示：關鍵是租約或耕作關係的證明，繳租紀錄、證人、照片越早準備越好。
Q3土地和建物為什麼要分開登記？
因為土地法第 5 條把「土地改良物」獨立出來，建築改良物可以單獨登記、單獨設定抵押、單獨買賣。這讓實務上發展出「透天只賣房不賣地」「地上權住宅」「土地與建物分屬不同所有人」等各種安排。內行人提示：買房子時要同時看土地謄本和建物謄本，確認兩者所有權人是否一致，若不一致代表你只買到其中一部分。
Q4土地改良物是什麼？
依土地法第 5 條，附著於土地的建築物、工事、農作物、其他植物與水利土壤改良之總稱，分建築改良物與農作改良物兩類。
Q5建築改良物和農作改良物差在哪？
建築改良物是房屋、橋樑、擋土牆等工事；農作改良物是果樹、農作物、灌溉系統、土壤改良。兩者估價辦法與登記制度不同。
Q6什麼叫水利土壤之改良？
為提升土地耕作條件所建之灌溉、排水、地力改善等持續性設施或工程，例如水井、灌溉管線、長期施肥改良的土質。
Q7改良物和民法的定著物有什麼關係？
民法第 66 條的定著物是上位概念，土地法第 5 條的改良物為其下位細分。改良物一定是定著物，但定著物不一定都是改良物。
Q8土地徵收時改良物怎麼主張？
盤點所有地上物 → 請估價師分別估算建築與農作改良物 → 收到補償通知逐項核對 → 30 日異議期內提出書面異議。
Q9農作改良物補償金額怎麼算？
依農作改良物估價辦法，考量品種、樹齡、年產量、預期收益、移植成本等因素逐項估算。
Q10改良物估價要花多少錢？
不動產估價師收費依案件複雜度，一般徵收案件改良物估價約 3-15 萬元，相較於可爭取的補償金通常划算。
Q11怎麼證明地上有這些改良物？
歷年空拍圖、Google 街景、繳費發票（買苗、灌溉系統施作）、農會耕作紀錄、鄰居證人、施作前後對比照片。
Q12土地法第 5 條 vs 土地徵收條例第 31 條差在哪？
土地法第 5 條是改良物定義條款，土地徵收條例第 31 條是徵收時改良物補償的操作條款。前者是基礎，後者是適用。
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| 比較面向 | Building improvement | Agricultural improvement |
|---|---|---|
| 適用客體 | 建築物、工事（含橋樑、擋土牆、儲油槽） | 農作物、其他植物、水利及土壤之改良 |
| 估價依據 | 重建成本減折舊（建築改良物估價辦法） | 農作改良物估價辦法（依品種、年齡、預期收益） |
| 登記制度 | 得辦保存登記，獨立建物謄本 | 原則不獨立登記，依物權法上之動產或定著物處理 |
| 抵押權 | 得獨立設定抵押權 | 原則隨土地，例外得就特定改良物設定權利 |
| 違規態樣 | 違章建築（無保存登記） | 未登記耕地承租人之地上物 |
Building improvement
- 適用客體
- 建築物、工事（含橋樑、擋土牆、儲油槽）
- 估價依據
- 重建成本減折舊（建築改良物估價辦法）
- 登記制度
- 得辦保存登記，獨立建物謄本
- 抵押權
- 得獨立設定抵押權
- 違規態樣
- 違章建築（無保存登記）
Agricultural improvement
- 適用客體
- 農作物、其他植物、水利及土壤之改良
- 估價依據
- 農作改良物估價辦法（依品種、年齡、預期收益）
- 登記制度
- 原則不獨立登記，依物權法上之動產或定著物處理
- 抵押權
- 原則隨土地，例外得就特定改良物設定權利
- 違規態樣
- 未登記耕地承租人之地上物
其他國家怎麼規定 6 國
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相關函釋 2 則
立法沿革 2 版
(0190614 制定)
本法之施行法，另定之。
(0350323 全文修正)
本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種： 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。
本法之施行法，另定之。
本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種： 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。
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