臺灣臺北地方法院100年度消字第17號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 100年度消字第17號

原告

李敬元 住新北市深坑區北深路1段

原告

劉玉琴

原告

湯誠正 住新北市深坑區北深路1段

原告

陳銘福 住新北市深坑區北深路1段

原告

陳慧雯 住新北市深坑區北深路1段

原告

蕭輝龍 住新北市深坑區北深路1段

原告

蕭哲志 住新北市深坑區北深路1段

原告

高嘉熹 住新北市深坑區北深路1段

原告

梁如峰 住新北市深坑區北深路1段

原告

張駿浩 住新北市深坑區北深路1段

原告

樊家亨 住新北市深坑區北深路1段

原告

黎念湘 住新北市深坑區北深路1段

原告

鍾鳳玲 住新北市深坑區北深路1段

原告

許昌泰 住新北市深坑區北深路1段

原告

林明燕 住新北市深坑區北深路1段

原告

林立婷 住新北市深坑區北深路1段

原告

朱佳慧 住新北市深坑區北深路1段

原告

陳晃模 住新北市深坑區北深路1段

原告

樊家妍 住新北市深坑區北深路1段

原告

王人文 住新北市深坑區北深路1段

原告

蕭景文 住新北市深坑區北深路1段

原告

吳美嫭 住新北市深坑區北深路1段

原告

陳韻如 住新北市深坑區北深路1段

原告

林仁忠 住新北市深坑區北深路1段

原告

馮美津 住新北市深坑區北深路1段

原告

黃素清 住新北市深坑區北深路1段

原告

徐智慶 住新北市深坑區北深路1段

原告

余宗澤 住新北市深坑區北深路1段

原告

吳鳳英 住新北市深坑區北深路1段

原告

沈里榮 住新北市深坑區北深路1段

原告

陳宏明 住新北市深坑區北深路1段

原告

郭良宓 住新北市深坑區北深路1段

原告

江益華 住新北市深坑區北深路1段

原告

黃湘雯 住新北市深坑區北深路1段

原告

江韋德 住新北市深坑區北深路1段

原告

孫東華 住新北市深坑區北深路1段

原告

林秀美 住新北市深坑區北深路1段

原告

呂運生 住新北市深坑區北深路1段

原告

闕麗卿 住新北市深坑區北深路1段

原告

劉翠香 住新北市深坑區北深路1段

原告

連秀如 住新北市深坑區北深路1段

原告

楊靜子 住新北市深坑區北深路1段

原告

張文彥 住新北市深坑區北深路1段

原告

何美玲 住新北市深坑區北深路1段

原告

楊祁 住新北市深坑區北深路1段

原告

賴惠京 住新北市深坑區北深路1段

共同訴訟代理人

黃淑芬律師

被告

立益建設事業股份有限公司

法定代理人

蘇廷弘

被告

立益紡織股份有限公司

法定代理人

蘇東榮

共同訴訟代理人

謝宗穎律師

複代理人

林銘龍律師

　　　　　　盧美慈律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102年10月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。查兩造約定以本院為第一審管轄法院，有土地房屋買賣契約書第12條第1項、土地房屋預定買賣契約書第22條約定可參（見本院卷㈠第26頁、本院卷㈣第22頁），故本院自有管轄權，合先敘明。

二、訴外人劉偉倫於民國96年8月間將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○0號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告湯誠正，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第228頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

三、訴外人高預展於96年9月21日將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告高嘉熹，並以101年11月5日民事準備書五狀（見本院卷㈤第110頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第129頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

四、楊文蕙於101年8月24日將門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地出賣原告黎念湘，並於101年9月31日辦理所有權移轉登記完畢，有不動產買賣契約書及建物登記謄本、土地登記謄本可稽（見本院卷㈤第210頁至第223頁），依該不動產買賣契約書第17條第17項之約定（見本院卷㈤第217頁），楊文蕙將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○000號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告黎念湘，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

五、訴外人林志峰於98年5月26日將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告蕭景文，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第233頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

六、訴外人徐玉卿於97年3月間將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告林仁忠，並於101年11月9日言詞辯論期日交付轉讓協議書繕本予被告，將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第156頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

七、吳鳳英於95年8月3日將門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地出賣原告余宗澤，並於同日辦理所有權移轉登記完畢，有建物異動索引可稽（見本院卷㈤第236頁）。又依被告100年5月30日民事答辯狀（見本院卷㈡第266頁）略以：「另按原告編號1、2、7、20、27、29、32、34、36、40、46等雖非直接向被告公司購買系爭別墅房屋，惟前揭向被告買受系爭房屋之第一手買受人，既已明知系爭『別墅社區會館俱樂部』公共設施之興建狀態，則後手買受人依土地房屋買賣契約書第16條、第24條及附件住戶公約第㈤點約定，亦應一併繼受前手之權利瑕疵，而不得再向被告主張應負權利瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷㈡第271頁），復參以被告直接將系爭房地及公共設施辦理所有權移轉登記予系爭房地買賣之後手，足知被告亦認「系爭房地買賣之後手」應繼受「向被告買受系爭房屋之第一手買受人」之權利義務，即依被告所擬之「房地買賣契約」之定型化契約，其基於房地買賣契約所生之權利義務，及於「系爭房地買賣之後手」等情。

八、訴外人張彥瓊於95年10月間將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告沈里榮，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第240頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

九、訴外人關家蘋於100年3月間將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告江益華，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第241頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

十、資厚賢於98年10月間將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告黃湘雯，並於101年11月9日言詞辯論期日交付轉讓協議書繕本予被告，將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第155頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

十一、訴外人黃金堆於96年5月30將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告孫東華，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第248頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

十二、訴外人楊松齡於民國96年8月17日將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告劉翠香，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第251頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

十三、訴外人黃連智於民國95年6月16日將其對被告因門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號房地買賣所生損害賠償債權讓與原告賴惠京，並以102年1月29日民事辯論意旨狀（見本院卷㈤第174頁）繕本之送達將債權讓與之事實通知被告等情，有轉讓協議書附卷可稽（見本院卷㈤第254頁），是本債權讓與對債務人即被告已發生效力。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

㈠被告銷售予原告之詳如附表「項次二：地址」欄所示門牌號碼房地（下稱系爭房地），依兩造間「土地房屋預定買賣契約書」（見本院卷㈣第32頁至第35頁）第3條約定：「房地面積：㈠房屋面積：本約房屋面積86.11坪，包含主建物面積計66.68坪，附屬建物面積（陽台、花台、雨遮等）計7.98坪，公共設施應持有部分（公共梯、受電室、消防泵浦室、機械房、發電機室、地下壹層之車道等）約計10.47坪；『大樓區壹樓之自設停車位委由乙方（即被告）施作為公設區域等，約計0.98坪』，…」，第5條約定：「別墅區地下層、大樓區壹樓公設及地下層之權屬：…㈡大樓區壹樓公設：『本約大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域），上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方（即被告）代為規劃，乙方（即被告）依實際狀況保留變更權利：權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有，其面積計算以戶為單位平均分擔。』…」，又兩造間「土地房屋買賣契約書」（見本院卷㈣第7頁）第7條約定：「不動產點交：…四、本約標的乙方（即被告）應於甲方（即原告）交付所有款項後，依現況點交。」。

㈡被告預售時之廣告DM再三強調：「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」等完善公共設施作為銷售系爭「立益百合花園別墅」之主要訴求；而原告當時購買系爭連棟別墅每戶價金約新臺幣（下同）1200萬元，於深坑鄉當地屬於極高價位之房屋，而原告著眼並深受吸引的即為被告標榜上開包含游泳池、健身房等之俱樂部設施，且信賴被告會依約提供，原告方願意以每戶高達1200萬元購買系爭別墅。蓋系爭別墅區位於深坑鄉，地處較為偏僻，原告願意支付當時較深坑鄉市場行情更高的房價購買系爭房屋，除受別墅型社區吸引外，最主要原因亦是因被告承諾給付上開游泳池、健身房等豪華設施，如此使得社區功能性質完整，原告入住後可以免除舟車往返尚需要到外地使用俱樂部，蓋深坑鄉當地少有豪華俱樂部可以加入，此為原告等當時購買系爭別墅房屋最主要考量之一。

㈢被告興建之「立益百合花園」分為大廈以及別墅區，原告均為購買別墅區連棟別墅之消費者，大廈區為地上十二層、地下一層大樓，共約一百戶；別墅區為地上四層、地下一層連棟式別墅住宅，地下室為連通式停車場（共同通道各戶有獨立隔間），上開被告標榜「別墅社區會館俱樂部」係位於大廈區內。原告向被告購買系爭連棟別墅係約於95年間起陸續交屋，交屋當時因上開「別墅社區會館俱樂部」等公共設施所座落之大廈區尚在興建中（該大廈區係於96年6月1日取得使用執照），是以原告無從知悉上開公共設施之狀況。詎料原告入住購買系爭別墅後，臺北縣政府工務局以97年10月1日北工使字第0000000000號函（見原證四）通知立益百合別墅社區管理委員會，指上開被告於大廈區規劃包含四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳等公共設施之「別墅社區會館俱樂部」，竟是被告未經主管機關許可，擅自將原先使用執照核准用途為「日後不得變更使用目的之12個增設停車位空間」變更使用為「社區休閒活動設施」場所使用及擅自增設外牆，因此處罰被告立益建設、立益紡織6萬元，並請於97年11月30日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續。

㈣而依據建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、又同法第91條第1項第1款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」，依此，被告明知系爭公共設施實為停車位不得變更核准用途，卻違法變更為俱樂部使用，並刊登精美廣告標榜「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」誘騙原告等消費者，以致原告等消費者誤以為確有上開公共設施而深受吸引進而加以購買別墅，被告公司等上開廣告業經行政院公平交易委員會以公處字第098015號處分書（見原證五）認定被等就其商品之內容及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，各處被告立益建設、立益紡織150萬元罰鍰，並命被告立即停止前項違法行為。

㈤原告知悉上開主管機關來函表示公共設施實為停車位變更為俱樂部使用之違建後，因該函表示就上開違建請被告公司就原核准圖說恢復原狀或補辦手續，且斯時該等公共設施尚未點交予原告等購買別墅區管委會，原告因無建築法專業知識，並無法知悉該等公共設施是否可以補辦手續而合法化，而委由立益百合別墅區管理委員會負責代表全體住戶與被告公司交涉，期間不斷要求被告須就系爭公共設施問題依主管機關來函申請變更使用執照用途，使該等公共設施合法化，然被告公司一直藉故推諉，稱會加以處理補辦手續，然並未加以處理，而臺北縣政府99年5月5日北工使字第0000000000號函（見原證六）再度命被告依法辦理，然被告仍未加以處理，以致管委會遲遲無法就上開俱樂部等公共設施為點交驗收，至此原告已確信被告公司無力就系爭俱樂部補辦手續而使之合法化，亦即該等公共設施已確屬於違建而無法變更﹐而原告花費巨資購買系爭別墅，主要考量點即是可以使用上開被告標榜之豪華俱樂部設施，詎料卻發現上開設施竟均為違建，迄今均無法使用，目前原標示為別墅區與大廈區間之警衛室大門已經封鎖，改為圍牆，亦即別墅區之住戶即原告無法通達各該大樓之公共設施。而被告多方推托先是聲稱會處理，其後又完全置之不理，顯毫無履行債務之誠信，令原告深感憤怒。

㈥原告又於99年4月間向臺北縣政府消費者保護中心申訴（見原證七），惟先後召開兩次協調會被告仍悍然不與處理，且系爭公共設施原為依法須設立之停車位空間，被告依法並無法廢除該等依法須設立停車位空間改為俱樂部用途，亦即系爭公共設施已無可能合法變更為俱樂部使用，勢將遭到主管機關強制拆除，原告等因此損失不貲。

㈦被告應負擔物之瑕疵擔保等損害賠償責任：被告明知系爭公共設施實為停車位不得變更核准用途，卻違法變更為俱樂部使用，原告因此受損甚巨，爰依據以下條款請求被告給付損害賠償金額：

⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354條定有明文；又同法第360條規定﹕「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」；而同法第227條亦明定債務人應負擔不完全給付之損害賠償責任：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求損害賠償」。

⒉關於原告上開主張之請求權基礎之一民法第360條說明如下：

⑴「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第360條定有明文。原告主張被告並未告知本件系爭物之瑕疵﹐原告自得不解除契約而請求不履行之損害賠償。

⑵按最高法院93年台上字第2537號民事判決認：「惟所謂出賣人故意不告知瑕疵，包括出賣人明知有瑕疵而不告知瑕疵存在之情形在內，至出賣人是否知悉瑕疵之形成原因，則非所問，故出賣人倘明知有瑕疵，縱令其不知瑕疵之形成原因，而未將瑕疵存在之事實告知買受人，仍與故意不告知瑕疵相當。」、又最高法院86年台上字第2808號民事判決：「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。」

⑶本件被告雖再三辯稱於兩造買賣契約第5條第2項約定，已列明買方委託賣方規劃，且銷售之業務人員亦已明確說明﹐就此原告已詳細反駁於民事準備書狀，簡言之，被告辯稱業務人員於銷售時已經告知為不實謊詞，又兩造買賣契約第5條第2項約定雖約定上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方代為規劃字眼，然並未明白告知原告等消費者該等公共設施係屬違反建築法規之違規使用、日後將遭主管機關拆除，是以實際上根本未明確告知原告等上開違法以及後果之瑕疵，如原告於購買系爭房地之初，即確實被告知系爭「別墅社區會館俱樂部」係機車位違法使用，焉有可能願意以高於比當時深坑當地房價更高之金額購買系爭房地？且上開條款實際上為被告預先排除自己責任之定型化契約條款，應為無效亦已詳陳於民事準備書狀，是以被告顯故意隱瞞上開瑕疵，應有民法第360條之適用。

⑷另按公平交易法第21條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，同法第31條復規定：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任」、消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」。

⑸而被告除應負物之瑕疵擔保責任以及公平交易法第31條廣告不實、消費者保護法第51條之損害賠償責任外，亦應負民法第227條不完全給付之損害賠償責任，此不完全給付之損害賠償責任，對於買賣契約成立前或成立後之瑕疵，如係可歸責於債務人之事 由，債務人均應負責，此最高法院94年台上字第1112號民事判決明揭斯旨（見原證八）﹕「又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」。

㈧損害賠償金額之計算：

⒈被告就系爭俱樂部等公共設施均為違建，所導致原告之損害，原告鍾鳳玲曾委請台北市建築師公會就被告上開公共設施均為違建所導致原告所購買系爭別墅房屋價值減損為鑑定，該鑑定報告書（見原證九）以及鑑定結果認：「依據建築法第91條第1項第1款等規定…..違規使用將被連續處罰，每次6萬元至30萬元不等，並可強制拆除，所有權人損失不可謂不大」，而該鑑定報告書認為系爭公共設施均為違建確將導致原告等購買別墅房屋價值減損，其鑑定方式以：

⑴成本法：鑑定書以與被告銷售廣告標榜以及依據兩造契約書約定可使用設施包括四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸氣室、宴會交誼廳之豪華程度以及可使用設施，比照原告因缺少上開設施而須自行花費加入私人俱樂部或是使用臺北市各公營運動中心所需繳納每月費用，乘以20年，為原告每戶所須額外支出之費用，即為原告之損害﹐經採平均值計算後，此部份損害金額為127萬元。

⑵市場比較法：以房屋購買價格計算，認定原告等房屋3年以上，以市場行情，具有上開被告銷售廣告標榜以及依據兩造契約書約定可使用設施，以及不具有上開設施，每坪房屋價格減損約2萬3000元。

⑶鑑定人主觀上認定系爭社區住宅建築，因無上開游泳池等休閒設施﹐其價差將導致整體房價減損10%。上開鑑定報告書以上述三種鑑定價值減損方法之金額除以三，得出原告等平均每戶價值減損金額，是以原告各人依據上開三種計算損害賠償公式，計算出原告每人請求被告應給付之損害賠償金額如附表項次九。

㈨如前所述，原告爰依民法第354條、第360條、第227條，以及公平交易法第21條規定請求被告負擔損害賠償責任，並經上開台北市建築師公會鑑定，原告主張因上開公共設施均為違建導致房地價值減損金額如附表項次九所示；然查，被告公司多年經營興建房屋銷售事業，對於建築相關法令極為悉，於明知系爭公共設施原為依法須設立之停車位不得變更為俱樂部使用，竟隱瞞此等重要資訊，且進一步印製精美廣告大力宣傳上開各項俱樂部等設施，作為引誘原告購買系爭別墅房地並支付高額價金之重要因素，被告自無解於銷售之初即以不實廣告蓄意欺騙原告之責任，且原告滿懷希望入住系爭別墅區﹐才赫然發現無法使用上開均為違建之俱樂部設施，實受損甚巨，核被告等行為，實已達以故意不實廣告以及契約之承諾，欺瞞原告等消費者，惡性非屬輕微，原告等爰就上開經鑑定後價值減損之金額之計算式得出個人所受損害如附表項次九所示已如前述，另依據消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」請求一倍之懲罰性賠償金，合計被告等應連帶給付原告等個人如附表項次十所示之損害賠償金額。

㈩末按法院為企業經營者敗訴之判決時，得依職權宣告為減免擔保之假執行，消費者保護法第48條第2項定有明文。請鈞院依此規定於判決被告敗訴時，依職權宣告為減免擔保之假執行。被告基於多年建築專業以及經驗，顯早知本案俱樂部公共設施自始即屬違反建築法規之非法設施，竟仍大肆廣告提高房價售予原告，顯惡性重大應依消保法第51條規定處以一倍之懲罰性賠償金：

⒈按行政院消費者保護委員會91年8月12日消保法字第0000000000號解釋函認：「消保法第51條引進懲罰性賠償制度，其目的係為促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿傚。依消保法第51條規定，消費者依照消保法所提之訴訟，如果係因企業經營者故意所致之損害，得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；如果係因企業經營者過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」、「另消保法第51條之規定，在消費者個人因消費關係或消費者保護團體依消保法第49條、第50條以自己名義所提起之消費者賠償訴訟，均有適用」。

⒉而最高法院97年台上字第214號判決亦認：「按消費者保護法第51條之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。且該條係規定『依本法所提之訴訟』，並非規定：『依前條所提之訴訟』，自難解為僅限於消費者保護團體依同法第50條所提起之訴，始得為之，以故，當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有第51條懲罰性賠償金之適用。本件上訴人丙○○係主張○○公司明知系爭廣告內容，與現場樣品屋，均屬不合法之夾層屋，竟提供予伊，致其因信賴系爭廣告內容，而受有給付價金之損害，併依侵權行為、不當得利及消費者保護法第23條之規定，請求○○公司負賠償責任（見原審卷158頁），倘屬無訛，則○○公司係銷售預售房屋之企業經營者，丙○○則為購買房屋之消費者，丙○○因○○公司不實之廣告而購買不合法之夾層屋，致受有損害，其併依消費者保護法第23條規定提起本件訴訟而有理由時，是否無消費者保護法第51條之適用，非無研求之餘地。」

⒊臺灣高等法院88年重上字第44號民事判決認：「又上訴人主張，因被上訴人不實廣告，致上訴人訂購系爭預售房屋，且非法夾層屋破壞建築容積率規定，影響住戶安全。認被上訴人行為造成消費者受損害，請求依消費者保護法第51條規定賠償損害額一倍之懲罰金，應認為有理由。」

⒋被告明知系爭俱樂部等公共設施皆為違規使用，竟仍大肆廣告向原告收取高額費用，且在隱瞞原告情形下，另使原告支付金錢購買顯不需要之房地設施，其惡性顯為重大，應課予一倍懲罰性罰金，以遏阻其他企業之仿效：

⑴按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」。

⑵被告明知系爭公共設施實為停車位不得變更核准用途，卻違法變更為俱樂部使用，並刊登精美廣告標榜「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」誘騙原告等消費者，以致原告等消費者誤以為確有上開公共設施而深受吸引進而加以購買別墅，被告公司等上開廣告業經行政院公平交易委員會以公處字第098015號處分書（見原證五）認定被告就其商品之內容及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，各處被告立益建設、立益紡織150萬元罰鍰，並命被告等立即停止前項違法行為。

⑶被告公司多年經營興建房屋銷售事業，對於建築相關法令極為熟悉，於明知系爭公共設施原為依法須設立之停車位不得變更為俱樂部（包含健身房、游泳池、交誼廳、韻律教室、男女更衣室、兒童遊戲室）使用，竟隱瞞此等重要資訊，且進一步印製精美廣告大力宣傳上開各項俱樂部等設施，作為引誘原告等購買系爭別墅房屋並支付高額價金之重要因素，被告自無解於銷售之初即以不實廣告蓄意欺騙原告等之責任，且原告滿懷希望入住系爭別墅區，才赫然發現無法使用上開均為違建之俱樂部設施，實受損甚巨。

⑷猶有甚者，近日間因鈞院囑託永慶估價師事務所為本案原告房屋價值減損等鑑定，經陪同鑑定人至現場勘驗時，原告才赫然發現系爭俱樂部設施外，被告更使原告等在不知情情形下，使全部購買立益百合別墅社區之住戶計65戶，共同持有立益大樓區門牌號為○○街00號房屋一間（見原證十三），該房屋座落在上開違規使用公共設施最左側房屋（見原證十四：現場示意圖），面積僅僅13.73平方公尺即約4.15坪，竟然使65人共有，且對於原告根本用不著遠在大樓區的一間小房屋（見原證十五：該房屋照片），被告不僅在銷售時從未告知原告，於交屋後亦未告知，直至近日間原告紛紛收到需要繳納該房屋之房屋稅等始發現。而據了解，被告之所以安排使別墅區總計65戶住戶共同持有該區區4坪房屋，應係為符合民法第799 條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」，以及公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部份之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」等相關規定，為就上開違規使用之公共設施土地須與上開房屋連同移轉予原告等，竟讓別墅區65戶共同持有該毫無利用價值、僅4坪房屋，且日後須數十年不斷繳納房屋稅、地價稅，獲得的是違規使用勢必遭主管機關連續罰鍰、拆除之公共設施，以及65人根本無法利用之房屋，且被告均未誠信告知。

⑸核被告行為，實已達以故意不實廣告以及契約之承諾，欺瞞原告等消費者，惡性非屬輕微，原告爰就上開經鑑定後價值減損之金額之計算式得出個人所受損害如附表一項次九所示已如前述，另依據消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」請求一倍之懲罰性賠償金。被告主張原告依公平交易法第31條請求損害賠償責任已罹於二年時效並無理由：

⒈被告於民事答辯狀中主張依公平交易法第33條規定自請求權人知有行為及賠償義務人時起二年間不行使而消滅，辯稱依據原告起訴狀原告於97年10月1日台北縣政府工務局發函，即已知悉系爭別墅社區會館俱樂部興建狀況，應已罹於時效云云，然被告所辯並無理由。

⒉按公平交易法第33條規定之二年時效，必須係請求權人「知有行為」及「賠償義務人」時起二年間不行使而消滅，該條規定與民法第197條第1項侵權行為時效規定，須請求權人「知有損害」以及「賠償義務人」相仿，亦即均需要請求權人對於「行為」已然確實發生，如同侵權行為須「損害」確實已經發生，且請求權人亦業已知悉，並同時知悉賠償義務人，時效始開始進行。此由最高法院85年台上字第1927號民事判決認：「民法第197條第1項所謂，請求權人知有損害，非僅指單純知有損害而言，其因而受損害之他人行為為侵權行為，亦須一併知之，若僅知受損害及行為人，而不知其行為為侵權行為，則無從本於侵權行為請求賠償，時效即無從進行。」、最高法院72年台上字第1428號民事判決亦採斯旨：「民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅」。所謂知有損害及賠償義務人之知，係指明知而言。」亦採斯旨，是以依上開最高法院見解可知，侵權行為之二年時效起算，必須是請求權人「確知」有損害，也確知「行為人」始開始起算，如請求權人尚未能確定「損害」確實已經發生，自無從起算二年時效，觀諸上開最高法院實務見解實屬顯然，而公平交易法第33條規定之二年時效，必須係請求權人「知有行為」及「賠償義務人」時起二年間不行使而消滅，與民法侵權行為規定類似，依上開實務見解亦應認為請求權人確之損害已經發生，並知悉為侵權行為以及行為人，時效始開始起算，自不待言。

⒊如原告等民事起訴狀所指，系爭「別墅社區會館俱樂部」為非法使用一事，原告雖係收受台北縣政府工務局97年10月1日北工使字第0000000000號函（見原證四）通知立益百合別墅社區管理委員會，而初次知悉，然因該函表示就上開違建請被告等就原核准圖說恢復原狀或補辦手續，且斯時該等公共設施尚未點交予原告等購買別墅區管委會，原告等因無建築法專業知識，然依上開主管機關來函顯示仍有補辦手續而合法之可能，且當時全體住戶委由立益百合別墅區管理委員會，負責與被告公司交涉，被告公司亦表示會向主管機關申請補辦手續，原告自係期待且信賴被告將可順利補辦手續而使系爭俱樂部等設施合法，期間經管委會多次催促被告，然被告其後卻一直藉故推托，直至臺北縣政府工務局於99年5月5日北工使字第0000000000號函（見原證六）再度命被告於文到15日內依法辦理，然被告其後均未處理，亦自此不予回應管委會代表原告之催促，至此原告方確知被告無法就系爭違建補辦手續使之合法，且自此即拒絕回應，是以自應以上開台北縣政府工務局99年5月5日北工使字第0000000000號函文到後15日以後，視為原告等知悉損害起算日，自無被告等辯稱已逾二年時效。被告辯稱原告非消費者保護法所指之消保官或消保團體不得主張該法第51條之懲罰性罰金顯有錯誤：

⒈被告援引台灣高等法院95年度上字第723號判決，主張依消費者保護法第51條係明定適用於「依本法所提之訴訟」，依文義解釋應指由消保官或消費者團體所提之訴訟，而辯稱原告等不得主張該法第51條請求懲罰性賠償金云云。

⒉然查上開高等法院判決未予了解消費者保護法規定，其認定顯有錯誤，業經最高法院97年台上字第214號判決不予認同：「消費者保護法第51條之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。且該條係規定：『依本法所提之訴訟』，並非規定：『依前條所提之訴訟』，自難解為僅限於消費者保護團體依同法第50條所提起之訴，始得為之，以故，當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有第51條懲罰性賠償金之適用。」，是以無論依上開最高法院見解以及消費者保護法第51條，該條係規定：「依本法所提之訴訟」，並非規定：「依前條所提之訴訟」規定之解釋，均顯見消費者個人仍得主張該條之懲罰性罰金，非僅限於消保官或消費者團體，被告等所辯顯無理由。

⒊況且，消費者保護法自頒佈施行以來，早已累積眾多消費者個人針對企業經營者主張該法第51條懲罰性罰金之案例，如最高法院98年台上字第252號判決認：「旅行社針對在國外發生之車禍，未有督導其在履行輔助人提供合於安全標準之輛及有充足經驗之駕駛員，就系爭車禍之發生所造成之損害，依消費者保護法第7條規定，應負賠償責任。消費者因系爭車禍而死亡，家屬受有殯葬費及扶養費之損害，其依消費者保護法第51條規定，自得請求給付懲罰性賠償金。」等，均足證被告所辯顯無理由。被告辯稱原告如為預售屋買方，系爭預定買賣契約書已經明白約定由被告代為規劃不得請求損害賠償顯無理由：

⒈被告辯稱系爭「別墅社區會館俱樂部」公共設施，依據系爭預定買賣契約書第5條第2項約定，已列明買方委託委託賣方規劃，且銷售之業務人員亦已明確說明，嗣於97年3月15日經別墅區管委會與大樓區管委會會同點交（被證三）等，原告明知且授權被告進行規劃設置不得請求損害賠償云云，然查被告所辯均無理由，茲一一駁斥如後。

⒉被告辯稱銷售之業務人員亦已明確說明，然未指明所辯業務人員明確說明是說明何事？如其是指銷售人員於銷售之初明確說明系爭「別墅社區會館俱樂部」係機車位違法使用，則被告所辯顯為不實之謊言，如原告等於購買系爭房屋之初，即確實被銷售人員告知系爭「別墅社區會館俱樂部」係機車位違法使用，焉有可能願意以高於比當時深坑當地房價更高之金額購買系爭房屋？此顯不符合常理。

⒊被告以答辯狀所提被證三「立益百合花園社區設備移交清冊」，辯稱系爭「別墅社區會館俱樂部」公共設施業於97年3月15日經別墅區管委會與大樓區管委會會同點交，答辯二狀提出被證三之一主張依據提出較清楚版本，移交清冊之「點收簽單」處，除蓋有大廈區管委會之章外，亦蓋用別墅區管委會之章，辯稱就系爭公設，別墅區管委會當時亦同意點交云云，然查：

⑴被告自承該移交清冊所謂點交公設日期為97年3月15日，然斯時社區居民根本不知該等公共設施係屬於違反建築法規之違章使用，日後將有遭主管機關連續罰鍰以及拆除之情形﹐是如前所述，係於97年10月1日台北縣工務局來函，始知該等設施為違章建築，時間已經在移交清冊後幾乎7個月﹐是以該移交清冊其上縱有別墅區管委會之蓋章，斯時根本無法知悉俱樂部公共設施為違法，自不能以該用印即表示已經知悉且完成點交。

⑵再者，上開移交清冊之管委會主委已離開，其係如何簽署該移交清冊（甚至連由何人用印都顯屬可疑）原告等住戶均不知悉，上開移交清冊所謂簽署，關於公共設施部份並未經本件別墅區區分所有權人會議通過，該主委個人簽署行為不能代表原告全體，原告等不受其拘束，原告亦不承認其已經完成本件公設之點交；原告等提起本件之訴係基於買賣契約身為買受人之權利，自得對於被告等主張物之瑕疵擔保以及不完全給付等責任。

⒋另被告辯稱依據兩造「土地房屋買賣預定契約書」第5條第㈡項大樓區壹樓公設約定：「本約大樓壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域），上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方代為規劃，乙方依實際狀況保留變更權利，權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有」，故原告明知且授權委託被告進行設置規劃，原告不得據以主張受有損害云云，然按民法第235條規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」，又按民法第348條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，是以被告身為系爭標的物之出賣人，必須依債務本旨實行提出給付﹐兩造「土地房屋買賣預定契約書』第5條第㈡項約定原告委託被告規劃設置等文句，實為被告預先排除自己責任之定型化契約條款，應為無效（見後詳述），縱使退萬步言，契約縱使原告委託被告規劃設置，被告亦負有就系爭壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域依債務本旨提出給付－即給付無瑕疵之物之義務，焉能以契約約定（且是被告單方準備之定型化契約）原告委託即欲卸責？

⒌又按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」為消費者保護法第17條所明定。換言之，系爭之預售屋不動產買賣契約書與行政院公告之預售屋應記載及不得記載事項牴觸之條款無效，而應回歸適用行政院公告之預售屋應記載及不得記載事項就驗收與交屋事項之規範內容。而內政部台（九十）內中地字第0000000號公告頒訂之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（見原證十）：「貳、預售屋買賣定型化契約不得記載事項：一、不得約定廣告僅供參考；六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。」如原告起訴狀所述，建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用」，違反該條規定者依同法第91條第1項第1款處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除，系爭俱樂部設施既為停車位空間依法不得違反核定之使用類組使用，竟違規變更為俱樂部設施又大肆廣告向原告等消費者銷售，被告明知上開俱樂部設施違法，為規避責任而於第5條第㈡項以操弄文字手法稱是原告等委託被告規劃設置，意圖規避自己責任，違反上開內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」貳、第六點『不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定」，依消費者保護法第17條規定，兩造系爭契約第5條第㈡項違反之部份應為無效。

⒍上開預售屋買賣定型化契約違反應記載及不得記載事項，應為無效，業經實務判決多所採用，此觀諸台灣高等法院99年度消上字第9號判決（見原證十一）認：「按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；消費者保護法第17條定有明文。又按：定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容；費者保護法施行細則第15條亦有明文。再按內政部於90年9月3日以內政部台（九十）內中地字第0000000號公告預售屋買賣契約書範本，該公告經行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過。其中第13條開工及取得使用執照期限「（本預售屋之建築工程應在民國年月日之前開工……查上訴人和暘公司為建築專業公司，對於內政部就預售屋買賣之定型化契約所為上述規定，自難諉為不知，卻於兩造所定房屋契約書第6條，將系爭建案工程期限之始期，自『開工日』，改為『放樣勘驗核准開工日』，不僅不符內政部所公告周知之內容，亦悖於建築期限以向主管機關申報開工日起算之規定（臺北市建築管理自治條例第12條第2項前段參照），且與系爭建案先核准開工，後同意備查放樣勘 驗之實際情形不同，並違反一般消費者對於實際施工開始計算工程期限之認知。」可資參考。

⒎又按民法第148條規定行使權利、履行義務應依誠實及信用方法，以及民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，系爭房屋買賣預定書係被告公司單方準備、預定用以同類購買系爭立益百合別墅房屋之消費者，被告公司基於經濟上規模、以及對於房地產專業、熟悉法律等優勢，渠等所標榜之系爭「俱樂部設施」乃是將停車空間違規使用，違反建築法相關規定，卻為了卸責而試圖以兩造「土地房屋買賣預定契約書」第５條第㈡項約定，使毫無建築專業知識、經驗以及處於弱勢之原告等簽署上開條款，顯係違反民法第148條規定行使權利、履行義務應依誠實及信用方法，以及屬於民法第247條之1第1款「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、第4款「其他於他方當事人有重大不利益者」，系爭土地房屋預定買賣契約書第5條第㈡項約定應為無效。

⒏鈞院96年度重訴字第1461號判決（見原證十二）即認：「按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為其他於他方當事人有重大不利益者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247之1條第4款定有明文。…被告辯稱：系爭大樓附設之空中游泳池、一樓英式書房、一樓水晶光廊、地下一樓多功能交誼廳等公共設施，係屬無償贈與，復以建築原始設計圖說及執照、建照等均於銷售現場公開陳列，原告顯已知悉上情，不負瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭大樓附設之頂樓搭蓋游泳池、機房及透明棚架因未經申請建照、地下一樓之多功能交誼廳及英式書房原核定為機車停車位、水晶光廊亦為原留設之天井空間，已計入法定空地計算，而經臺北市政府都市發展局勘查認屬違建有待拆除，此有前述北市都建字第00000000000號、北市都建字第00000000000號、北市都建字第0000000000號函文內容在卷可勘，被告雖以系爭不動產買賣預定契約附件已明定：「上述設備無償贈送，材料及施工方式由乙方（即被告）訂定，倘若因政府法令限制致無法施作時，乙方得按建造執照設計施工，甲方（即原告）不得藉此提出任何要求，亦不得主張減少本合約之買賣價金。」等語（下稱系爭約定），惟據公寓大廈管理條例第3條規定，公寓大廈公共設施如中庭設施、多功能交誼廳、空中天幕俱樂部等設施乃供該大樓住戶共同使用為『共用部分』，其公共設施之對價係包含於該不動產買賣價金內，購屋者並非無價取得，此亦有財政部臺北市國稅局財北國稅審三字第0000000000號函文內容在卷足參（見本院卷第26頁），則被告以系爭約定規避瑕疵擔保責任，無異令債權人負擔重要不利益之風險，而有顯失公平等情，應認屬無效之約定。」，該判決對於建商預先以定型化契約排除自己責任約定，認顯有失公平應為無效之認定，與本案情形類似，益證被告等辯稱依據兩造系爭土地房屋契約書第5條第二項原告等委託被告規劃設置系爭俱樂部設施，原告不得主張損害賠償等實無可採。被告102年5月23日民事言詞辯論續㈢狀提出被證九臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書、高等法院檢察署102年度上聲議字第3328號處分書表示反駁意見如下：

⒈被告提呈前開立益大樓區住戶告訴被告負責人觸犯刑事詐欺罪責，屬於刑事犯罪之追訴，著重行為人主觀犯罪意圖，其構成要件與本案民事糾葛並不相同。本案原告主張被告應負擔民事物之瑕疵擔保責任，民事物之瑕疵擔保責任係指物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，本來即與債務人是否具有故意或是過失無關；不完全給付債務不履行則以債務人違反契約義務為主，上開民事請求權基礎範疇均與刑事詐欺罪責迥異，並不能拘束本案，被告負責人縱使因該案告訴人無法提出積極的證據而不起訴，並不代表被告公司不需負擔民事物之瑕疵擔保以及債務不履行責任。

⒉再者，民事上詐欺之意涵亦與刑事詐欺不同，最高法院92年台上字第1370號民事判決認：「民事法上所稱之詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又定型化契約條款如有疑義，應為有利於消費者之解釋，且企業經營者對其提供之商品，應提供消費者充分正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第11條第2項、第4條及第22條所明定。上訴人一再主張其意在購買『住宅』及可合法增建之『夾層屋』，因認系爭建物之屬性相符，始決定買受云云，似見系爭建物之用途及可否合法增建夾層，連同基地之完整權利，均屬系爭建物及土地買賣交易上之重要事項。倘被上訴人明知系爭建物非住宅，又不能作合法夾層使用，竟仍為不實廣告之銷售行為，並於定型化契約中僅記載未以之為附件之『台北市政府核准投資興建興雅市場契約書』，作為基地之相關約定，致使上訴人就上開交易上之重要事項發生錯誤，進而為買受之意思表示，能否謂非民事上詐欺？亦非無疑。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，並得於有給付不能之情形時，解除契約，此觀民法第227條第1項、第226條第1項、第256條等規定即明。又物之出賣人，對於買受人應擔保其物交付於買受人前，無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，否則買受人得解除其契約，同為民法第354條、第359條所明定。」

⒊由上開最高法院判決意旨可知，民事上詐欺亦與刑事詐欺不同：

⑴出賣人對於交易之重要事項負有誠實告知之義務，如違反此義務即構成不完全給付之債務不履行，並應負擔物之瑕疵擔保責任。

⑵出賣人對於交易之重要事項不僅未盡誠實告知義務，甚至以不實廣告積極銷售，致使買受人陷於錯誤而為買受之意思表示，即構成民事上詐欺，且被告公司應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第4條及第22條所明定。而本件被告告等明知係爭俱樂部設施均屬於違反建築法規定使用，竟仍於預售時之廣告DM再三強調：「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」等完善公共設施作為銷售系爭「立益百合花園別墅」之主要訴求即與前開最高法院判決案例相同，被告公司等上開廣告業經行政院公平交易委員會以公處字第098015號處分書（見原證五）認定被告等就其商品之內容及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，各處被告立益建設、立益紡織150萬元罰鍰，並命被告立即停止前項違法行為，足證被告公司確實具有前開最高法院判決認定之民事上詐欺、不實廣告行為，更無以推卸其民事物之瑕疵擔保以及不完全給付債務不履行責任。

⑶又解釋兩造契約如有疑義，應依消費者保護法第11條第2項做有利於消費者之解釋，亦業經前開最高法院判決肯認。

⒋遑論，前開臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書、高等法院檢察署102年度上聲議字第3328號處分書認定部分事實也與本案立益別墅區住戶事實不同：

⑴臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書提及當初91位住戶同意開放使用公設之部分─系爭本案別墅區全部住戶，於其後知道俱樂部係爭公共設施是違法之後，即從未同意開放使用，並無如大樓區同意使用情事，事實上自該等違法設施完成迄今，原告根本從未使用過也無法使用。

⑵本案原告均未簽署、也從未見過前開處分書等所指之切結書：「…持有大樓區1樓公共設施區域持分，原為自設停車位已委由乙方規劃完成，乙方依實際狀況保留變更權利，若違反建築法第73條第2項規定，必須拆除恢復原狀時，本人絕無異議」。

⑶前開臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書：「另新北市政府工務局並非全然要求恢復原狀，尚可憑領得變更使用執照等方式補辦手續，有該工務局99年1月27日函文在卷可參」並非事實，亦即本案在原告等起訴時，已經可以確定被告等無法補辦手續變更使用執照，就此點「已經無法變更使照用途」一事被告亦不否認，蓋被告公司也無法否認目前已經沒有容積率可以使用，是以前開地檢署認定事實顯與被告自己自認事實不符，自無可採。

⒌前開不起訴處分書、高等法院檢察署處分書以系爭買賣第5條第㈡項大樓區壹樓公設約定：「本約大樓壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域」，上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方代為規劃，乙方依實際狀況保留變更權利，權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有」，作為認定被告公司負責人不構成刑事詐欺之依據之一，惟：

⑴刑事詐欺罪責與民事物之瑕疵、債務不履行責任認定、構成要件均不相同，此前已詳述，茲不贅述。

⑵再者，本件原告等45位住戶與被告間之買賣契約書，並非均有上開第5條第㈡項之約定，如原告1李敬元、劉玉琴、原告2湯誠正、原告9張駿浩、原告10樊家亨、原告11黎念湘、原告12鍾鳳玲、原告13許昌泰、原告14林明燕、原告25黃素清、原告26徐智慶、原告30陳宏明、原告31郭良宓、原告32江益華、原告33黃湘雯、原告34江韋德、原告36林秀美、原告37 呂運生、原告38闕麗卿、原告40連秀如，其買賣契約書均毫無前開條款關於俱樂部設施之約定。

⑶其餘原告縱使與被告間買賣契約書有前開第5條第㈡項之約定，然本案重點在於，僅憑該第5條第㈡項「上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方代為規劃」並不足以使被告公司卸責，該條文也未明白說明系爭公共設施係違法使用，亦未明白告知有遭主管機關拆除之虞，原告身為消費者並無法僅以上開文字即可以確知系爭公共設施係違法使用；否則如果該條項之約定已經很清楚，何以被告公司在大樓區還需要讓住戶再簽訂前開切結書？被告辯稱原告如為以成屋交屋者，於購買前即已明知屋況不應主張有損害亦顯無理由：

⒈被告前開答辯狀辯稱原告等如為購買系爭房屋成屋者，⑴依據雙方簽立「立益百合花園」土地房屋買賣契約書第7條第4項載明依現況點交；⑵別墅區於95年1月2日即已取得使用執照，部分原告係成屋餘屋買賣契約，當時公共設施已在施工中，且銷售業務人員均已明確說明有前開公共設施受委任規劃情事，故部份原告已知悉公共設施係於自設停車位上規劃，公共設施與系爭房屋分別辦理過戶；⑶該等原告向第一手買受人購買系爭房屋，後手買受人依土地房屋買賣契約書第16 條、第24條及附件七住戶公約第（伍）點約定，亦應一併繼受前手之權利瑕疵云云，然被告上開辯詞與事實不符，茲一一駁斥如後。

⒉被告辯稱部分原告係購買系爭房屋成屋，依土地房屋買賣契約書第7條第4項載明依現況點交，然所謂現況點交被告仍負有給付無瑕疵之物與買受人之義務，並非現況點交即能減免被告身為出賣人負擔物之瑕疵擔保以及不完全給付等責任，亦即被告既仍為成屋買賣部分原告之出賣人，仍有民法第235條規定須依債之本旨提出給付之義務，被告所辯並無理由。

⒊又購買系爭房屋之原告，並無如被告辯稱銷售業務人員均已明確說明有前開俱樂部公共設施受委任規劃情事，亦未知悉該等公共設施係於自設停車位上規劃，被告辯稱顯然為卸責之謊詞不足採信，試問果真現場銷售之業務人員誠實告知系爭俱樂部公共設施為停車位違規興建，日後將遭主管機關拆除，原告焉願意以高出市場行情價格購買系爭房地？

⒋再者，系爭別墅區雖於95年1月2日即已取得使用執照，然於其後數月才一一辦理交屋，而上開被告等標榜「別墅社區會館俱樂部」係位於大廈區內，該大廈區（包括系爭公共設施）係於96年6月1日取得使用執照，與別墅區房屋已經相差將近一年半，而被告前揭答辯狀所提被證四即系爭公共設施產權過戶日期是97年1月31日，距離系爭別墅區取得使用執照日已經超過二年，上開事實經過均足證原告中購買成屋者，仍無法於購買成屋、與被告簽署買賣契約書時知悉系爭公共設施實係違法設置之問題，益證被告所辯皆為卸責之詞毫無可採。被告辯稱系爭房地目前房價高於原告當時購買價格，房屋並未因公共設施瑕疵無法使用而導致價值減損亦無理由：

⒈被告答辯狀提出網路查詢「東森房仲聯賣網」之系爭房地價值，售價約為1480萬至1680萬元，辯稱系爭房地目前房價高於原告當時購買價格，系爭房地並未因公共設施瑕疵無法使用而導致價值減損云云，然被告上開辯詞亦顯與事實不符。

⒉被告所舉網路查詢「東森房仲聯賣網」之系爭房地價值，售價約為1480萬至1680萬元（見被證六）並不能證實原告購買房屋之真實出售價格，蓋上開房仲聯賣網之房價只是暫時出價並非實際成交價，且縱使退萬步言為實際成交價，成交買方是否確實知悉系爭俱樂部公共設施有嚴重違法、瑕疵問題亦大有疑問，是以被告所提證據並無法證明上開答辯事項。

⒊再者，縱使原告所購買系爭房屋房價有比當時購買時高，此係因臺灣整體社經環境、原物料上漲等各項因素所導致，導致近幾年房地產價格上漲，然縱使上漲，系爭房屋如未有系爭俱樂部公共設施竟是違法設置的瑕疵，上漲幅度將更大，蓋系爭俱樂部公共設施對於系爭別墅區房屋以及該社區整體居住生活品質具有相當重要影響，原告已詳述於民事起訴狀，因此被告所舉目前房價上漲原告即無損害顯然不符事實，此點原告業經委請台北市建築師公會鑑定報告證明無誤。

⒋原告以高價向被告購買系爭房地，內中房價包括系爭俱樂部設施之對價關係，被告依約自應提供無瑕疵之公共設施與原告，特別是扣除本件俱樂部設施，原告就整個社區幾乎已經無其他公共設施可資享用，然被告所給付者竟是違法使用之俱樂部設施，業經主管機關多次發函來函要求限期補辦手續，否則將遭主管機關強制拆除、並得連續處以罰鍰，對於原告即已構成損害，此由前開鈞院96年度重訴字第1461號判決，該案被告亦主張因房價上漲故買方無損害作為答辯，然該判決認定被告出售有瑕疵之公共設施確已造成買方之損害，實可供參考，益證被告等所辯不足可採。鈞院囑託永慶不動產估價師就本案俱樂部公共設施為價值減損之鑑定，其鑑定對於原告每人購買房價價值減損比例為4.33%實有過低：

⒈鈞院就原告主張，系爭「立益別墅社區」之房地﹐系爭大廈區規劃包含四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳等公共設施之「別墅社區會館俱樂部」部分，該等公共設施實際上均為停車位違規使用，是否造成原告向被告購買之房地價值減損，囑託永慶不動產估價師為鑑定，經其提出永慶不動產估價報告書（案號：YCZ000000000），雖認定原告購買房地價值確有減損，然認定減損比例僅為4.33%，原告認該價值減損比例過低，且可由其鑑定報告中看出何以得出該過低比例之一些不當調查方式，茲就該等部份提出意見如下。

⒉永慶估價師未予以注意以及說明居住於臺北市、新北市居民之重大差異性，以及本案別墅型房屋之特殊需求，其鑑定於此部份實有偏頗：

⑴前揭鑑定報告書第18頁，就本案「估價原則」，以因影響房屋買賣價格之因素甚多，難以運用比較法、收益法或成本法等估價方法，因此採用「統計分析，經由調查統計社區休閒活動設施對於影響市場面一般消費者之購屋心態及程度，及不動產估價師就本身實務經驗及專業意見判斷」等而為調查，該估價方式雖屬估價師之專業判斷得予尊重，然就本案言，估價師既然是採取統計分析，則關於如何選取詢問樣本即受訪者，即應注意與本案關連性高者，方能得出真實性之價值減損意見，然該鑑定書受訪對象選定以居住在臺北市、新北市地區民眾，但未於鑑定報告中說明以受訪對象總計113位言，其中幾位是居住於臺北市？幾位居住於新北市？又居住於新北市者係居住於何區？新店區？板橋區或本案之深坑區？均未見說明，然眾所皆知，居住於何地區之居民對於房屋設施之需求差異性將極大，然鑑定書對於如何選取受訪者？受訪者中居住於台北市比例者多少？（還是多數均居住在臺北市）等重要事項均未分析、區別以及說明，自有偏頗。

⑵以目前臺北市享有全國最多工商資源，以及行政資源等優勢，不僅於馬英九擔任市長期間，就已經在全臺北市十二個行政區均設立大型運動中心，供每區市民以低價使用高品質的各項運動（包括游泳）設施；除此以外，私人俱樂部、健身房林立，是以以臺北市居民言，可選擇之俱樂部等各項設施眾多，加以交通便捷，各區均有大型運動中心，在如此便利、多樣性選擇下，自然在購屋時不會認為社區中另行設有俱樂部之必要性，亦即鑑定書如選取受訪對象以臺北市居民居多，其結果必然導致偏頗。

⑶何況，鑑定書選取受訪民眾，其購屋預算以接近本件原告等購買系爭房屋之價格即1100萬至1300萬元區間為主要對象，然目前臺北市房價高居不下，老舊公寓平均房價已超過每坪50萬至70萬元，大安區老舊公寓甚至達到每坪90萬元以上，則以1100萬至1300萬元之預算欲購買臺北市房屋，最多只能買約30坪不到之舊公寓，根本無法買電梯大樓，在此預算下之臺北市民，既然知道自己的預算僅能買老舊公寓，自無可能期待公寓裡面還有可能有俱樂部等設施，則鑑定書以此預算區間以臺北市民作為受訪對象，渠等自然對於系爭俱樂部設施認為重要性極低。

⑷再者，鑑定書雖然以部份新北市市民為受訪對象，然亦未說明受訪對象居住於新北市何區？而新北市諸如板橋區、新店區等，其交通便捷、健身房設施林立，幾與臺北市無甚大差異，且房價亦甚高，以預算1100萬至1300萬元之間，在板橋區、新店區亦僅能夠買公寓而已，是以問題與前述台北市相同，而本案鑑定書如受訪對象以臺北市、新北市首府板橋區、新店區等居多，則得出結論自然偏頗，自不待言。

⒊鑑定書應以比較深坑區周邊欲購買別墅型房屋之消費者作為受訪基礎，方能符合本案要件：

⑴系爭估價報告書未注意本案房屋地處偏遠、生活機能不佳，因此本案休閒設施比重自然更高之事實：前揭永慶不動產估價報告書第5頁七（四）勘查結論：「本案立益百合花園社區位於新北市深坑區北深路一段、松柏街口處，地處深坑老街商圈西側郊區，近國道5號石碇交流道，周邊生活機能設施較為不便，北側坡地為深坑第三公墓』，第12頁三㈠區域描述：…「本案立益百合花園社區位於深坑區北深路一段，偏處市郊，生活機能及服務設施配置較為不足。北深路一段兩側多屬鄰里型商家，服務功能有限，地區生活服務設施仍以深坑老街商圈周邊為便」足證原告購買系爭別墅房屋座落於深坑郊區，雖然環境清幽，然周邊生活機能不便，幾乎無便利設施，為該估價書所確認，因此對於原告等消費者言，在考量購買系爭房屋其是否具有本案俱樂部等設施，即成為重要的需求以及考量，絕非身處臺北市居民因周遭生活便利、設施完善所可以相提並論，前揭估價報告書一方面知悉也認定本案立益別墅百合社區座落在新北市深坑區郊區地處偏僻，周遭生活機能不佳，竟未予以注意此項明顯特點，仍然以臺北市居民為受訪對象，其採樣自屬偏頗並不符合本案需求。

⑵估價報告書亦未審酌在本案原告購買房屋均係別墅型房屋，因此對於休閒設施需求將更加提高之特殊情形：又估價報告書第23頁以：「其中一位受訪者表示：休閒設施基本上算是一種加分作用，但須在房子本身結構外觀及內部格局規劃等都已經是我喜歡的狀況下才有加分效果」而企圖說明系爭休閒設施對於一般購屋者重要性比重並不高云云。然即使以該受訪者表示，買房子先看房子外觀結構以及內部格局等等，才會考慮休閒設施之角度，則以本案原告所購買均是別墅型房屋，自家均有停車位，房屋格局以及內部空間均充足情形下，原告自然更需要有休閒設施，因此由上開報告書引用受訪者表示需求，反而更足以證明在房屋內部設施、格局、停車位等基本需求已經足夠情形下，消費者將會更加重視系爭俱樂部設施之有無，換言之，此等要求只會更加提高而非減少，遑論本案別墅區座落於深坑區偏遠郊區，生活機能不便，周遭根本無健身房等設施，原告在購屋時自然對於健身房設施需求更加提高。

⒋原告先前提呈鈞院，原告中曾委請台北市建築師公會，就被告上開公共設施均為違建所導致原告所購買系爭別墅房屋價值減損為鑑定，該鑑定報告書（見原證九），該鑑定報告書分別以成本法、市場比較法以及鑑定人認定房屋價值減損三部分加以比較衡量，其中成本法之所以計算，原告在系爭俱樂部因屬於違規使用如遭主管機關拆除回復為停車位，則整個社區將毫無健身房等休閒設施，原告勢必須另外支付費用加入私人俱樂部或是使用臺北市各公營運動中心所需繳納每月費用﹐乘以20年費用，即是已經考慮到本案別墅型社區地理位置，社區內需要仰賴獨立設置之健身房、游泳池等設施，否則一旦缺少即因周遭缺少該等設施而需要另行花費支付費用才能夠享用。上開鑑定書並且只是保守的估算單單另行加入私人健身房等設施之費用，尚且沒有計算實際上離開社區、往返這些其他健身房、活動中心所需要花費的時間，其影響的時間成本更是無法估算，是以上開台北市建築師公會之鑑定實有參考價值。

⒌綜上，前揭永慶不動產估價報告書，其中以一般民眾為受訪對象，第27頁認「其中與本案各戶買賣價金總價1100萬至1300萬元相當，為購屋預算在1001萬元至1500萬元者，平均願意支付較高的購屋金額比例為2.61%』，該2.61%比例顯屬過低，實係因採問、選取受訪對象偏頗、未注意本案特性已如前述；此即何以該估價書以一般民眾受訪所認定的價值減損比例2.61%，比起其另外詢問不動產估價師認定本案價值減損比例6.91%，兩者差距如此大之原因，是以該估價書以兩者平均後認定原告每人購買房價價值減損比例為4.33%，自不能反映本案實際情形。

⒍由上述意見並依據不動產估價技術規則相關規定﹐可知前開永慶估價報告書顯有偏頗以及不足：

⑴按依據不動產估價技術規則第4條規定：「不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性。前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。」

⑵同規則第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者；二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者；三、與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者；四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」，第14條規定：「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」

⑶第15條復規定：「不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。」

⑷基於上述不動產估價規則之相關規定﹐加以先前原告陳述對於本件永慶估價師不動產估價報告書之意見，可以綜合如下：

①實施本件不動產估價之估價師之資料蒐集恐較不足：黃進源估價師係100年10月14日經台北市政府核發台北市不動產估價師開業證書，101年1月1日始加入台北市不動產估價師公會，經使用網路搜尋引擎查得，黃估價師99年3月以前均在桃園縣開業，故黃估價師對於本件勘估標的各戶買受時（93年至96年間）大臺北地區（臺北市、新北市）的不動產價格鑑定所需相關必要資訊之蒐集情形恐有不足，本件其僅以問卷方式做調查，而問卷受訪者又極為偏頗已如前述，顯違反前開不動產估價規則第4條應廣泛蒐集資訊，第12條規定應蒐集與勘估標的同一供需圈之近鄰地區或類似地區者，錯誤比較臺北市等消費者意見，與本案地區差距甚大，所得結論即價值減損比例自然偏低難以採信。

②未依估價規則第14條規定採取兩種以上之估價方法，而採估價規則所定三種方法以外之問卷調查統計法，片面以主觀統計資料作出之結論，該估價書之估價原則說明僅採統計法之理由不足採信：所有不動產交易之成交與否，均含有客觀之參考因素及買賣雙方之主觀因素，之所以需要不動產鑑價，即係希望藉由不動產估價師豐富之專業經驗、運用其長期蒐集之資料，以客觀資料分析、比較提出專業之鑑定意見。該估價書之估價原則以「影響房屋買賣價格之因素眾多，實難運用比較法或成本法之估價方法評估」，理由牽強，顯係倒果為因，理由不足採信。估價報告未充分說明本件有何「情況特殊以致不能採取兩種以上方法估價」之理由，不符估價常規，凸顯估價師經驗與資料蒐集不足之問題。本件應非客觀上不能依估價規則第14條所定方式鑑定，而係鑑定人主觀上不願或不能所致。本件鑑定顯有違反估價規則（法律授權訂定之法規命令）之重大瑕疵。

③本件鑑定所採統計法使用之問卷設計不當：關於本鑑定選取一般消費者之受訪對象顯有偏頗，原告意見前已詳述﹐茲復補充如下。專業不動產估價師受訪時應回答之問卷題目數設計不當，顯有偏頗：衡諸一般人之經驗法則，專業不動產估價師之意見較能綜合兼顧不動產交易市場之主客觀因素，可信度較高，本問卷應進一步設計問題使受訪之不動產估價師說明其回答Q6之理由以供檢視其可信度，但本問卷卻僅設計1題給不動產估價師回答。一般民眾回答之問卷題目，未先將本件勘估標的待鑑之時間與買賣契約成立當時之不動產交易背景狀況予以說明，受訪人極可能不了解原告與被告成立買賣契約之時間係94至96年間，而係以受訪當時（101年6、7月）作為回答問題之考量因素。由於94至96年間大臺北地區之平均房價較之於現在已有不同（較低）、物價亦有不同（近5年來物價持續上揚），斯時於大臺北地區購屋民眾有意購屋之區域亦不同，在物價、房價上揚之現況下，自然一般人購屋時，較不會把休閒設施列入考量因素。

④本問卷並未依估價規則第4條第2項所定方式蒐集資料：實則，本問卷應廣泛向當事人（本件原告）、四鄰（包含本社區其他住戶或大樓區住戶、或與本社區鄰近之其他同類別墅型社區）蒐集資料，客觀分析、比較「一般正常人立於與原告相同之交易情況下，有休閒設施和沒有休閒設施，可能願意接受之交易價格有何不同。」。

⑤本件估價不符估價規則第12條所定方式：實則，應蒐集與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區、與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近之不動產交易價格作為比較之參考資料。惟本估價報告竟捨較為客觀之比較法，採行十分主觀之統計法，發放問卷對象、發放方式、總發放份數、回收比例為何？是否屬於與勘估標的為於同一供需圈之近鄰地區或類似地區之居民？曾否接觸過與勘估標的相同或類似之建案之資訊？問卷中均無法獲悉相關可供檢視問卷可信度之訊息。

⑥綜上，原告等認鈞院囑託永慶不動產估價師就本案俱樂部公共設施為價值減損之鑑定，其鑑定對於原告每人購買房價價值減損比例為4.33%實有過低。對於原告證人江韋德到庭作證部分：

⒈被告辯稱證人江韋德證稱渠擔任主任委員時並未收到被證3與被證3之1之立益百合花園社區設備移交清冊、系爭公共設施並未完成點交，被告提出被證7立益百合花園社區公共設施保固證明書，主張系爭公共設施於97年3月15日已完成點交云云。然查，被告提出被證7之立益百合花園社區公共設施保固證明書與本案實無關聯，蓋系爭原告主張俱樂部瑕疵等部分，係設置在立益百合大廈區，並非在別墅區，是以被證7僅就別墅區部分獨有的公共設施加以點交，與系爭俱樂部毫無關聯，此為被告明知，其竟然仍以被證7主張係爭公共設施已經點交是明顯刻意混淆事實。

⒉縱被告自承被證3該移交清冊所謂點交公設日期為97年3月15日，然斯時社區居民根本不知該等公共設施係屬於違反建築法規之違章使用，日後將有遭主管機關連續罰鍰以及拆除之情形，係於97年10月1日臺北縣工務局來函，始知道該等設施為違章建築，時間已經在移交清冊後幾乎7個月，是以該移交清冊其上縱有別墅區管委會之蓋章﹐斯時根本無法知悉俱樂部公共設施為違法，自不能以該用印即表示已經知悉且完成點交。

⒊另被告辯稱原告依公平交易法第31條請求損害賠償已經逾越2年時效，此部分原告已經於歷次書狀駁斥甚明，並經證人江韋德證實無誤，茲補充駁斥被告所辯如下：

⑴被告主張依據一般時效起訴之規定及實務見解，請求權時效，係以知有賠償義務人時或知其侵害行為時起算，並非以確定其侵害行為實有侵害行為為起算點云云，然查，被告明顯曲解原告主張，原告向來主張，侵權行為之時效起算點，必須確認是侵害行為始能起算，否則，如果原告無法確認是侵權行為，如何視為知悉？如何能夠加以起算？原告等主張與實務見解相符合、並無扞格之處。

⑵被告再三主張原告於97年10月1日接獲臺北縣工務局來函，即已知悉該侵害行為，然97年10月1日臺北縣工務局來函（見原證4）以及其後來函，從未明文稱系爭公共設施已經確實屬於無法合法使用之設施，相反的，工務局歷次來函均表示可以補辦手續完成合法使用，並均給予期限補辦手續，換言之，如果系爭公共設施可以補辦手續合法使用，則即根本沒有違規使用之不合法問題，也就是沒有侵害行為之成立，是以不能僅以97年10月1日臺北縣工務局來函即辯稱原告已經知悉有侵害行為，因該函根本未確認系爭公共設施已經無可能補正，相反的還給予期限補辦手續使其合法，在此情形下，焉能認定已經有被告所稱之侵害行為？

⑶被告辯稱被告於97年9月18日工務局會勘時即已明確告知無法補正系爭公共暇疵，並提出被證8之97年9月9日臺北縣工務局來函，然被證8工務局來函完全沒有被告所稱已明確告知無法補正系爭公共暇疵之情形，該函件完全無法支持被告主張，再者，被告辯稱其負責人已經明確告知無法補正系爭瑕疵也是說謊之詞，此證人江韋德於鈞院102年3月8日訊問時業已證實無誤。直到臺北縣政府工務局以99年5月5日北工使字第0000000000號函（見原證六）再度命被告依法辦理，然被告仍未加以處理，且經當時管委會多次與被告聯繫，被告均置之不理，避不見面也不回應，至斯時原告才確信被告公司無力就系爭俱樂部補辦手續而使之合法化，亦即該等公共設施已確屬於違建而無法變更﹐被告上開辯詞明顯不實。

⑷況且，果真如被告所言，於第一時間接獲工務局來函即明確的告知原告已經無法補正，亦即已經確定是違建無法補正，則原告勢必在97年間即立即對於被告提告，並無可能拖延，足證被告所辯與常理相悖，均為臨訟卸責之不實之詞，毫無可採。爰依民法第354條、第360條、第227條及公平交易法第21條及消費者保護法第51條之規定，請求損害賠償，並聲明：⒈被告應給付原告如附表「項次十」所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：

㈠原告主張依公平交易法第31條請求損害賠償責任，已罹於2年消滅時效而不得再行主張，且原告亦不得據此主張損害賠償責任：

⒈經查被告於工務局97年9月18日會勘時已明確告知無法補正系爭公共設施之瑕疵（被證8），從而，本件原告所主張之公平交易法第31條請求損害賠償請求權亦應自97年9月18日起算，然原告卻至100年3月25日始向 鈞院提起訴訟，顯然已逾2年之消滅時效，是以被告自得依前揭公平交易法第33條規定主張時效之抗辯，據以拒絕原告之請求。

⒉依一般時效起訴之規定及實務見解，請求權人之請求權時效，係以知有賠償義務人時或知其「侵害行為」時即起算，而非確定「其侵害行為」實有侵害為起算點，就如同最常見之車禍案件，一般乃係自車禍事件發生時開始起算時效，而非自請求權人確認該車禍事件對方確有過失時始起算，是以根本不論被告是否曾承諾其可否補正，原告均以最遲97年9月間即開始起算本件之請求權時效，至為灼然。

㈡原告主張依消費者保護法第51條請求一倍之懲罰性賠償金，顯屬無據：

⒈原告主張依消費者保護法第51條請求懲罰性賠償金，非屬依消費者保護法所提起之訴訟，故自不得據以向被告請求賠償。原告雖又舉其他實務見解認由原告依消費者保護法第51條提起本件訴訟係屬合於規定云云，亦僅屬不同之實務見解，並非確定之見解，此部分懇請 鈞院明鑒。

⒉退步言之，縱本件屬依消費者保護法所提起之訴訟（假設語），按消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金」請求損害賠償，惟系爭公共設施均係被告受住戶委託代為規劃及興建者，縱嗣後經臺北縣工務局認定違反規定，被告亦無任何「故意」致生損害於各住戶，原告據此依該條規定請求損害賠償之懲罰性賠償金云云，顯屬無據。

㈢本件部份原告係以預售屋買賣者，系爭預定買賣契約書已明白約定由原告委託被告代為規劃，並由被告依實際狀況保留變更權利，並由被告依實際狀況保留變更權利，是就系爭公共設施，均係原告明知且授權委託被告進行設置規劃，原告自不得據以主張受有損害：

⒈依預定買賣契約書第5條第2項，已列明買方委託賣方代為規劃（健身房、韻律教室、溫控游泳池、蒸氣室、男女更衣室及廁所、兒童遊戲室、交誼廳）（參被證二），系爭別墅社區會館俱樂部公共設施，業已於97年3月15日經別墅區管理委員會與大樓區管理委員會會同點交，完成設備移交（參被證三）。

⒉次查，部分原告以預售屋方式向被告購買系爭房屋者，已於系爭預定買賣契約書中授權被告，由被告代為規劃，並依實際狀況保留變更之權利，從而，系爭公共設施既因停車位未能變更核准用途致無法使用，被告自有權依原告之同意及授權，依現實情況作保留變更之權利，被告等實無如無原告所稱需負瑕疵擔保責任之理。

㈣系爭公共設施目前未遭工務局拆除且設施狀況良好，原告因可歸責於己之事由未加以使用，原告要不得據此為由向被告請求任何損害賠償。

⒈查系爭公共設施依目前狀況，雖已無補正瑕疵之可能，惟由附件之現場照片可知，系爭設備狀況良好且被告亦無封閉系爭公共設施阻止住戶使用，系爭公共設施僅係將設置地點由原應為大樓區之自設停車位上改建為社區休閒活動設施，縱不符合相關之建築行政法規（未經申請擅自變更原核准用途為停車格為社區休閒活動設施），然系爭公共設施之安全性並無任何疑慮，並經原告方面點交完成，原告等因可歸責於己之事由不使用系爭公共設施，其因此所受之損害要不得據以向被告等請求損害賠償。

⒉況系爭公共設施本即設立於大廈區部分之一樓區域，被告經受原告等住戶委託規劃興建完成後，本即需由大廈區及別墅區管委會進行點交，再統一由該社區內之住戶協調如何使用，至於嗣後因別墅區與大廈區各住戶間有不同意見，以致管委會遲遲未能開放各住戶使用，然此部分之爭執，已屬各住戶間是否及如何使用之問題，實已與完成規劃及點交之被告方面無涉。原告等一再以此住戶內部紛爭為由作為其主張之論據，實無足採。

㈤本件部份原告以成屋買賣者，系爭買賣契約書已明白約定公共設施產權乃獨立於系爭房屋之外，且原告對於所有之屋況均於購買前即已明知，是就系爭公共設施係於原自設停車位上規劃而成，均經原告買受前所明知後始同意買受，要難據此主張受有任何損害：

⒈按被告以買賣成屋之方式將系爭房屋銷售予部分原告，兩造並簽立立益百合花園土地房屋買賣契約書（參原證二中第7條第4項載明依現況點交），且銷售之業務人員亦均已明確說明有關前揭公共設施受委任規劃之情事，故部分原告於買受前，系爭房屋已蓋建完成，而原告於購買系爭房屋之前，亦已詳細現場確認系爭房屋之狀況並經業務人員說明後，始同意購買。

⒉次查，部分原告房屋所在之別墅區於95年1月2日已取得使用執照，部分原告並於95年間簽訂系爭買賣契約書（參原證二），係成立成屋餘屋買賣契約，且業已由業務人員現場說明規劃位置，原告當時即已明確知悉系爭別墅社區會館俱樂部公共設施，其設置地點係於自設停車位上所規劃而成，亦同意買受，故雙方在買賣契約書中第1條第3項後段特別註明大樓之公共設施持份，並分別辦理系爭房屋與公共設施獨立產權過戶手續，此有公共設施獨立所有權狀可稽（參被證四），況徵諸原告亦於房屋先行過戶後始辦理公共設施持份產權過戶時，另行提出證件配合辦理登記完成（參原證三），益證部份原告早已知悉此公設部份設置規劃狀況，被告並無任何故意欺瞞之行為，原告要不得嗣後再向被告主張瑕疵擔保之責。

⒊另按原告編號1、2、7、20、27、29、32、34、36、40、46等雖非直接向被告等購買系爭別墅房屋，惟前揭向原告買受系爭房屋之買受人，既已明知系爭公共設施之興建狀態，則上開後手買受人依土地房屋買賣契約書第16條、第24條及附件七住戶公約第（五）點約定，亦應一併繼受前手之權利瑕疵，而不得再向被告等主張應負瑕疵擔保責任，退步言，縱認系爭房屋有前揭瑕疵之存在，亦應由後手買受人向出賣系爭房屋之原房屋所有權人主張，而非向被告等主張。

⒋綜上，原告於買受前已授權被告有保留變更之權或已明知系爭公共設施之興建狀況，依民法第355條規定及瑕疵擔保立法本旨，自不得再向被告等主張瑕疵擔保及不完全給付賠償責任，至為灼然。

㈥臺灣台北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書、高等法院檢察署102年度上聲議字第3328號處分書，基於相同事實不應歧異認定之原則，鈞院自得予以參詳，況其不起訴處分之理由已足以證明本案原告對於公設情形均於購買前即已明知：

⒈按最高法院100年度台上字第672號民事判決：「刑事判決所認定之事實，雖無當然拘束獨立民事訴訟判決之效力，然刑事判決認定犯罪所由生之理由，如經當事人引用，則民事法院即不得恝置不論。」、最高法院97年度台上字第700號民事判決：「按刑事判決所認定之事實，於獨立之民事訴訟，固無拘束力，惟民事法院就當事人主張之該事實，及其所聲明之證據，仍應自行調查斟酌，決定取捨，不能概予抹煞。」故刑事訴訟程序所認定之事實，雖不能當然拘束民事法院之判決，惟刑事法院所認定事實由生之理由，如經當事人主張為事實，民事法院仍應調查斟酌，不能摒棄不論，合先敘明。

⒉查被告所提出之另案臺灣台北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書、高等法院檢察署102年度上聲議字第3328號處分書（被證九），係同社區其他住戶就本案相同之爭執事項，另對被告公司所屬人員提出刑事詐欺等告訴，業經前開臺灣台北地方法院檢察署及高等法院檢察署不起訴處分及再議駁回處分確定，而前揭爭議之基本事實，均與本案相同，係就同一公共設施，買受人於買受前是否已知悉係委託規劃，被告方面是否有明知而刻意隱瞞買受人之情事，而該等爭議，業已刑事嚴格之調查程序查明後認定明確，被告方面實無任何瞞騙或故意不告知買受人之情事，自應由審理本案之鈞院予以參酌，以供作為本件被告確無如原告所指之賠償責任，至為灼然。

⒊退步言之，該刑事訴訟程序所認定之事實，縱認無當然拘束民事法院之效力，惟經被告提出作為主張之事實，依前開最高法院見解之意旨，民事法院仍應就被告所主張，即該另案刑事訴訟程序所認定之事實，予以調查斟酌，而不能概予抹煞。故鈞院仍自得將被證九之不起訴處分書及再議駁回處分書所認定之事實，作為本案之判斷依據。

⒋次查臺灣台北地方法院檢察署101年度偵字第25113號不起訴處分書之處分理由，亦已明確載明購買本案社區內房屋之買方，均有簽訂相關之合約書，且購買時均已明知系爭公共設施原本即係停車位而委託被告公司進行規劃，並無有任何詐欺買受人之情事，此節並經高等法院檢察署所肯認，由此亦均足證被告公司並無如原告所指之違法情事，至為灼然。

⒌綜上，被告所提被證九之不起訴處分書及再議駁回處分書所認定之事實，自得作為鈞院認定之重要參考依據，退步言之，縱認不能完全拘束鈞院，其處分之理由已足以證明本案原告對於公設情形均於購買前即已明知之證據，昭然明甚。

㈦本案別墅區實與大樓區為同一社區，其公共設施亦為共通，故本案事實與前述臺灣台北地方法院檢察署不起訴處分書及高等法院檢察署處分書之事實，並無二致：

⒈查本案系爭立益百合花園房地，其別墅區及大樓區，實為同一社區；而健身房、韻律教室、溫控游泳池、蒸氣室、男女更衣室及廁所、兒童遊戲室、交誼廳等公共設施（被證二），亦為整個社區所公同使用。該社區管理委員會原擬訂於97年6月份開放使用公共設施，惟因別墅區住戶嗣後相互間有不同意見，而遲遲未達成共識決議，致部分原告未能使用該等公共設施，實非可歸責於被告，且與被告無關，合先敘明。

⒉次查，該另案不起訴處分書與再議駁回處分書所稱之切結書，乃為被告與直接向被告購買房屋之第一手買受人所簽，如有部分原告因係受讓自第一手買受人，而未見過切結書者，應由買受系爭房屋之後手原告，向出賣系爭房屋之原房屋所有權人（即第一手買受人）主張，而非向被告公司主張。故原告所稱，未見過該切結書云云，實與被告等無關。

⒊末查，前開高等法院檢察署102年度上聲議字第3328號處分書之理由中，僅因認定買賣契約書第5條第2項，已列明買方委託賣方代為規劃，並依實際狀況保留變更之權利；及切結書載有「…持有大樓區1樓公共設施區域持分，原為自設停車位已委由乙方規劃完成，乙方依實際狀況保留變更權利，若違反建築法第73條第2項規定，必須拆除恢復原狀時，本人絕無異議」等文字，而認買受人已知該公共設施有因違法而遭拆除之可能，故買受人並無陷於錯誤之情狀。縱該再議駁回處分書作成時，已知被告已無法變更使用執照，高等法院檢察署仍以前開理由駁回再議聲請，足認本案被告有無原告所指之賠償責任及請求時效之起算，本不因可否補辦手續變更使用執照，而有所不同，況被告方面業已一再舉證說明原告早已知悉本案系爭公共設施之情事，自無再向被告請求損害賠償及依公平交易法等相關規定請求賠償之理（且原告之請求亦已罹於時效，業如前述）。

⒋綜上，本案事實與前述臺灣台北地方法院檢察署不起訴處分書及高等法院檢察署處分書之事實，並無二致，原告所稱與本案事實不同，顯不實在。

㈧本案系爭立益百合花園土地房屋買賣契約之相關約定，並無顯失公平之情形，應為有效：

⒈按臺灣高等法院100年度上字第869號民事判決：「次按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條定有明文，故又定型化契約條款是否無效，其判斷依據主要是在於是否違反誠信原則及對消費者是否顯失公平。本件兩造所簽訂之系爭房屋契約、系爭土地買賣契約，係甲天下公司製作與呂哲嘉及其他多數客戶簽訂之契約，固屬定型化契約…甲天下公司就其所能預估取得使用執照期間，於契約內業已載明，使消費者得於正確預估取得所有權、申辦貸款各項時程與風險，顯無規避預售屋買賣定型化契約範本應記載事項所定取得使用執照期限之義務，以減輕甲天下公司之契約責任，全部轉由消費者承擔。故系爭房屋買賣契約第8條第1項、第2項、第14條第1項約定之內容，並無違誠信且顯失公平之情形，上開約款應屬有效。」是以，縱使為定型化契約條款，並非當然無效，而仍應就契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事綜合判斷之。

⒉經查，系爭立益百合花園土地房屋買賣契約第5條第2項約定：「…公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方（即本案被告等）代為規劃…」等文字，乃係約定由原告等買受人委託被告等代為規劃健身房、韻律教室、溫控游泳池、蒸氣室、男女更衣室及廁所、兒童遊戲室、交誼廳等公共設施之約定，此乃屬有利於買受人之約定，被告亦未就此代為規劃另收取相關之費用，是以本條款自無任何原告所辯有何顯失公平或屬定型化條款應為無效之規定適用。況如被告一再所述，所有住戶間，本即多數人認同意接受該公共設施，亦經管委會簽收並另行向被告公司索取10萬元，在在足證社區內之住戶亦多有同意及接受該公共設施之情形，且不否認曾同意委託代為規劃之事實，僅係部分住戶，或其他自前手買受系爭房屋之人有不同意見而生本案爭執，是以契約內之相關規定，實無任何構成原告所主張應屬顯失公平而應認定無效之條款，依前揭高等法院判決之意旨，綜合所有情事而為判斷，應仍為有效。

⒊綜上，本案系爭立益百合花園土地房屋買賣契之相關約定，並無顯失公平之情形，應為有效。

㈨倘（假設語氣）認被告應就系爭房屋所減少之價值賠償原告，本件損害賠償之計算應以台灣大華不動產估價師聯合事務所為之估價報告書（下稱大華估價報告書）為基礎即別墅區各戶房屋房價所應減損之金額為3,568,469元×1/65等於54,900元/戶：

⒈大華估價報告書相較於原告方面自行提出之台北市建築師公會鑑定報告及永慶不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱永慶估價報告書），更具專業性及完整性，自足作為本件論斷之唯一依據。

⒉查大華估價報告書，乃係勘估原告等45戶別墅區房屋，如設置於同社區大樓一樓現有社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱覽室及兒童遊戲室等）遭拆除，回復為「停車位」使用（原執照核准法定用途及登記用途為1樓平面式車位共12位），與「買受時」之房地價值比較，價值是否有減損？若有減損，其減損金額若干？完全符合本案兩造之爭議。

⒊次查大華估價報告，乃係依據不動產估價技術規則第14條：「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」採用兩種估價方法（比較法與收益法）分別計算勘估標的作為停車位合法使用於94年10月12日價格日期時正常價格，並參酌即立益建設事業股份有限公司（下稱委託人）所提供勘估標的2399號公設（下稱勘估標的）規劃為社區休閒設施之施工費用成本，若勘估標的須回復為停車位使用，所減損之價值即為當初規劃為社區休閒設施之施工費用成本，並依勘估標的45戶別墅區房屋佔該公設比例，分配各戶，蓋大華估價報告書乃係依據委託人所提供與勘估標的45戶簽訂之買賣契約第5條第2項載明「本約大樓區之壹樓公設（包含健身房、韻律教室、溫控游泳池、蒸氣室、男女更衣室及廁所、兒童遊戲室、交誼廳區域）上舉公共設施區域原為自設停車位區域，委由乙方代為規劃，乙方依實際情況保留變更權利；權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有、其面積計算以戶為單位平均分攤」，故勘估標的45戶別墅區房屋於買受時均已充分了解2399建號公共區域原為自設停車位區域之事實，且同意委由乙方（即委託人）代為規劃包括健身房、韻律教室、溫控游泳池、蒸氣室、男女更衣室及廁所、兒童遊戲室、交誼廳區域等區域之設施休閒設施，且乙方保留依實際情況變更權利，故若將勘估標的之現有社區活動標的拆除，回復為停車位使用，勘估標的所遭受價值損失應僅限於登記2399建號公設於當初規劃社區大樓一樓現有社區休閒活動設施（健身房、韻律教室、溫控游泳池、蒸氣室、男女更衣室及廁所、兒童遊戲室、交誼廳區域等）之比例。

⒋大華估價報告考量上開之減損原因並佐以現行不動產估價技術及市場經驗法則，推估勘估標的所減損之總價即為前開規劃社區休閒活動設施之施工費用總成本新台幣（下同）9,772,076元。依委託人所提供之謄本登載，2399建號公設係為該社區大樓區及別墅區分別按一定比例持份持有，依謄本登載別墅區共65戶房屋所應分配之持份為36517/100000，即佔上述總費用比例36.52％，即為9,772,076元×36.52％等於3,568,469元。依此，各戶所應分配比例依謄本登記均為1/65，故各戶房屋所減損之費用亦應佔此比例費用1/65，2399建號公設回復為停車位使用情況，別墅區各戶房屋房價所應減損之金額為3,568,469元×1/65等於54,900元/戶。

⒌再查原告所提之台北市建築師公會鑑定報告書，其鑑定內容多有違誤且極不合理，自不得採為損害賠償之依據：

⑴查原告等所提之台北市建築師公會鑑定報告書採三種鑑定方式（即成本法、市場比較法與鑑定人主觀價值減損），顯然均係以不存在之事實為假設前提，而憑空推論系爭房屋有價值減損之情形。其中成本法以系爭公共設施遭拆除無法恢復原狀時，給予住戶相同服務所需之成本為計算基礎，然該鑑定報告書不僅以「台北市」各公營運動中心之使用與收費為參考，竟另以「高雄漢來飯店」、「新竹國賓飯店」附屬會館為計算參考標準，而得出原告等每年須支出60,000元以上費用以使用相同設施並以20年為計算期間，計算出原告等每戶得請求1,200,000元之不合理損害賠償額。

⑵退步言，縱採成本法計算原告因欠缺系爭公共設施所須自行付費使用其他公共設施之費用，其計算方式亦須以系爭房屋坐落地即新北市深坑地區附近之公營運動中心使用與收費為參考標準，而非以臺北市公營運動中心之收費為參考，該鑑定報告書甚至以一般五星級飯店會館為計算參考標準，其所得之損害賠償金額明顯失當且極不合理，故不應採為本件損害賠償之依據。

⑶次查，台北市建築師公會鑑定報告書另所採之鑑定方式竟草率以「就鑑定人主觀上認定社區住宅建築，因無游泳池等休閒設施，其價差應達10%，系爭房屋折損價值認應為120萬元」，以此等欠缺依據且多屬主觀臆測之鑑定方式，為計算本件損害賠償之基礎顯然欠缺參考之價值，根本不得作為裁判之依據，自屬當然。

⒍另查永慶估價報告書及永慶不動產估價師聯合事務所於101年11月16日回覆 鈞院之永慶總101字第0016號函，顯無足採：

⑴按內政部依據估價師法之規定，以96年6月12日台內地字第0000000000號令修正頒佈「不動產估價技術規則」，依該規則第14條規定：「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」；同規則第15條第一項亦規定：「不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。」。該規則第三章「估價方法」，亦明文規定估價之方式，計有：⒈「比較法」、⒉「收益法」（又可細分為「直接資本化法」及「折現現金流量分析」）、⒊「成本法」（又可細分為「成本法」及「土地開發分析」），是以估價報告書若有違反前揭規定，或未依前揭規定所列之估價方法進行估價者，即顯有違反前揭規定而構成不足採信之情事。

⑵復查系爭永慶估價報告書，根本未採用上開規則所規定之比較法、收益法、成本法等三種估價方法中之任何一種估價方法而僅採用問卷分析得出一種估價結果，僅以問卷調查方式一筆帶過，已顯與上開規則之規定相違，因此當然無法依據上開規則規定，就不同估價方法所得到之結果進行比較分析，則其估價結果亦顯失之偏頗。

⑶又查 鈞院已明文要求估價單位評估本案系爭休閒活動設施若拆除回歸停車位合法使用之價差，故估價單位自除應查明及估算勘估標的休閒活動設施為合法時之價格外，亦應查明及估算本案系爭勘估標的之休閒活動設施恢復為停車位使用時，其價格為若干？然系爭永慶不動產估價報告書，均未就本案系爭勘估標的之活動設施恢復為停車位使用時之價格為何進行評估，亦顯與囑託之意旨不符。

⑷末查，永慶不動產估價師聯合事務所於101年11月16日回覆鈞院之永慶總101字第0016號函之內容亦顯不足採，蓋揆其回覆理由：

①對於其所以僅採「問卷調查方式」所做之回應部分，僅重覆永慶不動產估價書之內容，對於為何不採不動產估價技術規則中所定之估價方法根本未作任何詳細說明，略以「由於影響房屋買賣價格之因素眾多，實難運用比較法，收益法或成本法等估價方法，評估單就社區休閒活動設施乙項因素影響房地價格高低程度。」

②系爭函覆對於永慶估價報告書中未說明受訪對象，其中幾位住在臺北市、幾位居住在新北市又居住於新北市何區雖提出說明，永慶估價報告書並未對受訪問之居住地做訪談紀錄，或限定居住於深坑區民眾，僅係針對一般民眾就各項購屋考量因素中，有關社區活動休閒設施對於影響購屋意願及買賣價格之程度之一般性調查，未對受訪問之居住地做訪談紀錄，根本無法得知受訪者所居住之地區，根本上影響永慶不動產估價書之正確性，蓋受訪者所居住之地區在臺北市（包括那一行政區）、新北市（包括那一行政區）會對房屋所附加之公共設施之要求程度，產生大相逕庭之結果，從而，問卷調查竟未將受訪問之居住地做訪談紀錄，根本無法得知受訪者之居住地，故永慶估價報告書之結論顯不可採。

③本件系爭標的物既然是位於新北市深坑區為求問卷結果之正確性，本應以深坑區周圍欲購買與原告等所購買之別墅型房屋相同之住民為受訪對象，根本無須考量臺北市或新北市除深坑區以外之居民意見，蓋唯有選擇與原告等所購買之房屋類型近似之深坑住民，其所選擇之問卷答案才有比較與近似之可能性，此為一般經驗法則。故基於上開理由，永慶鑑價報告書所為之鑑價結論與系爭函之內容皆不足採。

㈩江韋德（即原告之一）於102年3月8日所為之證詞，顯與事實不符：江韋德於102年3月8日言詞辯論庭證稱其為立益百合花園別墅社區管委會第三任主任委員（任職期間為97年5月至98年3月），就新北市政府工務局（下稱工務局）97年9月9日來函要求將於97年9月18日就系爭公共設施現場會勘，江韋德於97年9月17日晚間與立益建設事業股份有限公司（下稱立益建設）當時之法定代理人張慶斌與立益紡織股份有限公司（立益紡織）法定代理人蘇東榮一同開會，且江韋德亦聲稱當時有關系爭公共設施如何補正瑕疵一事皆由其與蘇東榮聯繫，詢問補辦手續的進度等問題云云，惟查：

⒈本件有關系爭公共設施瑕疵補正一事皆由立益建設現任法定代理人蘇廷弘出面與江韋德聯繫，根本非係由蘇東榮出面與其聯繫，由此已先足徵江韋德所為之此部分證言，根本不可採。

⒉江韋德既已證稱其擔任立益百合花園別墅社區管委會第三任主任委員時，並未參與系爭公共設備之點交，點交係由立益百合花園別墅社區管委會前任主任委員負責，其擔任主任委員時並無收到被證3與被證3之1之立益百合花園社區設備移交清冊。故其根本未參與任何公共設施之點交程序，其於庭訊時作證稱系爭公共設施並未完成點交云云，惟由百合花園社區公共設施保固證明書（被證7）可知，系爭公共設施於97年3月15日業已移交立益百合花園社區管委會，從而，江韋德之證言根本與事實不符。而被告等就立益百合花園社區設備確實已完成點交，業如前述，被告所屬管委會間因為任期交接而未將點交等相關資料移交，此乃管委會內部之問題，並不影響被告就系爭公共設施已完成點交之義務。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠依兩造間「土地房屋預定買賣契約書」（見本院卷㈣第32頁至第35頁）第3條約定：「房地面積：㈠房屋面積：本約房屋面積86.11坪，包含主建物面積計66.68坪，附屬建物面積（陽台、花台、雨遮等）計7.98坪，公共設施應持有部分（公共梯、受電室、消防泵浦室、機械房、發電機室、地下壹層之車道等）約計10.47坪；『大樓區壹樓之自設停車位委由乙方（即被告）施作為公設區域等，約計0.98坪』，…」，第5條約定：「別墅區地下層、大樓區壹樓公設及地下層之權屬：…㈡大樓區壹樓公設：『本約大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域），上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方（即被告）代為規劃，乙方（即被告）依實際狀況保留變更權利：權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有，其面積計算以戶為單位平均分擔。』…」。又兩造間「土地房屋買賣契約書」（見本院卷㈣第7頁）第7條約定：「不動產點交：…四、本約標的乙方（即被告）應於甲方（即原告）交付款項後，依現況點交。」。並有兩造間「土地房屋預定買賣契約書」、「土地房屋買賣契約書」可稽（見本院卷㈣第4頁至第777頁、本院卷㈢第41頁至第54頁、第56頁至第69頁、第80頁至第123頁）。

㈡被告預售時之廣告DM略以：「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」等完善公共設施以銷售系爭「立益百合花園別墅」，有廣告DM、剪報資料附卷可參（見本院卷㈣卷末證物袋內之廣告DM、剪報資料）。

㈢系爭房地領有95深使字第30號及96深使字第350號使用執照，依執照面積檢討計算式中停車空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，經新北市政府工務局第0000000000、0000000000、0000000000及0000000000號函分別處分建築物所有權人6、6、6、8萬元罰鍰，皆已繳納罰鍰，另新北市政府違章建築拆除大隊對於建築物游泳池採光罩涉及違章建築一案業以北縣認字第0000000000號違章建築認定通知書認定C類4組在案，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」分類按序辦理，有新北市政府工務局102年4月19日北工使字第0000000000號函及其檢送之相關資料可稽（見本院卷㈤第309頁至第327頁）。

㈣臺北縣政府工務局以97年10月1日北工使字第0000000000號函通知「立益百合別墅（社區）管理委員會：「主旨：有關本縣深坑鄉○○街00號等（使用執照：95深使字第030號及96深使字第350號：立益百合）建築五，未經許可擅自將原核准用途『停車空間』變更使用為『社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）』場所使用及擅自增設外牆乙案，本局依法裁處新臺幣6萬元罰鍰並請於97年11月30日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續完成，請查照。」等語（見本院卷㈠第195頁至第196頁）。

㈤被告因違反公平交易法事件，經行政院公平交易委員會於98年1月15日以公處字第098012號處分書處分：「主文：一、被處分人（即被告）於『立益百合花園』建案將『停車位』位置刊載為游泳池、社區交誼廳、兒童遊戲室、健身房、韻律室等社區公共設施，就其商品之內容及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。二、被處分人（即被告）自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為。三、處立益紡織股份有限公司、立益建設事業股份有限公司（即被告）新臺幣150萬元罰鍰。」，有行政院公平交易委員會公處字第098012號處分書可稽（見本院卷㈠第197頁至第204頁）。

㈥原告鍾鳳玲與被告間本件消費糾紛曾向臺北縣政府消費者保戶官申訴，有臺北縣政府工務局99年5月5日北工使字第0000000000號函可稽（見本院卷㈠第205頁至第206頁）。

㈦系爭房地之「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，有現場照片、「立益百合花園社區公共設施保固證明書」可稽（見本院卷㈤第293頁至第295頁）。

四、得心證之理由：原告主張：被告依兩造間「土地房屋預定買賣契約書」第3條、第5條第㈡項約定交付之「大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域）」，因依使用執照面積檢討計算式中停車空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，經新北市政府工務局處分建築物所有權人罰鍰，且經新北市政府違章建築拆除大隊對於建築物游泳池採光罩認定係違章建築，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」分類按序辦理在案，爰依民法第354條、第360條、第227條及公平交易法第21條及消費者保護法第51條之規定，請求損害賠償，並聲明：被告應給付原告如附表「項次十」所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被告則以前揭情詞置辯，是本件首應審酌者厥為㈠原告主張：被告依兩造間「土地房屋預定買賣契約書」第3條、第5條第㈡項約定交付之「大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域）」，因依使用執照面積檢討計算式中停車空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，經新北市政府工務局處分建築物所有權人罰鍰，且經新北市政府違章建築拆除大隊對於建築物游泳池採光罩認定係違章建築，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」分類按序辦理在案，原告是否得依民法第227條規定之不完全給付法律關係，請求損害賠償？原告得請求金額若干？㈡原告是否得依消費者保護法第51條之規定，請求「懲罰性賠償金」？被告抗辯：原告請求已罹於2年消滅時效，是否可採？現就本件之爭點析述如后：

㈠原告主張：被告依兩造間「土地房屋預定買賣契約書」第3條、第5條第㈡項約定交付之「大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域）」，因依使用執照面積檢討計算式中停車空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，經新北市政府工務局處分建築物所有權人罰鍰，且經新北市政府違章建築拆除大隊對於建築物游泳池採光罩認定係違章建築，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」分類按序辦理在案，原告是否得依民法第227條規定之不完全給付法律關係，請求損害賠償？原告得請求金額若干？

⒈經查，依兩造間「土地房屋預定買賣契約書」（見本院卷㈣第32頁至第35頁）第3條約定：「房地面積：㈠房屋面積：本約房屋面積86.11坪，包含主建物面積計66.68坪，附屬建物面積（陽台、花台、雨遮等）計7.98坪，公共設施應持有部分（公共梯、受電室、消防泵浦室、機械房、發電機室、地下壹層之車道等）約計10.47坪；『大樓區壹樓之自設停車位委由乙方（即被告）施作為公設區域等，約計0.98坪』，…」，第5條約定：「別墅區地下層、大樓區壹樓公設及地下層之權屬：…㈡大樓區壹樓公設：『本約大樓區壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域），上舉公共設施區域原為自設停車位區域委由乙方（即被告）代為規劃，乙方（即被告）依實際狀況保留變更權利：權屬由別墅區與大樓區全體區分所有權人共同持有，其面積計算以戶為單位平均分擔。』…」。又兩造間「土地房屋買賣契約書」（見本院卷㈣第7頁）第7條約定：「不動產點交：…四、本約標的乙方（即被告）應於甲方（即原告）交付款項後，依現況點交。」。並有兩造間「土地房屋預定買賣契約書」、「土地房屋買賣契約書」可稽（見本院卷㈣第4頁至第777頁、本院卷㈢第41頁至第54頁、第56頁至第69頁、第80頁至第123頁），且有廣告DM、剪報資料附卷可參（見本院卷㈣卷末證物袋內之廣告DM、剪報資料）。足知被告依約應提供「合法」之「壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域）」。

⒉惟查，系爭房地領有95深使字第30號及96深使字第350號使用執照，依執照面積檢討計算式中停車空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，經新北市政府工務局第0000000000、0000000000、0000000000及0000000000號函分別處分建築物所有權人6、6、6、8萬元罰鍰，皆已繳納罰鍰，另新北市政府違章建築拆除大隊對於建築物游泳池採光罩涉及違章建築一案業以北縣認字第0000000000號違章建築認定通知書認定C類4組在案，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」分類按序辦理，有新北市政府工務局102年4月19日北工使字第0000000000號函及其檢送之相關資料可稽（見本院卷㈤第309頁至第327頁）。是被告未依債之本旨提供「合法」之「壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域）」，自應依民法第227條不完全給付之法律關係負損害賠償責任。

⒊本件經本院囑託「永慶不動產估價師聯合事務所」鑑定：原告所有系爭房地共45戶，如社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱覽室及兒童遊戲室）遭拆除，回復為「停車位」使用，與「買受時」之房地價值比較，價值是否減損？減損金額若干？

⑴經「永慶不動產估價師聯合事務所」於101年7月25日函覆「不動產估價報告書」一冊（見外放之「不動產估價報告書」一冊），評估價值結論略以：「勘估標的坐落於臺北縣深坑鄉○○路0段00○0號等45戶『立益百合花園』別墅區之不動產，本報告基於估價目的為提供法院訴訟之不動產價值參考，價格種類為正常價格，價格日期為各戶『買受時』簽約日期，評估勘估標的於價格日期當時因社區休閒活動設施遭拆除，回復為『停車位』使用，導致市場價格減損額。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用與獨力估價情形下，與本估價師專業意見分析後，採用問卷統計分析方法，評估各戶減損金額如下表，各戶買賣價金減損比例為4.33%。」等語，是原告請求於主文第1項至第45項所示金額範圍內，為有理由。

⑵雖原告提出「台北市建築師公會」價值減損鑑定報告書一冊（原證9，見本院卷㈢第129頁至第174頁）為有利原告之主張，惟查，關於「價值減損鑑定」仍應認本院囑託之「永慶『不動產估價師』聯合事務所」，對於「不動產估價」較為專業。遑論，該「台北市建築師公會」價值減損鑑定報告書，其中成本法，逕以「高雄漢來飯店」附屬會館入會費每年45,000元，每月2,500元，合計每年消費成本為75,000元，以20年計算為據；並以「新竹國賓飯店」附屬會館入會費每年60,000元，以20年計算為據，該五星級飯店附屬會館與本件系爭房地附屬公共設施之社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱覽室及兒童遊戲室）是否價值相近，仍有疑問，尤其，該「台北市建築師公會」價值減損鑑定報告書所稱：「就鑑定人主觀上認定社區住宅，因無游泳池等休閒設施，其價差即應達10%」云云，竟未附任何理由，顯係主觀臆測，是該「台北市建築師公會」價值減損鑑定報告書一冊（原證9，見本院卷㈢第129頁至第174頁）所稱，尚難遽信。

⑶又雖被告亦提出「台灣大華不動產估價師聯合事務所」估價報告書一冊（見外放之「台灣大華不動產估價師聯合事務所」估價報告書一冊）為有利被告之主張，惟查，該估價報告書之計算方式係以社區休閒設施之施工費用總成本9,772,076元×公共設施持分36.52%＝3,568,469元，又各戶分得1/65，故3,568,469元×1/65＝54,900元，54,900元×45戶＝2,470,500元，惟查，原告未依債之本旨取得「合法」之「壹樓公設（包括健身房、韻律教室、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳、蒸氣室、男女更衣室及廁所等區域）」，依民法第227條不完全給付之法律關係所受損害，自與被告之社區休閒設施之施工費用總成本毫不相干，該「台灣大華不動產估價師聯合事務所」估價報告書，委無足採。

㈡原告是否得依消費者保護法第51條之規定，請求「懲罰性賠償金」？被告抗辯：原告請求已罹於2年消滅時效，是否可採？

⒈按消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」。則所謂「依本法所提之訴訟」，自係指因消費關係而向法院提起之訴訟，故凡屬消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之消費訴訟，無論係由消費者團體或消費者個人提起，均有消保法第51條規定之適用，自不以消費者保護團體依同法第49條、第50條規定提起之訴訟為限。

⒉經查：

⑴被告明知廣告內容不實，系爭房地領有95深使字第30號及96深使字第350號使用執照，依執照面積檢討計算式中停車空間為免計容積部分，不得變更為「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」，經新北市政府工務局第0000000000、0000000000、0000000000及0000000000號函分別處分建築物所有權人6、6、6、8萬元罰鍰，皆已繳納罰鍰，另新北市政府違章建築拆除大隊對於建築物游泳池採光罩涉及違章建築一案業以北縣認字第0000000000號違章建築認定通知書認定C類4組在案，並依「新北市違章建築拆除優先次序表」分類按序辦理，有新北市政府工務局102年4月19日北工使字第0000000000號函及其檢送之相關資料可稽（見本院卷㈤第309頁至第327頁）。被告竟於預售時之廣告DM略以：「四季溫控泳池會館，新RV渡假生活，打破傳統別墅侷限，首創別墅社區會館俱樂部，規劃有四季溫控游泳池、健身館、韻律中心、芳香蒸汽室、宴會交誼廳…多項會館禮遇」等完善公共設施以銷售系爭「立益百合花園別墅」，有廣告DM、剪報資料附卷可參（見本院卷㈣卷末證物袋內之廣告DM、剪報資料），使原告陷於錯誤而誤信該廣告內容為真，致簽約購買前開預售屋或成屋餘屋，先後給付價金完畢。嗣經臺北縣政府工務局以97年10月1日北工使字第0000000000號函通知「立益百合別墅（社區）管理委員會：「主旨：有關本縣深坑鄉○○街00號等（使用執照：95深使字第030號及96深使字第350號：立益百合）建築五，未經許可擅自將原核准用途『停車空間』變更使用為『社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）』場所使用及擅自增設外牆乙案，本局依法裁處新臺幣6萬元罰鍰並請於97年11月30日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續完成，請查照。」等語（見本院卷㈠第195頁至第196頁），始悉該「社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」俱屬違章建築。原告係因被告故意以不實廣告內容（即違反消費者保護法第22條規定）致受損害，其依民法第227條不完全給付之法律關係請求被告負損害賠償責任，於主文第1項至第45項所示金額範圍內，為有理由，業如前述。

⑵又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實（最高法院93年度台上字第2103號判決意旨參照）。本件被告既係以「委託營造廠商興建商業大樓及國民住宅出租出售業務」為業（見本院卷㈠第21頁、第22頁之公司登記資料查詢）之企業經營者，原告為購買前開預售屋或成屋之消費者，兩造訂定買賣契約時，於預售屋部分既無任何成品可供檢視，祇能信賴被告之廣告；成屋部分，亦信該「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」為「合法」，而被告卻以不實之廣告內容，致原告陷於錯誤而誤信廣告內容為真，並與被告簽訂買賣契約，益徵被告顯有違反消費者保護法第22條所課企業經營者應確保廣告內容真實之義務。

⑶依上說明，原告（即消費者）與被告（即企業經營者）間，因被告故意以不實廣告內容，致原告受詐欺而購買前開預售屋或成屋，而向法院提起本件買賣房地所生爭議之訴訟，自係因消費關係而提起之消費訴訟。準此，原告以被告故意以不實廣告內容，違反消費者保護法第22條規定為由，主張依同法第51規定，請求被告給付懲罰性賠償金，核屬有據。

⒊本件懲罰性賠償金請求權有無罹於時效？

⑴按消費者保護法就企業經營者故意為之不實廣告，責令該經營者負損害賠償，乃侵權行為之特別形態，主要在維護交易安全，保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損害（最高法院91年度台上字第475號判決意旨參照）。準此以觀，消費者保護法既屬侵權行為之特別型態，且消費者保護法對於請求權時效並未有明文規定，故本院認消費者保護法第51條懲罰性賠償金請求權時效，應適用侵權行為請求權時效2年。

⑵查臺北縣政府工務局以「97年10月1日」北工使字第0000000000號函通知「立益百合別墅（社區）管理委員會：「主旨：有關本縣深坑鄉○○街00號等（使用執照：95深使字第030號及96深使字第350號：立益百合）建築五，未經許可擅自將原核准用途『停車空間』變更使用為『社區休閒活動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）』場所使用及擅自增設外牆乙案，本局依法裁處新臺幣6萬元罰鍰並請於97年11月30日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續完成，請查照。」等語（見本院卷㈠第195頁至第196頁）。是原告於「97年10月1日」已知悉該「社區休閒運動設施（健身房、游泳池、韻律室、閱讀室、及兒童遊戲室）」係違章建築，惟原告遲至「100年3月25日」始提起本件訴訟，並主張消費者保護法第51條懲罰性賠償金請求權等情，有卷附起訴狀暨法院收狀戳記章可稽（見本院卷㈠第4頁），並為兩造所不爭執，則原告依消費者保護法第51條懲罰性賠償金請求權，請求被告再給付其1倍懲罰性賠償金本息，要屬已罹於2年請求權時效至明。故被告抗辯：原告關於消費者保護法第51條懲罰性賠償金請求權，業已罹於2年時效乙節，自屬有據。

⑶又消費者保護法第51條引進懲罰性賠償制度，其目的並非在於規範企業經營者違反契約時，對消費者所負之債務不履行損害賠償責任，而係在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效（行政院消費者保護委員會91年8月12日消保法字第0000000000號函釋）。可見消費者保護法第51條懲罰性賠償金之規定，與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任，二者旨趣要屬不同。故消費者保護法第51條懲罰性賠償金請求權時效，並不適用債務不履行損害賠償請求權15年時效，附此敘明

五、綜上所述，原告依民法第227條不完全給付之法律關係，請求被告負損害賠償責任，原告請求於主文第1項至第45項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日（即100年4月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。