土地法 第 72 條（土地權利之變更登記）

法律上還是賣方的。依民法第758條與土地法第72條，不動產所有權以登記為生效要件，沒有完成登記之前你只是「有權利請求移轉登記」的人，不是所有權人。如果賣方在這段時間把房子再賣給第三人並完成登記，你只能跟原賣方求償違約金，房子拿不到。

依土地法第73條第二項，逾期每逾1個月罰登記費1倍，最高20倍。更重要的是，沒辦繼承登記的房產無法出售、抵押、贈與，等於被凍結。繼承人意見不合拖延時，任一繼承人可先辦「公同共有」繼承登記保留所有人權利，避免罰鍰和凍結風險。

是的。抵押權的設定、變更、消滅都屬於土地法第72條所稱的變更登記。如果銀行沒有辦妥抵押權設定登記，該抵押權不生效力，銀行不能主張優先受償。任何涉及不動產的擔保都要確認已完成地政登記，單憑借據或契約在不動產上設定不了擔保效力。

規定土地總登記後權利變動（移轉、分割、合併、設定、增減、消滅）必須辦變更登記，是台灣登記主義的執行條文。

指不動產物權的變動必須經由地政登記才生對外法律效力，未登記者於當事人間有效但不能對抗第三人。

總登記是首次建立地籍簿冊的全面性登記，變更登記是事後權利變動時的更新登記，兩者性質和程序完全不同。

繼承人意見不合或分配未定時，任一繼承人可先辦的暫時性繼承登記，保留全體權利避免凍結與罰鍰。

備齊文件（契約、權狀、印鑑、稅單）→ 至地政事務所遞件 → 繳登記費千分之一 → 等候審查3-7天 → 領新權狀。

依土地法第76條：登記費為申報地價或權利價值的千分之一，加每張權狀書狀費80元。

土地法第73條：逾期每月罰登記費1倍，最高20倍。一筆價值500萬的不動產，最高可罰10萬元登記費。

1. 發存證信函要求履行 2. 提所有權移轉登記訴訟 3. 聲請假處分禁止賣方再處分 4. 法院判決可直接做為登記依據。

民法第758條是不動產登記生效要件的根本原則，土地法第72條是該原則在土地法層面的具體執行條文，兩者上下位互補不重複。