土地法 第 76 條（變更登記之登記費）
- 1.聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。
- 2.聲請他項權利內容變更登記，除權利價值增加部分，依前項繳納登記費外，免納登記費。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 76 條規定登記費按申報地價千分之一計算，他項權利內容變更原則免費。
Q · 辦過戶的登記費怎麼算？是按成交價嗎？
依土地法第 76 條，土地權利變更登記費按「申報地價」或「權利價值」千分之一計算，不是按成交價。申報地價即政府公告現值，通常只有市價的兩到三成。所以一間成交 5,000 萬的房子，登記費基礎可能只有 1,200 萬，千分之一就是 1.2 萬，不是 5 萬。他項權利（如抵押權）內容變更登記，權利價值未增加部分免費。
白話解讀
買賣房產那天代書拉出一張費用清單，上面有一行「登記費」，多數人瞄都沒瞄就繳了。但這筆錢的計算基礎藏著一個多數人不知道的細節。法條白紙黑字寫的是「按申報地價或權利價值千分之一」，不是按成交價。申報地價是公告現值，通常遠低於實際市價，這中間的落差就是你錢包裡多出來或少掉的錢。而這條還埋了一個陷阱：如果你只是做「他項權利內容變更登記」（例如把抵押權的條件改一改），原則上免費；但只要「權利價值增加」（抵押額從五百萬加到八百萬），增加的部分照樣按千分之一繳。一個字的差別，費用結構就完全不同。
法律定性
土地法第 76 條是台灣不動產登記費的法源條文，建立兩項核心規則：第一項規定土地權利變更登記應按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費；第二項規定他項權利內容變更登記原則免費，僅就權利價值增加部分按千分之一收費。本條為買賣、抵押、繼承過戶等不動產登記費用的法定計算基礎。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1登記費是按成交價算嗎？▾
不是。土地法第 76 條明文規定按申報地價或權利價值千分之一計算。申報地價由政府公告，通常遠低於實際成交價。所以一間成交一億的房子，登記費基礎可能只有兩、三千萬，千分之一就是兩、三萬，不是十萬。內行人提示：簽約前跟代書確認計算基礎和申報地價來源，必要時自己到地政事務所調閱公告現值。
Q2抵押權延期要繳費嗎？▾
看情況。如果只是內容變更（期限、條件改變）而權利價值沒有增加，免費。但權利價值增加（原本擔保 500 萬，後來增加到 800 萬），增加的 300 萬要按千分之一繳（3,000 元）。內行人提示：銀行續貸時常搭配調整條件，如果銀行要你繳全額登記費，可以要求看變更明細，確認是不是真的有權利價值增加。
Q3繼承登記也要繳登記費嗎？▾
要。繼承登記屬於土地權利變更登記，適用第 76 條按申報地價千分之一計收。很多人把這筆費用跟遺產稅混為一談，其實遺產稅是給國稅局，登記費是給地政事務所，兩筆完全不同。內行人提示：繼承案件的申報地價以繼承開始時的公告為準，記得以遺產稅申報時效（被繼承人死亡後 6 個月內）為優先。
Q4土地法 76 條是什麼？▾
規定不動產登記費按申報地價或權利價值千分之一計算，是過戶、抵押、繼承登記費用的法源。
Q5申報地價是什麼？▾
政府公告的土地價值基準，做為地價稅、登記費、遺贈稅計算依據，通常為市價的 20-30%。
Q6什麼叫他項權利內容變更登記？▾
對已設定的抵押權、地上權等他項權利做條件、期限、權利價值變更的登記。原則免費，價值增加才收費。
Q7登記費跟印花稅、契稅差在哪？▾
登記費繳給地政事務所、契稅繳給縣市稅務局、印花稅貼在契約上。三筆完全不同的稅費。
Q8登記費怎麼算？▾
申報地價（或權利價值）× 0.001。例如申報地價 1,500 萬，登記費 1.5 萬。
Q9申報地價怎麼查？▾
到地政事務所臨櫃調閱、或上地政司網站（land.moi.gov.tw）查詢公告現值，免費。
Q10過戶要繳哪些費用？▾
登記費 + 契稅（買賣 6% / 贈與 6% / 繼承 2% 按公告現值）+ 印花稅 0.1% + 代書費 1-3 萬。
Q11抵押權設定登記費怎麼算？▾
權利價值（貸款金額）× 0.001。貸款 1,000 萬就是 1 萬。增貸時只算「增加部分」。
Q12申報地價 vs 公告現值 vs 成交價差在哪？▾
申報地價＝政府公告做為計徵基準（市價 20-30%）；公告現值＝土地買賣移轉計徵契稅基準（市價 30-50%）；成交價＝實際交易金額。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | fee_basis | rate | exemption | payer |
|---|---|---|---|---|
| 土地權利變更登記（買賣/贈與/繼承） | 申報地價 | 千分之一 | 無 | 權利人（取得權利者） |
| 他項權利設定登記（抵押權新設定） | 權利價值（貸款金額） | 千分之一 | 無 | 權利人（抵押權人或借款人約定） |
| 他項權利內容變更（條件改變、權利價值未增） | — | 免費 | 全免 | — |
| 他項權利內容變更（權利價值增加） | 增加部分之權利價值 | 千分之一 | 原權利價值免費 | 權利人 |
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