地政(高普考/地特) 96 年土地估價考古題

若C 為建物重建成本，r 為期末建物殘價率，N 為建物之耐用年數。（30 分） 試以「定額法」推導出建物在經過n 年後之估計價值。 若每年折舊率為d，試以「定率法」推導出建物在經過n 年後之估計價值。 若每年提存一固定折舊額，並以一固定利率k 計算複利，試以「償還基金法」推 導出建物在經過n 年後之估計價值。

買賣實例運用之場合為何？若調查之買賣實例為區分所有建物其中部分層數，如何 估計土地正常單價？並請說明其估計之方法與程序。（25 分）

為型塑鄉村景觀新風貌、提供有別於都會地區居住環境之住宅選擇，以供當地住宅 之需求，並吸引有助於當地發展之個人或團體移入。行政院院會爰於96 年6 月中 旬通過「農村改建條例草案」，擬於鄉村地區劃定、規劃及開發建設高綠化、高品 質之住宅社區，並稱之為「田園社區」。假設現有一作農業使用之大塊面積土地， 但可供開發為前述田園住宅社區之用，試說明通常可運用那些估價方法估計該土地 價格？如何估計之？並比較說明其適用上之差別為何？（30 分）

某地產大亨擁有市中心一大樓，該土地不限使用種類，可作為飯店、商場或辦公大 樓使用，目前為辦公大樓使用，年租金為5,800 萬元，營運費用率為10%。但有不 動產顧問提供意見，建議大亨改建為旅館或商場使用，若改建為旅館委託經營，可 獲得年租金毛收益8,000 萬元，營運費用率約30%，重建成本約為4,000 萬元，且 期初需支付一筆管理簽約金500 萬元；若改建為商場使用，每年租金及抽成收入約 為1 億元，營運費用率約50%，重建成本約為3,000 萬元。不論改建為何種形式， 拆除大樓之成本為800 萬元，試以「最有效使用原則」為該大亨建議最高價值之使 用方式（假設所有使用方式之必要報酬率均為5%）。（25 分）

運用土地開發分析從事估價之目的為何？試舉例說明土地開發分析之程序及其價格 之計算公式。（25 分）

土地使用分區管制之管制方式（或管制內容）如何影響不動產價格之高低？試論述 之。（25 分）

試介紹在不動產證券化之估價中「淨資產價值」（或淨值，Net Asset Value，NAV） 之求算方法及過程。（25 分）

不動產特徵、不動產市場需求及環境因素，關係價值之估計密切，請就「適合 原則」與「外部性原則」說明現行土地估價方法之適用情況。（25 分）

以比較法進行估價時，所蒐集之比較標的，應詳予查證確認那些事項？在那些情況 下該比較標的應不予採用或排除其適用？試詳述之。（25 分）

簡述美國次級房貸（subprime mortgage）違約風暴之起因，及其可能如何影響美國 不動產市場。（20 分）

應用收益法估計正常價格時，有效總收益之計算方式為何？其推算「總費用」可劃分 為幾類？並請說明不動產營運過程中，不宜列入總費用項之支出及其理由。（25 分）

何謂基準地？何謂近價區段？基準地之選定及近價區段之劃分，應考量那些因素或 原則？試說明之。（20 分）