地政(高普考/地特) 94 年土地估價考古題

何謂「競爭原則」？何謂「變動原則」？何謂「適合原則」？何謂「均衡原則」？ 請說明以上各原則與「最有效使用」之結構關係。（25 分）

進行土地估價時必須實施對象不動產之確認，亦即就所欲評估之對象不動產進行實 地查明，以能充分掌握與了解不動產之諸特徵。請分別就：對象不動產之物體確 認，與權利狀態之確認，說明其內容。（25 分）

何謂貢獻原則？何謂競爭原則？其與不動產價格之形成各有何關係？請分別舉例說 明之。（25 分）

目前內政部正在試辦基準地查估，請問何謂「基準地」？請說明其與傳統大量估價 之最大差別？（25 分）

由於都市土地價格昂貴，為能達到土地充分利用，多半採取樓房開發方式；因此， 於進行不動產估價時，經常應用樓層別效用比率的概念。請說明何謂：樓層別效 用比率，及影響樓層別效用之因素。同時請進一步說明地價分配率的求算方法？ （25 分）

自用之建築物及其基地之估價方法為何？出租之建築物及其基地之估價方法為何？ 試區分二者最主要的差異。（25 分）

民國九十四年元月修正通過「平均地權條例」第四十條規定，修改了土地增值稅之 稅率，並規定「公告土地現值，不得低於一般正常交易價值之一定比例…但應逐年 接近一般正常交易價格」，請問於土地與建築物分別課稅情況下，在住商混合之住宅 區中、樓層不同效益下，分析說明「接近一般正常交易價格」之公告現值之評價技 術有無問題？（25 分）

當估價師需要依據房地收益，單獨求取土地或房屋價格時，可以運用「殘餘法」 （Residual Technique）。請分別說明土地殘餘法與建築物殘餘法之內容，並列出計 算式。（25 分）

不動產之減價（折舊）因素有幾大類？對可回復者，其減價額度應如何掌握？對不 可回復者，又該如何掌握？試詳分述之。（25 分）

解釋名詞：（25 分） 定額法 特定價格 重建成本 重置成本 近鄰地區

有關建築物與其所座落之基地合成為同一估價標的時，對於區分所有建築物及其基 地之估價，應如何有效把握各項影響價格之因素？（25 分）

何謂「樓層別效用比」？何謂「地價分配率」？茲有一棟5 樓公寓，其各樓層之 單價由下往上分別為：20 萬元/平方公尺、15 萬元/平方公尺、12 萬元/平方公尺 、10 萬元/平方公尺、12 萬元/平方公尺。如果建築物價格為不動產價格之60％ ，請求算該建築物各樓層之「樓層別效用比」及「地價分配率」。（25 分）