民法 第 351 條（權利瑕疵擔保之免除）

重點不在口頭或書面，而在你是否真的知道以及知道到什麼程度。口頭告知對賣方很難舉證；若賣方只說「可能有點問題」卻沒說清楚是什麼，你可主張並未充分知悉瑕疵內容與程度，351條不適用。實務上交易前的溝通最好留書面紀錄，Line截圖、email都算。

直接在契約約定即可，例如：「就買方已知悉之以下瑕疵事項，賣方仍負權利瑕疵擔保責任：…」。351條但書明確允許當事人另行約定。但書效力取決於措辭精確度，逐條列出具體擔保事項，遠比一句概括聲明有效。

規範買方於締約時明知權利瑕疵時，出賣人免負擔保責任，是買賣交易的買者自慎條款。

一是買方在契約成立時知悉、二是該知悉針對權利瑕疵、三是契約未另約定賣方仍負責。

指所買權利不存在、有缺陷或被第三人主張，例如有爭議的債權、被異議的專利、被占用的不動產。

「契約另有訂定者，不在此限」指雙方可約定賣方就已知瑕疵仍負擔保責任，效力優先於免責預設。

在契約主文寫明「就附件所列已知瑕疵，賣方仍負權利瑕疵擔保責任」並逐條列出具體事項。

在契約加一條「買方確認已充分知悉本件權利之以下狀態：…」逐條列清單並請買方簽字。

保留DD報告簽收、email往來、會議紀錄、Line對話與契約已知風險清單，鎖定「契約成立時」的知悉時點。

依民法第92條撤銷意思表示，須於發現詐欺後1年內、行為後10年內行使；亦可依184條主張侵權。

351條管權利瑕疵、355條管物之瑕疵，都採買方明知免責，但翻盤但書與舉證標的不同。

351條免責以充分知悉為前提；若賣方隱匿更嚴重瑕疵讓你低估，仍可主張未充分知悉而不適用。