民法 第 444 條（轉租之效力（二））
- 1.承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
- 2.因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第444條規定，合法轉租後承租人與出租人的租賃關係仍繼續，次承租人應負責之事由所生損害由原承租人負賠償責任。
Q · 房子轉租出去，二房客把屋子弄壞，房東會找誰賠？
依民法第444條，合法轉租後原承租人與出租人的租賃關係仍繼續，房東只能依租約向原承租人主張；而次承租人應負責之事由（破壞、欠費、違規使用）所生的損害，也是由原承租人對房東負賠償責任。原承租人賠付後，再依轉租契約向次承租人求償。原承租人是夾在中間、上下兩邊都要負責的一層。
白話解讀
你把租來的房子轉租給別人，最怕的是什麼？不是房東不同意（那是上一條443條的問題），而是轉租之後，你以為自己變成了旁觀者，其實你變成了夾心餅乾。這條講的就是這個結構：你合法轉租之後，你跟房東的租約照樣在跑，一天都沒斷。房東要租金，找的是你不是你的二房客。二房客把牆壁打洞、地板燒焦、馬桶塞爆，房東要賠償，找的還是你。你轉租出去那一刻起，你就同時欠兩邊的債：對上要對房東負責，對下要管好你的二房客。二房客跑了、賴帳了、搞破壞了，你一個都躲不掉。很多人轉租的時候只想到「賺個差價」，完全沒意識到自己其實是拿自己的信用替一個你未必真正了解的人做擔保。
法律定性
民法第444條為轉租效力規範：承租人依第443條合法轉租後，其與出租人間的原租賃關係不因轉租而中斷，仍繼續存在；且因次承租人應負責之事由所生之損害，由原承租人對出租人負賠償責任，確立「轉租不脫責」的責任歸屬結構。
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Q1轉租之後二房客不繳房租，房東會來找我嗎？▾
會。第444條第一項說你跟房東的租約照常繼續，房租是你欠房東的，二房客不繳給你，你仍要繳給房東，只能另外向二房客追討。
Q2二房客把房子搞壞，我賠房東後能向他要回來嗎？▾
可以，前提是有轉租契約約定損害賠償，或依第432條主張次承租人違反保管義務。關鍵在入住前屋況照片與退租點交紀錄。
Q3房東可以跳過我直接告二房客嗎？▾
原則不行，房東與次承租人無契約關係；但次承租人若構成侵權（如故意破壞），房東可依民法第184條對其求償。
Q4轉租是什麼意思？▾
承租人在租期內把租賃物再租給第三人（次承租人），原租約不消滅，承租人變成上下兩層關係的中間人。
Q5沒經房東同意就轉租會怎樣？▾
依第443條房東得終止租約並請求損害賠償；房屋部分轉租為法定例外，但全部轉租仍須房東承諾。
Q6二房客欠的水電費要我付嗎？▾
對房東而言，與租賃物有關的費用責任仍在原承租人身上；你付完再依轉租契約向次承租人追償。
Q7Airbnb 短租算不算轉租？▾
把租來的房子短租給旅客本質上是轉租，旅客造成損害你要對房東負全責，且多數租約禁止轉租，可能同時違反第443條。
Q8轉租損害賠償的時效多久？▾
租賃物損害賠償依第456條，出租人應於租賃關係終止後一年內行使，逾期消滅；一般債權則適用第125條15年時效。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 原承租人(轉租) | 次承租人 |
|---|---|---|
| 對房東的責任主體 | 原承租人，租約繼續（第444條第一項） | 與房東無契約，房東原則不得依約請求 |
| 損害賠償歸屬 | 次承租人事由所生損害由原承租人賠（第444條第二項） | 僅在構成侵權時對房東負第184條責任 |
| 求償路徑 | 房東→原承租人→（回頭）次承租人 | 對原承租人依轉租契約/第432條負責 |
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