民法 第 570 條（報酬之給付義務人）
居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。
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重點摘要民法第 570 條規定，居間人媒介成交的報酬，除契約另有約定或有交易習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，這是房仲服務費分擔的法律依據。
Q · 房仲說服務費就是 2%，可以談嗎？
依民法第 570 條，居間報酬在「契約另有訂定」或「另有習慣」之外才由雙方平均負擔。房仲業的 2%／4% 是「習慣」，而契約約定的位階高於習慣。換言之你在簽「服務費確認書」之前，費率都在談判桌上。一旦簽字，就受契約拘束，事後反悔要打官司推翻，難度極高。
白話解讀
房仲的服務費為什麼買方付 2%、賣方付 4%？這不是房仲業者自己訂的潛規則，而是這條法律開了一道後門的結果。民法預設：居間人（介紹人、仲介、媒人）的報酬，由成交雙方各付一半。聽起來很公平。但條文加了兩個例外：除契約另有約定，或另有習慣。而房仲業 30 年來用「習慣」這兩個字，把 50/50 的預設改成了 2%/4%。你簽下買賣契約的那一刻，就同時被綁進了這個「習慣」。這條的重點不在「平均分擔」四個字，而在「除...另有習慣」八個字。它是一把萬用鑰匙，能打開所有居間報酬的談判空間。懂的人在簽約前把這句話搬出來，不懂的人只會照著仲介遞過來的服務費確認書簽字。
法律定性
民法第 570 條為居間契約的報酬分擔規範，採三層適用順序：契約約定優先、交易習慣次之、法定「雙方平均負擔」作為兜底。本條使原屬商事的仲立報酬規則一般化，適用於房仲、商業媒合、人才介紹等所有居間關係。
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Q1房仲說服務費就是 2%，可以談嗎？▾
可以。民法第 570 條說報酬分擔除契約另有約定或另有習慣外由雙方平均負擔，房仲業的 2%／4% 只是「習慣」，而契約可以推翻習慣。實務上服務費從 1% 到 2% 都談得動，關鍵是在簽「服務費確認書」之前就開口。一旦簽了確認書，你就受契約拘束，事後反悔要打官司推翻難度極高。議價只有一次機會，就在簽字之前。
Q2朋友介紹客戶給我，他沒講要收佣金，後來成交了要給嗎？▾
法律上如果構成居間關係（他知道你在找客戶、主動促成、成交結果可辨識），即使沒講價錢，依第 570 條他有權向你和客戶各收一半的合理佣金，金額按業界行情或法院依情節酌定。介紹案成交後主動包個感謝費，往往比事後被請求划算，因為走法律程序時法院酌定的金額可能超出你原本心裡打算的數字。
Q3如果我同時委託兩家房仲，最後只有一家成交，另一家也能收錢嗎？▾
原則上只有實際促成交易的那家可以收。但如果你和另一家簽的是「專任委託」且期間重疊，就算不是他成交也可能要付違約金。這不是 570 條的問題，是委託書「專任」還是「一般」的差別。簽委託書前一定要確認是一般委託還是專任委託，兩者的違約風險天差地遠。
Q4仲介費可以談嗎？▾
可以。民法 570 條的法定預設是雙方平均負擔，2%／4% 只是「習慣」，契約約定能推翻習慣，關鍵在簽確認書之前。
Q5民法 570 條是什麼？▾
規定居間人報酬在無契約約定、無交易習慣時，由成交雙方各付一半，是房仲服務費分擔的法源。
Q6什麼叫「另有習慣」？▾
特定行業反覆形成的慣行，例如房仲 2%／4%。習慣位階高於法律任意規定，但低於契約約定。
Q7居間人是誰？▾
為他人報告訂約機會或媒介訂約而收報酬的人，房仲、商業媒合、獵頭、婚友介紹都算居間人。
Q8怎麼跟房仲談服務費？▾
簽確認書前說「依民法第 570 條，報酬分擔可由契約另行約定」，再把議定費率寫進書面，多數情況能從 2% 砍到 1.5%。
Q9仲介費怎麼算？▾
成交金額 × 約定費率；買賣總額上限 6%、租賃上限 1.5 個月租金，未約定時依 570 條雙方平均負擔。
Q10介紹費沒約定要怎麼請求？▾
證明構成居間關係（促成、結果可辨識），依 566 條按習慣或標的價值酌定，570 條由雙方各付一半。
Q11怎麼證明自己是促成交易的居間人？▾
保留撮合紀錄、雙方對話截圖、見面時間地點等證據，證明你實際促成了這筆交易。
Q12一般委託 vs 專任委託哪個有利？▾
一般委託可多家比價、誰成交誰收費；專任委託期間內只能給一家、自己賣也要付。買方議價以一般委託較有利。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 一般委託 | 專任委託 |
|---|---|---|
| 可否同時委託多家 | 可 | 否 |
| 自己找到買方時 | 原則不付或少付服務費 | 仍須付服務費或違約金 |
| 報酬談判空間 | 大，可多家比價 | 小，被綁定單一家 |
| 違約風險 | 低 | 高 |
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