民法 第 839 條（工作物之取回權及期限）
- 1.地上權消滅時，地上權人得取回其工作物。但應回復土地原狀。
- 2.地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸屬於土地所有人。其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。
- 3.地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。
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重點摘要民法第 839 條規定地上權消滅時，地上權人得取回工作物並回復土地原狀，逾期一個月未取回者工作物歸屬土地所有人。
Q · 地上權到期後，我蓋在土地上的房子歸誰？
依民法第 839 條，地上權消滅時工作物仍屬地上權人所有，但須在消滅後一個月內取回，逾期工作物自動歸屬土地所有人，不需任何程序或法院判決。取回前應通知土地所有人；若土地所有人願以時價購買，地上權人除有正當理由（如時價顯不相當）外不得拒絕。取回工作物時並應回復土地原狀。
白話解讀
你花了幾百萬在別人的土地上蓋了一棟房子，地上權到期了。現在你面對一個殘酷的倒數計時：一個月。這一個月內，你要嘛把房子拆了搬走，要嘛通知地主讓他用市價買下來。超過一個月沒動作？整棟房子直接變成地主的，你一毛錢都拿不到。多數人不知道這個期限的存在，直到地主笑著收走他們蓋的東西。更陰險的是第三項的設計：你要拆之前必須先通知地主，而地主這時候可以說「我要用時價買」。如果他開口了，你除非有正當理由，否則不能拒絕。這意味著你蓋的東西的最終命運，不完全由你決定。拆或賣，這個選擇看起來在你手上，但時間和通知義務把你的籌碼削掉了一大半。
法律定性
民法第 839 條規範地上權消滅後工作物之歸屬：地上權人於消滅後一個月內享有取回權，逾期則工作物所有權法定移轉予土地所有人；取回前負通知義務，土地所有人並享有時價購買之優先權，構成工作物所有權保障與土地利用效率之調節機制。
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Q1地上權到期了，上面的房子到底歸誰？▾
到期的瞬間房子還是你的，但你只有一個月可以決定要拆走還是等地主買。一個月什麼都沒做，房子自動歸地主（民法第839條第二項），不需任何程序或法院判決。內行人提示：一個月的起算點是地上權消滅時，不是你收到通知時，務必自己記好日期。
Q2地主出的價格太低我可以不賣嗎？▾
可以，但要拿出正當理由，時價明顯偏低是實務上最常見的正當理由。建議事先委託估價師出報告，地主喊價時你有客觀數據反駁。內行人提示：別等地主先喊價才找估價師，在到期前就備好報告，通知地主時一併附上。
Q3一個月到了我來不及拆怎麼辦？▾
法律文字很殘酷：工作物歸屬於土地所有人，沒有例外、延長或補救，即使已開始拆但沒拆完，剩餘部分仍歸地主。內行人提示：工作物體積大、工程複雜者，應於消滅前就開始準備拆除，期限不會因動作慢而延長。
Q4地上權到期房子歸誰？▾
消滅瞬間仍屬地上權人，但一個月內未取回即自動歸土地所有人，不需任何程序。
Q5民法839條的工作物取回權是什麼？▾
地上權消滅後地上權人取回所建工作物的權利，須於一個月內行使並回復土地原狀。
Q6什麼叫時價購買權？▾
地上權人取回工作物前，土地所有人得依工作物市價優先購買，地上權人非有正當理由不得拒絕。
Q7工作物歸屬移轉需要法院判決嗎？▾
不需要，期限屆滿所有權自動移轉，無須任何法律行為或裁判。
Q8地上權消滅後工作物怎麼取回？▾
確認消滅日 → 委託估價 → 書面通知地主 → 一個月內取回並回復原狀。
Q9怎麼算工作物的時價？▾
委託不動產估價師依工作物現況、重建成本與折舊評估，作為談判與拒絕低價的依據。
Q10地上權消滅日怎麼確認？▾
查期間屆滿日、拋棄或終止生效日，一個月期限自此起算，不待地主通知。
Q11通知地主要用什麼方式？▾
建議用存證信函書面通知並附估價報告，留存通知時點與內容紀錄。
Q12民法839條 vs 840條差在哪？▾
839 處理一般工作物的取回，840 針對地上權有建築物時的時價補償與存續期間延長。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | self_remove | owner_purchase | do_nothing |
|---|---|---|---|
| 結果 | 取回工作物自行處分 | 賣給地主換時價 | 工作物無償歸地主 |
| 前提 | 須通知地主＋回復原狀 | 地主願購且價格合理 | 逾一個月未行動 |
| 時間壓力 | 一個月內完成 | 一個月內成交 | 期滿自動發生 |
| 對價 | 自留工作物殘值 | 取得時價金額 | 一毛未取 |
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