重點摘要民法第840條規定，地上權因期間屆滿消滅時，地上權人得於屆滿前請求土地所有人按建築物時價補償；地主拒絕或不為確答者，地上權期間應酌量延長。
Q · 地上權到期，我蓋的房子會白白送給地主嗎？
不會。可請地主按時價補償，地主不回應地上權自動延長
依民法第840條，地上權因存續期間屆滿而消滅時，建築物所有人（地上權人）得於屆滿前定一個月以上之期間，請求土地所有人按建築物之時價補償。土地所有人若拒絕補償或在期間內不為確答，地上權之期間應酌量延長，地上權人不願延長者才不得請求補償。時價無法協議時，任一方得聲請法院裁定。整套機制確保建築物不因地上權到期而淪為廢棄或被無償取得。
你花了幾百萬在別人的地上蓋房子，地上權到期那天，房子就歸地主？沒那麼簡單。這條法律設計了一套精密的談判棋局，讓你在地上權屆滿前，主動開第一槍：定一個月以上的期限，要求地主按市價買下你的建築物。地主有三條路：付錢買、協議延長地上權、或者裝死不回應。而「裝死」這條路最有趣，因為法律直接懲罰沉默：地主不回應，地上權自動延長。這代表你永遠不會落入「期限到了，房子白送」的絕境。就算雙方對價格談不攏，任何一方都可以聲請法院來定價。整條法律的設計邏輯是：建築物有社會經濟價值，不能因為地上權到期就讓它變成廢墟或被白吃。你蓋的房子，法律不會讓它一文不值。
民法第840條為地上權消滅時之建築物補償規範：當地上權因存續期間屆滿而消滅，且其工作物為建築物時，地上權人得於屆滿前定一個月以上期間，請求土地所有人按建築物時價補償；土地所有人拒絕或不為確答者，地上權期間應酌量延長，時價不能協議者得聲請法院裁定，延長期間屆滿後除另有協議外不再適用本條。
AI 輔助整理，以條文原文為準
按建築物的時價補償，不是當初的建造成本，也不是土地價值。時價就是現在這棟建築物在市場上值多少，屋齡、結構、使用狀態、地段都會影響。雙方談不攏可以聲請法院裁定。實務上建議自己先找估價師出報告，先設定談判的錨點價格。
第一項但書確實允許契約另有約定。但若簽約時根本沒有對等議價能力，法院可依民法第247條之1認定該拋棄補償條款顯失公平而無效。即使合約有寫也不要自動放棄，先拿合約諮詢律師評估挑戰空間。
依第四項，延長期間由雙方協議，協議不成時任一方可請求法院判決，法院會考量建築物剩餘可使用年限與土地利用整體利益。法院通常不會延長到超過建築物的合理使用壽命，請求延長前先評估建築物實際狀態。
不當然歸地主。地上權人可於屆滿前請求按建築物時價補償，地主拒絕或不為確答則地上權酌量延長，房子繼續存在。
指建築物現在的市場價值，而非當初建造成本或土地價值，受屋齡、結構、使用狀態、地段影響，爭議時由法院裁定。
土地所有人拒絕補償或不為確答時，地上權期間依法應酌量延長，等同以延長地上權代替補償，地上權人不願延長者才不得請求補償。
第839條是地上權消滅時取回工作物的一般規定，第840條是工作物為「建築物」時的特別補償與延長機制，建築物因經濟價值高而受更強保護。
於存續期間屆滿前，以存證信函定一個月以上期間，請求土地所有人按建築物時價補償，所定末日不得逾屆滿日。
按建築物現時市場價值，建議委託不動產估價師出具鑑定報告，雙方無法協議時聲請法院裁定。
非訟事件裁定費用相對低廉，但若另提訴訟主張權利則需依標的金額繳裁判費，建議先評估估價金額再決定路線。
不動產估價師鑑定報告為主要證據，輔以同區域成交行情、建物登記謄本、結構與屋齡資料，法院裁定時會參酌。
工作物是建築物適用840條補償延長機制，非建築物的一般工作物適用839條取回權。建築物受本條優先保護。
| 比較面向 | old_law_pre99 | current_law |
|---|---|---|
| 主動權歸屬 | 由土地所有人主導是否延長，地上權人被動 | 地上權人主動定期請求補償，地主沉默視為同意延長 |
| 地主沉默效果 | 不利地上權人 | 地主拒絕或不為確答，地上權期間應酌量延長 |
| 時價爭議解決 | 機制不明確 | 任一方得聲請法院裁定時價（第三項） |
| 保護輪次 | 未明定 | 延長期滿後除另有協議外不再適用（第五項，僅一輪） |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。 土地所有人於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。
地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。 土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。 第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。 依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。 前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。
立法理由一、地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而歸消滅，究由土地所有人購買該建築物，抑或延長地上權期間，宜儘速確定，俾該建築物能繼續發揮其社會經濟功能，爰於第一項增列「地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該該建築物之時價為補償」之規定，並將但書中之「訂定」修正為「約定」。至於地上權人所定一個月以上期間之末日，不得在地上權存續期間屆滿之日之後，是乃當然之理。 二、為維持建築物之社會經濟功能，兼顧地上權人之利益，並迅速確定其法律關係，爰於第二項增訂「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之」之規定，使地上權期間當然接續原存續期間而延長，僅生應延長期間之長短問題。 三、如土地所有人願按該建築物之時價補償，由地上權人與土地所有人協議定之；於不能協議時，地上權人或土地所有人得聲請法院為時價之裁定。如土地所有人不願依裁定之時價補償時，適用第二項規定酌量延長地上權之期間，爰增訂第三項。至於上述聲請法院為時價之裁定，性質上係非訟事件（如同非訟事件法第一百八十二條第一項有關收買股份價格之裁定）。 四、依第二項規定地上權應延長期間者，其延長之期間為何，亦由土地所有人與地上權人協議定之；於不能協議時，土地所有人或地上權人得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決酌定延長期間，爰增訂第四項。又此項請求，應依民事訴訟程序行之，性質上係形成之訴，法院酌定期間之判決，為形成判決。 五、依第四項延長期間，以一次為限，故於延長之期間屆滿後，不再適用第一項及第二項規定，俾免地上權期間反覆綿延；但如土地所有人與地上權人另達成協議延長地上權期間者，當尊重其協議，爰增訂第五項。 六、至地上權非因存續期間屆滿而消滅者，因建築物屬工作物之一種，應回歸修正條文第八百三十九條之適用，要屬當然，併予指明。
地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。 土地所有人於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。
一、地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而歸消滅，究由土地所有人購買該建築物，抑或延長地上權期間，宜儘速確定，俾該建築物能繼續發揮其社會經濟功能，爰於第一項增列「地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該該建築物之時價為補償」之規定，並將但書中之「訂定」修正為「約定」。至於地上權人所定一個月以上期間之末日，不得在地上權存續期間屆滿之日之後，是乃當然之理。 二、為維持建築物之社會經濟功能，兼顧地上權人之利益，並迅速確定其法律關係，爰於第二項增訂「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之」之規定，使地上權期間當然接續原存續期間而延長，僅生應延長期間之長短問題。 三、如土地所有人願按該建築物之時價補償，由地上權人與土地所有人協議定之；於不能協議時，地上權人或土地所有人得聲請法院為時價之裁定。如土地所有人不願依裁定之時價補償時，適用第二項規定酌量延長地上權之期間，爰增訂第三項。至於上述聲請法院為時價之裁定，性質上係非訟事件（如同非訟事件法第一百八十二條第一項有關收買股份價格之裁定）。 四、依第二項規定地上權應延長期間者，其延長之期間為何，亦由土地所有人與地上權人協議定之；於不能協議時，土地所有人或地上權人得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決酌定延長期間，爰增訂第四項。又此項請求，應依民事訴訟程序行之，性質上係形成之訴，法院酌定期間之判決，為形成判決。 五、依第四項延長期間，以一次為限，故於延長之期間屆滿後，不再適用第一項及第二項規定，俾免地上權期間反覆綿延；但如土地所有人與地上權人另達成協議延長地上權期間者，當尊重其協議，爰增訂第五項。 六、至地上權非因存續期間屆滿而消滅者，因建築物屬工作物之一種，應回歸修正條文第八百三十九條之適用，要屬當然，併予指明。
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