重點摘要民法第 873-2 條規定拍賣消滅所有抵押權，未到期債權視為到期按順位分配，但拍定人經同意承接債務則例外不消滅。
Q · 買法拍屋會背前屋主的房貸嗎？
不會。法拍後抵押權全部消滅
依民法第 873-2 條第一項，拍賣後不動產上所有抵押權因抵押物之拍賣而消滅，拍定人取得無抵押權負擔的乾淨產權。前屋主未清償的貸款由法院從拍賣價金中按抵押權順位分配給債權人，拍定人不需要承擔。但要注意租賃權不一定消滅（民法第 425 條買賣不破租賃），投標前必查謄本他項權利部與現場租賃狀況。
一棟房子上可能同時背著三、四個抵押權：第一順位銀行房貸、第二順位民間借款、第三順位親戚借貸。當其中一個債權人忍不住了，聲請法院拍賣這棟房子，拍賣槌落下的瞬間，所有抵押權全部歸零，不管你排第幾順位、不管你的債權到期了沒有。這就是本條第一項的「塗銷主義」：拍賣不只清掉發動拍賣那個人的抵押權，是把整棟房子上所有的抵押權一次洗乾淨。買到法拍屋的人拿到的是乾淨的產權，不用替前手還任何貸款。但這對那些「債權還沒到期」的抵押權人公平嗎？第二項的設計是：你的錢還沒到期沒關係，法律直接視為到期，你照樣可以從拍賣價金裡按順位分錢。不過第三項留了一道暗門：如果買到房子的人願意「承接」這些還沒到期的債務，而抵押權人也同意，那抵押權就不消滅，債務繼續存在，只是債務人從原來那個還不出錢的人，變成了買房子的這個人。
民法第 873-2 條規定拍賣塗銷主義：抵押權實行後，該不動產上所有抵押權因拍賣而消滅；未屆清償期之擔保債權於拍賣得受清償範圍內視為到期；經拍定人或承受債權人聲明承接、抵押權人同意者，抵押權不消滅，為強制執行法第 98 條的實體法基礎。
AI 輔助整理，以條文原文為準
不用。民法第 873-2 條第一項規定，拍賣後不動產上所有抵押權消滅。你繳交的拍賣價金由法院依順位分配給各抵押權人，你拿到的是沒有抵押權負擔的所有權。但要注意租賃權不一定消滅（民法第 425 條買賣不破租賃），如果有法定抵押權（如工程款），消滅時點可能不同。內行人提示：法拍前一定要去地政事務所調土地建物登記謄本，他項權利部會列出所有抵押權，但不會列出未登記的租賃，這需要另外現場查證。
第二項保護你：未到期的債權在抵押物拍賣得受清償的範圍內視為到期。你不需要等原本還款日，可以直接從拍賣價金中按你的抵押權順位受分配。但「得受清償的範圍內」是關鍵，如果拍賣價金依順位分完後輪不到你，視為到期也拿不到錢。內行人提示：收到法院的拍賣通知後，立即向執行法院陳報你的債權金額和抵押權順位，確保你被列入分配表。
不常見，但在特定情境下非常好用。例如拍定人有長期投資規劃，不想一次付清所有價金，可以跟抵押權人協商承接債務、分期償還。關鍵是必須經抵押權人同意，抵押權人沒義務答應。內行人提示：在投資型法拍中，有經驗的投資客會在投標前就先跟後順位抵押權人談好承接條件，等於用槓桿買房。這種操作需要對強制執行程序非常熟悉，新手別輕易嘗試。
拍賣塗銷主義的法源，規定法拍後所有抵押權消滅、未到期視為到期、可協議承接三層機制。
不動產經法院拍賣後其上所有抵押權一律消滅之原則，與承受主義相對，是強制執行的核心制度。
依第三項，拍定人經抵押權人同意承接未到期債務，抵押權不消滅而隨不動產移轉至拍定人。
未屆清償期之擔保債權，在拍賣得受清償範圍內法律擬制其已到期，使債權人得參與分配。
投標前調謄本他項權利部、查現場租賃占有、計算抵押權總額與拍定底價差距。
收到法院執行通知立即陳報債權金額與順位，分配期日前審閱分配表並提異議。
投標前先與抵押權人協商承接條件，得標後向法院聲明承接、抵押權人同意後辦理過戶。
依強制執行法第 98 條，法院核發塗銷囑託，地政事務所完成抵押權塗銷登記。
消滅主義拍定人取得乾淨產權（台灣採），承受主義拍定人承擔原有負擔（部分制度採）。
| feature | scope | effect | typical_case |
|---|---|---|---|
| 第一項（拍賣塗銷） | 所有已登記抵押權 | 抵押權全部消滅 | 一般法拍取得乾淨產權 |
| 第二項（未到期視為到期） | 未屆清償期之擔保債權 | 視為到期參與分配 | 後順位抵押權人保護機制 |
| 第三項（承接例外） | 未到期或未定清償期 | 抵押權不消滅，債務移轉 | 投資客帶押過戶減輕資金壓力 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
抵押權人實行抵押權者，該不動產上之抵押權，因抵押物之拍賣而消滅。 前項情形，抵押權所擔保之債權有未屆清償期者，於抵押物拍賣得受清償之範圍內，視為到期。 抵押權所擔保之債權未定清償期或清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不適用前二項之規定。
立法理由一、本條新增。 二、抵押權所支配者係抵押物之交換價值，此項價值已因抵押物之拍賣而具體化為一定價金，該價金並已由抵押權人依其優先次序分配完畢，是抵押權之內容已實現，該抵押權及其他抵押權自應歸於消滅。上開見解為學說及執行程序之實務上所採用，復配合強制執行法第九十八條之規定，爰增訂第一項規定，以資明確。 三、抵押權人依第八百七十三條規定實行抵押權時，其他抵押權所擔保之債權，有未屆清償期之情形者，為貫徹本條第一項原則，兼顧債務人、執行債權人及抵押權人之利益並避免法律關係複雜，俾有助於拍賣之易於實施，爰增訂第二項規定，該其他抵押權於抵押物拍賣得受清償之範圍內，視為到期。 四、拍賣之不動產上存在之抵押權，原則上因拍賣而消滅；但拍定人或承受人聲明承受抵押權及其所擔保之未到期或未定期之債務，經抵押權人同意者，對當事人及拍定人俱屬有利，爰參照強制執行法第九十八條第三項之規定，增訂第三項規定，例外採承受主義，而無本條第一項及第二項規定之適用。又本項所稱之「拍定人」，係專指依強制執行程序拍定抵押物之人；所稱之「承受抵押物之債權人」，係專指依強制執行程序拍賣抵押物，因無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，依強制執行法第九十一條第一項、第七十一條等規定承受抵押物之債權人而言，併予敘明。
一、本條新增。 二、抵押權所支配者係抵押物之交換價值，此項價值已因抵押物之拍賣而具體化為一定價金，該價金並已由抵押權人依其優先次序分配完畢，是抵押權之內容已實現，該抵押權及其他抵押權自應歸於消滅。上開見解為學說及執行程序之實務上所採用，復配合強制執行法第九十八條之規定，爰增訂第一項規定，以資明確。 三、抵押權人依第八百七十三條規定實行抵押權時，其他抵押權所擔保之債權，有未屆清償期之情形者，為貫徹本條第一項原則，兼顧債務人、執行債權人及抵押權人之利益並避免法律關係複雜，俾有助於拍賣之易於實施，爰增訂第二項規定，該其他抵押權於抵押物拍賣得受清償之範圍內，視為到期。 四、拍賣之不動產上存在之抵押權，原則上因拍賣而消滅；但拍定人或承受人聲明承受抵押權及其所擔保之未到期或未定期之債務，經抵押權人同意者，對當事人及拍定人俱屬有利，爰參照強制執行法第九十八條第三項之規定，增訂第三項規定，例外採承受主義，而無本條第一項及第二項規定之適用。又本項所稱之「拍定人」，係專指依強制執行程序拍定抵押物之人；所稱之「承受抵押物之債權人」，係專指依強制執行程序拍賣抵押物，因無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，依強制執行法第九十一條第一項、第七十一條等規定承受抵押物之債權人而言，併予敘明。
以全國法規資料庫公告為準
登入後可與所有讀者共筆，標重點、寫心得，一起把這條讀透。
登入開始共筆原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。
以下各句為自含語境之客觀事實描述；引用請以全國法規資料庫為準。