民法 第 945 條（占有之變更）

光靠時間不會。你一開始是以租客身份進來的（他主占有），必須先依民法第 945 條做明確的意思變更表示，寄存證信函給房東（如果房東不是所有人，還要通知真所有人），時效才從那天開始起算。接著還要連續以所有之意思占有 20 年（民法第 770 條）才能主張取得所有權。內行人提示：做這個動作等於宣戰，房東收到會立刻提訴訟中斷時效。實務上成功的案例多半是房東已失聯、死亡或繼承人都不知情的情況。

法律上沒有規定要書面，口頭原則上也成立意思表示。但問題是 20 年後誰還記得你講過什麼？你要怎麼證明？實務上沒有書面證據的意思變更，幾乎沒有勝訴機會。內行人提示：不是法律要你寫信，是訴訟現實要你寫信。存證信函加上郵局回執是最低標，最好再加上公證或見證人。

看長輩當初是怎麼進去的。如果是未經同意擅自占用且一開始就當自己的地在用，那是自主占有，時效一開始就跑。如果當初有經過鄰居默認借用，那就是他主占有，必須有做過 945 條意思變更才算。內行人提示：時效取得不動產還要登記（民法 769、770 條要先辦理所有權登記），不是自動變你的，所以就算時效滿了你還是要去地政事務所辦理，過程中鄰居有機會異議。

規範占有意思變更的條件，他主占有要轉自主占有必須明確意思表示，是時效取得起算的隱藏門檻。

他主占有是知道占有物不是自己的而占有（租、借、保管），無時效取得資格；自主占有是以所有之意思而占有，符合期間可主張時效取得。

讓你開始占有的人，例如把房子租給你的房東、借車給你的車主、託你保管的物主。945 條意思變更必須向這個人為之。

原條文只規定通知使其占有之人，但若該人非真所有人（如二房東），時效完成後真所有人會喪失權利。增訂後保障真所有人知情權，平衡占有事實與所有權安定。

寄存證信函給使其占有之人，明確表示「自本信送達日起以所有之意思占有」，附郵局回執。若知道真所有人也須一併通知。

存證信函每份約 100-200 元，律師代擬約 3,000-5,000 元。但隨後可能引發訴訟，準備裁判費和律師費 8 萬起跳。

保存存證信函正本、郵局回執、見證人證詞、繳稅單、修繕紀錄、水電費單據，最好加上公證提高證據力。

不動產 20 年（民法 770 條）或善意無過失 10 年（民法 769 條），動產 5 年或 10 年（民法 768、768-1），時效完成後再辦理所有權登記。

945 條規範占有性質的變更（他主轉自主），946 條規範占有的移轉（占有物的交付）。一個是意思層次，一個是事實層次。