民法 第 853 條（不動產役權之從屬性）
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重點摘要民法第 853 條規定不動產役權具從屬性，役權不得單獨讓與，亦不得作為其他權利之標的物，永遠隨需役不動產一併移轉。
Q · 我可以把不動產役權單獨賣給別人嗎？
不行。役權綁死在需役地上，不可單獨處分。
依民法第 853 條，不動產役權具有從屬性，不得與需役不動產分離而為讓與，亦不得作為其他權利之標的物。實務上有兩重限制：第一，役權不可單獨讓與第三人，必須連同需役不動產一併移轉；第二，役權不可作為抵押權、質權或其他擔保物權的標的。違反此規定的處分行為自始無效，且地政事務所亦不予登記。
深度解讀
想像你的土地是一間沒有正門的房子，唯一的出路要穿過隔壁鄰居的院子。法院判給你一條「不動產役權」，讓你有權走那條路。現在問題來了：你能不能把「走那條路的權利」單獨賣給別人，自己繼續住在那間沒有路的房子裡？不行。853 條就是在說這件事：不動產役權是綁死在你那塊需要幫助的土地上的，它不是一張可以拆開來賣的票券。你賣地，役權跟著走；你不賣地，役權不能單獨拿去交易、不能拿去設定抵押、不能拿去做任何其他權利的標的。這在法律上叫「從屬性」。為什麼這很重要？因為如果役權可以跟土地拆開，市場上會出現一堆「沒有土地卻有通行權」的幽靈權利，供役地的地主永遠不知道誰會拿著一張紙來你家院子走來走去。這條把這個混亂堵死了。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 6 國規定對照
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立法沿革 2 版
- 不動產名詞
- 標的物名詞
本條有 2 段立法理由。
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。