民法 第 857 條（不動產役權之不可分性（二）－供役不動產之分割）
供役不動產經分割者，不動產役權就其各部分仍為存續。但不動產役權之行使，依其性質祇關於供役不動產之一部分者，僅對於該部分仍為存續。
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重點摘要民法第 857 條規定供役不動產經分割者，不動產役權就其各部分仍為存續；但役權依其性質僅關於一部分者，僅對該部分仍存續。
Q · 地主把地切成幾塊賣掉，我的通行權還在嗎？
依民法第 857 條，供役不動產經分割後，不動產役權就其分割後的各部分仍繼續存續，每一塊新地的所有權人都必須繼續忍受役權的行使。但有一個但書：若役權的行使依其性質本來就只關於供役不動產的一部分（例如通行路徑或水井只位於特定區塊），則僅該部分仍繼續背負役權，其餘分割後的土地可脫離役權負擔。
白話解讀
想像你家後面那塊地，讓鄰居通行了二十年。有一天地主把那塊地切成三份賣給三個人。鄰居的通行權會不會因為地被切了就消失？不會。這條說得很明白：供役不動產（就是被別人使用的那塊地）就算分割了，不動產役權照樣存在於每一塊分出去的小地上。三個新地主都得忍受。但有一個精巧的但書：如果鄰居的通行路線只經過其中一塊，那只有那塊地的新地主需要繼續讓路，另外兩個新地主可以鬆一口氣。這條的核心邏輯是「不動產役權不因土地分割而消滅」，它保護的是那個依賴別人土地的人，不讓地主用切割土地的方式把你的權利切掉。
法律定性
民法第 857 條是不動產役權不可分性原則在「供役地分割」情境下的具體展開：當被使用的土地（供役不動產）被分割成多塊時，原已設定的不動產役權不因分割而消滅，仍存續於分割後的每一部分；唯有當役權的行使依其性質明確僅涉及供役地的特定區塊時，但書例外允許其他部分脫離役權拘束。
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Q1買到的地上有不動產役權，可以要求前手賠償嗎？▾
如果賣方在交易時隱瞞了役權的存在，買方可以依民法第 349 條的瑕疵擔保責任主張減少價金或解除契約。但如果役權有登記在謄本上而買方自己沒看，法院通常會認為買方有查閱義務。內行人提示：簽約前親自去地政事務所調第二類謄本（任何人都可以調），花不到五分鐘，可以避免幾百萬的損失。
Q2分割後役權登記會自動更新到每一塊新地號上嗎？▾
地政機關在辦理分割登記時，原則上會將原有的不動產役權轉載到分割後的各筆土地上。但實務上偶有漏載，這不代表役權消滅，只是登記疏漏。依民法第 857 條，役權在法律上仍然存續於各部分。內行人提示：役權人應於分割登記完成後調閱新地號謄本確認役權有無正確轉載，發現漏載立刻申請更正。
Q3民法 857 條是什麼？▾
規範供役不動產分割時不動產役權存續的條文，確立分割後役權就各部分仍為存續的原則，並設但書處理役權行使僅涉一部分的情況。
Q4什麼叫供役不動產？▾
為役權所負擔的土地或建築物，即被別人通行、取水、排水的那一方。相對於享有役權的「需役不動產」。
Q5不動產役權不可分性是什麼意思？▾
役權因其物權性質與服務功能整體性，無法依土地物理分割比例切割存續，分割後仍及於各部分。
Q6民法 856 跟 857 有什麼不同？▾
856 處理需役地（享有役權那塊地）分割，857 處理供役地（被使用那塊地）分割，兩條合構不可分性原則的雙向規範。
Q7供役地分割後役權怎麼處理？▾
原則上每一塊分割後新地都繼續背負役權，地政機關會將役權登記轉載至各筆新地號；役權人應主動確認轉載正確性。
Q8怎麼主張民法 857 但書例外？▾
需證明役權行使依其性質本來就只關於供役地的某一部分（如通行路徑明確只經過某一區塊），向法院或地政機關申請塗銷其他部分役權登記。
Q9怎麼確認買的地有沒有役權？▾
至地政事務所申請第二類謄本（任何人可調，約 20 元/筆），同時查母地原始謄本確認役權設定範圍。
Q10賣方隱瞞役權怎麼求償？▾
依民法 349 條瑕疵擔保責任，可主張減少價金或解除契約；但若謄本已登記，法院會審查買方是否盡查閱義務。
Q11供役地分割 vs 供役地全部移轉差在哪？▾
全部移轉時役權直接由新地主承受（民法 854 條從屬性原則）；分割時依 857 條原則分散到各部分，但書例外可限縮。
Q12民法 857 vs 856 哪個對役權人有利？▾
兩條對役權人都是保護性規定，但 856（需役地分割）保護役權人積極利用，857（供役地分割）保護役權人不被甩掉。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | options |
|---|---|
| 適用情境 | [ { "name": "民法 §856（需役地分割）", "value": "享有役權的土地被分割" }, { "name": "民法 §857（供役地分割）", "value": "被使用的土地被分割" } ] |
| 原則效果 | [ { "name": "民法 §856", "value": "役權為分割後各部分之利益仍為存續" }, { "name": "民法 §857", "value": "役權就分割後各部分仍為存續" } ] |
| 但書例外 | [ { "name": "民法 §856", "value": "役權依其性質僅為一部分需役地之利益者，僅該部分仍存續" }, { "name": "民法 §857", "value": "役權依其性質僅關於供役地一部分者，僅該部分仍存續" } ] |
| 保護對象 | [ { "name": "民法 §856", "value": "防止需役地分割後役權人因分割而擴張或減損權利" }, { "name": "民法 §857", "value": "防止供役地主以分割方式甩掉役權負擔" } ] |
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