民法 第 859-3 條（不動產役權之設定）

可以，民法第 859-3 條明確規定基於租賃關係使用不動產的人也有設定役權的資格。但實務上有兩個門檻：第一，租約必須是合法有效的；第二，設定登記需要到地政事務所辦理，通常需要供役不動產所有人的配合。如果對方不配合，可能需要透過訴訟取得確認判決再辦理。實務上若租賃沒有公證或登記，遇到房東把房子賣掉，新買家可以不認租約，役權基礎就跟著動搖。

自動消滅。第二項寫得很清楚：不動產役權因基礎權利的消滅而消滅。不需要對方來通知，不需要法院判決，法律上它就是不見了。如果續租成功，必須重新設定一次役權。實務上很多人在續租時忘了重新設定役權，以為原來的還在；登記簿上可能還有記載，但法律效力已經消滅，這個空窗期如果鄰地趁機封路或改道，沒有物權可以主張。

功能完全相同，都是物權，都有對世效力，都需要登記。唯一的差別是存續期間：所有權人設定的役權可以是永久的或約定期限的；依民法 859-3 設定的役權有一個天生的保質期，就是地上權的存續期間。地上權到期那天，役權跟著走。實務上如果地上權是有期限的，設定役權時就要把這個「自動消滅」的風險納入商業評估，特別是役權涉及重大基礎設施投資的時候。

民國 99 年物權編大修新增的本土創新條文，讓地上權人、農育權人、典權人及承租人也能設定不動產役權，突破物權僅限所有權人設定的傳統。

民國 99 年修法前叫地役權，僅限土地對土地；修法後改稱不動產役權，擴張至「不動產」對「不動產」，包含建築物。

需役不動產是因役權獲得利益的一方（例如取得通行權的土地），供役不動產是承擔役權負擔的一方（被通行的土地）。

地上權、農育權、典權三種用益物權。加上租賃（債權），總共 4 種主體可設定。

備妥租約 → 與供役不動產所有人協商役權內容 → 攜雙方資料至地政事務所申請設定登記 → 取得謄本。

登記規費依公告現值千分之一計算，加地政士代辦費約 5,000-15,000 元，總成本通常數千至 2 萬元。

依本條設定權不需對方同意，但實務登記要對方蓋章。對方拒絕時，可提確認訴訟取得勝訴判決再單方申請登記。

書面租約 + 經公證或登記是上策。沒公證的租約遇上租客身分爭執時，可能無法通過地政事務所形式審查。

851 條限所有權人設定可永久存續；859-3 條開放給使用權人但役權隨基礎權利消滅。效力相同，存續期間不同。