民法 第 865 條（抵押權之順位）
不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。
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重點摘要民法第 865 條：同一不動產設定數抵押權者，順位依地政事務所登記先後定之，登記在前者優先受償。
Q · 同一棟房子設定多個抵押權，誰先拿？
依民法第 865 條，同一不動產上設定多個抵押權時，順位依「地政事務所登記先後」決定，不看合約日期、不看債權金額、不看簽約先後。第一順位的抵押權人在法拍時優先全額受償，剩下的才輪到第二、第三順位。如果第一順位就拿光拍賣價金，後面順位的人可能一毛都分不到。
白話解讀
同一棟房子可以被拿去借好幾次錢，每借一次就設一個抵押權。問題來了：房子只值一千萬，但三個債權人加起來借出去一千五百萬，房子被法拍的時候錢不夠分，誰先拿？這條給了一個極其簡單粗暴的答案：誰先去地政事務所登記，誰就排前面。不是看誰的債權金額大，不是看誰的合約簽得早，不是看誰跟屋主關係好。就看登記簿上的時間戳記。第一順位的抵押權人拿完之後，剩下的才輪到第二順位，再剩下的才輪到第三順位。如果錢在第一順位就被拿光了，後面的人一毛都沒有。這就是為什麼銀行核貸時第一件事就是查「這間房子上面已經有幾個抵押權了」，因為排在別人後面的抵押權，可能只是一張廢紙。
法律定性
民法第 865 條為不動產抵押權順位的核心規則，明定同一不動產上有數抵押權時，其受償順序依登記先後決定，建立台灣不動產融資與法拍清償體系的客觀排序基準。
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Q1民法 865 條規定什麼？▾
同一不動產上有多個抵押權時，順位依地政事務所登記先後決定，登記在前者優先受償。
Q2第二順位抵押權有保障嗎？▾
看房價扣掉第一順位金額後的剩餘價值，且要用法拍價（市價六到七折）估算才準。
Q3怎麼查房子有幾個抵押權？▾
到地政事務所或線上申請土地建物謄本，看「他項權利部」即可看到全部順位與金額。
Q4抵押權順位可以變更嗎？▾
可以，依民法第 870-1、870-2 條辦理次序讓與或變更，但須雙方合意加上登記才生效。
Q5二胎房貸為什麼利率比較高？▾
因為銀行排第二順位，法拍時可能拿不回全額，風險溢價反映在利率上。
Q6同一天送件設定的抵押權怎麼排序？▾
依地政事務所收件號順序決定，極端情況可能需經調解或訴訟釐清。
Q7抵押權順位寫在合約裡有用嗎？▾
合約只在簽約雙方間有效，登記才對全世界有效，順位以登記為準。
Q8借錢設定抵押要當天就送件嗎？▾
強烈建議。每多拖一天就多一天被別的債權人插隊的風險，差幾小時可能差全拿與全輸。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 順位 | 法拍實際分配 | 風險等級 | 建議授信成數 |
|---|---|---|---|
| 第一順位 | 通常全額受償 | 低 | 可貸至擔保品法拍價 80% |
| 第二順位 | 第一順位拿完才輪到，常打折受償 | 中高 | 法拍價扣第一順位後再打 7 折 |
| 第三順位以下 | 常分不到或僅象徵性分配 | 極高 | 原則上拒貸，例外要求額外擔保 |
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