不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。
重點摘要民法第 865 條：同一不動產設定數抵押權者，順位依地政事務所登記先後定之，登記在前者優先受償。
Q · 同一棟房子設定多個抵押權，誰先拿？
誰先登記誰先拿，看時間戳記
依民法第 865 條，同一不動產上設定多個抵押權時，順位依「地政事務所登記先後」決定，不看合約日期、不看債權金額、不看簽約先後。第一順位的抵押權人在法拍時優先全額受償，剩下的才輪到第二、第三順位。如果第一順位就拿光拍賣價金，後面順位的人可能一毛都分不到。
同一棟房子可以被拿去借好幾次錢，每借一次就設一個抵押權。問題來了：房子只值一千萬，但三個債權人加起來借出去一千五百萬，房子被法拍的時候錢不夠分，誰先拿？這條給了一個極其簡單粗暴的答案：誰先去地政事務所登記，誰就排前面。不是看誰的債權金額大，不是看誰的合約簽得早，不是看誰跟屋主關係好。就看登記簿上的時間戳記。第一順位的抵押權人拿完之後，剩下的才輪到第二順位，再剩下的才輪到第三順位。如果錢在第一順位就被拿光了，後面的人一毛都沒有。這就是為什麼銀行核貸時第一件事就是查「這間房子上面已經有幾個抵押權了」，因為排在別人後面的抵押權，可能只是一張廢紙。
民法第 865 條為不動產抵押權順位的核心規則，明定同一不動產上有數抵押權時，其受償順序依登記先後決定，建立台灣不動產融資與法拍清償體系的客觀排序基準。
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看數字。假設房子市值一千萬，第一順位銀行貸款五百萬，你設三百萬排第二。法拍如果拍到八百萬以上，你可以全額拿回。但如果房價下跌或拍賣價偏低，第一順位先拿完，你分到的可能大幅縮水甚至歸零。內行人提示：評估第二順位的真實價值時，不要用「目前市價」算，要用「法拍價」算。法拍通常打六到七折，用這個數字減掉第一順位金額，才是你的實際保障上限。
到地政事務所或線上申請土地建物謄本，看「他項權利部」。上面會依登記順序列出每一筆抵押權的權利人、擔保債權總金額、登記日期。順序就是清償順序。內行人提示：特別注意有沒有「最高限額抵押權」（民法第 881-1 條），這種抵押權的擔保金額是浮動的，可能比登記金額更高，光看數字容易低估風險。
可以，法律上叫「抵押權次序讓與」或「次序變更」（民法第 870-1、870-2 條）。但必須雙方合意加上登記才生效。實務上第一順位的人幾乎不會同意跟你換，因為對他沒好處。內行人提示：如果你拿到第一順位的同意書卻拖延登記，在這段期間內又有新的抵押權插進來，你的次序變更可能受影響。所以拿到同意書後立刻辦登記。
同一不動產上有多個抵押權時依登記先後決定的受償優先順序，前順位優先全額受償。
同一不動產設定數抵押權，其次序依地政事務所登記先後定之，是台灣抵押權順位的核心規則。
土地建物謄本中記載抵押權、地上權、典權等他項物權的部分，是查詢順位的主要工具。
第一順位法拍時優先全額受償，第二順位要等第一順位拿完才能分到，常常打折甚至歸零。
到地政事務所或線上（內政部地政司 e-地政）申請土地建物謄本，看「他項權利部」即可。
簽抵押權設定契約 → 委託代書送件至地政事務所 → 完成登記取得他項權利證明書。
簽約當天立刻送件登記、確認對方無其他在途抵押權設定、要求代書同步辦理塗銷與設定。
依民法 870-1、870-2 條辦次序讓與或變更，需雙方合意加上登記才生效，須備同意書到地政事務所辦理。
普通抵押權登記固定金額，最高限額抵押權（民法 881-1）登記上限金額但實際擔保浮動，順位規則相同但金額認定不同。
| 順位 | 法拍實際分配 | 風險等級 | 建議授信成數 |
|---|---|---|---|
| 第一順位 | 通常全額受償 | 低 | 可貸至擔保品法拍價 80% |
| 第二順位 | 第一順位拿完才輪到，常打折受償 | 中高 | 法拍價扣第一順位後再打 7 折 |
| 第三順位以下 | 常分不到或僅象徵性分配 | 極高 | 原則上拒貸，例外要求額外擔保 |
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不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。
不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。
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