民法 第 426 條（就租賃物設定物權之效力）

不能阻止。房東是所有權人，有權設定抵押。但426條準用425條的意思是：就算他設定了抵押，只要你的租約成立在先，使用權不受影響。真正的風險是抵押權實行（法拍）後新屋主來找麻煩。實務提示：去地政辦租賃登記（土地登記規則第4條），登記後租約就有接近物權的對抗效力，比拿一份私契強太多。

先確認房客租約是在抵押權設定之前或之後。租約在前，依426條準用425條對你繼續有效，你就是新房東；租約在後或無合法租約（假租約拖延交屋），可聲請法院點交。實務提示：投標前詳讀法拍公告『使用情形』欄，註明有租賃關係者標價通常低兩成以上，但要算清承受租約的成本。

保護，但力道差很多。未公證的租約是債權契約，對第三人（法拍得標者）對抗力較弱。公證或辦過租賃登記的租約才具有接近物權的對抗效力。實務提示：公證費通常只要幾千元，卻能把租約從『也許有效』升級到『幾乎確定有效』；長期租約（逾五年）未公證部分依民法第422條視為不定期租賃，保護會縮水。

不一定。租約若成立在抵押權設定之前，依426條準用425條對法拍取得人繼續有效，不必搬走。

規定出租人就租賃物設定物權妨礙承租人使用收益時，準用425條買賣不破租賃，使租約對新物權人繼續有效。

426條不重複規定法律效果，直接套用425條買賣不破租賃的同一套保護邏輯到物權設定情形。

425條管所有權移轉（賣房），426條管物權設定（抵押、典權、地上權），封住房東不賣房卻架空租約的暗門。

確認租約成立早於抵押權設定 → 備齊租約與繳租紀錄 → 向法院執行處提異議 → 未公證者補公證。

以租約簽訂日、繳租轉帳紀錄、租賃登記或公證日期對比物權設定登記日期，登記與公證證明力最強。

公證費通常幾千元，依租金與期間計算；相較於可能損失的搬遷與裝潢成本，是極划算的保險。

簽約前花約三百元到地政事務所調閱土地與建物謄本，確認有無既存抵押權、地上權或典權登記。

房東賣房用425條，房東設定抵押、典權、地上權用426條準用425條，兩者互補涵蓋全部物權變動。