民法 第 426 條（就租賃物設定物權之效力）
出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第426條規定，出租人就租賃物設定物權致妨礙承租人使用收益者，準用第425條買賣不破租賃，租約對嗣後取得物權之第三人繼續有效。
Q · 房東把我租的房子拿去抵押被法拍，我要被趕走嗎？
依民法第426條，出租人在租賃物上設定抵押權、地上權、典權等物權，致妨礙承租人使用收益時，準用第425條買賣不破租賃。關鍵在時間順序：租約若成立於物權設定之前，法拍取得人或物權人必須承認租約繼續存在，承租人不必搬走；若租約晚於物權設定，依民法第866條可能不得對抗拍定人。有公證或租賃登記的租約對抗力最強。
白話解讀
你租了一間店面做生意，租約白紙黑字，你以為穩了。結果房東背著你拿這間店面去設定抵押權跟銀行借錢，銀行後來拍賣，新買家要你滾。這時候 426 條就是你的防護罩。它說：房東在租賃物上設定物權（抵押、地上權、典權這些），如果干擾到你的使用，你的租約照樣有效，準用 425 條「買賣不破租賃」的邏輯。白話講就是：房東可以拿房子去抵押，但他不能因此把你趕走。新的物權取得人必須承認你的租約繼續存在。這條最厲害的地方在於它堵住了一個漏洞：425 條只管「所有權移轉」，如果沒有 426 條，房東只要不賣房子，改用設定抵押權的方式讓銀行來拍賣，你的租約就可能被架空。426 條把這條後路也封死了。
法律定性
民法第426條為租賃對外效力之延伸規範：出租人就租賃物設定物權（抵押權、地上權、典權等）而妨礙承租人使用收益者，準用第425條買賣不破租賃之規定，使租賃契約對嗣後取得物權之第三人繼續有效，與第425條共同構成租賃權對抗物權變動的完整保護體系。
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Q1房東偷偷拿房子去抵押，我能阻止嗎？▾
不能阻止。房東是所有權人，有權設定抵押。但426條準用425條的意思是：就算他設定了抵押，只要你的租約成立在先，使用權不受影響。真正的風險是抵押權實行（法拍）後新屋主來找麻煩。實務提示：去地政辦租賃登記（土地登記規則第4條），登記後租約就有接近物權的對抗效力，比拿一份私契強太多。
Q2法拍買到的房子裡面有房客不走怎麼辦？▾
先確認房客租約是在抵押權設定之前或之後。租約在前，依426條準用425條對你繼續有效，你就是新房東；租約在後或無合法租約（假租約拖延交屋），可聲請法院點交。實務提示：投標前詳讀法拍公告『使用情形』欄，註明有租賃關係者標價通常低兩成以上，但要算清承受租約的成本。
Q3我的租約沒有公證，426條還保護我嗎？▾
保護，但力道差很多。未公證的租約是債權契約，對第三人（法拍得標者）對抗力較弱。公證或辦過租賃登記的租約才具有接近物權的對抗效力。實務提示：公證費通常只要幾千元，卻能把租約從『也許有效』升級到『幾乎確定有效』；長期租約（逾五年）未公證部分依民法第422條視為不定期租賃，保護會縮水。
Q4房東把房子抵押我要搬家嗎？▾
不一定。租約若成立在抵押權設定之前，依426條準用425條對法拍取得人繼續有效，不必搬走。
Q5民法426條是什麼？▾
規定出租人就租賃物設定物權妨礙承租人使用收益時，準用425條買賣不破租賃，使租約對新物權人繼續有效。
Q6什麼叫準用第425條？▾
426條不重複規定法律效果，直接套用425條買賣不破租賃的同一套保護邏輯到物權設定情形。
Q7426條和425條差在哪？▾
425條管所有權移轉（賣房），426條管物權設定（抵押、典權、地上權），封住房東不賣房卻架空租約的暗門。
Q8房東設定抵押被法拍我怎麼主張租約？▾
確認租約成立早於抵押權設定 → 備齊租約與繳租紀錄 → 向法院執行處提異議 → 未公證者補公證。
Q9怎麼證明租約成立在物權設定之前？▾
以租約簽訂日、繳租轉帳紀錄、租賃登記或公證日期對比物權設定登記日期，登記與公證證明力最強。
Q10租約公證要花多少錢？▾
公證費通常幾千元，依租金與期間計算；相較於可能損失的搬遷與裝潢成本，是極划算的保險。
Q11怎麼確認房子有沒有被設定抵押？▾
簽約前花約三百元到地政事務所調閱土地與建物謄本，確認有無既存抵押權、地上權或典權登記。
Q12民法426條 vs 425條哪個適用？▾
房東賣房用425條，房東設定抵押、典權、地上權用426條準用425條，兩者互補涵蓋全部物權變動。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | art_425 | art_426 | art_866 |
|---|---|---|---|
| 適用情形 | 租賃物所有權移轉（買賣、贈與） | 租賃物上設定物權（抵押、典權、地上權） | 抵押權設定後始成立之租賃 |
| 對承租人效果 | 受讓人承受租約 | 準用425，物權人須承認租約 | 影響抵押權時不得對抗拍定人 |
| 關鍵判準 | 所有權移轉時點 | 物權設定 vs 租約成立先後 | 租賃成立於抵押權設定之後 |
| 對房客有利度 | 高（租約在先） | 高（租約在先） | 低（租約在後可能被除去） |
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