民法 第 836-3 條（土地用益權之終止）
地上權人違反前條第一項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該阻止之事實通知抵押權人。
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重點摘要民法第836條之3規定，地上權人違反土地用益方法經土地所有人阻止仍繼續者，土地所有人得終止地上權；已設定抵押權者並應同時通知抵押權人。
Q · 地上權人在我的地上亂搞，我可以直接終止地上權嗎？
依民法第836條之3，必須先「阻止」地上權人的違規用益行為，且對方在阻止後「仍繼續為之」，土地所有人才能終止地上權，不能跳過阻止這一步直接終止。若該地上權已設定抵押權，必須同時將阻止之事實通知抵押權人（通常是銀行），漏通知可能導致終止程序有瑕疵並對抵押權人負損害賠償責任。
白話解讀
你把土地設定地上權給別人蓋房子、做農場、裝太陽能板，結果他在你的地上亂搞：明明約定蓋住宅，他蓋了工廠；明明應該維持永續利用，他把土壤挖到見岩層。你氣得去阻止他，他當你空氣繼續幹。這時候這條就是你手上的終結鍵。你可以直接終止地上權，不用上法院求法官幫你，不用等契約到期。但注意，這裡有一個很多地主不知道的程序要求：如果這塊地上權已經被拿去設定抵押（跟銀行借錢），你在阻止的同時就必須通知抵押權人（通常是銀行）。漏了這步，你終止地上權的效力可能被挑戰，銀行的擔保品憑空消失，問題會變得更複雜。換句話說，這條給你的是一把有保險栓的槍：要先解開保險栓（通知抵押權人），才能扣板機（終止地上權）。
法律定性
民法第836條之3為地上權違約終止規定：地上權人違反第836條之2第一項土地用益方法義務，經土地所有人阻止仍繼續者，土地所有人得片面終止地上權；該地上權若已設定抵押權，並應同時將阻止事實通知抵押權人，以保障金融債權。
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Q1地上權人不聽話，我可以直接把他的建物拆掉嗎？▾
不行。終止地上權跟拆除建物是兩回事。終止後地上權消滅，但建物處理要看民法第839條、第840條：地上權人可請求地主以時價補償建物，或取回建物回復原狀。你不能自行拆除，否則反而侵害他的建物所有權。
Q2我阻止了但沒寄存證信函，只有LINE訊息，這樣算數嗎？▾
法律未規定阻止形式，理論上LINE也可以，但問題在舉證。若對方否認，LINE的已讀紀錄證據力遠不如存證信函的收件回執，且存證信函由郵局存底三年。最穩做法是LINE加存證信函雙管齊下。
Q3通知抵押權人是什麼意思？我怎麼知道地上權有沒有被拿去借錢？▾
去地政事務所調地上權登記謄本，上面會載明是否設定抵押權及抵押權人。若有，你在寄阻止通知給地上權人時，必須同時寄副本給抵押權人。先調謄本再寄通知的順序很重要，否則事後發現有抵押權卻未通知，對方可主張終止程序有瑕疵。
Q4民法836條之3是什麼？▾
地上權違約終止規定：地上權人濫用土地經阻止仍不聽，地主得終止地上權，已設定抵押權者並應通知抵押權人。
Q5什麼叫違反前條第一項？▾
違反民法836條之2第一項約定的土地用益方法與永續利用義務，例如約定蓋住宅卻改建工廠。
Q6抵押權人通知義務是什麼？▾
地上權設定抵押後，地主阻止違規時須同時通知抵押權人，避免其擔保品被突襲抽走，屬法律義務。
Q7片面終止權跟一般契約終止差在哪？▾
片面終止屬形成權，符合法定要件即生效，不必經對方同意或法院判決。
Q8地上權人違約怎麼終止？▾
蒐證 → 調謄本查抵押權 → 寄存證信函阻止（有抵押權同時通知）→ 對方仍違規 → 發終止通知 → 塗銷登記。
Q9阻止通知怎麼寫才有效？▾
載明違規行為、引用836條之2第一項、限期改善、警告將依836條之3終止；用存證信函留證。
Q10怎麼知道地上權有沒有設定抵押？▾
向地政事務所調地上權登記謄本，謄本費不到一百元，即可確認抵押權人。
Q11終止後建物怎麼處理？▾
依民法839、840條，地上權人可請求時價補償建物或取回回復原狀，地主不能自行拆除。
Q12836條之3 vs 836條（積欠地租終止）差在哪？▾
836之3因違反用益方法、須先阻止；836因積欠地租達二年總額、須先催告。事由與前置程序不同。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | art_836_3 | art_836 | art_833_1 |
|---|---|---|---|
| 終止事由 | 違反用益方法經阻止仍繼續 | 積欠地租達二年總額 | 存續期間屆滿或未定期間 |
| 前置程序 | 須先阻止且對方不聽 | 須定期催告地租 | 屆期或合理通知 |
| 抵押權人通知 | 阻止時應同時通知 | 終止應通知 | 視情形 |
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