民法 第 838 條（權利之讓與）

可以約定，但必須登記才能對抗第三人。沒登記的話，地上權人如果轉讓給不知情的買方，地主無法主張讓與無效。實務上常見做法是約定須經地主書面同意始得讓與，比完全禁止更有彈性。契約寫了限制但忘了去登記，等於白寫，地政登記是這條的靈魂。

可以，第838條第一項允許設定抵押權。但銀行會看剩餘年限是否足夠，以及有沒有限制設定抵押的登記，有限制登記就不會核貸，且成數通常比一般房屋低一到兩成。

三件事：地上權原則可讓與或設定抵押、契約得約定限制但須登記才能對抗第三人、地上權與建築物不得分離讓與。

地上權與其上的建築物或工作物必須一起讓與，不能只賣房子留地上權或只賣地上權留房子，拆開兩邊都作廢。

地上權是有期限的土地使用權，房地受第838條綁定不可分離，貸款條件較差，且有到期續約風險；所有權無期限可自由處分。

調登記簿謄本看有無限制讓與或抵押登記，查剩餘存續期間與地租調整機制，確認房屋與地上權是同一賣方一併讓與。

備齊契約與文件，向地政事務所申請地上權及建物一併移轉登記，分離移轉不會受理。

涉及土地增值稅、契稅、登記規費等，金額視個案地價、建物權屬與年限而定，建議委由地政士試算。

查地政登記簿謄本，有登記才能對抗善意第三人，沒登記的限制對買方無效，地主只能向原地上權人求償。

地上權住宅總價低但有到期與綁定風險、貸款差；所有權房無期限自由度高但貴。取決於資金與持有年限規劃。