重點摘要民法第 924 條之 2 規定，房地同屬一人僅就一方設定典權時，當事人間推定有租賃關係；典期屆滿致房地各異主時準用法定地上權，建物不會被拆除。
Q · 只把地典出去、房子留著自己住，房子跟地的關係怎麼算？
法律直接推定有租賃關係
依民法第 924 條之 2 第一項，土地與建物同屬一人而僅就土地設定典權時，典權人（用地的一方）與建物所有人之間，在典權或建物存續期間推定為租賃關係。房主對地主付租金，地主必須容忍房子存在不能趕人。租金談不攏依第二項可請求法院判決定之；典期屆滿無力回贖致房地各異主時，依第三項準用第 838 條之 1 法定地上權，房子不會被拆除。
假設你有一塊地，上面蓋了自己的房子。你急需一筆錢，把「地」典給別人（典權是一種古老的融資工具：你拿錢，對方在期間內可以使用收益你的土地，期滿你還錢就能贖回）。但是房子還是你的。問題來了：對方用了你的地，但房子是你的，你們兩個之間到底是什麼關係？沒有 924-2 條之前，這是法律真空，經常鬧上法院。這條法律直接拍板：視為租賃關係。房子歸誰、地歸誰、房子的人要不要付租金給地的人、地的人可不可以趕房子，這條一次全部處理。更關鍵的是第三項：如果出典人沒錢回贖，地被典權人拿走所有權，原本一家人的地跟房變成兩家人的，這時候準用 838-1 條「法定地上權」，房子不會被強制拆除。這是保護你辛苦蓋的房子不會因為一時週轉不靈就消失。
民法第 924 條之 2 規範房地同屬一人僅一方設典時的當事人關係，建立三層保護機制：第一項推定租賃關係解決使用界線；第二項授權法院定租金避免私了僵局；第三項準用第 838 條之 1 法定地上權保障建物不被強制拆除。本條於民國 99 年（2010 年）增訂入法，填補實務長年爭議。
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抵押是你拿不動產當擔保借錢，你照常使用，到期還錢；還不出來房子被拍賣，你拿到拍賣價扣除債務的餘額。典權是你直接讓對方使用收益你的不動產，拿到一筆錢，到期你還錢就贖回（911條）；還不出來不動產就歸對方（923條），沒有拍賣折價。對急需現金又不想被追著每月還款的人，典權壓力小很多。內行人提示：典權在民國 110 年左右開始有復甦跡象，因為利率和土地價值飆漲讓這個工具重新被律師注意到。
可以寫明免租，契約自由。924-2 條是「推定」有租賃關係，推定的意思是「如果你們沒約定，法律幫你們預設」。你們有明確約定免租金或象徵性租金（例如一年一元），法院會尊重你們的約定。內行人提示：但免租金的約定必須寫進書面契約，口頭約定事後極難證明，家族成員間尤其容易變調，書面是保命符。
處理房地同屬一人僅一方設典時的當事人關係，建立推定租賃 + 法定地上權雙層保護。
支付典價而占有他人不動產使用收益的物權，到期還錢可贖回，逾期視為絕賣移轉所有權。
法律為填補當事人未約定的關係，預設視為租賃以保障雙方權利義務；當事人有明確約定可推翻推定。
因法律規定當然發生之地上權，無須當事人合意，保障建物所有人不被強制拆屋。
簽訂典權契約 → 至地政事務所辦理典權設定登記 → 繳納印花稅及登記費 → 典權生效。
優先當事人協議；協議不成依第二項聲請法院判決定之，由法官斟酌市場行情。
依 923 條典物所有權移轉典權人，但本條第三項準用 838-1 條，建物有法定地上權不被拆除。
書面契約明確寫明，口頭約定極難舉證，家族成員間尤其需要書面保命符。
典權無每月還款壓力 + 違約無拍賣折價，但需放棄使用收益；抵押保留使用但有按月還款義務。
典權是物權有絕對效力可對抗第三人，租賃是債權僅相對效力；典權須登記，租賃 5 年內不必登記。
| 比較面向 | 典權 | 抵押 | 租賃 |
|---|---|---|---|
| 資金取得 | 一次取得典價，無每月還款壓力 | 貸款撥款，須按月還本付息 | 無資金取得，僅收取租金 |
| 使用收益權 | 典權人取得使用收益權 | 抵押人保留使用收益 | 承租人取得使用收益 |
| 違約處理 | 到期未贖直接所有權移轉，無拍賣折價 | 拍賣抵押物，可能折價 | 終止契約收回標的 |
| 登記要求 | 須設定登記（民 758） | 須設定登記 | 不動產租賃 5 年以上始須登記 |
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土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。 前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。 依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。
立法理由一、本條新增。 二、同屬於一人所有之土地及其建築物，可否僅以土地或建築物出典或將土地及其建築物分別出典於二人？實務上認為所有人設定典權之書面，雖僅記載出典者為建築物，並無基地字樣，但使用建築物必須使用該土地，除有特別情事，可解為當事人之真意，僅以建築物為典權之標的物外，應解為該土地亦在出典之列（司法院院解字第三七○一號、第四○九四號(五)解釋、最高法院三十三年上字第一二九九號判例參照）。惟查土地與建築物為各別獨立之不動產（現行條文第六十六條第一項），原得獨立處分，而法律又未限制典權人用益典物之方法，典權人不自為用益亦無不可，僅以土地或建築物設定典權或分別設定，亦有可能，是上開見解非無斟酌餘地。而同一人所有之土地及建築物單獨或分別設定典權時，建築物所有人與土地典權人、建築物典權人與土地所有人、建築物典權人與土地典權人間，關於土地之利用關係如何，倘當事人間有特別約定，自應依其特別約定，如無特別約定，應擬制當事人真意為建築物得繼續利用其基地，爰參考原條文第四百二十五條之一，增訂第一項，明定於典權存續中，推定有租賃關係，以維護當事人及社會之經濟利益。例如：建築物與土地之所有人只出典土地，於典權存續中推定土地典權人與建築物所有人間有租賃關係，但若建築物先滅失時，租賃關係應歸於消滅；倘所有人只出典建築物，於典權存續中，推定建築物典權人與土地所有人間有租賃關係，若因建築物滅失而未重建致典權消滅者，租賃關係應歸於消滅；倘所有人將土地及建築物出典給不同人，於典權均存續中，建築物典權人與土地典權人間推定有租賃關係，如土地及建築物典權之一先消滅，則回歸適用本項前段或中段規定，至若建築物及土地均未經回贖者，則屬本條第三項之適用問題，併予敘明。 三、租金數額本應由當事人自行協議定之；如不能協議時，始得請求法院定之，爰增訂第二項。 四、依第一項設定典權者，於典權人依修正條文第九百十三條第二項、原條文第九百二十三條第二項及第九百二十四條規定取得典物所有權致土地與建築物各異其所有人時，已回歸為建築物所有人與土地所有人間之關係，為使建築物對基地使用權單純及穩定，爰增訂第三項，明定準用修正條文第八百三十八條之一規定，視為已有地上權之設定。
一、本條新增。 二、同屬於一人所有之土地及其建築物，可否僅以土地或建築物出典或將土地及其建築物分別出典於二人？實務上認為所有人設定典權之書面，雖僅記載出典者為建築物，並無基地字樣，但使用建築物必須使用該土地，除有特別情事，可解為當事人之真意，僅以建築物為典權之標的物外，應解為該土地亦在出典之列（司法院院解字第三七○一號、第四○九四號(五)解釋、最高法院三十三年上字第一二九九號判例參照）。惟查土地與建築物為各別獨立之不動產（現行條文第六十六條第一項），原得獨立處分，而法律又未限制典權人用益典物之方法，典權人不自為用益亦無不可，僅以土地或建築物設定典權或分別設定，亦有可能，是上開見解非無斟酌餘地。而同一人所有之土地及建築物單獨或分別設定典權時，建築物所有人與土地典權人、建築物典權人與土地所有人、建築物典權人與土地典權人間，關於土地之利用關係如何，倘當事人間有特別約定，自應依其特別約定，如無特別約定，應擬制當事人真意為建築物得繼續利用其基地，爰參考原條文第四百二十五條之一，增訂第一項，明定於典權存續中，推定有租賃關係，以維護當事人及社會之經濟利益。例如：建築物與土地之所有人只出典土地，於典權存續中推定土地典權人與建築物所有人間有租賃關係，但若建築物先滅失時，租賃關係應歸於消滅；倘所有人只出典建築物，於典權存續中，推定建築物典權人與土地所有人間有租賃關係，若因建築物滅失而未重建致典權消滅者，租賃關係應歸於消滅；倘所有人將土地及建築物出典給不同人，於典權均存續中，建築物典權人與土地典權人間推定有租賃關係，如土地及建築物典權之一先消滅，則回歸適用本項前段或中段規定，至若建築物及土地均未經回贖者，則屬本條第三項之適用問題，併予敘明。 三、租金數額本應由當事人自行協議定之；如不能協議時，始得請求法院定之，爰增訂第二項。 四、依第一項設定典權者，於典權人依修正條文第九百十三條第二項、原條文第九百二十三條第二項及第九百二十四條規定取得典物所有權致土地與建築物各異其所有人時，已回歸為建築物所有人與土地所有人間之關係，為使建築物對基地使用權單純及穩定，爰增訂第三項，明定準用修正條文第八百三十八條之一規定，視為已有地上權之設定。
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