民法 第 762 條（物權之消滅－所有權與他物權混同）

依民法第762條原則上會消滅，因為所有權和抵押權都歸你，抵押自己沒意義。但如果這房子上還有別人的抵押權排在你前面或後面，要看保留你的抵押權對你有沒有好處。如果你的抵押權原本是二順位、前面還有銀行一順位，保留可以阻止後順位晉升，屬於有法律上利益的情況，可以不消滅。內行人提示：務必找代書或律師確認，因為地政機關辦過戶時若不特別主張，通常會把你的抵押權直接塗銷。

原則是會消滅（民法第763條準用本條），因為所有權已涵蓋使用權。但如果這個地上權本身已被拿去設定抵押借款，銀行就是第三人有法律上利益的那個第三人，地上權不會消滅。內行人提示：買下你有地上權的土地時，一定要先清理地上權上的其他負擔，否則可能買完發現銀行還能來主張權利。

邏輯類似但規定在不同條文。物權混同是本條（第762、763條），債權混同規定在民法第344條（待確認現行效力），例如你繼承了欠你錢的人，債權人和債務人變成同一個人。兩者共同邏輯都是：權利歸一人就失去意義，但保留對某方有利益就例外。內行人提示：繼承發生時兩種混同經常同時觸發，處理遺產分配一定要區分清楚，否則容易算錯繼承人實際拿到的財產價值。

同一物的所有權與其他物權歸屬同一人時，其他物權因失去獨立意義原則消滅，這是物權消滅的核心規範。

指保留該物權對所有人或第三人仍有經濟或順位上好處，例如維持抵押順位、保護第三人已設定的擔保。

抵押權、地上權、典權、地役權等他物權，當其與所有權歸於同一人且無保留利益時。

混同使物權實體消滅，塗銷登記則使登記狀態與實體一致，未塗銷會生對抗效力的爭議。

先調登記簿盤點順位 → 判斷保留是否有利益 → 有利益主張但書保留、無利益辦塗銷登記。

保留契約、謄本、設定文件，向地政機關申請更正登記，必要時提起確認物權存在之訴。

看標的物上是否有其他順位或第三人擔保，保留能否阻止後順位晉升或維持已設定的權利。

主要是地政士代辦費，塗銷登記規費低，整體常落在數千元，但跳過可能損失數百萬順位價值。

物權混同是762、763條針對物權，債權混同是344條針對債權債務歸同一人，原理類似條文不同。