民法 第 762 條（物權之消滅－所有權與他物權混同）
同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。
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重點摘要民法第762條：所有權與他物權歸屬同一人時，他物權原則因混同消滅，但對所有人或第三人有法律上利益者不消滅。
Q · 我把自己有抵押權的房子買回來，抵押權會消失嗎？
依民法第762條，所有權與其他物權（如抵押權、地上權）歸屬同一人時，其他物權原則上因混同而消滅，因為對自己的物設定權利已無意義。但只要該物權的存續對所有人或第三人有法律上之利益（例如你是二順位抵押權人，房子上還有一順位抵押權，保留你的抵押權可阻止後順位晉升），就適用但書不消滅。實務上辦理過戶時若未特別主張，地政機關常會直接塗銷，因此務必先盤點順位關係。
白話解讀
想像一個場景：你在同一棟房子上，既是所有人，又是抵押權人。法律會問一個很直覺的問題：你幹嘛對自己擁有的東西設定抵押權去擔保自己對自己的債權？沒意義，所以抵押權直接消滅。這就是「混同」。但這條法律真正的金礦，在那個「但書」裡。如果你是二順位抵押權人，後來把房子買下來了，表面上你的抵押權應該消滅，但只要維持它對你有法律上的利益（例如房子上還有一個一順位抵押權），你的抵押權就「不消滅」。為什麼？因為一旦你的二順位消了，原本排在你後面的三順位會自動晉升，之後房子被拍賣時你能拿回的錢會大幅縮水。這條但書在不動產交易裡，動輒值幾百萬。懂的人守得住錢，不懂的人白白讓利給其他債權人。
法律定性
物權混同指同一標的物之所有權與其他物權歸屬於同一人時，因權利集中而使其他物權失去獨立存在意義，原則上消滅的制度。其例外為：當該物權之存續對所有人或第三人具有法律上之利益（如維持抵押順位、保護第三人擔保）時，該物權不因混同而消滅。物權混同與債之混同（民法第344條）原理相似但規定於不同條文。
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Q1民法762條物權混同是什麼？▾
同一物的所有權與其他物權歸同一人時，其他物權因失去意義而原則消滅，但有法律上利益者例外不消滅。
Q2什麼情況下物權混同例外不消滅？▾
當該物權的存續對所有人或第三人有法律上之利益時，例如維持抵押順位或保護第三人擔保。
Q3買回自己抵押的房子要做什麼動作？▾
先盤點全部順位關係，再決定是否辦理抵押權塗銷登記，避免後順位債權人晉升瓜分。
Q4物權混同跟債權混同一樣嗎？▾
原理類似但規定不同條文，物權混同是762、763條，債權混同是344條。
Q5地上權人買下土地，地上權會消滅嗎？▾
原則消滅，但若地上權已設定抵押給銀行，銀行為第三人有法律上利益，則不消滅。
Q6混同消滅後還要辦塗銷登記嗎？▾
要。混同雖使物權實體消滅，仍須配合塗銷登記使登記狀態一致。
Q7繼承到有抵押的不動產會觸發混同嗎？▾
可能。若繼承人同時取得所有權與該不動產上的他物權，須判斷保留是否有利益。
Q8物權混同的法律上利益由誰判斷？▾
依個案實質判斷該物權存續對所有人或第三人是否仍有經濟或順位上的好處。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 物權混同 | 債之混同 |
|---|---|---|
| 規定條文 | 民法第762、763條 | 民法第344條（待確認現行效力） |
| 客體 | 所有權與他物權歸於一人 | 債權與債務歸於一人 |
| 效果 | 他物權原則消滅 | 債之關係原則消滅 |
| 例外 | 所有人或第三人有法律上利益 | 其債權為他人權利之標的等 |
| 後續程序 | 須配合塗銷登記 | 無登記問題 |
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