民法 第 880 條（時效完成後抵押權之實行）

先算時間。如果債權時效（通常 15 年，民法第 125 條）加上 880 條的 5 年都已經過了，可以向法院起訴請求確認抵押權不存在並塗銷登記。法院會公示送達給找不到的債權人，不需要真的找到他本人。內行人提示：很多代書遇到這種情況會建議去做「除權判決」，但正確的訴訟類型是「塗銷抵押權登記之訴」，走錯程序會被駁回浪費時間。

法律上不影響，因為抵押權已經消滅，買方取得的是沒有抵押權負擔的所有權。但實務上嚴重影響：買方的銀行看到謄本有抵押權通常不願核貸，買方代書也會建議不要碰。所以必須先去法院拿到塗銷判決，再到地政辦塗銷，才能順利交易。內行人提示：有些買方會因為謄本上的老抵押權壓低出價，如果已經算好 880 條適用、確定能塗銷，不要急著降價，先處理完再賣。

最明確的做法是向法院聲請拍賣抵押物（強制執行法第 4 條）。光寄存證信函催討不算「實行抵押權」，因為催討是對債權的行為，不是對抵押權的行為。民法第 873 條規定的拍賣聲請才是正途。內行人提示：有些抵押權人以為在 5 年內起訴請求清償債務就算「實行」了，但法院實務見解認為，起訴請求給付是行使債權，不等於實行抵押權。這個區別害過不少人。

規範抵押權獨立時效消滅：擔保債權時效完成後 5 年內未實行抵押權，抵押權即消滅。是大陸法系少見的獨立消滅機制。

法律規定權利存續的固定期間，不可中斷、不可延長，期間經過權利當然消滅。880 條的 5 年屬除斥期間，與消滅時效性質不同。

依民法 873 條向法院聲請拍賣抵押物。單純催告或起訴請求清償債務都不算實行抵押權，這是 880 條的限縮解釋。

已依 880 條法律消滅、但謄本上仍登記的老抵押權。在老房子上極為常見，可訴請法院判決塗銷。

調謄本算時間 → 確認 20 年期限屆滿 → 向不動產所在地法院提起塗銷抵押權登記之訴 → 取得確定判決 → 持判決書到地政辦塗銷。

向法院聲請公示送達（民事訴訟法 149），公告後視為送達。不需找到債權人本人即可進行訴訟。

從債權清償日（或到期日）起算 15 年（民法 125 一般債權時效）+ 5 年（880 條除斥期間）= 20 年後抵押權消滅。

裁判費依抵押權設定金額計算（約 1.1%），律師費 5-10 萬起跳。若金額不高可考慮自己跑或請地政士協助。

145 條規定主權利時效消滅從權利原則同消滅，880 條是特別規定額外給抵押權 5 年緩衝期，立法者刻意保留交易安定空間。